아파트 가격의 거품과 사기극

[아놔 키스트]

 32평형 아파트에 들어가는 1 세대 당 시멘트 양과 비용

얼마 전 한 시멘트공장 관계자로부터 아파트 건축에 들어가는 시멘트 값이 많아야 평당 5만원 이내라는 이야기를 들었습니다. 평당 5만원이라면 32평 아파트에 160만원이라는 이야기입니다. 아파트에 들어가는 시멘트 값이 이 정도라니... 제겐 충격적인 이야기였습니다.

이참에 아파트에 들어가는 시멘트 비용에 대한 더 정확한 수치를 여기저기 알아보았습니다. 대학교에서 건축을 가르치는 친구에게, 또 친척이 레미콘 회사를 한다는 후배에게 등등 아파트 건축에 소요되는 시멘트 비용을 뽑기 시작했지요. 그 결과, 32평의 시멘트 총 비용은 단지 1~20만 원의 차이일 뿐 대개 비슷하였습니다.

마침 현재 아파트를 짓고 있는 한 건설회사와 연결이 되었습니다. 역시 직접 아파트를 짓는 건설회사라서 산출내역 역시 상세하고 정확하였습니다. 

32평형 25층 아파트를 건축 할 경우 1세대 당 시멘트 소요비용은 아래 표와 같습니다. 건설회사들 마다 시멘트의 양이 조금의 차이는 있지만, 여기에서 많은 차이는 없습니다.

부대 시설 포함 여부	층간 구분	1세대 당 총 비용
부대시설 제외 (51루베)	1 ~ 5 층	108만 8천원
	6 ~ 25 층	102만 6천원
복도.지하 주차장 등 모든 부대시설 포함 할 경우    (61루베)	1 ~ 5 층	130만 1천원
	6 ~ 25 층	122만 8천원

자세한 산출 내역을 설명하면 아래와 같습니다.

먼저 아파트에 들어가는 시멘트의 양은

부대시설(복도,지하주차장) 포함 하면 1세대 당 소요 시멘트 양 = 약 61 루베,

부대시설을 제외하면 1 세대 당 소요 시멘트 양 = 약 51 루베 가 소요됩니다.

여기에 건물의 층간 하중이 다르기 때문에 아래쪽 층에 더 많은 시멘트가 들어갑니다. 그래서 1~5층 = 1 루베 당 388kg, 6~25층 = 1 루베 당 366kg의 시멘트가 들어가지요. 자, 그러면 함께 시멘트 비용을 계산해볼까요?

(시멘트 값은 1톤에 5만5천원 적용. 시멘트회사들이 레미콘회사들마다 가격경쟁으로 할인 납품하기에 정확한 값은 영업비밀로 대외비로 관리하고 있습니다)

거푸집공사 1㎡당 단가 대략 16,000원~25,000원 정도

(난이도에 따라서 대입시키면 된다)

합판 거푸집 3회는
내수합판,각재,소철선,못, 박리제,형틀목공,보통인부 로 일위 대가가 구성된다
수량에 가격을 넣으면 1제곱미터당
3회 사용시 22.000 원 정도

4회 사용시 19,000 원 정도

6회 사용시 16,000원 정도

세분화 한다면 자재 6,000원+노임 10,000+경비 2,000원 정도이다.

인건비는 난이도에 따라서 증감을 하면된다.

평당 가격을 산출한다면 대략 다음과 같다.

거푸집 공사비는 철근,레미콘의 주 자재와 가설재와 시공 노임으로 구분 된다.

일반적으로 거푸집 공사비의 개략은 평당 \750,000~850,000 원 정도 본다.

위의 제시 단가는 일반적인 공사 (근린생활시설,빌라,다세대 주택)에 적용하면 된다.

지하구조물이나 다리공사 옹벽공사 기타 특수 공사는 물량 산출 후 일위대강를 적용 해 보아야

시공비를 산출할 수있다.
그리고 건축적산중 철근은 3% 할증을 주고요,  레미콘은 무근 2% 철근 1% 할증을 준다.

1m^2(1평방미터)는 가로 세로 1m를 말합니다.

현장에서 불리는 용어로는 회베로 불리기도 하지요...

이를 일반 평수로 환산하면 대략 3.3평방미터면

일반 1평이 됩니다

콘크리트 거푸집 시공단가를 최대치로 잡아서

1평방미터당 25000원 기준 32평이면 ...

오류 수정" 원래 산수를 잘 못해서리"

일반 다가구 주택의 거푸집 시공단가는

위의 자료와 같고...

아파트의 경우 평당 50만원선을 잡습니다

(세대간 구조간 동일하기 때문에 시공비가 많이 줄어들죠)

그러므로 30평기준 골조 시공단가는 1500만원선이고

좀전에 주장하였던 1천만원 주장은 저의 오류입니다...^^:

여기에다 추가되어야 할 부분이

각종 배관설비와 전기설비 비용인데...

자재 인건비 포함 25~35평 기준 200~300만원선이고

최종적으로 인테리어 마감 부분은

제가 전문목수이므로 일반적인 선에서 인테리어 마감을 한다면

자재 인건비 포함 평당 30만원선

30평 기준 - +1천만원이면 뒤집어 씁니다....^^:

다시 정리하여...

30평 기준

거푸집 시공단가 1천500만원

전기 배관설비 시공단가 200~300만원

인테리어 마감 시공단가 1천만원

도합 3천만원 선이고

여기에 빠진것이 지가 즉 토지 매입비와

기타 조경시설 그리고 지하 주차장같은 부대시설

즉 토목 건축비네요...

이렇게 저렇게 덥고 엎어도

30평 기준 아파트의 전체 시공가는

4~5000천 만원을 넘길수 없습니다.

그 나머지는 다 사기인것이죠...^^:

아~시공사의 마진이 빠졌네요

아파트 한 세대당 1~2천만원을 마진률로 보고

30평기준 6~7천 만원의 분양가면 

배터져 뒈질정도로 쳐 먹는거지요...ㅎㅎ

아주 중요한 부분을 놓쳤네요..^^:

거실용 큰창 85만

방 창문 6짝 180만

주방창 1짝 15만

왁구카바 4짝 40만

현관중문 20만

창문에 끼울 5밀리 복층유리 120만

창틀 가격은 복층유리까지 모두 다해서 460만원 입니다.

참고하시면 됩니다..

[까시]

은행도 모르지는 않을텐데
감정가대비 대출해주는게 궁금하네요.

[아키리]

그럼 님이 한번 6천만원에 지어보세요.

[아놔 키스트]

개인 주택과 아파트를 동시 비교하는것은

지나친 억지죠....^^:

즉 상대적 규모에 의한 가격차이를 고려하지 않은 주장이기 때문에

님의 주장은 도매시장의 가격을 소매시장에서 요구하는것이랑 동일한 것입니다.

[아놔 키스트]

이를테면...

석고보드 한장 (반평)을 소매로 구입할경우 대략 3천원 선에서 구입가능한데

수십만장을 대량으로 구매할경우 장당 1500원선에 구매할수 있습니다.

이러한 예는 비단 건축자재에 한하는것이 아니라

시공비와 시공과정에서도 동일하게 적용됩니다...

즉 단독주택을 단 한채 짓는 시공가와

단독주택이라도 수십채 수백채를 동시에 짓는것은 그 시공가에서

엄청난 차이가 생긴다는 것이지요...^^:

[아키리]

말도 안되는 억지를 하니까 하는 소리입니다.
건축쪽에서 일하는데
공공기관이 발주하는 아파트도 땅값빼고 300만원 듭니다.
그것도 지방입니다.

[아놔 키스트]

그럼 제 원가계산에 어디가 틀린것인지 문제가 있는것인지

밝혀 주시겠어요....^^:

[내일은 희망]

아놔님 종합 건설사에서 일 안해보셨지요?
아파트 300세대 한단지 짓는데 설계 감리 비용만 수십억입니다.
건축 엔지니어링 회사 먹고 살아야지요 도면만 수천장 그리는데..
토지도 토지 나름이구요
토목 설비 전기 통신 합치면 최소 200억 정도로 하청 줘야 됩니다.
건축 고유분야인 골조 미장 목수 창호는 오야지 고용해서 최대한 싼값에 하더라도 어마어마 하지요
기타 부대비용 수십가지들지요..
개인주택과 아파트의 차이가 가내수공업과 공장 대량생산의차이가 아닙니다.
물론 설계 감리 기타 하청비용 자체가 거품이 있다하면 할말 없지요.
자본주의가 원래 그런걸...^^

[내일은 희망]

대가업이든 여유있는 종소기업이든 건설사를 하려는 이유는
국내 건설업이 예전만큼 많이 남아서가 아니라
비자금 만들기 쉽기때문이지요..^^

[아놔 키스트]

자본주의가 원래 그렇다고 하면,,,,

원가공개나 원가계산은 무의미 하겠지요...^^:

거냥 파는대로 사거나 주어진 가격으로 군소리없이 구매할수밖에...ㅎㅎ

[아놔 키스트]

다만 어떤 문제로인해 가격 거품이 생기고 어떤 과정에서 거품을 발생시키는

원인이 있는지 함 분석해보고 집어보는것도 의미있는일 아닐까요...?

[아놔 키스트]

님 말씀대로 설계 감리 비용이 그렇게 크다면

왜 설계 감리단계에서 초기 비용을 많이 잡아먹는지

또는 설계 감리단계에서 부조리와 어떤 커넥션은 없는 것인지

살펴봐야 하는것 아닐까요...^^:

[내일은 희망]

네..필요하지만 부동산은 워낙 어렵고 복잡한 문제 인거 같습니다.
부동산 원가 만 파악한다고 될일도 아닌거 같구요..

[아키리]

설계단가 아파트는 보통 4~5만원입니다. 일반건물은 10만원 안팎이구요.
설계회사 갑이 아닙니다.
발주처나 시공사에 따라 움직이는 을입니다.
을이 부조리와 커넥션을 일으킨다....
설계와 시공을 암것도 모르시네요.

[내일은 희망]

아파트 설계단가가 세대당5만원요? ㅎㅎ
토목 건축 설비 전기 통신 각분야별로 도면 다그려야되고
한세대당 도면이 수십장입니다
전체 도면도 각 분야 마다 당연히 다있구요..

[내일은 희망]

아파트 같은 큰건물 짓는 설계비용은 그냥 도면 비용이 아닙니다.
건축 설비 전기 기술사 자격증 가진 전문가들의 노하우 비용이 크지요
조금이라도 잘못 그리면 무너지니까요.

[본토]

정말 예리한 지적입니다. F22 에 들어가는 금속값이 한 5천만원이면 충분한데 엄청 받아 쳐 먹네요. 탱크 한대 철근값은 이천이면 충분 할거고....ㅋㅋㅋㅋㅋ

[아놔 키스트]

조롱하시는 거라면 환영합니다...^^:

대신 근거있게 조롱해 주세요...

아파트 건축에 어떤 특별한 노하우나 특급 기밀이 있다면 님의 조롱이 기분 나뿔텐데...

일반 상식적인 수준에서 건축되는 아파트에 어떤 지적 소유권이나 기술료를 주문하신다면

정말 흐뭇해 지는군요...ㅎㅎ

[본토]

아놔스키님 제가 조롱조의 글을 썼네요 죄송합니다. 아파트 거품에 동의합니다. 하지만 너무 단순한 원가 계산이라 오히려 납득이 안 될 수 있겠어요.그렇다고 제가 이 분야에 전문적 지식이 없기에...아무튼 죄송합니다. 토지 조성비 상하수도 건설비 전기증설비...제가 잘 모르는 부대비용비가 더 많이 들어 갈 것 같네요...

[아놔 키스트]

특히 말입니다..

대형 건설사들의 수많은 하도급 과정에서 발생되는 여러가지 불순한 거래와 커넥션

그리고 뒷돈들 이런것까지 건축비용으로 다 합산한다면...

또한 이러한 점도 자본주의이기 때문에 어쩔수없는 것이다 라고

주장 하신다면 저야말로 따로히 드릴 말씀이 없군요...^^:

[내일은 희망]

제말은 그게 한쪽만의 잘못은 아니란 거죠
잘된건 아니지만

[내일은 희망]

분양가는 그렇다 치고 대치동 등 부자동네 아파트 값은 이론적으로
설명이 가능하지 않습니다.
지역의 부가가치란게 거의 대부분이니까요..

[내일은 희망]

경제의 어느부분에 있는 거품이 잘 꺼지지않는 이유는
근본적으로 그 거품때문에 먹고 사는 사람이 많기 때문입니다.
부동산 갑자기 꺼지면 집없는 서민들이야 좋겠지만
수많은 건축 설비 전기 자재상들 망합니다.
은행 걱정은 둘째치고..

[아놔 키스트]

강남의 아파트 가격을 말 그대로 원가개념으로 설명할수 없다는점은 동의합니다.

당연히 토지매입가도 고가일것이고 지역 상권과 연계된 기회비용 측면에서

해석 가능한 부분이니까요...

그러나 제가 문제제기 하는 부분은 그런 특정지역이 아니라

논바닥이나 산을 뭉게고 지은 일반적 아파트들의 가격에도 이러한 거품이 발생하는 현상을

설명하고자 하는 것이지요...^^:

[마무리]

분양가의 반이면 근사치에 이른 값이죠....평당 300만선,,,!

[우적동]

저는 2년전에 황토벽돌로 제가 직영해서 저희집을 지었는데 30평에 8000천만원 가까이 들어가더군요.일반 별돌 슬라브구조인 경우는 이보다 1,2천정도 비용이 덜든다고 합니다. 아놔님의 의견에 원가개념에서 동의합니다. 여기에 땅값이 추가로 필요합니다.

[내일은 희망]

지금 1군 대형건설사들이 부도나는 이유는
건설 인건비 오른 이후로 남는거 별로 없는데다가 그마저도 분양 안되긴 하지만
해외 건설업까지 타격받아서 이지요.
조선족 등 외노자 인건비가 한국인 3분의 2 수준이니 좋아 하지요.

[인생을사랑하자]

인건비가 올랐다고 하는데, 건설현장 근로자 임금은 10년전과 다르지 않다고 합니다. 건설사 부도는 만든 상품이 안팔리기 때문이죠. 너무 비싸서요.

[청자기섬]

저는 이런 관점을 제시하고 싶네요..

우짲든..
우리가 아는 어떤 사회주의 국가(?)에서는 그 엄청난 부가가치를 각 공정.각 부문에 지불할 필요가 없어지니..

자족.자주.자원.기술 경제만 일정수준 달성하면.. 그 혜택은 가희 폭발적일 것이라고.. 거의 인민을 의식주로부터 완전 해방시키는 단계에 이르고..

말그대로 순수한 창의력이 폭발하면서 엄청난 의식혁명과 문화혁명을 이루게 될 것이라고..

그래서.. 저는 종종 직장동료에게 앞으로 10년정도면 (OO)경제가 남한을 추월할 거라고..
그때쯤이면 탈북이 아니라 탈남때문에 골치를 썩게 될거라고..

말을 한답니다.
ㅎㅎㅎ..

[아놔 키스트]

환영 안할것 같습니다...

여기서 몸에밴 나쁜 습성들을 가지고 가서 또 땅투기나 아파트 투기에 골몰하면

꽤나 골치 아플걸요...ㅎㅎ

[청자기섬]

ㅎㅎ.. 그도 그렇네요..
자아비판 1000시간에 노동교화 300일 정도 떨어질지도..

[섣달그믐]

아파트 가격의 구성에서 토지가격의 비율이 매우 높은데 특히나 수도권의 경우에 더 그러합니다
예전에는 건설사가 직접 토지구입을 직접했는데 아이엠에프과정에서 건설사의 무더기 부도의 주요 원인이 되었죠
그래서 시행사라는 주체가 부각되었고, 토지구입비의 거의 전부를 금융을 통해 조달하게되죠
이러한 구조는 일정하게 분양가를 높히는 작용을 하고 있다고 보아야 할 것입니다.

구체적 수치는 조금씩 다르겠으나 분양가의 구성요소로는 토지구입비,금융비용, 철거비용, 설계비용, 건설비용,분양비용(광고포함), 수익 등으로 구성될터인데 실제로 건설비용은 그리 큰 비율이 아닙니다. 건설사가 금융사에 일종의 보증을 해 주기

[섣달그믐]

때문에 건축비용이 상당히 높아지겠고요

분양가 문제는 구조적인 관점과 실무적인 관점에서 보아야 하겠지만
제 전문 영역은 아니기에 대략적인 말씀만 드립니다

금융비용은 토지구입비를 대출해주고, 이자율은 대체로 상당히 높은 편입니다. 건설사는 금융권에 보증 또는 지급보증, 책임시공등의 역할을 하게되는데 이로인한 리스크를 건축비용을 높게 잡아서 헷지하는 것이죠

[아놔 키스트]

저로서도 그러한 부분은 알수 없지요.

다만 실제 건축에 필요한 원가는 이러한데

어떤 과정을거쳐 그러하게 거품이 발생하는지 원인은 무엇인지

궁굼할 따름이지요.

분명한 점은 일반적 계산만으로도 시공원가는 충분히 산출가능 하다고 봅니다.

그 분양가에 어떤 뒷거래나 커넥션이 작용하여 이러한 현상이 발생하는지

그래서 사기라 표현한 것입니다.....^^:

[섣달그믐]

제가 잘 몰라서 정확하지는 않지만, 아마도 평당 160만원 수준에서도 건축이 가능할 것입니다.
금융부담없고, 결제조건이 좋고 단지의 규모가 일정수준이상이라면 각 건설사가 줄을 서서 도급을 받으려 할 것입니다 물론 순수한 건축비용 부분이고요

현재까지의 아파트 분양가문제는 과도한 부동산 투기성 열풍과 함께 구조적인 문제가 있는데
이를 해결하기위해 의욕적으로 노무현 정부시절 정책입안을 하려했지만
결국 성공하지는 못했고요

누군가 이문제의 해법을 속시원히 밝혀주시면 참 좋겠다는 생각입니다

[인생을사랑하자]

아파트가 생산하는 부가가치는 임대사업을 하지 않는한 제로입니다. 자동차를 예로들면 사업용 차는 운송 서비스를 제공하므로 일정한 부가가치를 만들어내죠. 그러나 자가용차는 무슨 부가가치를 만들어내나요? 그냥 사용해서 없어지는 소비성 상품입니다. 아파트도 마찬가지입니다. 아파트의 온갖 가치들은 투기거품을 합리화하기 위해 갖다 붙인 변명거리일뿐입니다.

[써니뱅크]

제가 살고있는 브리스베인 집이 십년전에 호주달라 20만불이였고 그때 한국돈으로
치면 일억 4천정도 였었습니다.

지금은 40만불입니다.

집이 방 5개 욕실과 화장실 3개 거실 3개 수영장 한개
물론 시드니라면 2배는 나갈겁니다.

하두 중국사람들이 돈가지고 들어와 집들을 사대기 때문에 그 피해가 너무나 큽니다.

어쨋든 자제값들에 비해서 엄창 밥풀떼기 튕기듯 튕겨 난건 틀림없는것 같습니다.
그런 의미로 아놔님이 쓰신걸텐데

[써니뱅크]

아 참 땅 평수로 치면 백 이십평 정도?
여긴 스퀘어미터로 계산하니까 잘 모르겠고요.

한국 집값이 확실히 너무 비싼건 분명한거 같애요
시드니도 요즘 거품이 많다고 하더군요

[바람소리]

'아파트의 거품과 시기극'은 적어도 우리나라에서는 명제라고 봅니다. 현재 우리나라의 중요한 거주공간으로서 역할을 하고 있지만 사실 국가안보나 경제적 혹은 문화적 혹은 어떠한 측면에서 보아도 앞으로 재앙을 몰고올 수가 있는 것입니다.
물론 경제적인 재료의 원가를 기준으로 산술적으로 평가하는 것은 올바른 가치평가는 될 수가 없지만...