임대주택 관리업무 편람 소개

[임대규]

1. 추진경위
·1980년 이전(공영주택법)
- 사회적 배경：1960년대 제1차 경제개발 5개년 계획을 시작으로 주택정책 수립 및 주택공급
- 대한주택공사법이 1962년 1월 제정되어 대한주택공사가 발족되었으며, 주택건설·개량·공급·임대·관리 등을 수행
·서울시 마포구 도화동에 9~15평형 규모의 임대주택 6개동 450세대를 건설
- 공영주택법이 1963년 11월 제정되어 지방행정관서와 주택공사가 저소득가구에 임대주택 또는 분양주택을 공급
·1980년대 전반
- 사회적 배경：복지국가 구현을 표방하는 제5공화국의 출범으로 정부정책으로서 체계적인 임대주택 공급에 관심
- 81.3.5.：주택임대차보호법 제정(임대료 안정 도모)
- 82.2.23.：임대주택 육성방안 발표
<주요 내용>
·지원대상：상시고용 근로자수가 100인 이상인 상법상 법인 및 정부투자기관
·지원대상 임대주택：13평 이하의 공동주택을 20호 이상 신축하는 경우
·임차인 자격： 부양가족이 있는 무주택 사원
·임대주택의 특징：5년 이내 분양전환이 불가능하고 임대보증금 및 임대료는 기업이 자율적으로 결정
·지원내용
* 융자지원：호당 5백30만원(연 13%), 1년 거치 19년 상환
* 세제지원：임대주택용지에 대한 양도세 면제, 법인세 투자세액공제, 취득·등록세 면제, 재산세 50% 감면
·84.12.31.：임대주택건설촉진법 제정
* 사원이 아닌 일반인을 임차대상으로 하고 일반주택사업자의 임대주택 건설촉진
·86.3.14.：표준임대보증금 및 표준임대료 고시
·1980년대 후반(88년도 2백만호 주택건설계획)
임대주택 건설계획：60만호(전체 건설계획의 30%)
- 89년도에 영구임대주택이 도입되면서 영구임대 25만호, 장기임대 35만호로 조정
- 90년도에 장기임대를 25만호로 줄이고 대신 사원임대를 10만호 건설하는 것으로 추가 수정
·1990년대 전반
- 1990년 11월 장기임대주택에 대한 금융지원 중단
- 2백만호 계획의 종료와 더불어 영구임대주택 건설 중단
- 92년부터 지자체·주공의 공공임대주택건설이 시작되고 93년부터는 민간사업자에 대한 임대주택 건설자금 금융지원 재개
- 1993년 5월 공공임대주택 건설 및 관리지침 제정
- 93.12.27. 임대주택법 개정 : 임대주택건설 촉진 외에 임대주택 관리와 임차인 보호측면 강화

· 1990년대 후반
- 사회적 배경 : 97년말 외환위기로 주택가격이 크게 하락하면서 주택 경기가 급랭
- 내수진작과 신규고용 창출을 위해 주택경기 활성화 추진으로 각종 규제 완화
·임대사업자 등록 요건 완화(임대주택법 시행령 개정, 1999.11.12.)
: 5호 이상 보유 → 2호 이상 보유
- 무주택 저소득층의 주거안정을 위해 정부 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금을 지원하여 국민임대주택 건설(1998년 도입)
- 세제지원, 기금지원, 택지지원을 통해 임대주택 건설 활성화 추진

· 2000년대
- 사회적 배경：97년말 외환위기 이후 위축된 주택건설 경기가 01년부터 회복되고 주택가격이 상승 및 안정을 반복
- 임대주택경기 활성화 추진
·민간이 국민주택기금의 지원을 받아 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 임대주택에 대해 분양전환가격 및 임대료 규제를 완화(2002.9.11. 임대주택법 시행령 개정)
·공공기관이 개발 공급하는 임대주택용 택지의 공급계획에는 5년인 임대주택용 택지의 공급계획을 제외하도록 하여 장기임대주택용 택지를 우선 확보토록 함(2004.3.17. 임대주택법 시행령 개정)
·기존 민간임대부문의 체질 개선을 위해 부채에 의존하지 않고 장기자금운용이 가능한 투자자들의 사업참여를 유도할 수 있는 정책 추진
·투자자들이 사업에 쉽게 참여할 수 있도록 불확실성 제거 및 수익률 제고 등을 위한 인센티브 등도 적극 모색
- 임대주택 제도개선 추진
·민간이 건설한 공공임대주택의 임대보증금 상한선을 (건설원가-기금지원금액)의 100% → 90%까지 개선(수도권 이외 80%)
※ 임대인과 임차인이 합의시 전환
·임차인대표회의 구성조항 신설(2000.1.12. 임대주택법 개정)
·임대보증금 보증가입을 임의적 사항으로 신설하고 임대사업자로 하여금 제한물권 설정을 제한(2002.12.26. 임대주택법 개정)
·공공택지를 공급받아 건설한 민간건설 임대주택을 공공건설 임대주택으로 분류하여 보증금·분양전환자격 등을 제한(2004.3.17.)
- 부도임대주택 처리방안 마련
·부도임대주택 경매시 임차인 우선매수권 부여 및 임대보증금 보증가입 의무화(2005.7 .13. 임대주택법 개정)

2. 임대주택의 종류
· 근거：임대주택법 제2조 및 시행령 제2조
① 건설임대주택：임대사업자가 임대를 목적으로 건설한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분
①-1. 공공건설 임대주택
·국가 또는 지자체의 재정으로 건설·임대하는 주택
·국민주택기금을 지원받아 건설·임대하는 주택
·공공사업에 의해 조성된 택지에 건설·임대하는 주택
①-2. 민간건설 임대주택
·공공사업에 의해 조성된 택지 외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택
② 매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등에 의해 소유권을 취득하여 임대하는 주택
· 세부내용
①-1-1. 영구임대주택
· 추진배경
- 6공화국 출범 당시 성장정책에 주력함으로써 주택 등 복지문제에 대한 관심과 재정투자가 미약. 이에 도시영세민의 주거안정을 위해 1989.2.24. 대통령 취임 1주년 기념식에서 25만호의 영구임대주택 건설계획 발표
· 사업내용
- 의의：89년 2백만호 건설계획의 일환으로 저소득층 주거안정을 위해 국내 최초로 시도된 사회복지적 성격의 임대주택 단지
- 지원내용：89~93년간 정부·지자체의 재정에서 건설비의 85%를 보조하여 전용 7~12평 규모로 19만호를 건설
- 보증금은 2백50~3백10만원, 월 임대료 5~6만원 수준으로 임대주택 중 가장 저렴해 영세민 등 최저소득계층에 적합
· 지원계층：도입 당시 생활보호대상자, 의료부조자, 원호대상자를 입주대상으로 하였으며, 이후 북한 이탈주민, 모자가정, 65세 이상 직계존속 부양자, 장애인, 일군위안부, 국가유공자 등으로 확대

①-1-2. 50년 공공임대주택(2004년 말 기준 재고 93만호)
·추진배경
- 92년 영구임대주택을 대체할 목적으로 재정 50%, 기금 20%(입주자 30%)를 지원하여 주공 또는 지자체가 건설·공급(94년 이후 재정중단, 기금 70%, 입주자 30%)
·사업내용
- 92~97년간 9만2730호가 건설되었으며, 전용 7~15평형을 주로 건설
- 97년 이후에는 재개발 임대주택을 제외하고는 사실상 건설 중단
- 입주대상자 : 청약저축 가입자, 국가유공자, 철거민 등
- 임대료 수준 : 보증금 4백90만~1천5백50만원, 월 임대료 5만8천~23만원 수준
①-1-3. 국민임대주택(2004년 말 기준 재고 4만7000호)
·추진배경
- 98년 2월 국민의 정부 100대 국정과제에 포함하여 소득 1-4분위 계층의 주거안정을 도모하기 위해 공급
·사업내용
- 98년부터 재정지원(10~ 40%) 하에 전용 11~24평으로 건설하여 30년 이상 임대하는 주택으로 2003년부터 12년간 총 1백만호를 건설할 계획
- 입주대상자 : 도시근로자 평균소득의 50~70% 이하인 소득 1-4분위 계층에게 공급하여 입주자격 요건에 최초로 평형별 소득 차등화 개념 도입
- 임대료 수준：보증금 1천~1천2백만원, 월 임대료 13~14만원 수준
* 청약자격
- 50㎡ 미만 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하인 무주택세대주
- 50㎡ 이상~60㎡ 이하 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하인 청약저축가입자(무주택세대주)
- 60㎡ 초과 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하인 청약저축가입자(무주택세대주)
①-1-4. 국민임대주택 공급방식 다양화
가. 기존 다가구주택 매입·임대사업 확대
·목적 : 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택을 매입, 저렴하게 임대
* 임대주택의 분산공급으로 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화 방지
·입주대상자
- 시·군·구청장이 입주대상자를 선정하여 주택공사 등에 통보
기초생활수급자(1순위), 모·부자가정(자활참여시 가점부여), 장애인, 65세 이상 독거노인, 소년소녀가정 중 자력생활이 곤란한 1인 가구(그룹홈으로 지원)
·사업규모
- 당초 2008년까지 1만호였으나 2015년까지 매년 4500호씩 5만호로 확대
- 사업비 : 총 3조5천억원(당초 7천억원)
* 지자체(지방공사)는 사업자부담 없이 기금 50% 부담
·2004년 추진실적(시범사업)
- 서울지역 등 75동 503호 매입
나. 기존주택 전세·임대제도 도입
·목적
- 도심 내 장기임대주택 공급확대를 위해 매입임대방식에 비해 상대적으로 예상 등 지원부담이 적고 지역별 수요에 탄력적으로 대응할 수 있으며, 집주인에게 관리책임이 있어 관리가 편리한 전세임대방식을 도입
·시행방안
- 주공 또는 지자체가 기존 주택에 대해 전세계약을 체결한 후 수급자와 차상위계층 등 저소득층에게 재임대
* 입주자는 현행 매입임대와 같이 시·군·구청에서 선정(일부는 그룹홈 운영)
·2005년 시범사업 : 500호, 2006년부터 15년간 매년 1000호씩 총 1만호 임대
- 사업비는 호당 5천만원을 기준으로 국민주택기금을 활용하되(총 5천억원), 중개사수수료·수리비 등 소모성 경비의 일부는 재정에서 지원
* 주공·지자체는 임대료로 기금이자·일상관리비 충당
·임대보증금 및 임대료는 매입임대 수준
다. 기존주택 매입·철거·임대방식 도입
·기본방향
- 도심의 노후불량 단독주택 등을 매입해 철거·신축하여 국민임대주택으로 공급
·사업내용
- 사업타당성 분석을 위해 서울지역에서 2개소(약 20가구)를 선정하여 시범사업 추진
·사업비 및 재원조달방안
- 호당(15평 기준) 1억1천1백만원 소요(부지비 6천3백만원, 건축비 4천8백만원)
- 재원은 일반 매입임대사업과 동일한 비율로 조달
* 재정 45%, 기금 40%, 지자체 10%, 입주자 5%
·임대료·입주대상
- 호당 사업비가 기존 매입임대사업의 1.6배이므로 임대료도 상향조정하고 지불능력을 고려한 입주대상선정 필요
·추진현황
- 신축 부지매매계약 체결(2005.5.11.) : 관악구 봉천동 2필지 117평, 구로구 구로동 1필지 67평

라. 부도임대주택 매입·임대
·현황 및 문제점
- 외환위기 이후 민간 임대사업자의 연쇄부도로 입주민의 보증금 반환 불능 등 피해가 발생
- 분양전환 등 정상화를 추진중이나 2004년 말까지 총 12만호, 특히 입주자가 있는 준공 후 부도는 7만호가 미해결 상태
·주요내용
- 도심 내 임대주택 공급확대와 부도로 경매에 처해 보증금을 변제받지 못하는 입주민들의 주거불안 해소를 위해 민간 부도임대주택을 매입하여 국민임대로 전환·공급추진
·2005년 1~2개 단지 300호 규모로 시범사업 시행
※ 사업비는 국민임대주택 건설지원기준에 따라 분담(재정·기금 80% 이상)

마. 자활능력을 갖춘 단신자 매입임대
·목적
- 다가구 임대주택이 많은 사람들에게 혜택을 주기 위해 주로 2인 이상 가구를 입주자로 선정하게 됨에 따라 노숙인·쪽방거주자 등은 상대적으로 입주자 선정에서 배재
- 1인 거주용 다중주택 및 원룸형 다가구주택 등을 매입 임대함으로써 자활능력을 갖춘 단신자들의 주거지원
·시행방안
- 다가구주택 매입임대나 전세임대 사업시 다중주택 및 원룸형 다가구 등을 함께 매입하여 단신자용으로 임대
·입주자
- 일부는 다가구주택 매입임대와 같이 지자체를 통해 선정하고 일부는 노숙인 보호를 주로 하는 비영리단체에게 임대
- 자활프로그램 참여자 등 자립의지가 있는 사람에게 공급
- 노숙인 쉼터·쪽방 상담소 등에 근무하는 사회복지사들이 주기적으로 방문하여 상담·지원체계 구축
·임대보증금 및 임대료는 매입임대와 동일
※ 방 1칸이므로 실제 임대료는 저렴

3. 임대주택 관리
◎ 개념 : 임대주택 관리에 대한 법적 개념이 정의되어 있지 않으나 임대사업자와 임차인간에 관련된 업무(임대업무)와 임대주택 자체와 관련된 업무(주택관리업무)로 나눌 수 있음.
※ 임대주택 관리(운영) 구분
· 임대업무 : 임대사업자의 고유 업무
- 임차인 관리 및 주택재고의 자산가치 유지를 위한 제반 행위
- 세부적인 업무 예시 : 임차인 선정, 부정입주 조사, 임대차계약, 임대보증금 및 임대료 관리, 입주 및 퇴거 관리, 시설물 교체 등 장기수선유지
* 임차인을 위한 사회복지서비스 제공 및 임차인 참여를 위한 지원 등도 포함
·주택관리 : 단지 내 시설물의 물리적 관리 행위
- 세부적인 업무 예시 : 부대시설, 복지시설 등 각종 공용시설물 관리, 일상 수선작업, 청소, 경비, 소독, 쓰레기 수거, 관리비 및 사용료 징수 등을 포함
◎ 관련 법률 : 임대주택 관리업무와 관련된 법률로는 임대주택법이 있으며, 주택법, 주택공급에 관한 규칙 등의 법령도 일부 적용
- 임대업무(임대주택의 공급, 입주자 선정, 임대의무기간, 임대보증금과 임대료 결정, 장기수선유지 등)와 주택 관리업무(부대시설, 복리시설 등 각종 공용시설물 관리, 일상수선, 청소, 경비, 소독, 관리비 징수 등)에 관한 사항을 규정
◎ 임대업무 주요 개요
·임차인 선정
- 임차인 선정은 임대주택의 유형에 따라 국민기초생활보장법에 의한 수급자, 보훈대상자 중 수급자의 일정소득 수준 이하인 자, 일군위안부, 보호대상 모자가정, 북한이탈주민, 청약저축가입자, 철서 세입자, 당해 세대의 월 평균소득이 전년도 도시근로자가구 소득의 50%·70%·100% 이하인 자 등 다양하게 규정
·임차인 관리 : 임차권 양도 및 전대제한
- 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 기타 권리 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되 상속의 경우에는 제외)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없음(임대주택법 제13조)
- 다만 시행령에서 정하는 경우에는 임대사업자의 동의를 얻어 임차권 양도가 가능함.
·임대료 및 임대보증금의 산정기준
- 영구임대·50년·국민임대주택 및 5년·10년 공공건설임대주택은 건설교통부장관이 고시를 통해 표준임대조건의 산정기준을 고시하고 있음.
·시설물의 장기수선유지
- 장기수선계획은 주택법 및 임대주택법에 의거 공동주택의 체계적인 관리를 위해 공용부분과 부대시설 및 복리시설에 대해 사업주체가 계획을 수립
◎ 임대주택의 관리 방법
·근거 : 임대주택법 제17조 및 동법 시행령 제15조
- 300세대 이상의 공동주택 등 일정규모 이상의 임대주택에 대해서는 기술 인력과 장비를 갖추고 인가를 받은 임대사업자가 자체관리하거나 주택법 제53조에 의한 주택관리업자에게 위탁관리하도록 규정하고 있음.
① 자체관리 : 대통령령이 정한 기술인력 및 장비를 갖춘 임대사업자가 직접 관리하는 것을 의미하며, 이를 위해 임대사업자는 기술인력의 인적사항 조서 및 장비명세서, 관리 인력의 인적사항에 관한 서류 등을 임대주택 소재지의 시장 군수 또는 구청장에게 제출해야 함.
② 위탁관리 : 임대사업자가 전문적인 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것임. 국가, 지방자치단체, 주택공사 및 지방공사는 대통령령이 정하는 방법에 따라 관리를 할 수 있음

◎ 관리비
·근거：임대주택법 시행규칙 제7조
·주요내용
- 임대주택의 관리비는 일반관리비, 청소비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비의 항목으로 구성하도록 되어 있음.
- 이외에는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없도록 규정
·관리주체는 사용자 부담 및 공평부담의 원칙 하에 징수하고 있으며, 전기, 수도 또는 가스 등의 사용료는 징수권자를 대행하여 징수하고 있음.
·관리비 항목의 구성내역
1. 일반관리비：인건비(급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 등을 포함하되 청소원 및 오물수거원 인건비는 제외), 제사무비, 교통통신비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비 및 제부대비용
2. 청소비：용역시에는 용역금액으로 하고 직영시에는 청소원 인건비, 피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요되는 비용
3. 경비비：용역시에는 용역금액으로 하고 직영시에는 경비원 인건비, 피복비 등 경비에 직접 소요된 경비
4. 소독비：용역시에는 용역금액으로 하고 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용
5. 승강기유지비：용역시에는 용역금액으로 하고 직영시에는 제부대비 및 자재비 등. 다만, 전기료는 공동으로 사용하는 시설의 전기료에 포함된다.
6. 난방비：난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대, 난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 제한 금액
7. 급탕비：급탕용유류대, 급탕용수비
8. 수선유지비：냉난방시설의 청소비, 소화기 충약비 등 임차인 주거생활의 편익을 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용
4. 임대주택의 임대보증금 및 임대료
◎ 근거：임대주택법 제14조, 시행령 제12조
◎ 적용대상：공공건설임대주택
◎ 적용방법
·최초의 임대보증금 및 임대료 산정기준을 건설교통부장관이 고시하는 ‘표준임대보증금 및 표준임대료’를 초과할 수 없도록 규정
- 표준임대보증금 및 표준임대료 종류
① 국민임대주택：국민임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료
② 5년 및 10년 임대주택：임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료
③ 영구임대주택 및 50년 임대주택
·최초 임대보증금 상한선 설정
- 표준임대보증금과 표준임대료를 임대사업자와 임차인이 합의하여 상호 전환할 수 있으며, 이 경우에도 최초 임대보증금은 시행령 제12조 제3항의 규정에 따른 금액을 초과할 수 없음.
1. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 임대주택은 당해 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 국민주택기금에 의한 융자금액을 차감한 금액
2. 1호 외의 임대사업자가 건설한 경우(공공택지 내 건설)
가. 수도권 지역 = 임대보증금상한선×90%
나. 수도권 외 지역 = 임대보증금상한선×80%
3. 2호 중 공공택지이외의 지역에서 건설한 경우
·국민주택기금에 의한 자금을 지원받을 당시에 기금수탁자와 약정한 임대보증금을 초과할 수 없도록 규정
◎ 표준임대보증금
·임대주택 종류별로 고시한 기준을 적용하도록 돼있으며, 임대주택 규모와 관계없이 모든 공공건설임대주택이 적용대상
◎ 표준임대료
·감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 융자금 이자, 대손충당금 및 제세공과금 등을 고려하여 산정하도록 규정(시행령 제12조 제2항)
·공공건설임대주택의 규모에 따라 적용 여부가 결정
- 표준임대료 적용 배제대상(자율화)
：국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60㎡를 초과하는 주택
：국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85㎡를 초과하는 주택
◎ 표준임대보증금 및 표준임대료의 상호전환
·국민·50년·10년·5년 임대주택
：임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호 전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 전환당시의 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이율을 적용

5. 특별수선충당금 적립
◎ 임대주택의 임대사업자는 주요시설 교체·보수에 필요한 특별수선충당금을 적립해야 함.
◎ 적립대상
- 300세대 이상의 공동주택
- 승강기가 설치된 공동주택
- 중앙집중식 난방방식의 공동주택
◎ 적립시기：사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립
* 특별수선충당금 요율
·영구임대주택：건축비의 4/10,000
·국민임대주택：건축비의 3/10,000
·기타건설임대주택：건축비의 1/10,000
◎ 적립주체：임대사업자
◎ 충당금의 관리 및 사용
- 임대사업자와 지자체장의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도 관리(국가·지자체·주공·지방공사는 단독명의로 예치 가능)
- 임대사업자가 특별수선충당금을 사용하고자 할 때에는 장기수선계획에 따라 미리 지자체장과 협의해야 함.
* 임대주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사 신청시 제출하고 임대기간 중 관리사무소에 비치해야 하며 장기수선계획은 ‘주택법 시행규칙’에 따라야 함.
·분양전환시 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계

6. 임차인대표회의
◎ 근거규정：임대주택법 제17조의 2(2000. 1. 신설)
·20호 이상 임대주택 단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있음.
◎ 임차인대표회의 기능：아래사항에 대해 임대사업자와 협의
·임대주택 관리규약의 제정 및 개정
·관리비
·임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설의 유지·보수
·임대주택의 관리에 관한 아래 사항
- 하자보수
- 공동주택의 관리에 관해 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항
◎ 임차인대표회의 구성 및 운영
·구성：임대주택의 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자(동별 대표자)로 구성
- 동별 대표자는 당해 공동주택 단지 안에서 6개월 이상 거주한 임차인(단, 최초로 임차인대표회의를 구성하는 경우에는 예외)
·회의소집：소집기일 5일 전까지 회의의 목적, 일시 및 장소 등을 임차인에게 통지하거나 공시
·회의결과 통지 및 공시
- 회의에서 의결한 사항, 임대사업자와의 협의결과 등 주요 업무 추진상황을 지체없이 임차인에게 통지 또는 공시해야 함.
·회의록 작성 보관
- 임차인이 열람을 청구하거나 복사 요구시 응해야 함.
·임대사업자의 의무
- 임차인대표회의가 협의를 요청하는 경우 협의에 성실히 응해야 함.
◎ 임차인대표회의 구성
·지난해 9월 현재 주택공사 및 지자체에서 관리하고 있는 공공임대주택 단지 589개 중 259개(43.9%) 단지에서 구성

7. 임대주택 분쟁조정위원회
◎ 근거규정 : 임대주택법 제18조의 2(2000. 1. 신설)
·임차인대표회의와 임대사업자간 협의사항 및 건설임대주택 분양전환시 발생할 수 있는 가격 관련 분쟁을 조정하기 위해
·시·군·자치구에 임대주택 분쟁조정위원회를 둔다.
◎ 구성
·위원장 1인 포함 10인 이내의 위원으로 구성
·위원장 : 지자체의 장
·위원
- 임대사업자가 추천하는 자 3인
- 임차인대표회의가 추천하는 자 3인
- 임대주택 관련분야에 관한 학식과 경험이 있고 덕망을 갖춘 자 중에서 지자체장이 위촉하는 자
- 지자체 공무원 중 지자체장이 임명하는 자
·위원의 임기
- 임대사업자 및 임차인대표회의가 추천하는 자 : 당해 분쟁의 조정 절차가 완료되는 때
- 지자체장이 위촉하는 자 : 3년
·회의·운영 등 필요한 사항 : 당해 지자체 조례로 정함.

◎ 분쟁조정신청
·신청자 : 임대사업자와 임차인대표회의
·신청대상 : 제17조의2 제2항 각 호 사항, 건설임대주택의 분양전환가격

◎ 조정의 효력
·분쟁조정위원회의 조정안 수락시 당사자간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립한 것으로 함.

8. 부도공공임대아파트 조치방안 추진현황
1. 추진배경
◎ 외환위기 이후 부도임대아파트 발생건수가 급증하면서 전국적으로 임차인 강제퇴거·보증금 손실 문제 등이 심각한 사회문제로 부각
* 지난해 KBS-2TV(추적60분)에서 민간건설 공공임대아파트의 부도문제가 집중 보도된 후 사회적 관심과 비판 제기
◎ 이에 따라 부도임대아파트 임차인 피해를 구제하고 향후 부도예방을 위한 조치방안을 마련, 두 차례 국무회의 보고를 통해 6.7대책안 확정

* 부도공공임대아파트 조치방안 주요내용
① 피해임차인 보호대책 강구
- 분양전환 유도 및 분양자금 지원, 임차인 우선매수권 부여
- 다가구 매입임대 제공, 전세자금 저리융자 등 퇴거자 지원

② 부도예방을 위한 조치사항
- 단지별 독립법인화를 통해 재무건전성 향상
- 임대보증금 보증가입 의무화, 국민주택기금 관리강화 등
→ 부도임대아파트 문제를 해결하기 위한 종합대책이 마련됨에 따라 후속조치 시행중

2. 부도임대아파트 정리현황
◎ 지난해 9월 현재 준공 후 부도사업장은 389개 사업장 6만9050세대
·2004년 12월 기준 420개 사업장 7만2543세대보다 31개 사업장 3493세대 감소
* 그간 72개 사업장(1만2952세대)이 신규 발생했으나 103개 사업장 1만6445세대가 정리, 해소
◎ 6.7대책 이후 모든 경매사업장에 대해 경매중단 조치를 취하고 세입자 보호 대책(경락자금·퇴거자지원 등)을 마련 후 경매 재개

3. 6.7대책 후속조치사항
① 건교부 주거복지본부에 ‘부도임대아파트 정리전담팀’ 구성
* 주거복지지원팀장(팀장), 4급 1명, 5급 2명, 6급 1명, 국민·주공 각 1명(총 7명)
·국민은행과 주택공사에도 ‘정리대책반’ 구성·가동
·주택공사에 ‘법률지원단’을 구성해 부도사업장 순회상담 등 법률자문 지원
→ ‘부도임대아파트 정리전담팀’ 실무회의를 매주 개최, 세부 지원 기준을 마련하고 주요 쟁점사항 등을 해결

② 부도임대아파트 현장 실태조사 실시
- 경매중단 상황 점검 및 임차인 지원수요 파악 등을 위해 관계기관 합동으로 4개 권역별 주요 부도사업장 현장조사

③ 임대주택법 개정·시행
- 부도임대아파트 임차인 우선매수권 부여, 부도예방대책 등을 담은 임대주택법 개정법률 공포·시행

④ 지자체 담당공무원 소집 대책반 워크숍 개최
- 정부지원방안 설명 및 지자체 협조 요청

⑤ 강제퇴거자 긴급 주거지원 추진
·저소득 독거노인 박삼순 할머니의 경우 본인 의사에 따라 기 퇴거아파트(우창아파트) 입주 추진
- 희망아파트에 전세매물이 없어 월세매물 주택소유자에게 전세전환을 적극 설득하고 전세매물이 나오면 즉시 지원
→ 할머니도 전세매물이 나올 때까지 기다리겠다는 입장
·법원의 강제집행명령으로 퇴거 위험에 처한 양산 장백아파트 입주민의 경우 인근 임대아파트 등 입주 지원
* 16가구가 신청(양산시→주공)하여 12가구 전세계약 체결
⑥ 주공 법률지원단 순회법률상담 실시
- 경락참여 지원 등을 위해 사업장별 순회법률상담 실시중(14개 지역 23개 사업장)

⑦ 기금운용계획 변경 및 매입·전세임대지침 제·개정
·임차인 구입자금 지원, 강제퇴거자 전세자금 지원 등을 위해 국민주택기금 운용계획 변경
·강제퇴거자 우선 입주권 부여 등을 위해 다가구 매입임대지침 개정 및 기존주택 전세임대지침 제정
⑧ 부도임대아파트 지원 개시
·임차인에 대한 분양전환자금 및 경락자금 지원 개시
·전세자금, 임대·전세주택 입주지원 등 퇴거자 주거지원 개시

9. 경매시 임차인 우선매수권
◎ 현황 및 문제점
·임차인의 보증금 손실과 주거불안정을 예방하기 위해 부도 등으로 거주하는 주택이 경매에 넘어가도 임차인에게 우선매수권 인정(2005. 7.13. 임대주택법 개정)
* 민사집행법 제140조의 공유자 우선매수권 준용
- 경매시 임차인이 우선매수 신고 후 최고입찰 가격으로 경매물건을 우선적으로 매수할 수 있는 기회를 취득
·현행법상 우선매수권은 ‘부도임대주택에 거주하는 임차인’에게 인정되지만 우선매수신고 접수여부는 최종적으로 경매를 진행하는 법원에서 판단할 사항
·한편 민사집행법령상 우선매수신고 후 입찰자가 없을 경우 유찰되는 것이 아니고 임차인에게 최저가(감정평가가)로 낙찰되어 임차인이 이익을 얻지 못할 수도 있음.

10. 공공기관 및 재무적 투자자 참여유도
◎ 현황 및 문제점
·현재 주택공사·지자체는 국민임대주택, 민간은 10년임대주택 공급으로 역할분담을 추진중이나 임대기간 장기화로 부도위험 및 민간참여의 불안정성은 확대될 전망이며, 기금·세제 등 인센티브 부여는 한계
·또한 임대주택은 현재 주로 영세한 주택건설업자가 건설·운영하고 있으나 10년임대주택의 경우 개발·운용에 14년이 소요되어 장기자금 조달·운용능력이 부족한 업체는 참여 곤란
* 대형업체들은 부채증가, 기업이미지 악화 등을 우려해 참여 기피
◎ 개선방안
·주택공사도 10년임대주택을 공급할 수 있도록 개선하고 민간에 대해서도 지속적으로 지원해 민관경쟁체제 구축
·재무적 투자자의 참여확대를 위한 제도적 기반 마련
* 용인 흥덕지구를 대상으로 시범사업 추진중

11. 10년 장기임대 활성화 방안
1. 현황 및 문제점
·5년임대는 임대의무기간 1/2 경과시 분양전환되므로 서민의 내집마련에 기여하고 사업자가 투자수익을 조기에 회수할 수 있지만 장기임대주택은 재고확충효과 미흡
·장기임대확충을 위한 임대의무기간 연장(5→10년)으로, 투자수익의 회수기간도 늘어나고 불확실성도 증가
- 택지분양, 주택건설 등 총 14년 정도를 내다보고 의사결정을 해야하나 이는 예측하기에 너무 긴 기간임.
- 소비자 입장에서도 분양전환가격 등에 대한 예측이 더욱 어려워졌고 모기지론 등이 활성화됨에 따라 장기임대주택이 갖는 장점이 점차 감소됨.
·임차인 보호 등 부도문제 해결에 대한 사회적 요구가 증가하고 있는 현실에서 기존 영세업자들이 기금, 임대보증금 등 부채에 의존한 사업추진은 곤란
* 따라서 용인 흥덕에 재무적 투자자가 참여하는 pilot project 추진중(2005. 5. 택지분양, 서울증권)

2. 활성화 방안
·장기 자금운용이 가능한 재무적 투자자가 중심이 되는 SPC의 사업참여를 유도
- 사업참여 SPC에 대해 취·등록세 감면, SPC 지급배당 소득공제 등 세제혜택 부여 추진
·장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 인센티브 제공(국토계획법 시행령 개정, 2005. 9. 8.)
* 예 : 2종 일반주거지 현행 용적률 200% → 인센티브 적용후 240%
·주택공사·한국토지신탁 등 공공참여 확대로 민관경쟁 유도
- 주공의 자체개발 택지에 85㎡ 초과 임대주택 건설 허용

12. 임대주택사업 활성화 방안
1. 임대주택사업 활성화 필요성
◎ 집값 안정하에 지속적인 주택공급 및 가격안정기반 마련
·가격안정세 아래서 분양주택시장 위축에 대응한 지속적 주택공급을 위해 임대사업 육성 필요
* 2004년 9월 말까지 주택건설실적은 26만2000호로 최근 5년 대비 26%, 전년 대비 39% 감소 건설위축 지속시 주택가격 재상승 우려
* 1인당 주거면적(6평, 일본 10평) 확대 위해 50만호 내외 지속 공급필요
·실수요에 바탕을 둔 임대주택 건설을 통해 가격안정을 기하면서 건설경기 연착륙 및 내수진작에 기여
* 연간 임대주택 5만호 건설시 16만명 고용증가 및 15조원 생산유발 효과 발생(30평형, 평당 건설원가 5백만원 기준)
◎ 서민 주거안정을 기하고 다양한 주거수요에 대응
·전체가구의 46%에 달하는 임차가구에 안정적 거주가 보장되는 주거공간 제공
* 2000년 기준 임차가구의 86%가 민간 전월세 시장에 거주
·주택에 대한 인식을 재산증식수단에서 거주개념으로 전환하는데 기여함으로써 주택투기요인을 감축
·분양주택 위주에서 탈피해 다양한 주거대안 제시
* 미국이나 일본도 임대주택 의존도가 35~40% 차지

2. 임대주택 사업의 현황 및 문제점
◎ 임대주택 사업의 현황
·그동안 무주택 저소득층의 주거안정을 위해 소형평형 1백만호(전체 주택재고의 8%)의 임대주택을 공급
* 임대주택 재고비율(%) : 영국 24, 프랑스 17, 덴마크 18
- 주공·지자체 등 공공부문은 영구·50년·국민임대를, 민간부문은 5년 임대주택 위주로 건설·공급
- 공공부문 위주의 국민임대 건설은 증가하는 반면, 민간부문의 임대주택 건설실적은 급감하는 상황
·건설임대 외에 매매 등에 의해 2호 이상의 주택을 취득·임대하는 매입임대주택이 2003년 말 기준 15만호 공급
◎ 임대주택 사업의 문제점
·영세서민 주거안정의 관점에서만 접근하여 ‘임대주택=소형=열등재’라는 부정적 인식이 만연
* 세제·금융지원이 85㎡ 이하 소형 임대주택에 한정되어 일반인의 수요가 많은 33~40평형대 임대주택의 건설은 전무한 실정
·우리나라의 독특한 전세제도와의 경쟁관계로 인해 민간참여를 유도할만한 수익창출 곤란
- 전세위주 임대시장 구조로 임차인들이 월세지불을 기피하여 적정 수준의 월임대료 부과 곤란
* 85㎡ 이하 임대주택의 경우 월임대료 15만원 이상 징수 곤란
* 주거이동시 선호(%) : 자가 75.7, 전세 21.5, 보증부월세 1.9, 월세 0.2
- 자본회수기간의 장기화로 분양주택에 비해 사업위험도 큼
* 85㎡ 초과 10년임대주택의 수익률은 4~5% 수준(국토연구원 분석 자료)으로 민간 참여유도를 위한 최소수익률 7%에 미달
◎ 향후 임대주택 시장 전망
·주택가격 하향안정화, 독신가구 증가 및 호당 가구원수 감소 등으로 임대주택에 대한 수요 증가 및 다양화
- 주택보급률 제고, 주택가격 하향안정화, 보유세제 강화 등으로 재산 증식을 위한 자가보유욕구 완화
* 거주안정성 보장시 임대주택 입주의사 : 51.1%(’96)→55.5%(’03)
·저금리 추세에서 임대주택이 연기금 등 장기자금을 운용하는 재무적 투자자의 매력적인 투자처로 부상 전망

3. 활성화 방안
1) 사업자 수익성 제고
(1) 임대주택에 대한 세제지원 강화
◎ 현황
·85㎡ 이하 임대주택에 대해 취득(취·등록세)·보유(재산세, 종합토지세)·양도(양도소득세, 법인세특별부가세)단계 세제감면
* 양도단계 세제혜택 및 종토세 분리과세는 중형임대주택(85~149㎡)까지 확대키로 합의
◎ 개선방안
① 보유세 감면범위 확대
·새로 도입되는 종합부동산세는 건설임대의 경우 149㎡ 이하 임대주택을 2호 이상, 5년 이상 임대시 합산대상에서 배제
* 매입임대주택의 합산배제 범위(호수·규모·기간)는 추후 종부세법 시행령 제정시 결정·반영
·재산세는 2호·임대의무기간 이상 임대시 감면하되 건설임대의 경우 149㎡(매입임대는 85㎡)까지 감면범위 확대
☞ 종합부동산세법 및 시행령 제정, 지자체 감면조례 개정

② 양도단계 세제감면 확대
·양도소득세 중과배제 및 법인세특별부가세 면제 범위를 149㎡ 이상 임대주택까지 확대
- 호수 및 임대기간 등 구체적인 면제범위는 종합부동산세 합산배제 요건과 동일한 수준으로 감면조치
☞ 법인세법 시행령 및 소득세법 시행령 개정

③ 취·등록세 감면범위 확대
·장기임대 목적으로 20호 이상의 주택(149㎡ 이하)을 취득하거나 20호 이상을 보유한 임대사업자가 장기임대 목적으로 주택(149㎡ 이하)을 추가로 취득하는 경우 취·등록세를 2006년 말(필요시 연장)까지 감면
☞ 지자체 감면조례 개정

(2) 택지지원 강화
① 중형(85~149㎡) 10년임대주택 건설용지 공급
·공동주택용지 중 5%(연 23만평, 약 1만3천세대)를 중형(85~149㎡) 10년임대용지로 감정가격에 공급
* 종전에는 공공택지 지원을 85㎡ 이하 임대주택에 한정
☞ 택지개발업무처리지침 및 주공·토공 용지규정 개정

② 자체택지 내 임대주택 건설 유도
·자체확보한 택지에 임대주택을 건설하는 경우 임대주택 건설비율에 따라 용적률 인센티브 제공
예) 기존 용적률의 30% 수준
☞ 국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정

③ 5년임대주택에 대한 택지지원 제한적 재개
·10년임대용지가 3개월 이상 미분양시 5년임대용지로 공급(단 임대기간 내 분양전환 금지)할 수 있는 근거 마련
* 현재는 6개월 이상 미분양시 분양주택용지로 전환
☞ 택지개발업무처리지침 개정

(3) 금융지원 강화
☞ 국민주택기금에서 60㎡ 이하 임대주택은 연 3.0% 이자율로 4천5백만원까지, 60~85㎡는 연 4.5%로 6천만원까지 융자
·최근 저금리 추세로 기금의 저금리 매력이 감소하는 추세
☞ 국민주택기금운용계획 변경

(4) 중형(85~149㎡) 임대주택의 우선분양전환 자격 완화
◎ 85㎡ 초과 중형임대주택의 경우 유주택자도 청약 가능하나 우선분양은 입주시부터 분양시까지 무주택자에게만 허용
* 청약자격 : 85㎡ 이하는 무주택자, 85㎡ 초과는 유주택자도 가능
⇒ 중형임대의 경우 입주시 유주택자인 경우에도 분양전환당시 무주택자인 거주자에게는 우선분양권 인정
* 임대주택 공급확대를 위해서는 임대사업자에 대한 혜택 못지않게 임대주택 수요자의 저변을 확대할 필요 있음.
☞ 임대주택법 시행령 개정

2) 재무적 투자자 등 참여 유인
(1) 임대사업으로 인한 부채비율 상승에 따른 불이익 방지
◎ 최근 회계연구원은 국제기준에 맞춰 기금대출금 및 임대보증금을 모두 부채로 인식하도록 회계기준 개정 추진중
* 현재는 입주율이 90%를 넘고 주택가격이 건설원가보다 상회하는 경우에는 부채에서 제외하는 특례제도를 운영중
·임대사업자의 부채비율 급증으로 공공공사 입찰참여가 곤란하게 되어 우량건설업체의 임대시장 참여기피 우려
⇒ 현행 특례제도를 당분간 유지하되, 폐지시 임대사업에 따른 부채를 주석 기재하여 부채비율 평가시 이를 참작
* 시공능력평가(건설산업기본법령), 주택기금 대출심사시 등에 차감하여 평가토록 관련제도 정비
☞ 회계기준 변경 유보 및 제도개선 추진

13. 임대주택 공급·관리 현황
1. 임대주택의 유형
◎ 현재 임대주택은 자금 또는 택지에 대한 공적지원 여부를 기준으로 공공임대주택과 민간임대주택으로 구분
·공공임대주택⇒주공 등 공공기관이나 민간이 재정, 국민주택기금 또는 공공택지를 지원받아 공급하는 6개 유형의 주택
·민간임대주택⇒기금이나 공공택지 지원없이 민간 스스로가 건설·매입하여 통상 2.5년 임대 후 입주자에게 분양전환
* 임대기간, 임대료 수준 등 감안시 사회복지적 측면의 임대주택은 영구·50년·국민·다가구매입임대 등 공공기관이 재정지원하에 30년 이상 장기임대하는 4가지 유형의 주택

◎ 장기임대주택의 유형별 성격과 한계점
① 영구임대주택(19만호)
·89년 2백만호 건설계획의 일환으로 저소득층 주거안정을 위해 국내 최초로 시도한 사회복지적 성격의 임대주택 단지
- 89~93년간 정부·지자체의 재정에서 건설비의 85%를 보조하여 전용 7~12평 19만호를 건설하고 92년 중단
- 보증금 2백50~3백10만원, 월임대료 5~6만원 수준으로 임대주택 중 임대료가 가장 저렴하여 영세민 등 최저소득계층에 적합
⇒ 임대료가 저렴하여 저소득층의 입주수요는 폭주하고 있으나 빈곤층 집중으로 인해 슬럼화 등 사회적 단절 문제 대두
- 임대주택에 대한 부정적 이미지가 발생·확산되는 계기로 작용
② 50년 공공임대주택(9만3000호)
·92년에 영구임대주택을 체할 목적으로 재정 50%, 기금 20%를 지원하여 주공 또는 지자체가 건설해 공급
- 92~97년간 9만2790호가 건설되었으며, 전용 7~15평형을 주로 건설
- 94년 이후 재정지원 중단하고 기금융자를 70%로 상향조정
- 97년 이후 재개발 임대주택을 제외하고 사실상 건설 중단
⇒ 재정보조 중단으로 인한 임대료 상승으로 빈곤층의 주거안정 지원효과가 감소되어 정책의 일관성 상실 비판 대두

③ 국민임대주택(4만7000호)
·장기임대주택 부족 비판이 대두됨에 따라 98년부터 재정지원(10~40%) 하에 전용 11~18평으로 건설되어 30년 이상 임대하는 주택으로 03년부터 12년간 총 1백만호를 건설할 계획
* 03~04년 중 목표 18만호 대비 90.7%인 16만3000호를 건설
(98~02년간 건설물량 11만9000호 포함시 총 29만2000호 건설)
- 주공, 지자체가 공급주체가 되어 재정(10~40%), 기금(40%), 입주자(10~40%), 사업자(10%)로 차등화하여 사업비용을 분담
- 도시근로자 평균소득의 50~70% 이하인 소득 1~4분위 계층에게 공급하여 입주자격 요건에 최초로 평형별 소득 차등화개념 도입
⇒ 참여정부에서 집중적으로 공급하고 있는 임대주택으로 택지 부족, 지자체 및 주민 반발 등 장애요인 해소가 관건

④ 다가구매입임대주택(시범사업 503호)
·국민임대주택이 도시외곽에 위치하여 도심 빈곤층의 입주가 저조함에 따라 주공·지방공사가 기존 다가구주택을 매입하여 임대
- 08년까지 1만호를 매입하여 공급할 계획이며 우선 시범사업으로 서울지역에서 총 503호를 매입완료
- 재정에서 사업비의 45%, 기금에서 40%를 지원하여 임대료가 영구임대주택 수준으로 저렴
⇒ 빈곤층의 주거안정 및 분산입지로 인한 사회통합 효과가 높아 확대하는 것이 필요하나 입지분산으로 인한 관리곤란, 조기 노후화로 인한 개보수 비용 증가 등 부작용 대응 필요