2.
경기 남부 지방과 충청 남북, 경남북지방 등 공급과잉이 지속되는 낙후된 전국 지방의 부동산 시장.
2017년 하반기 아파트 입주 물량이 크게 늘면서 전셋값이 하락하고, 이에 따른 '역전세난'도 현실화되고 있고 2018년도에는 더욱 가속화될 것 같다.
입주물량이 과잉인 지역은 2019년에도 그렇겠지?
예를 들어, 동탄 2신도시가 위치한 화성과 주한미군이 이전한 평택 지역 아파트의 입주가 본격화되면서 경기 남부권의 전세가격 하락을 부추기고 있다.
24일 부동산 114에 따르면 2017년 하반기에 준공되는 경기도 아파트 물량은 총 9만 4061가구다.
이는 올해 상반기의 3만 3056가구에 비해 3배가량 많은 수준이다.
경기 인천 지방의 2017년 올해 입주 물량과 전월세 가격에 대해 보다 구체적으로 살펴볼까?
경기도 화성시의 2017년 올해 하반기 입주물량은 1만 4887가구로 상반기 8824가구의 2배 수준이다.
상반기 1345가구 입주에 그쳤던 평택시도 하반기에 6361가구가 입주하며, 시흥시에서도 하반기에 1만 가구가 넘는 아파트의 입주가 예정돼 있다.
이 밖에도 경기도 광주시 5100여 가구, 인천시는 상반기 입주 물량인 2558가구의 5.5배 수준인 1만 4132가구가 입주한다.
그 결과, 국민은행 시계열 조사에 따르면 화성시 아파트 전셋값은 올해 7월 중순까지 0.58% 하락했으며,
동탄 신도시의 전셋값은 지난해 말보다 1.59% 떨어졌고, 김포시 장기동도 2.58% 하락세를 보였다.
올해 7월까지 서울, 경기, 인천 지방의 평균 전셋값은 1.18% 떨어졌다.
특히, 문제는 이 같은 '입주 폭탄'혹은 '역전세난'의 위험은 충청, 경상만이 아니라 경기 일부 지역에서도 마찬가지고, 내년인 2018년 혹은 2019년까지 계속될 수도 있다.
내년, 2018년에도 서울, 경기, 인천 지방의 입주 물량은 21만 8678가구로, 올해 17만 322가구보다 28.4% 늘어난다.
동탄 2신도시 입주가 몰린 화성시는 올해 2만 3711가구에 이어 다음 해 3만 1327가구가 들어선다.
화성, 하남, 시흥, 김포, 평택, 용인 처인 등 3년간 적정 입주물량의 4배~7.5배가 넘는 경기도 동남부 일부 지역의 역전세난은 입주 물량이 급증하는 내년에 더욱 심화될 가능성이 높다.
어쩌면 경기도 일부 지역의 역전세 우려는 2018년보다는 낫지만 적정 입주물량보다 초과 입주물량이 계속되는 2019년에도 계속될 수 있을 것이다.
상식, 경험칙으로,
투자, 투기 수요를 포함한 수요층이 풍부한 서울 지방은 공급 물량이 늘어도 집값은 오를 수 있어도,
수요층이 빈약한 낙후된 지방의 집값은 공급과잉, 역전세난이 지속되는 한 지속적으로 오를 가능성은 낮다.
따라서, 전국적 수요층이 두터운 서울 지방은 높은 전세가에다 공급 부족 상태까지 중장기간 이어지니, 올해 2017년 하반기, 늦어도 내년 2018년 상반기에 비정상적 집값 폭등을 우려해야 할 지경이지만,
상기한 충청 남북도, 경상 남북도, 경기 남부 등의 지역민들은 집값이 큰 폭으로 하락 않는 것만으로도 다행으로 여겨야 할 것이다.
3.
부동산 시장의 호황기 때 초과다 공급된 물량에다 선박, 조선, 해운, 기계산업의 불황으로 인해 더욱 암울해져 보이는 부산, 울산, 경남의 부동산 시장은 중기적으로도 그리 좋아 보이지 않는다.
그러나, 몇 년 쉬어갈 지라도, 그리 오래지 않아 소외된 지방 부동산 시장을 이끌고 나갈 시범 케이스 지역을 중심으로 한 부동산 시장은 빠르게 회복될 것이다.
공급 물량 급감과 동시에 주택 재고 물량과 기존 과다 공급물량을 해소하는 지역별로 부울경 부동산 시장은 순차적으로 회복될 것이며, 그 이후부터 장기 호황 사이클을 그리게 될 것이다.
부산, 울산지방은 차후에 좀 더 구체적으로 살펴 보기로 하고 오늘은 경남지방부터 함 살펴보자.
각 투자자들은 보다 세심하고 정교하게 각 지방과 지역의 가격, 수급등 각종 기초 자료들은 물론 거래량, 전월세가 추이, 지역 부동산 심리 등등까지 세심하게 잘 살펴 투자해야 할 것을 재강조 한다.
1년 6개월 전, 2015년 중반부터 상승기를 마감했던 울산, 창원, 김해, 거제, 통영시 등등의 부동산 시장은 올해, 내년에도 초과다 물량이 해소되기는커녕 2019년에는 더 많은 입주물량이 기다리고 있는것 같다.
넘쳐나는 미분양 물량까지 더해져 당해 지역들은 지역 경제 회복과 과잉 물량 부담에서 벗어날 때까지 더 오랜 기간 침체기를 겪을 수밖에 없을 것이다.
반면에 공급물량 지속에도 불구하고 혁신도시, 도청, 항공산업 등의 진주시나 각종 지역 개발사업이 많은 양산 신도시의 입주 완료로 공급물량이 급감하게 될 양산시 등등의 부동산 시장은 중기 이상의 과잉 물량 부담이 없는 한,
단기 과다 입주물량에는 흔들릴 수는 있어도 울산, 창원, 김해, 거제, 통영 등등보다는 상대적으로 더 빨리, 더 많이 회복되어야 하고, 그것이 정상이다.
지역 경제 침체, 수요 빈약, 과다 공급물량 지속 등 같은 이유로,
2012년 이후 지금까지 5년째 침체 중인 청주, 천안시 등의 충청 남북도 부동산 시장과 구미시. 포항, 경주시 등 경북 부동산 시장의 장래 전망도 그리 좋아 보이지 않는다.
지금까지는 그리 나쁘지 않았지만 동계 올림픽이 끝난 내년 이후 과잉 공급 물량이 더 쌓이고 있는 강원도 부동산 시장도 마찬가지다.
그나마 광주, 전남 부동산 시장은 나쁘지 않고 세종시 물량 막바지 소화 단계인 대전, 세종시 부동산 시장도 그리 나빠 보이지 않다.
전북, 제주도 부동산 시장은 충청, 경상 지방 보다야 낫지만 그리 좋아 보이지 않다.
침체 지속 중인, 수요 여력이 빈약하여 가격, 수요, 공급 등 시장 원리가 상대적으로 잘 작동되는 낙후된 지방의 부동산 시장이 바닥을 찍고 상승하기 위한 필요조건은 공급 과다 물량이 해소되어야 함도 재강조 한다.
저렴한 가격 등 가격 측 요소, 그리고 지역 경제 발전, 지역 인구, 지역민 소득 증가 등의 수요 측 요인까지 충족되면 필요, 충분조건이 모두 성취, 충족될 수 있겠지.
전국적인 투자수요 대상인 서울 강남 3구 등 서울 지방과는 비교 대상이 아니지만,
시장이 협소하기에 소수의 외부 투자 가세만으로 지방 부동산을 회복 시킬수 있고, 지역,지방을 더욱 축소시켜 기초 자치구, 혹은 읍면동 단위로 작업 한다면 집값을 급등 시킬수도 있는 지방,
미세 하지만, 최근들어 서울 등 외부 투기, 투자세력의 움지임이 다소 포착되는 대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구 등 낙후된 지방의 소지역 부동산 시장을 다시 한번 더 주시해 본다.
올해, 내년, 상대적으로 공급 과잉에서 보다 자유로운 대구, 광주 부동산 시장과 마찬가지로 수성구 범어동, 남구 봉선동 등의 매물은 극소수에 불과한데...
주택의 수요기반이 상대적으로 취약하기에 회복 탄력성은 상대적으로 약할 수 있어도, 과다 공급물량의 부담에서 상대적으로 보다 자유로운 전라 남북도의 부동산 시장과 대전 서구 둔산동의 부동산 시장은 지금도 그렇지만 중기적으로도 그리 나빠 보이지 않는 데 외부투자자들까지 가세 한다면?
특히, 장기간 공급 부족상태임에도 집값이 오르지 못했던 대전시는 세종시로 수요층을 뺏기지 않았다면?
아파트 입주물량이 급감하게 될 2018~2019년 이후의 대구시와 세종시도 마찬가지다.
세상사 오르막이 있으면 내리막도 있고, 궁즉통이 있으면 통즉궁, 그 반대 현상도 있기 마련이고,
오랜기간 집값 하락 때문에 힘들었던 지역민들은 집값 때문에 웃을 날도 그리 머지않는 시기에 올 수도 있을 것이다.
지난 날 전월세 세입자가 그랬듯이...
두 차례 버블, 리먼 사태 후 2014년 전후까지 서울 부동산 시장이 다년간 긴 침체를 겪었듯, 몇 연간, 심지어 충청지방처럼 지난 5년 앞으로 2~3년, 7~8년간의 부동산 침체에서 힘겨워 하는 소외된 각 지역민들은 때가 되면 부동산 시장에서 크게 웃을 날은 반드시 오게 되어있단 말이다.
지역 경제, 인구 등 수요요건이 극히 취약 하기에, 비록 서울, 경기 일부 지역민들 만큼은 웃을 수 없을지라도...
동심원적 파급력 내지 파급 효과로...
소외된 지방 부동산 시장의 활성화를 이끌게 될 시범 케이스 지역이 더욱 괄목할 정도로 지역 경제, 일자리를 크게 증대시키고 도시 및 주거환경을 상전벽해로 발전시킨다면 이에 자극받은 전국 지방, 지역들은 더욱 오래 더 크게 웃을 수 있는 날도 올 수도 있겠지.
중단기적으로도 그렇겠지만, 장기적으로도 현재는 동급의 삐리리지만, 십 년, 이십 년이 걸리든, 장차 시범 케이스 지방과 지역의 부동산 시장이 서울 강남을 넘어 글로벌 해양도시의 경쟁력을 갖추는 날이 오게 되면 말이다.
4.
경상남북도 아파트의 입주물량 과다와 부동산 시장의 침체 지속도 어제오늘의 이야기가 아니지?
2년간 침체 중인 경상남도를 함 살펴보자.
2018년부터 3년간 과잉 입주물량의 부담에도 불구하고 올해, 2017년 9월 들어서도, 진주혁신도시와 국가산업단지가 조성 중인 사천시는 부동산 거래가 증가하고 분양가 및 매매가가 상승하고 있는 것과 달리 창원, 김해, 거제, 통영 등의 집값, 전셋값 하락은 중기적으로도 현저하더라.
그러나 양산시나 진주시의 부동산 시장도 공급과잉 부담이 없는 한, 입주물량에 따라, 상대적으로 조금 더 빨리 회복할 수는 있어도 부울경 부동산 침체의 영향에서는 결코 벗어날 수는 없을 것이다.
단기간에 그칠 것 같지 않은 창원, 거제시 등의 아파트값과 전셋값은 5천만 원에서 1억까지 동반 하락하여 역전 세로 고통받고 있는 집주인과 세입자들이 더 많이 늘어나고 있더라.
그럼에도 급반등이 가능한 단기 바닥 징후조차 보이지 않고...
이하는, 서울지방과 서울과 경기지방 일부를 제외한, 낙후되고 소외된 전국 지방의 부동산 시장을 선도하고, 침체를 완화, 보완해 주어야 할 시범 케이스 지역의 중단기 전망, 예측이다.
다 그런 건 아니겠지만, 통상 공급량이 폭증하고 수요심리, 수요량이 급감할 때 거래량까지 뚝 떨어지는 것은 강한 하락의 신호고 그 반대는 강한 상승의 신호다.
중기적 호황기를 누렸으나 최근 들어 거래량이 많이 감소하고 있는 부산시, 특히 그 감소가 현저한 해운대, 수영 등 동부산 부동산 시장은 중장기적으로 상기한 창원, 김해 등 경남의 부동산 시장처럼 중장기 간 침체될 수 있을까 아니면 단기에 그치게 될까?
차후 부산지방 부동산 시장의 재침체 가능성과 그 회복 시기에 관하여 보다 구체적인 예상과 그 근거 제시가 이어질 것이다.