임차권등기명령제도

[변호사 김덕은]

1. 의의

임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 아직 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 경료 할 수 있도록 하는 절차입니다.(주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물임대차보호법 제6조)

2. 임차권등기명령신청의 요건

가. 임대차가 종료되어야 합니다.

임대차의 종료 이유는 묻지 않습니다. 따라서 임대차 기간의 만료로 임대차가 종료된 경우 뿐만 아니라 법정해지나 합의해지 된 경우에도 가능합니다.

나. 임대차보증금을 반환받지 못한 경우여야 합니다.

임대차보증금 전액을 반환 받지 못한 경우 뿐만 아니라 일부 반환받지 못한 경우도 가능합니다.

3. 신청서 기재사항

가. 당사자의 표시

(1) 신청인(임차인)

(2) 피신청인(임대인)

나. 신청취지 - 신청인이 임차권등기명령신청서에 의하여 어떤한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 합니다.

신 청 취 지

별지 목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다

라는 결정을 바랍니다.

아 래

1. 임대차계약일자 : 2013. 8. 1.

2. 임차보증금 : 금 20,000,000원, 차임(월세) : 월 500,000원

3. 주민등록일자 : 2013. 8. 20.4. 점유개시일자 : 2014. 8. 17.

5. 확정일자 2013. 8. 20.

다. 신청이유

신청이유란에는 신청인이 제기한 임차권등기명령신청이 타당한지 여부를 판단하는 자료가 되므로, 임차권등기명령을 구하는 이유에 대하여 간결하고 구체적으로 기재하여야 합니다.

임차권등기명령절차에 관한 규칙

제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등) ①임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다.  <개정 2002.6.28., 2002.10.30., 2007.10.29.>

1. 사건의 표시

2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소

4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다)

5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

6. 신청의 취지와 이유

7. 첨부서류의 표시

8. 연월일

9. 법원의 표시

②신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다.  <개정 2002.10.30., 2007.10.29., 2013.12.31.>

③임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다.

4. 신청서의 첨부서류

가. 임차 주택 또는 건물의 등기사항증명서(등기부등본)

나. 임대차계약서 사본

다. 점유사실 확인서

임대인이 보통 작성하나 임대인이 작성해 주지 않으면 인우인 등이 작성

라. 주민등록등본

마. 임차부분의 특정을 위한 건물도면

임차목적물이 주택 전부인 경우에는 건물도면을 첨부할 필요 없으나, 주택 일부인 경우에는 ‘건물도면’ 첨부, 건물도면은 완성도가 떨어지더라도 임차부분을 특정할 수 있는 정도면 된다.

사. 주거용사용확인서(주택임대차)

임차권등기명령절차에 관한 규칙

제3조(임차권등기명령신청서의 첨부서류)임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다.  <개정 2007.10.29., 2011.9.28., 2013.12.31.>

1. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대하여는 등기사항증명서

2. 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면

3. 주택임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약증서, 상가건물임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약서

4. 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서

5. 주택임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류, 상가건물임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하는 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

5. 효과

가. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료 되면, 임차인이 임차권 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지 합니다. 임차권 등기 이후에는 점유 및 주민등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다. 단 이와 같은 효과는 임차권 등기의 경료시부터 발생합니다.

나. 임대인의 임대차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

다. 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 임차인은 경매절차에서 배당요구 할 필요가 없습니다.

변호사 김덕은