오윤섭의 부자노트의 9가지 충고

[느림쟁이]

4.11총선을 앞둔 부동산시장은 조용합니다. 총선을 앞두고 있기 때문에 더욱 그렇겠지요. 반면 2012년 봄 날씨는 19년만에 서울에 눈이 올 정도로 변화무쌍한데 말입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산시장이 정체되고 침체된 시기에 다시 한번 마음을 다잡을 수 있는 시간을 가져볼까 합니다. 이를 통해 장세에 휘둘리지 않고 때를 기다릴 수 있는 힘을 길러보는 것도 좋을 것입니다.

1. 투자원칙을 세워라

부자노트 독자 여러분은 부동산에 투자할 때 투자원칙이 있나요? 있다면 무엇인가요? 워런 버핏처럼 ‘첫 번째: 원금을 잃지 않는다, 두 번째: 첫 번째 원칙을 잃지 않는다’를 투자원칙으로 삼을 수도 있을 것입니다.

하지만 가치투자에 성공하려면 남의 투자원칙을 모방하지 말고 참조하되 자신만의 투자원칙을 만드는 게 중요합니다. 지금과 같은 침체기에 자신만의 투자원칙이 있다면 장세에 휘둘리지 않는 힘이 생길 것입니다. 가치투자를 위해 장기보유를 하려면 자신만의 투자원칙은 필수입니다.

2. 시장에 역행하라

통상 역발상 투자라고 하지요. 보통 사람들, 속칭 개미들은 침체기엔 팔고 상승기엔 추격매수로 사는 게 일반적입니다. 이는 시장에 역행하는 것이 아니라 시장에 순응하는 것으로 장세에 휘둘리는 것이지요.

개미들이 시장에 역행하지 못하는 것은 여러 가지 원인이 있습니다. 가장 큰 게 자산 분배와 밀접하게 관련 있습니다. 자산의 70% 이상을 부동산이 차지한다는 현실적인 한계에서 그만큼 리스크가 크기 때문에 특히 침체기엔 인내심과 자제력을 발휘하기가 어렵습니다.

남이 가지 않은 길을 가는 것은 쉽지 않으며 현명한 가치투자자는 외로운 법입니다.

3. 투자덕목을 갖춰라

부동산 가치투자를 위한 투자덕목으론 앞에 말한 인내심과 자제력이 대표적입니다. 하지만 이에 앞서 반드시 현실적 낙관주의자가 돼야 합니다. 비관주의자라면 부동산은 물론 모든 자산 투자를 하지 않는 게 몸과 마음에 이롭습니다.

만약 가치투자를 하고 싶은데 자신이 비관주의자라면 먼저 현실적 낙관주의자로 바꿔야 합니다. 이어 인내심과 자제력을 갖춰야 부동산 가치투자에 성공할 수 있습니다. 그래야만 장세에 휘둘리지 않고 장기보유를 할 수 있습니다.

4. 내몸에 맞는 부동산에 투자하라

쉽게 말해 자신과 궁합이 맞는 부동산에 투자하세요. 구체적으로 자신이 잘 아는 부동산에 투자를 하세요. 투자를 한 뒤 자신감을 갖고 참고 기다릴 수 있는 부동산에 말입니다.

남이 투자한다고 잘 알지 못하는 부동산에 투자할 경우 안내심과 자제력을 잃기가 쉽습니다. 따라서 가치투자에 실패할 확률이 높지요. 미분양, 재개발, 재건축, 상가, 오피스, 토지 등 수많은 부동산 상품에서 어떤 것이 내몸에 맞는지는 연구 조사 분석해서 스스로 터득해야 합니다.

5. 계란은 한 바구니에 담아라

분산투자가 아닌 집중투자를 하라는 말입니다. 계란이 싱싱하고, 바구니가 튼튼해야 한다는 전제조건이 있지만 말입니다.

부동산 특성상 대규모 자금을 보유하지 않는 한 분산투자는 현실적으로 힘듭니다. 내몸에 맞는 부동산을 선택하고 집중 투자하는 것이 낫습니다. 많지 않는 자금을 2~3개 부동산에분산투자 하기보다는 똘똘한 하나를 골라 투자하는 것입니다.

6. 가치투자로 승부하라

이는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 주식은 물론 부동산도 가치투자가 정답입니다. 부동산 자산 비중이 큰 상황에서 장기보유를 해야 하는 가치투자가 결코 쉽지는 않습니다. 그럼에도 항상 말씀드리지만 최대의 수익을 올리려면 반드시 가치투자를 해야 합니다.

안전마진을 확보한, 내재가치가 풍부한 부동산을 침체기에 사서 3년 이상 장기보유하고 상승기에 팔아야 합니다.

7. 살 때는 거북이처럼, 팔 때는 토끼처럼 행동하라

매수타이밍은 조용히 때를 기다려야 합니다. 때란 안전마진(내재가치-시세)이 최대로 커지는 침체기를 말합니다. 매수자 우위 시장에서 블루칩 또는 옐로칩을 중심으로 연구하고 조사하고 분석해서 매입하는 것입니다.

매도타이밍은 당연히 상승기중에 잡아야 합니다. 무릎에 사서 어깨에 팔라는 말이 있지요. 머리 꼭대기까지 기다린다는 건 비현실적입니다. 상승세가 시작되고 어깨라고 생각되는 시점에, 그리고 3년 이상 보유하고 목표 수익률을 웃돈다면 과감히 팔아야 합니다.

8. 종자돈을 마련하라

부동산 투자에 대한 자신감은 자금력, 즉 현금동원력에서 나온다는 말이 있지요. 하지만 처음부터 100% 현금으로 부동산에 투자할 수 있는 사람은 많지 않을 것입니다. 그래서 가치투자를 위해 저지르는데 필요한 종자돈을 마련해야 합니다.

종자돈을 마련하지 않으면서, 종자돈 마련을 시도조차 하지 않으면서 부동산에 투자할 돈이 없다고 하는 사람이 주변에 많이 있지요. 종자돈을 마련하려면 역시 선택과 집중을 해야 합니다. 지출(소비)을 단순화해야 합니다. 커피값조차 아끼면서 최대한 빨리 종자돈을 마련해야 합니다. 그래야 가치투자(행위)를 시작할 수 있습니다.

9. 자신을 믿어라

가치투자가 최선이라는 사실을 믿고, 무엇보다 자신을 믿어야 합니다. 자신을 믿지 못한다면 침체기에 조바심에 굴복해 매도타이밍을 너무 앞당겨 커다란 손실을 입는 경우가 종종 있습니다. 가치투자는 남이 아닌, 자신을 믿고 투자하는 것입니다.

자신을 믿으려면 투자하기전 철저히 준비해야 합니다. 등산을 예로 들면 먼저 자신의 체력(기술)에 맞는 갈 곳(통상 산 정상)을 어디로 삼을지를 결정해야 하며 이에 따라 어떤 등산로(들머리, 날머리 또는 등산로, 하산로)를 통해 걸을 것인지를 선택해야 합니다. 이어 지도나 남이 다녀온 블로그 후기 등을 통해 난이도, 소요시간, 리스크 등을 사전에 인지하고 대비해야 합니다. 단체산행에 아무것도 모른 채 따라가는 등산객이 종종 있는데 위험한 행위입니다.

과거 학창시절 잠을 줄여가며 시험 공부를 철저히 하고 다음날 교실에서 종이 울리기를 기다릴 때가 바로 자신을 믿었던 순간이 아니었나 생각됩니다.

[흑사자]

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[딱새]

(그 사람이 당신이었으면)

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