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[조상재]

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2011.9.30 (금)

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 ●  경기 / 시장환경 

■  각종 호재 평택지역 부동산시장 호황 

-평택시 비전동 등 시내 주거중심지는 물론 고덕면 등 삼성의 반도체 공장이 들어오는 지역 인근의 아파트 매매가격이 크게 상승하고 있음 . 지난해 12월에 삼성이 평택 고덕신도시 내 사업단지 조성 계획을 발표했는데 이후 기대감과 고덕국제신도시 개발, 삼성 협력사 등의 기업체 이전이 이어지면서 지난해 말과 올해 초부터 시작된 오름세가 지속되고 있음  

-실제로 비전동 태산그린(79㎡)의 매매가는 지난해 9월 말 1억2100만원 선이었으나 이달 현재 1억5000만원으로 1년 새 3000만원 가까운 2900만원 올랐음 

-평택 합정동 L공인 관계자는 "평택시 내 아파트가격 상승세는 시내 주변과 삼성이 들어오는 고덕지구 인근 지역이 두드러진다"면서 "고덕지구와 가까운 고덕면 방죽리와 모곡동 등지 아파트들의 가격은 1년 전보다 3000만∼4000만원씩 올랐다"고 말했음 

-부동산114에 따르면 평택지역의 아파트가격 상승세는 경기 지역 평균 변동률보다 높은 것으로 나타났음. 평택지역 아파트 가격은 지난해 12월부터 전달 대비 0.10% 이상씩 9개월 동안 상승하고 있음 

-부동산114 이호연 팀장은 "평택은 각종 개발호재에다가 올해는 전세물건 부족으로 전세가격이 올라 소형 매매 전환이 이뤄지면서 오름세가 지속되고 있다 "고 설명함

■  건설사 내년 주택사업 계획 고심에 빠졌다    

-지방을 중심으로 한 분양시장 활황세가 내년까지 이어질 것으로 판단, 올해보다 공급량을 늘리는 쪽으로 가닥을 잡고 있지만 최근 민간경제연구소들이 발표한 내년 주택시장 전망이 어둡자 전체적인 방향 설정에 난항을 겪고 있는 것  

-훈풍이 불고 있는 지방을 중심으로 적극적인 태도를 취해야 하는지, 올해보다 보수적인 입장에서 소극적인 자세를 보여야 할지를 심각하게 고민하고 있다는 것. 이는 최근 시장 분위기와 다른 잿빛 전망 때문에 빚어진 현상임 

-지난해 말부터 시작된 지방 분양시장 호황은 부산을 넘어 광주를 비롯한 전라도 일대, 대전을 포함한 충청도 일대로 퍼졌고 최근에는 강원 춘천에서도 청약마감이 빈번해지고 있음. 그러나 국내 민간연구소들은 내년 주택시장을 상당히 어둡게 보고 있음 

-삼성경제연구소는 건설산업이 국내 부문에서 4.3%, 해외 부문에서는 9.2% 축소할 것으로 예상. 또 주택산업 시장 위축도 불가피할 것으로 내다봤다. 9.3%포인트 하락 전망을 내놓은 것. LG경제연구원과 현대경제연구원도 밝지 않은 미래를 거론하면서 신규주택 공급량도 많지 않을 것이라고 추측   

■  주택시장 ‘대통령 집권 4년차 상승론' 

-1986년 국민은행이 전국 주택가격 조사를 시작한 이래 역대 대통령 재임기간 중 유독 4년차에 집값과 전세금이 많이 올랐음. 김영삼 대통령이 취임한 1993년 전국 집값은 2.9% 떨어졌음. 분당·일산 등 신도시가 대거 입주하고 택지소유상한제 등 부동산 공개념이 전격 도입되면서 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙었음 . 1994년과 1995년에도 집값은 마이너스 변동률을 보였음. 하지만 집권 4년차인 1996년 전국 집값은 1.5%, 전세금은 6% 이상 올랐음 

-김대중 정부 시절에도 마찬가지였음. 취임 첫해 IMF 외환위기 여파로 12% 이상 급락했던 전국 집값은 해마다 조금씩 오르다가 4년차인 2001년 9.9% 상승했음. 이해에 전세금은 16.4% 오르면서 10년 만에 사상 최고치를 기록하기도 했음 

-이런 패턴은 노무현 정부에서도 되풀이됐음. 취임 첫해인 2003년 5% 안팎 올랐던 집값은 주택거래신고제, 종합부동산세 도입 등 강력한 부동산 안정대책이 나오면서 매년 상승 폭이 줄어드는 듯했음. 하지만 4년차인 2006년 DTI(총부채상환비율) 도입 등 주택대출 규제조치까지 내놨지만 집값은 오히려 11%나 급등했음 

-이명박 정부는 취임 첫해에 각종 규제 완화 정책을 내놓으면서 집값이 3.1% 올랐음. 그러나 2009년과 2010년엔 집값 상승률이 2%대로 떨어졌고, 수도권은 마이너스 변동률을 보였음. 그런데 집권 4년차인 올해 전국 집값은 8월 말까지 5.3% 올랐음. 이 대통령 재임 기간 중 가장 높은 상승률임. 수도권과 지방의 체감 경기가 다르기는 하지만 이런 추세라면 4년차 상승론이 올해도 맞아들어갈 가능성이 큼 

-그렇다면, 왜 집권 4년차에 집값과 전세금이 오르는 걸까. 전문가들은 일반적으로 정권 출범 초기에는 대부분 서민 주거안정을 내세우며 집값 상승을 용인하지 않음. 하지만 집권 말기로 접어드는 4년차에는 주택 정책 시행 과정에 정권 재창출 등 정치적 요인이 개입되며 집값 억제 움직임이 느슨해지기 쉽다는 지적임   

-각종 호재로 평택지역 땅값도 3∼4년전보다 올랐음. 하지만 평택 전체가 토지거래허가구역으로 묶였다가 일부 지역에서 조금씩 풀리고 있는 상황이라서 거래는 많지 않은 상황  

■  소형 오피스빌딩이 중형보다 임대수익률은 낮고, 평당 매매가는 높아 

-미래에셋부동산연구소에 따르면 최근 2년간 서울에서 거래된 오피스빌딩 84개 동을 분석한 결과, 소형 빌딩(연면적 3000평 미만)의 평당 매매가는 1340만원으로 중형(3000만~1만평)의 1210만원보다 높았지만, 임대수익률은 중형의 6.0% 보다 낮은 4.4%에 그침. 1년간의 평당 임대수익은 중형이 730만원으로 소형의 590만원보다 140만원 많았음 

-류강민 미래에셋부동산연구소 연구원은 “소형빌딩의 임대수익률이 중형보다 좋은 것도 아니고 평당 매매가도 비싸다”며 “다만 용적률이 낮은 소형 빌딩은 향후 개발에 들어갈 때 더 많은 자본수익을 올릴 수 있고 중대형보다 매매가격 총액이 낮아 구매와 재판매가 쉽기 때문에 인기가 많은 것 ”이라고 분석

●  개발 / 분양 

■  포스트 4대강 사업에 내년 1조2600억원의 정부 예산이 투입 

-4대강 살리기 후속 사업은 지류ㆍ지천정비를 내용으로 하는 국가와 지방 하천 추가 정비 사업임. 4대강을 체계적으로 관리하기 위한 유지 보수 비용도 1997억원 새로 편성. 대신 16개 보 등 공사가 마무리되는 본류 구간 사업비는 올해 예산인 3조800억원에서 크게 줄어 3205억원만 배정 

-최근 주택공급 부족과 전세난에도 주택복지 부문 예산은 줄었음. 전년도 2407억원에서 내년도에는 5.5%가량 감소해 2274억원에 그침  

■  동서울터미널 재건축 본격화 

-새 터미널은 빠르면 2013년 8월 착공해 2017년 준공을 목표로 하고 있으며, 3만6704㎡ 면적에 지하 5층, 지상 40층 규모의 업무·판매·문화 등 복합시설로 지어짐. 현재 동서울터미널은 지하 3층, 지상 7층 규모임 

-광진구 관계자는 “동서울터미널의 재건축을 2년 전부터 추진했으나 주차상한제와 공공기여방안 등에 관한 법적 규제에 막혀 미뤄졌다”며 “올 들어 서울시 관련 조례가 개정되면서 재건축이 해결의 실마리를 찾게 됐다”고 말했음 

-지난 3월 ‘서울특별시 주차장 설치 및 관리조례’가 바뀌면서 동서울터미널이 주차장 설치 제한지역에서 제외됐음. 이전까지는 지하철역으로부터 500ｍ 이내 역세권인 동서울터미널은 주차장 규모가 700면으로 제한돼, 대규모 주차공간이 필요한 업무·판매·문화시설 등 복합시설 재건축이 불가능했음 

-또 지난 7월 ‘서울특별시 도시계획조례’가 개정돼 부지로만 가능했던 공공기여가 건축물로도 가능하게 바뀌었음. 이에 따라 동서울터미널 재건축 사업자는 공공기여 대지면적의 25%에 도로, 지하보도, 체육시설, 문화시설 등 공공·공익 시설을 설치하는 내용을 담은 사업제안서를 지난달 서울시에 제출했음 

■  분양가 3.3㎡당 1000만원 내외로 과감히 낮춘 실속형 아파트

-동양 건설부문은 경기 동두천시 지행동에 프리미엄 아파트 ‘지행역 엔파트’잔여물량을 분양 중임. 이 아파트는 약2만5000㎡의 부지에 500가구 규모로 건립됨. 이 아파트는 데크 방식으로 설계하여 1층은 사실상 2.5층에 가까움. 입주는 올해 12월부터. 분양가는 600만~700만원대로 저렴 

-‘한강신도시 우미린’은 현재 10%가량의 미분양 잔여물량이 있으며, 분양가는 3.3㎡당 1070만원 선으로 인근 지역인 걸포동, 고촌면 및 일산지역 최근 분양단지의 분양가보다 303㎡당 200~500만원가량 저렴 

●  투자 / 재테크 

■  임대수익률 극대화하는 자산관리와 투자전략  

-투자지역으로는 서울과 가까우면서 매매가는 상대적으로 저렴하고 전세금이 강세를 보이는 곳에 관심을 가져볼 만함 . 매매가 대비 전세금 비율이 높을수록 투자 대비 수익을 더 많이 가져갈 수 있음. 경기도 안양·수원·화성·오산·하남·구리시 등지의 중소형 아파트가 상대적으로 전세금이 더 많이 오르고 있음. 서울에서는 서대문구 아현동과 도봉구 창동, 강남구 역삼동 등이 매매가 대비 전세금 비율이 높은 편 

◆ 단지 규모가 큰 주상복합 오피스텔에 관심 

-전용면적 60㎡ 이하 소형 오피스텔에 대해 취득세를 면제시켜줄 뿐 아니라 종부세·양도세도 감면하는 내용을 담고 있음. 특히 오피스텔은 아파트보다 투자금액이 적지만 은행 이자보다 높은 임대수익률을 기대할 수 있다는 점이 매력적. 최근엔 저금리 기조가 지속되면서 오피스텔 투자에 대한 관심은 더욱 커지고 있음 

-올 하반기 수도권에서 분양될 오피스텔은 총 4240실에 달함. '부동산114' 이호연 팀장은 "최근 편의시설과 주차시설에 대한 관심이 높아지고 있다"며 "단지 규모가 크고 주상복합아파트와 함께 있는 오피스텔일수록 세입자를 구하기 쉽다"고 말했음 

◆임대 수익뿐 아니라 자산가치 하락도 주의해야 

-소형 아파트에 투자할 때 무턱대고 매매가 대비 전세금 비율이 높은 아파트 단지를 찾는 것은 금물. 매매가격이 떨어져 전세금이 상대적으로 높게 나타나는 경우도 적지 않기 때문. 개발호재가 있거나 입지여건이 좋고 단지 규모는 500가구 이상, 지하철과 가까운 역세권 아파트 위주로 알아보는 게 좋음 

-오피스텔의 경우 투자 수익성에도 주의를 기울여야 함. 원칙적으로 오피스텔은 월세 등 임대료 수익을 주로 따지게 되지만, 나중에 처분할 때 시세가 구입가격보다 낮거나 거래가 안돼 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문임

■  토지임대부 아파트 유의점 

-토지임대부 아파트는 40년간 안정적으로 거주할 수 있고 분양가가 주변 아파트 시세나 보금자리주택보다 낮아 초기 부담이 작음. 하지만 입주한 뒤에는 매달 50만∼60만원대 땅 임대료를 납부해야 한다. 전매는 5년간 제한됨 

-전문가들은 토지임대부 아파트 공급이 사실상 처음이어서 전매상황을 예측하기 어려운 데다 땅값을 월세 형태로 내야하는 만큼 섣부른 청약은 금물이라고 지적함  

-박원갑 부동산1번지 연구소장은 "토지임대부 상품이 매력적이라기보다 강남아파트라는 입지요건 때문에 청약대기자가 몰릴 가능성이 높다"며 "매달 적지 않은 임대료를 내야 한다는 점을 감안해 청약해야 한다"고 설명했음 

-전매시점에 시세차익을 기대할 수 없다는 점에 유의해야 한다는 지적도 있음 

-김규정 부동산114 본부장은 "반전세 수요자가 청약한다면 강남권에서 비교적 싼 값에 장기간 거주 가능한 주택을 얻는 셈이지만 일반아파트와 달리 매도시점에 시세차익을 기대하기 어려워 거주기간 , 월세부담, 전매 후 주택계획 등 계획을 구체적으로 수립하는 게 바람직하다"고 말했음 

■  아파트 구입 때 실속 있는 거주를 중시하는 성향 

-주택산업연구원이 '주택구입 결정요인' 보고서에 따르면 주택구입 결정 때 가장 중시하는 요인은 '입지조건→투자가치→주택특성→브랜드→단지특성' 순으로 나타남 

-연구원 관계자는 "투자가치와 브랜드를 중시하는 성향은 약해진 반면 입지조건과 주택특성에 대한 관심은 높아졌다"며 "기반시설이나 생활편의시설 여부가 분양결과에 미치는 영향력이 더욱 커질 것"이라고 내다봄 

-입지조건 세부항목을 보면 생활편리성과 연관된 요인을 중시하는 추세가 두드러져 교통편리(26.4%) 쾌적성(23.5%) 편의시설(20.0%) 등의 순으로 조사됐다. 2005년에는 쾌적성(24.9%)이란 응답이 가장 많았고 교육환경(23.6%) 교통편리(20.5%) 등이 뒤를 이었음

■  이사철...이것만은 꼭 

-집을 사거나 임차할 때는 반드시 등기부등본부터 살펴야 한다. 등기부등본에는 근저당·가압류 등 해당 주택에 대한 권리관계가 명시돼 있고 무엇보다 계약자와 소유자가 일치하는지를 알 수 있음 

-계약서를 작성하고 돈을 주거나 공인중개사에게 수수료를 줄 때는 영수증을 꼭 챙겨야 함. 중개 수수료를 과다하게 지급했을 때엔 영수증이 있어야 수수료를 돌려받을 수 있음 

-계약서에 특약사항을 적을 때는 계약 당사자가 아니라 제삼자가 읽어도 이해할 수 있을 만큼 구체적이고 분명하게 적어야 분쟁의 소지가 없음 . 만약 대리인과 계약할 경우에는 소유자에게 전화를 걸어 확인해야 함 

-잔금 지급 후 소유권 이전등기는 곧바로 하는 게 좋음. 전세의 경우 집 열쇠를 받는 즉시 동사무소에 전입 신고하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 함. 오피스텔은 주인이 전입 신고를 못하게 하는 경우가 있는데 이때는 주인 동의하에 전세권 설정을 해야 함 

● 제목 : 세종시와 부동산 투자 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]  

● 금일 연재내용

    - 세종시 부동산 투자 분야

 

 

 

   

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[최전호]

잘보았습니다.

[유규홍]

잘 보고 갑니다.