좀 늦었네요 이제부터 부지런히 올리겠습니다
부동산의 가치를 화폐로 표시한 것이 부동산 가격이다
부동산 가격의 상승 하락의 반복이 부동산 시장의 모습이다
이러한 부동산 시장에서 가격을 결정짓는 절대적 요인들이 있다.
부동산의 가치상승 죽 미래가치와 시장 방향을 결정짓는 절대적 요인은
세가지이다.
첫째 , 인구증가 둘째, 경제성장, 셋째 소득의 증가 및 배분이다.
이와 함께 시장에 절대적이지는 않으나 일시적으로 변화를 주는 요인들이 있다.
여기서 중요한 점은 절대적 요인들이 전제될 경우에 일시적 변화요인들이 시장에
작용한다는 점이다.
이러한 요인에는 금융기관의 대출금리조정, 전매제한, 소형의무비율 등 정부의 투기규제 및 완화 정책, 주택공급물량 조절정책, 양도세 중과, 초과이익환수금, 임대사업자 세제완화등 세제 정책,시장의 유동성증가로 인한 통화량 급증, 가계의 가처분소득 증감, 제조업의 자본이익률 변화 등이다.
정부의 부동산 공급 내지 과세정책을 통한 인위적 요인과 함께 이러한 요인들이 부동산 시장에영향을 미치지만 앞서 말한 절대적 요인 3가지가 중•장기적 부동산시장의 결정적인 요인이다.
그동안 부동산시장은 전 세계적으로 베이비부머의 증가로 인해 부동산을 포함한 자산가치의 상승과 경제발전, 소비증가가 함께 이루어져 왔다. 이 속에서 신용창조라는 과정을 통해 본래 가치보다 고평가되어 버블이 형성되어 왔다.
시장을 예측하는 방법은 아주 간단하다.
‘경제성장, 인구증가, 소득증가’, 이 세 가지 요소가 모두가 상승한다면 부동산은 무조건 상승하는 것이고 이 중 한두 가지가 감소하면 안정화 또는 하락 추세인 것이고 동시에 세 가지 요인이 감소한다면 부동산가치는 폭락할 수밖에 없다.
2011년 한국도 베이비부머의 은퇴와 함께 이상조짐들이 나타나기 시작하였다. 경제성장이 없는 인구증가는 무의미하다.
양극화로 인한 부의 편중으로 소득재분배도 열악하다.
근로자 인구의 50% 이상이 월 평균 소득이 200만원 이하이다.
경제성장률 이제 앞으로 최소 10년간 3%대 최대 20년간 3%대에 머물수도 있다.
30년 전의 중국, 인도, 아프리카 지역은 인구는 증가해도 경제성장과 소득증가가 없었기 때문에 부동산의 가치도 없었다.
파키스탄인구는 1억 7천 5백만 명 한국의 3배가 넘는다.
부동산에 관심도 없고 집값 걱정하지 않는다.
먹고사는 문제, 전쟁문제가 우선이다.
가계소득의증가 없는 경제성장과 인구증가 없는 경제성장, 경제성장 없는 인구증가 모두 부동산의 자산 가치 상승엔 한계적일 수밖에 없다.
중국도, 베트남도, 미국도, 일본도 경제가 발전하면서 부동산 가치가 상승하기 시작했다. 그런데 미국 일본 부동산 폭락이다.
왜 ? 베트남은 계속 성장하고 잇다.
브라질도 왜?
이렇듯 부동산 시장을 정확하게 파악하기 위해선 기본적인 이 3가지 흐름을 냉철하게 파악하여야 한다.
다른 요인들은 다 사족에 불과한 것이다.
1-2인 가구증가, 개발계획 등도 모두 무시해도 좋다.
아니 무시하여야 제대로 시장을 볼 수 있다.
다만 참고사항에 불과한 것이다.
부동산의 ‘맥’을 알아야 미래를 볼 수 있는 것이다.
국내 무안국제공항은 2007년 세계 5대 통신사인 ‘AFP통신’의 ‘세계10대 황당 뉴스’에
‘국제선이 취항하지 않는 국제공항’으로 뽑히는 불명예를 가졌고 영국 BBC에서는 사람 없는 ‘유령공항’으로 2009년 5월‘양양국제공항’을 보도하였다. 국내 14개 공항 중 서울 제주 부산공항3곳을 제외하곤 모두 적자를 면치 못하고 있다.
개발계획만 믿고 인근부동산시장에 투자한 이들은 낭패를 보았다. 개발계획만 갖고 부동산상승을 기대하여선 절대 안된다.
인구증가, 경제성장, 소득증가의 기본3요소가 동시에 적절하게 실현되어야 부동산 대세상승이 이루어지는것이다.
3가지 기본요소와 함께 인구구조의 변화와 생애주기에 대한 분석을 가미하면 누구나 시장예측 전문가가 된다.
‘인간은 태어나고 살다가 언젠가는 죽는다.’
이 속에 자산, 경제에 대한 일정한 주기가 있다.
이런 주기를 ‘생애주기’라고 한다. 인구변화 중 고령화와 생애주기론을 알면 부동산시장의 앞날을 훤히 볼 수 있게 된다.
결국 이러한 관점에서 대한민국의 부동산은 고점을 찍었고 이제 하락과 정상적인 부동산 가격이라는 정거장을 향해 달려가고 있음을 직시하여야 한다.
대한민국은 이제 3가지 절대적 요인들이 모두 하방으로 가고 있음을 직시하여야 한다.
지금도 부동산 포탈업체와 부동산 관계업종 종사자들, 언론일부는 황당하게 상승 운운하며 주장하고 있다.
이들의 주장과 논리들이 얼마나 가치가 없고 거짓을 일삼는지 그리고 대한민국 부동산의 종착지는 어디인지 앞으로 어떻게 대처해야 하는지 다음회 부터 하나씩 ……….
한강토 ~~
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