주택임대소득 과세기준과 주택임대사업자의 장점 단점

그동안 비과세 되었던 주택임대소득에 대한 전면과세가 시행되는 첫 해입니다.2019.12.31.까지 주택임대 사업을 개시한 자는 2020.01.21.까지 관할세무서에 사업자등록을 하여야 합니다. 또는 개시한 날로부터 20일이내에 등록하면 됩니다.사업자등록을 하지 않는 경우에는 주택임대 수입금액의 0.2% 가산세를 내야 합니다.  아래 표(주택임대소득에 대한 과세기준)와 같이 월세 임대소득 소득이 있는 2주택이상 소유자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택이상소유자는 2월10일까지 세무서에 사업장 현황신고를 하고 5월에는 소득세 신고납부를 하여야 합니다.1주택자로서 기준시가 9억원 이하의 주택 임대소득에 대하여는 종전과 동일하게 비과세 됩니다.  <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/995D584B5E1F8EC50C" class="txc-image" width="762" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="주택임대 과세기준(2020).png" exif="{}" actualwidth="762" id="A_995D584B5E1F8EC50C3328"/> 주택임대소득에 대한 과세가 전면 실시되면서 자주 상담하는 내용입니다.세무서에 사업자등록만 하면 되는지,세무서에 사업자등록은 물론 시,군구청 주택과에 주택임대사업자로 등록을 하여야 하는지 말입니다.주택임대사업자로 등록할 경우의 장점과 단점을 다음과 같이 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.   주택임대사업자로 등록할 때의 장점   ① 취득세 감면 전용면적 60㎡ 이하의 주거용 오피스텔, 공동주택을 최초 분양 시 60일 이내에 임대사업자 등록을 하면 취득세 면제 ※ 단독주택이나 다가구 주택은 이러한 혜택 없음② 소득세 국민주택규모 (85㎡이하, 수도권 읍·면지역의 경우 100㎡이하)이면서 6억원 이하의 주택을 4년이상 임대하는 경우 2019년 소득분까지 소득세 30%이상 감면 혜택 있음 단, 준공공임대주택의 경우 기간이 8년이상, 75%까지 감면③ 재산세 먼저 2채이상의 주거용 오피스텔 이나 공동주택을 임대주택으로 등록 할 경우, 전용면적 40㎡이하이면서 30년이상 임대하는 경우 재산세 100% 감면, 60㎡를 넘는 경우 50% 감면, 85㎡이하인 경우 25% 감면 받을 수 있으며, 다가구 주택의 경우 가구당 40㎡ 이하인 경우 재산세를 감면 받을 수 있음④ 종합부동산세 임대개시 시점에 6억원 이하인 경우 종부세 대상에서 제외 수도권 밖의 경우 3억원 이하 제외. 이 경우 납세자가 주소지 관할세무서에서 합산배제 신청을 하여야 함. 2019년 3월 31일 이전에 등록 한 경우 5년만 임대하여도 무방하나, 4월 1일 이후 등록을 한 경우 8년이상 임대해야 합산대상에서 제외 됩니다.   따라서 재개발,재건축 사업으로 5년(8년)의 의무 임대기간을 채우지 못한 상황에서 멸실될 경우 그동안 합산 배제된 종부세는 추징됩니다.   ⑤ 양도세   주택임대로 등록한 주택과 별도로 2년이상 자신이 거주한 주택 한채를 처분할 경우 1가구 1주택으로서 인정되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주택 취득 후 3개월 이내에 주택임대사업자로 등록 한다면 10년이상 임대 후 처분시 따라 양도세 100% 감면받을 수 있으며, 최대 70%까지 장기보유 특별공제받을수있습니다.   ⑥ 건강보험료    연 2천만원 이하의 임대소득자에 대해 4년 단기임대주택은 40% 감면, 준공공임대주택일 경우 80% 감면받을 수 있습니다.     주택임대사업자로 등록할 때의 단점   ① 임대 의무 기간 임대기간을 반드시 지켜야합니다. 최소 5년간 임대를 해야만 양도소득세 거주주택에 대한 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 일반주택의 경우 최소 4년 이상 임대하여야 지방세 감면을 받을 수 있으며, 준공공임대주택의 경우 최소 8년간 다른 임대사업자에게 주택을 매매할 경우 임대를 하여야 지방세 감면을 받을 수 있습니다. 이 기간을 지키지 않으면 최대 1천만원 과태료가 부과됩니다. 또한 감면된 세금 또한 모두 추징됩니다. 단, 시 또는 군, 구청에 양도소득 신고를 하고 난 뒤에 다른 임대사업자에게 주택을 매매할경우에는 과태료 부과되지 않습니다.   ② 임대료 인상폭 의무 임대기간 동안에는 임대료 증액은 연 5%이내 범위로 제한되어 있습니다. 규정을 위반할 경우 과태료 1000만원이 부과됩니다. 계약 체결 후 30일 이내에 주택과에 신고하셔야 합니다. (재계약시 포함)   ③ 사업자 현황신고 매년 사업자 현황을 신고하여야 합니다. 5월과 9월에는 각각 종합소득세와 종합부동산세를 신고하여야 하며 규정 위반시 과태료가 천만원이 부과됩니다. 임대차 신규계약이나 변동 사항이 생기면 3개월이내 관할기관에 변경신고 하여야 합니다.   * 주택임대와 관련한 소득세, 양도소득세 등 구체적인 사항은 전문 세무사에게 문의하시기 바랍니다. ④  건강보험 및 국민연금 보험료 인상주택임대사업자 등록을직장인이 했을 경우에는 근로소득을 기준으로 하여 정해지므로 직장인이 주택임대사업자 등록을 하더라도 건강보험 및 국민연금의 보험료 상승은 없으나,직장인이 아니라면 건강보험 및 국민연금 보험료 인상이 있을 수 있습니다.