부동산권리분석 3탄 ＜ 등기부등본 파악하기 ＞

[이명훈[4기]]

부동산권리분석 3탄 < 등기부등본 파악하기 >

안녕하세요 미친경매 MC옥션입니다.

일반적으로 매매시나 경매시 등기부등본을 확인이 기본입니다.

인터넷상 등기부등본 보는법에 관하여는 많이 나와있습니다.

그래서 특별히 등기부 등본에 관하여 올려야 하나 말아야 하나 고민한 결과 쫌더 디테일하고

경매를 다루는 사람 입장에서 꼭 알아두어야 하는 전문적인지식선에서 알려 드리겠습니다.

너무 깊게 들어가면 부동산등기법에 관하여 말씀 드려야 하며, 쉽게 경매배우기 목적에 벗어나기 때문에 필요하신분들은 매일로 요청하시면 따로 자료 보내드리겠습니다.

< 위 사진은 프랑스 사진작가 Laurent Chehere 의 작품입니다.>

그럼 세번째 시간 시작 하겠습니다.

등기부등본이란? 부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법(공시방법)중 하나이며, 관련법으로 부동산등기법이 있습니다.

등기부등본의 종류 <토지등기부>, <건물등기부>, <집합건물등기부> 3가지로 구분됩니다.

통상 집은 토지위에 건물이 있으니 하나로 보는것 아닌가 하지만 법상 토지와 건물은 구분되고 집합건물은 문서간소화 정책상 집합건물로 표기되었습니다.

토지와 건물은 구분되며 토지와 건물이 소유권다른경우도 있고 토지에만 저당권이 있고 건물에는 저당권이 없는 경우도 있으므로 집합건물이 아닐시에는 토지등기부,건물등기부 각각 확인하여야 합니다.

등기부등본을 열람 또는 발급받는 방법에는 등기소, 구청, 동사무소에서 교부받는 방법과

지하철 발급기에서 발급, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 교부받을 수 있습니다.

◈ 표제부 ◈

토지등기부 표제부에는 처음으로 등기한 년월일과 소재지번,지목,면적 등이 기재되어 있으며, 제곱미터(m²)로 표기되어 있습니다.

상식1 : 통상 32평 아파트의 전용면적은 85m²(제곱미터)는 평으로 환산하면 X 0.3025  = 25.7평입니다 

건물등기부 표제부에도 처음으로 등기한 년월일과 소재지번,건물명칭,구조,용도,면적 등이 기제 되어 있다.

집합건물은 아파트,빌라,연립주택 등과 같은 공동주택을 집합건물이라 하며, 

집합건물에 표제부에는 1동의 건물 전체에 대한 표제부와 전유부분의 건물의 표시 표제부가 별도 기제되어 있다.

집합건물의 표제부에는 대지권이 표시되어 있는데 1동 건물의 표시는 그건물에 손한 대지권이 설정된 토지의 지번, 지목, 면적,이 기재되어 있고 전유부분 건물의 표시 표제부에는 비율로 기재 되어 있다.

대지권에 기재된 집합건물 등기부의 경우 토지에 대하여 별도 등기가 있다는 취지의 기재가 있으면 토지에 그 건물등기부에 기재된 사항과 다른등기(소유권 보존 및 이전 이외)가 있다는 것이므로 해당 토지등기를 따로 확인해야 구체적인 내용을 알수 있다.(토지별도등기)

집합건물의 경우 각세대의 건물에 대하여는 전유부분 만이 등기 되고 공용부분에 대하여는 세대별 등기가 되지 않지만, 그 고용부분은 모든 구분소유자의 공유에 속하고, 그 처분ㅇ든 전유부분의 처분에 따른게 된다.

※토지별도등기 - 집합건물에서 토지에 관한 별도의 등기내용이 존재함

※대지권미등기 - 대지권이 등기되지 않음

※대지권이 없음 - 원시적으로 대지권 자체가 없음

◈ 갑 구 ◈[소유권에 관한사항]

현재의 소유자는 제일 마지막으로 [소유권 이전]이라는 제목아래 [소유자]라고 기재 되어 있는 사람이고 만일 2인 이상이 공유하고 있다면 공유자라고 표시 되고 각자의 지분이 기재되고.

갑구에는 부동산의 소유권에 대한 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청등기 등이 기재됩니다.

소유권에 변동을 가져올수 있는 권리들이 있는지 잘 살펴보아야 합니다.

1동에 건물에 구분등기가 되어 있는 것이고 토지,건물등기부가 1개로 단일화 되어 있는 등기부를 집합건물 등기부라 합니다.

◈ 을 구 ◈[소유권 이외의 권리에 관한사항]

을구에는 근저당권, 저당권, 전세권, 등기된임차권, 지상권, 지역권, 질권(권리질권)등 소유권이외의 권리사항에 관해 등기되어 있다.

을구에는 당해 부동산에 대한 소유권 이외의 권리가 어떤 원인에 의해 설정, 변경, 말소되었는지가 기제 된다.

※ 등기부등본상에 나타나지 안는 권리 - 유치권, 법정지상권, 임차권, 특수지상권...

 ★ 중 요 ★

사실관계(소재,지번,지목,면적,구조,용도)는 토지대장, 건축물대장을 기준으로 확인해야 하며,

권리관계(소유권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 저당권, 전세권, 지상권, 지역권)는 등기부등본을 기준으로 확인해야 합니다.

등기부등본과 대장이 상이할경우가 있으며 상이할경우 사실관계는 대장이 우선하며 권리관계는 등기부등본이 우선합니다.

등기부등본상에 나타나지 않는 권리와 나타나지 않는 권리에 관하여는 다음시간에 자세히 알아보도록 하겠습니다.

P.s : 본 포스팅은 제가 운영하는 미친경매라는 카페와 블로그에 제가 직접 포스팅하는 것입니다.

인터넷상 MC옥션이라는 닉네임을 사용하고 있어요~

퍼온글이 아닙니다. ^^

[강용민(천재님)4기]

집합건물(아파트 등)에서 대지권이 미등기된 경우 입찰시 조심하라고 하는데... 왜?
그것이 알고 싶어요.

[이명훈[4기]]

대지권이 미등기인경우는 건축한지 1~3년의 아파트에서 흔히 볼 수 있고 건축 및 자금동원 절차상 발생하는경우가 많으며 그이외 대지권의 미등기인경우 법적지상귄의 성립가능성을 배제하지 말라는 뜻에서 조심 하여야 하지요...

[강용민(천재님)4기]

옥션의 물건을 검색하던중 대지권 미등기인 상태에서 경매에 나왔던 강서구의 모아파트가 있었답니다.
사실 등기사항증명서도 검토하고 물건명세서 및 감정평가서를 검토하던 중 감정평가서에 편가금액에
"미등기된 대지포함'이라고 되어 있었답니다.
그냥 넘어갈 뻔한 사례였지요.
그래서 감정평가서의 평가내역을 곰곰히 살펴보는 것이 중요하다는 것을 느꼈습니다.

[안기호(4기)]

강의 잘 들었습니다~^^

[이명훈[4기]]

읽어주셔서 감사합니다^^