서울 오피스텔 규제 문턱 낮아져 활성화에 시동 걸릴까

[장경철]

서울시가 오피스텔 발코니 창호 설치 제한을 없애기로 했다. 앞서 정부가 지난해 오피스텔 바닥난방 규제를 폐지한 데 이어 관련 규제가 대폭 완화되는 것이다.

주택 공급 부족 우려가 지속되는 만큼 관련 규제를 풀어 공급을 확대하겠단 복안인데 전세사기 여파로 비아파트에 대한 수요자들의 관심이 시들해진 상황이라 실질적인 효과를 거둘 수 있을지는 의문이다.

관련업계 등에 따르면 서울시는 최근 속도감 있게 추진 중인 부동산 관련 규제 철폐 작업의 일환으로 오피스텔 발코니 설치 기준을 즉시 폐지하기로 했다.

건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔은 그간 발코니 설치가 제한된 바 있다.

지난해 2월 국토교통부가 ‘오피스텔 건축기준’을 개정해 발코니 설치를 전면 허용한 데 이어 같은 해 5월 서울시는 발코니 유효 폭을 0.8m 이상으로 계획하도록 하고 발코니 외측 창호 설치를 제한하는 설치 기준을 마련한 바 있다.

규제 문턱을 낮췄음에도 설계 유연성을 제한하고 공간 배분의 비효율성을 야기한다는 현장의 목소리가 이어지면서 시는 관련 규제를 아예 없애버린 것이다.

이번 조치로 오피스텔 발코니 외측 창호 설치가 가능해지는 것은 물론, 발코니 설치 허용 범위(지상 3~20층)도 완화됐다. 발코니 유효폭 기준도 사라졌다. 다만 아파트 발코니와 달리 확장 등 구조변경은 불가하고 발코니 본연의 목적으로만 설치해야 한단 규정을 달았다.

지난해 말 국토부는 오피스텔의 바닥 난방 면적 제한을 폐지했다. 종전에는 오피스텔은 전용 120㎡를 초과하면 바닥난방 설치가 불가능했으나 지난해 말 개정 건축기준 고시 이후 건축허가를 받은 오피스텔부터는 가능해졌다.

서울시는 이번 조치로 오피스텔 공급을 앞당기는 효과를 거둘 것으로 기대한다.

민간의 오피스텔 건축계획 시 자율성이 확대되는 만큼 자유롭고 다양한 평면 설계가 가능해질 거란 구상이다. 민간의 다양한 발코니 계획을 유도해 소규모 주거용 오피스텔 공급도 확대한단 목표다.

현재 오피스텔 시장은 전세사기 여파가 지속되면서 침체를 벗어나지 못하고 있다. 전세의 월세화가 지속되면서 월세 상승으로 일부 수익률이 개선되는 모습이지만 임차 수요의 비아파트 기피가 짙어 투자 수요의 관심이 완전히 살아나지 않은 상태다.

부동산플래닛에 따르면 올 1월 전국 오피스텔 거래량은 2577건으로 한 달 전보다 36.7% 줄었으며 거래금액은 5549억원으로 같은 기준 41.4% 축소됐다.

다만 소형 오피스텔을 중심으로 투자수요가 제한적으로 회복되면서 1년 전 대비 거래량은 20.8%, 거래금액은 40.6% 늘어난 것으로 파악됐다.

전문가들은 장기적으로 민간 오피스텔 공급이 활발해지려면 투자수요를 끌어당길 만한 유인책이 더 필요하다고 입을 모은다. 매수 심리가 쪼그라든 상태에서 공급 여건을 개선시키는 것만으론 실효성을 거두기 힘들다는 평가다.

한 부동산 전문가는 “정부나 서울시는 계속해서 공급 측면에서 규제 완화를 추진하고 있다”며 “핵심은 그렇게 지은 오피스텔을 살 사람이 있느냐는 것으로 수요를 고려하지 않은 공급 정책은 아무 의미가 없다”고 말했다.

그러면서 “오피스텔을 실거주 목적으로 사는 사람은 거의 없고 대부분은 투자 목적으로 매입하는 상품인데 투자 수요가 오피스텔을 사려고 하면 가장 걸리는 게 세금 문제”라며 “나중에 오피스텔을 매도하려고 할 때 양도세가 발목을 잡기 때문에 시장이 살아나기까지 주택 수 면제를 시켜서 세 부담을 덜어줘야 한다”고 덧붙였다.

또 다른 부동산 전문가는 “과거에는 오피스텔을 사서 임대를 놓다가 나중에 팔아서 약간의 시세 차익을 남긴다거나 노후 대비용으로 사는 게 가능했다”며 “각종 규제가 사라지면 당연히 좋지만 지금은 비아파트 시장이 너무 위축된 상황이어서 이런 것만으로 민간이 오피스텔을 짓지 않는다”고 말했다.

다음은 서울에서 분양중인 주요 오피스텔 현황이다.
 
●에테르나인 용산=최근 몇 년간 신규 오피스텔 공급이 전무했던 서울의 중심이자 핵심지역인 용산구에 투룸 오피스텔 ‘에테르나인 용산’이 3월 분양중이다.
 
‘에테르나인 용산’ 사업부지는 서울시 용산구 원효로2가 17번지 외 5필지로 대지면적 205.13평, 연면적 1,508.26평 지하 2층 ~지상 20층 규모로 오피스텔 총 114실을 공급한다.
 
에테르나인 용산 세대구성은 투룸형 구성으로 A타입 19실, B타입 19실, C타입 18실, C-1타입 1실, D타입 19실, E타입 19실, F타입 19실로 구성된다.
 
사업부지에서 도보 3분거리에는 6호선과 경의중앙선 효창공원앞역에 위치하는 초 역세권의 자리다.
 
1·4·6호선, 경의중앙선, KTX역, GTX-B(예정), 신분당선 연장(예정) 등 정말로 뛰어난 초 광역 교통망의 중심지다.
 
용산 중심상업지구도 도보권으로 이용할 수 있는 곳으로, 아이파크몰의 백화점, 이마트, CGV, 면세점 등과 전자상가, 전통시장도 인접한 곳이다.
 
무엇보다도 단군이래 최대 개발이라고 불리는 용산 국제업무지구가 2025년 착공 예정으로, 용산은 앞으로 강남을 뛰어넘는 대한민국의 중심지가 될 것이다.
 
또한 에테르나인 용산은 서울 3대의 업무지구라고 할 수 있는 여의도 YBD, 종로·광화문 CBD, 강남, 서초 GBD의 3대 업무지구 중심에 위치하고 있다.
 
원효로, 한강로, 강변북로, 올림픽대로 등을 편리하게 이용할 수 있는 교통 중심지로, 용산 개발과 더불어 풍부한 수요가 몰리는 오피스텔 최적의 입지다.
 
교통과 생활 인프라 뿐만 아니라 에테르나인 용산 주변으로는 한강공원(용산지구), 남산공원, 용산가족공원, 효창공원, 국립중앙박물관, 전쟁기념관 등 도심 속 자연과 문화를 전부 가까이서 누릴 수 있다.
 
그리고 단지에서 약 200m 거리에는 경의선 숲길공원이 위치하고 있어서 도심 속에서 철길과 숲길을 누리는 힐링 라이프를 누릴 수 있다.
 
우선 다른 오피스텔 대비 2.55m의 높은 천정고로 넓은 개방감이 확보되었는데 그만큼 쾌적한 실내공간을 누릴 수 있다.

그리고 주차 발렛파킹 서비스도 제공될 예정으로, 주차 스트레스 또한 줄일 수 있다. 현관에는 스마트미러 시스템이 적용되어, 청결한 공간 살균, 날씨 및 뉴스 등 다양한 정보를 실시간으로 확인할 수 있으며, 각종 디바이스가 연결된 IOT제어 시스템, 사용자가 공간에 있는지 인식해서 살균 조명, LED 조명 제어, 플라즈마 환풍기 제어가 가능한 AI 공간 케어 시스템 등 정말로 스마트한 시스템이 갖춰진다.
 
효창공원앞역 주변에는 다양한 오피스텔이 현재 준공이 완료되어 있는데 에테르나인 용산처럼 이렇게 다양한 시스템을 갖춘 곳은 없다.
 
그만큼 비교할 수 없는 가치를 가진 에테르나인 용산에서 더욱 쾌적하고 스마트한 라이프를 누릴 수 있다.
 
스마트 미러 시스템에 대해서 조금 더 살펴보면, 디스플레이를 통해 날씨는 물론이고, 미세먼제, 인터넷 등 다양한 미디어를 사용할 수 있다.

현관에서 부터 에어샤워, 에어브쉬로 오염물질 유입을 처음부터 차단하며, 신발장 내부 역시 플라즈마 살균 팬이 탑재관 내부 공간 케어 시스템이 적용되어 신발을 쾌적하게 관리할 수 있다.
 
그리고 방사선 측정기가 내장되어서 외부로 부터 유입되는 식자재, 의류, 잡화 등 단계별 방사선 측정도 가능하다.
 
이정도 시스템은 에테르나인 용산 뿐만 아니라 하이엔드 오피스텔에서도 찾아보기 힘든 정말 최첨단 시스템이다, 그리고 입주민 분들의 삶의 만족도를 높혀줄 피트니스센터, 무인택비 시스템, 원격검침 시스템, 대기전력 차단 시스템, 에너지 절감을 위한 태양광 패널 및 LED 조명이 적용되고 안전을 위한 고화질 CCTV도 설치가 된다.
 
세대의 내부에는 LG 빌트인 냉장고, LG 빌트인 세탁기(건조겸용), LG 빌트인 식기세척기, 하츠 빌트인 3구 인덕션, LG 시스템에어컨 천장형, 대성 공기청정 환시스템도 무상으로 기본 제공된다.
 
에테르나인 용산 세대는 2룸 구성되며 안목치수가 적용되어서 타 오피스텔의 중심선 치수 산정보다 더욱 넓은 실사용 면적을 사용할 수 있다.
 
그리고 2024년~2027년까지 준공되는 오피스텔에 한정해서 주택수 제외되는 만큼 용산에서 다시 만나기 힘든 정말로 투자의 큰 장점이 있는 오피스텔이며 준공은 2026년 10월 예정에 있다.
 
분양문의 1668-0970
 
●디유니크 강동 투웨니퍼스트=선시공 후분양 주거형 오피스텔 ‘디유니크 강동 투웨니퍼스트’가 본격적인 분양에 돌입했다.
 
서울 강동구 길동 일원에 지하 3층 지상 20층, 전용면적 28·40·57·84㎡ 타입 오피스텔 63실, 30㎡ 타입 라이브오피스 7실, 근린생활시설을 갖춘 해당 오피스텔은 오는 2025년 3월 입주 예정이다.

오피스텔은 5호선 강동역과 길동역이 인접한 권으로써 올림픽대로, 천호대로, 상일ic 등 이용으로 교통 여건이 우수하며 GTX-D노선의 강동 경유가 2024년 1월 25일 국토교통부 발표를 통해 확정되었다. 또한 현대백화점, 이마트, 롯데시네마, 고덕복합단지, 강동성심병원, 천동초, 동신중 등이 근거리에 위치해 편리한 생활 인프라를 갖췄으며 천호·성내 재정비촉진지구(예정), 천호뉴타운(예정) 등을 통해 주거 환경은 더욱 개선될 전망이다.

특히 주변의 고밀 복합개발을 통해 주거와 상업 공공시설을 조화롭게 배치해 지역 활성화를 도모하는 제3차 역세권 활성화 사업을 통해 길동역 일대의 개발이 본격화되면 해당 지역의 주거 환경과 인프라가 크게 개선될 예정이다. 또한 해당 사업을 통해 둔촌주공 재건축과 천호대로변을 중심으로 개발이 진행될 경우 길동역 일대의 인프라가 더욱 강화될 전망이다.

아파트 평면 설계를 도입한 신축 오피스텔인 ‘디유니크 강동 투웨니퍼스트’는 광폭드레스룸, 팬트리 등 아파트 수준의 공간설계와 투룸 이상 주거형 오피스텔의 희소성을 갖춰 가족 단위 수요층의 관심을 끈다. 또한 풍부한 가전 옵션 및 각 호실에 개인 창고를 제공해 생활 편의성을 높였다.

‘디유니크 강동 투웨니퍼스트’는 선시공 후분양 주거형 오피스텔로써 선착순 분양을 진행한다. 현재 계약자 전원에 스탠바이미를 증정하는 행사 중이며 시공사는 (주)대명이십일이다. LTV 70%까지 담보대출 가능하고, 모델하우스는 오피스텔에 마련되어 있어 방문 시 확인할 수 있다.
 
분양문의 1668-0970
 
●롯데캐슬 르웨스트=서울의 핵심 업무권역으로 부상 중인 마곡지구 내 브랜드 오피스텔에 수요자들의 이목이 집중되고 있는데 총 876실 규모의 대단지로 이뤄진 ‘롯데캐슬 르웨스트’가 주인공이다.

‘롯데캐슬 르웨스트’는 마곡 최고의 입지를 자랑하는 마곡 MICE 복합단지 내 위치한 주거용 오피스텔로, 지하 6층~지상 15층 5개 동, 전용 49~111㎡ 총 876실 규모로 이뤄져 있다. 수요자들의 다변화하는 라이프스타일에 발맞춰 소형부터 대형까지 다채롭게 구성된 것이 특징이다

단지가 조성돼 있는 마곡 MICE 복합단지는 마곡지구 전체 도시기능을 지원하는 복합·업무·상업 기능 유도를 목적으로조성한 곳으로 이 곳에는 ‘코엑스마곡 컨벤션센터’를 비롯해 오피스, 하이엔드 시니어 레지던스, 업무시설과 판매시설 등을 포함한 ‘케이스퀘어’ 등이 준공을 완료했거나 앞두고 있다.

특히, 롯데 R&D 센터를 비롯해 LG전자, LG화학, LX하우시스 등 국내 유수의 기업들이 입주해 있는 마곡산업단지가 인근에 있어 연계를 통해 오는 2027년에는 상주인구만 17만명을 웃도는 매머드급 산업 클러스터를 형성할 전망이다.

여기에 지하철 5호선 마곡역과 9호선 및 공항철도 환승역인 마곡나루역 사이에 위치한 ‘트리플 역세권’ 입지로 서울 전역으로 쉽게 오갈 수 있고, 공항대로와 올림픽대로, 인천국제공항고속도로 등도 쉽게 이용이 가능한 우수한 입지여건을 갖췄다.

쾌적한 주거환경과 생활 인프라도 가치를 더한다. 약 50만㎡ 규모의 보타닉공원을 걸어서 이용할 수 있고 궁산근린공원, 서울식물원 등도 지근거리에 있다. 여기에 마곡지구를 중심으로 형성돼 있는 각종 생활 인프라를 가까이 누릴 수 있고 단지 하층부에 판매시설이 조성돼 있어 원스톱 라이프 실현도 가능하다.

‘롯데캐슬 르웨스트’는 독보적인 입지환경을 갖췄다. 우선 지하철 5호선 마곡역과 9호선 및 공항철도 환승역인 마곡나루역 사이에 위치한 ‘트리플 역세권’ 입지로 서울 전역으로 쉽게 오갈 수 있다. 공항대로와 올림픽대로, 인천국제공항고속도로 등도 쉽게 이용할 수 있다.

쾌적한 주거환경과 생활 인프라도 가치를 더한다. 약 50만㎡ 규모의 보타닉공원을 걸어서 이용할 수 있고 궁산근린공원, 서울식물원 등도 지근거리에 있다. 여기에 마곡지구를 중심으로 형성돼 있는 각종 생활 인프라를 가까이 누릴 수 있고 단지 하층부에 판매시설이 조성돼 있어 원스톱 라이프 실현도 가능하다.

아울러, 국내 유수의 기업체가 속속 이전을 추진 중인 만큼, 입주민들 사이에서는 지역가치 상승 기대감도 엿보였다.

실제, 마곡산업단지의 경우 서울시가 전략적으로 조성한 연구개발 중심지로, 국내 유수의 기업체가 집적돼 있다. 마곡산업단지 통계에 따르면 지난 2023년 기준, 마곡지구 내 위치한 입주기업 수는 209곳, 연구인력은 1만5855명에 달하는 것으로 조사됐다. 업무 네트워크 형성을 위한 관련 업종의 종사자 수를 모두 포함하면 근로인구만 10만명을 상회한다.
 
분양문의 1668-0970