2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 발표

[이매진]

2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 발표

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95083271

191217(10시이후)2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 발표(보도자료).hwp

191217(10시이후)2020년 부동산 가격공시 추진방안(세부자료).hwp

		보 도 자 료
		배포일시	2019. 12. 17.(화) 총 15매 (본문 7)
담당 부서	부동산평가과	담 당 자	·과장 신광호, 사무관 김세묵, 주무관 노운용 ·☎ (044)201-3425, 3427
보 도 일 시		2019년 12월 17일(화) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신·방송·인터넷은 12. 17.(화) 10:00 이후 보도 가능

2020년 부동산 가격공시 및

공시가격 신뢰성 제고방안 발표

- 현실화율 지속제고, 오류검증 강화, 내년 현실화 로드맵 발표 -

□국토교통부(장관 김현미)는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람에 착수하기에 앞서 12.17 (화)「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안」을 발표하였다.

ㅇ공시가격(안) 의견청취 전에 공시가격 산정방식과 공시제도 운영 등에 대한 방향을 밝히는 것은 ’89년 공시제도 도입 이래 최초로,

*그간은 공시가격(안) 의견청취 종료 후 결정공시 시점에서 공시가격 변동률 등을 제한적 공개(표준단독: 매년 1월말, 표준지: 2월중, 공동주택: 4월말)

ㅇ이는 부동산 가격공시에 대한 높은 국민적 관심, 공시제도 운영에 대한 투명성, 신뢰성 제고 요청에 적극 부응하기 위한 조치이다.

□국토부는 이번 발표를 통해 지난해부터 추진중인 공시가격 현실화 정책의 ’20년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하면서,

*공시가격 현실화율(’19, %): (공동주택) 68.1, (표준단독) 53.0, (표준지) 64.8

ㅇ공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하는 신뢰성 제고방안도 함께 제시하였다.

□공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 중요 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나,

ㅇ그간 낮은 현실화율1), 고가-중저가 부동산간 현실화율 역전문제2), 일부 오류로 인한 신뢰성 부족 등 여러 비판이 제기되어 왔다.

1) 공시가격 현실화율(’19, %): (공동주택) 68.1, (표준단독) 53.0, (표준지) 64.8

2) 공동주택 현실화율(’19, %): (시세 3～6억) 68.6 vs (시세 15～30억) 67.4

□’19년 가격공시를 통해 전반적 현실화율을 일부 상향하고 공시가격 불균형 해소조치를 취한 바 있으나,

ㅇ여전히 유형별 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮고, 고가주택의 공시가격 현실화율은 일부 초고가 단독주택을 제외하면 여전히 낮은 수준에 머물고 있는 것으로 나타났다

【 공동주택 현실화율(%) 】	【 단독주택 현실화율(%) 】	【 표준지 현실화율(%) 】

□공시가격 신뢰성 제고방안에서는 이러한 문제점의 근본적인 해소를 위해 향후 가격공시 정책 추진방향으로,

①공시가격 현실화율 상향, ② 불균형성 해소, ③ 제도 전반의 신뢰강화를 제시하고 2020년 공시부터 강도높게 실천해 나갈 계획이다.

□이번 대책의 주요 내용은 다음과 같다.

1. 2020년 부동산 가격공시 추진방안

□’20년 공시가격은 엄밀한 시세평가를 토대로 공시가격 현실화율을 고가공동주택 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등제고하여,

ㅇ전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진된다.

□이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 ’19년중 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고,

ㅇ해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(’19년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용하여 공시가격을 결정할 예정이다.

⇒’20년 공시가격 = ’19년말 시세 × (’19년 현실화율 + α)

□부동산 유형·가격대별 공시가격(현실화율) 산정방식은 아래와 같다

【 공동주택 】

ㅇ현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되,

*9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영

ㅇ이들 주택 중 ’19년 현실화율이 일정한 수준*에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분(α)을 적용하고,

*(시세9∼15억) ’19년 70% 미만, (15∼30억) 75% 미만, (30억이상) 80% 미만

ㅇ고가공동주택 조기 현실화를 통한 공시가격 공정성 강화를 위해
가격이 높고 현실화율이 낮을수록 제고폭을 확대하여 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하되,

ㅇ지나친 공시가격 급등이 없도록 α의 상한*을 두어 산정한다.

*(9∼15억원) 최대 8%p, (15∼30억원) 최대 10%p, (30억원 이상) 최대 12%p

【 단독주택 】

ㅇ공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되 제고대상은 ’19년 현실화율이 55%에 미달되는 경우로 하고,

ㅇ현실화율 제고 수준은 55%로 하되, α의 상한*을 두어 가격급등을 방지하는 방식은 공동주택과 유사하다.

*(9∼15억) 최대 6%p , (15억 이상) 8%p

【 주택 공시가격 현실화율 세부 산정방식 】

구 분	대 상	현실화율 제고분(α)	비 고
공동 주택	·시세 9∼15억원 (’19년 70% 미만)	(70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2	목표 현실화율: 70%, α 상한: 8%p
	·시세 15~30억원 (’19년 75% 미만)	(75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2	목표 현실화율: 75%, α 상한: 10%p
	·시세 30억원 이상 (’19년 80% 미만)	(80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2	목표 현실화율: 80%, α 상한: 12%p
표준 단독주택	·시세 9억원 이상 (’19년 55% 미만)	(55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2	목표 현실화율: 55%, α 상한 6%p/8%p(15억~)

【 토 지 】

ㅇ영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 ’19년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

*(예) ’19년 현실화율 63%→ ’20년 현실화율 제고분 1%p, '19년 56%→ ’20년 2%p

□이 같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 ’20년 가격공시를 통한
부동산 유형별 현실화율은,

ㅇ‘19년 대비 공동주택(68.1%→ 69.1%)은 1.0%p, 표준단독주택(53.0%→ 53.6%)은 0.6%p, 표준지(64.8%→ 65.5%)는 0.7%p 수준 제고될 전망이다.

2. 공시가격 신뢰성 제고관련 주요 방안

□지난 공시가격 산정·평가 과정에서 제기된 문제점들을 개선하고, 공시가격에 대한 신뢰성을 확보하기 위한 대책도 함께 추진된다.

①표준-개별주택간 변동률 격차 과다, 단독주택 공시가격 역전현상* 등 문제를 개선하기 위해 공시가격의 산정기준과 절차를 객관적이고 합리적으로 개선한다.

* ’19년 기준, 단독주택 약 30%가 주택(건물+토지)공시가격 < 공시지가(토지)

ㅇ개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화하여 시·군·구 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준부동산을 선정하지 못하도록 공시가격 산정기준을 개선

ㅇ공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 업무요령에 반영하여 객관적 가격산정 추진

ㅇ주택에만 규정된 공시비율*(80%, ’05∼) 기준을 ’20년 공시부터 폐지하는 등 관행에 따른 단독주택 공시가격 역전현상을 점진적 해소

*주택은 산정된 기초가격에 공시비율(80%)을 곱한 가격을 결정공시

ㅇ이는, ’19년 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용하여 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문임

ㅇ앞으로 공시가격의 시세반영비율(현실화율)은 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획

②공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다.

ㅇ감정원(공동, 표준단독)은 조사자～지사장～총괄부서에 이르는 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고, 오류에 대해 공동책임 부과

*감정원의 공시업무 전문성 제고를 위해 공시전문 자격제도 운영(’21∼)

ㅇ감정평가법인(표준지)은 법인 차원의 검증 절차를 의무화하여 감평법인 책임성을 강화*하고, 성과평가를 토대로 공시물량 배정 차등**

* 중대오류를 범한 감정평가법인 익년도 공시업무에서 배제

**감평법인간 물량배정 차등폭 확대(’19. 15→ ’20. 30→ ’21. 35→ ’22. 40%)

ㅇ지자체가 산정을 담당하는 개별주택과 개별토지에 대한 공시가격 지도점검을 강화하는 등 검증절차를 내실화

③공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다.

ㅇ부동산 특성조사 시 GIS 정보를 자동으로 연계하여 가격산정의 정확성을 제고하고, 공시가격 오류 자동검증시스템*을 구축

*40여개의 오류체크 항목을 시스템에 추가→ 미확인시 산정절차 종결 불허

ㅇ우선 개별부동산의 공시가격 산정시스템*에 대한 기능보강을
선행하고 표준부동산 가격산정시스템과의 통합도 추진(’21)

*(표준) 부동산종합정보시스템(KRIMS)→ 감정원 운영
(개별) 부동산종합공부시스템(KRAS)→ 민간 위탁(KRIMS에 비해 기능 미흡)

ㅇ기타, 조사자의 자의적 판단을 최대한 배제하고, 객관성을 높이기 위해 표준화가 용이한 공동주택부터 대량산정모형을 단계적 도입*

*’20∼’22년간 시범사업 실시 후 단계적으로 확대 적용

④“깜깜이 공시” 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개 확대 등 공시운영의 투명성도 강화한다.

ㅇ’20년 공시가격 확정(’20.4월) 이후, 가격대별 현실화율 등 공시관련 통계를 공개하고 향후 공개범위 등을 지속적으로 확대

ㅇ아울러 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용되는 기초자료(부동산 특성, 실거래가, 시세정보 등)를 공개하는 시범사업을 실시하고,

* ’20년은 일부지역 시범적용→ 의견수렴 등을 거쳐 공개항목·지역 등을 확대

ㅇ이의신청 검토내역, 중앙부동산가격공시위원회 회의록 등 공시
관련 자료도 함께 공개하여 공시가격 결정과정의 투명성을 제고

3. 공시가격 현실화 로드맵 수립

□앞으로 공시가격 현실화정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 현실화 로드맵도 내년중 마련된다.

ㅇ그간 공시가격의 현실화 필요성에 대한 많은 문제제기가 있었으나 중장기 로드맵의 부재로 공시가격 예측 가능성이 떨어지고 현실화 제고방식에 대한 불투명성 논란이 있었던 것이 사실이다.

□국토교통부는 ’20년 공시가격 현실화율 제고방안 공개를 계기로
사회적 공론화 과정 등을 거쳐 내년중 로드맵을 발표할 계획이다.

ㅇ로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이며,

ㅇ전문기관의 연구용역, 관계부처 TF 운영, 공청회, 중앙부동산가격
공시위원회 심의 등 충분한 의견수렴을 거쳐 확정된다.

□국토부는 현재 국회에서도 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 법적 근거를 담은 부동산공시법 개정(안)*을 논의 중에 있는 만큼,

*공시가격의 적정가격 반영률 관련 계획수립을 의무화하는 부동산공시법
개정안 국회 국토위 통과(’19.12.6), 법사위 상정대기중

ㅇ조속히 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수하여 ’21년 공시부터
적용해 나간다는 방침이다.

4. 향후 일정

□’20년 가격공시 방안에 따라 산정된 공시가격은 오는 18일 표준단독주택 소유자 열람 및 의견청취 절차를 시작으로 순차적으로 결정 공시될 예정이다.

ㅇ ‘20년 표준단독주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 4.5% 상승한 것으로 집계되었으며, 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 순으로 높게 상승했고, 제주(△1.6%), 경남(△0.4%), 울산(△0.2%)은 소폭 하락했다.

ㅇ공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 내년 3.12일부터 시작될 계획이며, 결정공시는 4.29일 이루어진다.

*의견청취: (단독주택) ’19.12.18, (토지) ’19.12.24, (공동주택) ’20.3.12 예정

결정공시: (단독주택) ’20. 1.23, (토지) ’20. 2.13, (공동주택) ’20.4.29 예정

□국토교통부 관계자는 “공시가격 신뢰성 제고방안을 차질없이 추진하여 현실화율을 흔들림없이 높여 나가면서,

ㅇ공시가격 산정의 정확성, 객관성, 투명성을 강화하여 신뢰할 수
있는 공시제도 운영이 될 수 있도록 만전을 기하겠다“고 밝혔다.

【붙임 1】 부동산 유형별 현실화율 변동

【붙임 2】 2020년 표준단독주택 공시가격 의견청취(안)

【붙임 3】 Q & A

【붙임 4】 ‘20년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안(별지)

이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 부동산평가과 김세묵 사무관, 노운용 주무관(☎ 044-201-3425,3427)에게 연락주시기 바랍니다.

붙임1

부동산 유형별 공시가격 현실화율 변동

□ 공동주택

구분	합계	~3억	3~6억	6~9억	9~12억	12~15억	15~30억	30억~
‘18	68.1	68.8	68.6	67.2	66.6	65.2	66.7	67.1
‘19	68.1	68.6	68.6	67.2	66.6	66.8	67.4	69.2
‘20	69.1	68.6	68.6	67.2	68.8	69.8	74.6	79.9

□ 단독주택

구분	합계	~3억	3~6억	6~9억	9~12억	12~15억	15~30억	30억~
‘18	51.8	52.7	52.2	52.4	51.4	50.6	49.2	49.3
‘19	53.0	52.7	52.2	52.4	51.4	50.6	54.2	62.1
‘20	53.6	52.7	52.2	52.4	53.4	53.7	56.0	62.4

□ 토지

구분	합계	주거용	상업용	공업용	농경지	임야
‘18	62.6	62.5	62.8	64.4	60.8	60.5
‘19	64.8	63.7	66.5	65.3	62.0	61.6
‘20	65.5	64.6	67.0	66.0	63.1	62.8

붙임2

2020년 표준단독주택 공시가격 의견청취(안)

□ 전국 변동률

ㅇ 전국 표준단독주택 공시가격은 `19년 대비 약 4.5% 상승하였음

< 연도별 표준단독주택 공시가격 변동률 >

연도	‘11	‘12	‘13	‘14	‘15	‘16	‘17	‘18	‘19	‘20
변동률(%)	0.86	5.38	2.48	3.53	3.81	4.15	4.75	5.51	9.13	4.50

□ 시도별 변동률

ㅇ 서울 6.8%, 광주 5.9%, 대구 5.8% 등이 전국 평균(4.5%) 대비 다소 높게 나타났고, 제주 △1.6%, 경남 △0.4%, 울산 △0.2%은 하락

< `19년 대비 `20년 지역별 표준주택 공시가격 변동률(단위: %) >

전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
4.5	6.8	4.3	5.8	4.4	5.9	4.2	△0.2	4.7
(9.1)	(17.8)	(6.5)	(9.2)	(5.0)	(8.7)	(3.9)	(2.5)	(7.6)
경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
4.5	2.8	1.7	0.8	2.6	4.0	2.1	△0.4	△1.6
(6.2)	(3.8)	(3.3)	(1.8)	(2.7)	(4.5)	(2.9)	(0.7)	(6.8)

* ( )는 ’19년도 표준주택 공시가격 변동률

□ 시세구간별 변동률

ㅇ 시세 9억 미만 중저가주택은 시세상승률 수준인 3% 내외 변동률로 전체 평균(4.5%) 보다 낮게 나타남

ㅇ 시세 9억 이상 고가주택은 실제 시세상승분과 함께 현실화율 제고분을 반영함에 따라 변동률이 높게 나타남

< 시세 기준 가격구간대별 공시가격 변동률(단위: %) >

계	∼3억	3∼6억	6∼9억	9∼12억	12∼15억	15∼30억	30억∼
4.5	2.4	3.3	3.8	7.9	10.1	7.5	4.8

붙임3

Q & A

공시가격 현실화의 기준이 되는 시세는 어떻게 산정하는지?

□감정평가사(표준지)와 감정원(표준주택·공동주택)에서 공부조사와 현장조사 등 부동산 특성을 조사하고, 실거래가, 감정평가선례, 시세정보, 매매가격동향통계 등을 종합 분석하여 시세를 산정

ㅇ구체적 산정기준과 절차 등은 공개되고 있는 부동산공시법령, 조사산정기준(국토부 훈령), 업무요령 등에서 상세히 규정하고 있음

시세 9억원 이상 주택에 대해서만 현실화를 추진하는 이유는?

□시세 9억원 이상 주택은 60~70%가 평균 현실화율에 미달하는 등 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급

* 가격구간별 평균 현실화율(’19년 68.1%) 미달 공동주택 재고비율(%)
(9억 미만) 31.6 vs (9∼12억) 71.3, (12∼15억) 71.6, (15억 이상) 67.3

ㅇ불균형성 정도, 부담능력 등을 고려하여 우선 고가주택부터 추진하고, 내년에 현실화 로드맵을 수립하여 전반적인 개선 추진

적용원칙을 미세조정할 수 있다고 하는데 어떤 경우인지?

□인접주택이나 동일권역내에서 주택간에 적절한 균형성을 확보하기 위해 필요한 경우에 미세조정할 수 있도록 하고 있으며, 공시대상전체의 0.1% 이내로 매우 제한적으로 적용될 것으로 예상

① (사례1) 같은 도로변에 시세 10억 순수단독주택과 시세 30억 5층 건물 중
5층 부분만 주거용(시세 6억)으로 쓰이는 주상용 건물이 혼재된 경우

→ 주상용 건물의 현실화율은 추가제고, 단독주택의 현실화율은 미세하향

② (사례2) 재개발지역 내 인접주택 간 토지 시세의 단가는 유사하나 토지면적에 따라 주택시세총액 차이로 중저가·고가로 구분되는 경우

→ 단순히 토지면적이 작아 중저가로 구분된 주택의 현실화율은 추가제고,
토지면적이 커 고가로 구분된 주택의 현실화율은 미세하향

‘20년 공시가격 현실화 추진에 따른 공시가격 변동률 및 보유세 변화에 대한 전망은?

□대부분의 주택은 시세 9억원 미만*이므로 시세 변동률 수준으로 공시가격이 변동될 전망임

*‘19년 기준, 단독주택의 약 95%, 공동주택의 약 96%가 시세 9억원 미만

□강남권 일부 단지 등 시세가 크게 상승하였거나, 시세 9억원 이상인 경우에는 시세변동률과 현실화율 제고분이 반영되어 공시가격과 보유세도 크게 인상될 전망

ㅇ강남구나 마포구 등 일부지역 공동주택들은 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있으며,

ㅇ이 경우 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할
것으로 예상

*1주택자의 경우에는 세부담 상한 50%가 적용되고, 장기보유고령자에 대해서는
종부세 세액공제율을 최대 80%까지 확대할 계획

ㅇ정확한 공시가격과 보유세는 정밀 시세분석 이후 공시가격(안)에 대한 의견청취를 거쳐 결정·공시된 이후 확인 가능

< 서울 주요 아파트 단지 공시가격 및 보유세 추정(세율: 대책발표(안) 적용) >

구분	시세	공시가격	보유세
	변동률	변동률	변동률
강남구 A단지(84.43㎡)	23.50억	17.63억	629.7만
	33.5%	53.0%	50.0%
강남구 B단지(84.99㎡)	29.10억	21.38억	1,042.9만
	22.8%	42.1%	50.0%
강남구 C단지(50.64㎡)	21.60억	16.04억	622.0만
	21.3%	40.2%	50.0%
서초구 D단지(84.95㎡)	34.00억	26.95억	1,684.5만
	20.1%	41.6%	50.0%
마포구 E단지(84.39㎡)	16.00억	11.80억	368.7만
	21.2%	36.5%	50.0%
A+B	52.60억	39.01억	6,558.6만
	27.4%	46.9%	115.21%
C+D	55.50억	42.99억	7,480.2만
	20.4%	41.0%	95.90%
A+B+C	74.20억	55.05억	10,179.8만
	27.6%	44.9%	92.84%

※ 해당 단지 로열 동·호수를 기준으로 연말 시세를 추정·분석한 것으로 실제와 다를 수 있음

주택에 적용되던 공시비율(80%)이 폐지되면 공시가격이 바로 25% 급등하는 것인지?

□주택공시비율(80%)이 적용되지 않더라도 바로 공시가격이 인상되는 것은 아님

ㅇ주택 공시비율 폐지는 ’19년 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용하여 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문임

ㅇ앞으로는 공시가격의 시세반영비율(현실화율)을 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획

개별부동산 산정 기준이 되는 비교표준부동산 선정의 구체적 방법은 무엇인지?

□(토지) 비교표준지는 동일 용도지역의 유사가격권 내 표준지 중에서 이용상황이 동일하고 지리적으로 근접한 표준지 선정

ㅇ인근에 이용상황이 동일한 표준지가 없는 경우 등 예외적인 경우에는 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있으며,

ㅇ세부용도지역이 동일한 표준지가 유사가격권 내에 없는 경우에는 동일 이용상황의 대용도지역이 동일한 표준지를 선정할 수 있음

□(주택) 건물가격이 차지하는 비중을 고려하여 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 비교 표준주택 선정

ㅇ 도시지역은 동일 용도지역 내 유사 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택 선정, 건물구조가 유사한 것을 우선 선정

ㅇ비도시지역은 동일 용도지역 내 유사한 가격수준 표준주택 중 건물구조가 동일한 표준주택 선정, 도로접면이 유사한 경우 우선 선정

ㅇ주택용도(단독/다가구), 건축연도, 경과년수, 주택규모 등을 고려할 수 있도록 세부적 기준 별도 마련

공동주택의 층별, 호별 효용비의 구체적인 기준은?

□조사자가 아파트 상한가(로열층)와 하한가(1층) 입력 후, 층별 등급과 등급별 효용비를 적용하여 모든 층의 층별 효용비 산정

ㅇ층별 등급은 최고층수에 따라 2∼6개로 구분*하고, 층별 등급에 따른 효용비는 공동주택 단지별 현장조사 및 실거래가 등 가격조사 등을 통해 실제 시장상황에 맞게 조정하여 반영

* 최고층수가 2층인 경우 층별등급은 A·B로 구분, 9층 이상인 경우 A∼F로 구분

□향·조망·소음 등 호별 효용비는 특성 차이에 따른 실제 시세 격차를 효용비로 적용

* (예) A 아파트 시세분석 결과, 다른 특성이 동일한 호의 시세가 남향 10억, 동향 9.7억인 경우 향별 효용비를 남향 1.0, 동향 0.97 적용(통상 1~5% 차이)

공시가격 현실화를 반영하여 기초연금 수급이나 건강보험료 등 기준이 조정될 예정인지?

□시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정하므로, 공시가격 현실화로 인한 서민·취약계층 부담 증가는 없을 전망

□관계부처 T/F를 통해 공시가격과 연관된 복지제도 등 영향을 분석하고, 필요 시 보완방안을 마련할 것임

ㅇ기초연금은 65세 이상 어르신들이 보유한 부동산 공시가격 변동을 반영하여 매년말 다음해 기초연금 선정기준액을 조정

* ‘20년 공시가격은 ’21년 4월부터 기초연금 수급자 선정기준으로 활용

ㅇ건강보험 지역가입자 재산보험료는 ‘재산보험료 등급표’로 산정되므로, 공시가격이 인상되어도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화 없음

-건강보험료는 소득 중심 부과체계로 개편 중이며, ‘22년까지 지역가입자 보험료 중 재산부문 비율은 41%까지 낮아질 것으로 예상

* 재산보험료 비중 : ’17년 12월 51.3%→’19년 7월 45.5%→’22년 7월 41%

공시가격 산정시스템을 그동안 표준과 개별로 분리하여 운영
하였던 이유는 무엇이며, 통합시스템은 어떻게 운영되는지?

□‘96년 개별공시지가 산정시스템 개발 당시 전산환경이 열악하여,
각 시스템을 분리하여 개발·운영

ㅇ표준공시가격 산정시스템은 감정원에서 개발·운영 중이며,
개별공시가격 산정시스템은 ‘16년도부터 부동산행정정보 일원화 사업의 일환으로 부동산종합공부시스템(KRAS)에서 운영 중임

□‘21년까지 IT, GIS 기술을 반영한 표준-개별 통합시스템을 개발하여 업무 효율성을 높이고, 표준·개별 간 연계성 및 호환성 강화 계획

공시가격 세부 산정자료나 이의신청 검토내역의 공개는 어떻게 이루어 지는지?

□공개되는 산정자료에는 해당 부동산의 객관적인 주요 특성과 인근 유사 실거래가, 아파트의 경우 감정원의 부동산테크시세 등 참고가격자료 및 조사자의 검토의견이 반영될 예정임

□이의신청 검토내역의 경우 이의신청자의 이의신청 사유와 이에 대한 검토의견 및 이의신청 처리결과 등이 반영될 예정임

□공시가격 산정자료는 결정·공시일부터 “공시가격알리미 홈페이지(WWW.REALTYPRICE.KR)”를 통해 확인할 수 있도록 할 것임

감정원에서 신설하는 자체 자격제도는 감정평가사 자격과
어떻게 다른지?

□부동산 가격공시 업무에 한정하여 필요한 역량을 집중 검증할 수 있는 자격제도를 신설할 계획임

ㅇ외부 연구용역 등을 통해 교육프로그램, 시험과목, 자격 난이도 등을 검토하여, 공시역량을 강화할 수 있는 방향으로 만들도록 하겠음

12. 유형별 구체적인 현실화율 산정방법은?

□ 부동산 유형별 구체적인 현실화율 산정방식은 다음과 같음

ㅇ 공동주택 시세 9~15억 미만

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
65.0%	12억원	α = 4.0%p ·(70-65)/2 + (12-9)/2 = 2.5 + 1.5	69.0%
69.0%	11억원	α = 1.0%p ·(70-69)/2 + (11-9)/2 = 0.5 + 1.0(1.5%p 적용시 70% 초과)	70.0%

ㅇ 공동주택 시세 15~30억 미만

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
68.0%	15억원	α = 6.5%p ·(75-68)/2 + (15-9)/2 = 3.5 + 3.0	74.5%
65.0%	20억원	α = 10.0%p ·(75-65)/2 + (20-9)/2 = 5.0 + 5.5→ 5.0 + 5.0(5%p 상한)	75.0%

ㅇ 공동주택 시세 30억 이상

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
64.0%	31억원	α = 12.0%p ·(80-64)/2 + (31-9)/2 = 8.0 + 11.0→ 6.0(6%p 상한) + 6.0(6%p 상한)	76.0%

ㅇ 단독주택 시세 9억 이상

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
49.0%	12억원	α = 4.5%p ·(55-49)/2 + (12-9)/2 = 3.0 + 1.5	53.5%

ㅇ 토지

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
63.0%	-	α = (70-63)/7 = 1.0%p	64.0%
56.0%	-	α = (70-56)/7 = 2.0%p	58.0%