경매에서 고수익 포인트는 법정지상권! 경영학박사( 부동산전공) 이공원 교수님제공

[휴먼터치]

사단법인 동양과학학술연구원장

상명대학교 경영대학원 특임교수

경영학박사( 부동산전공) 이공원 교수님제공

경매에서 고수익 포인트는 법정지상권!
법정지상권은 법이 정한 일정한 요건을 갖춘 경우에 

당연히 성립하는 지상권으로

 당연히 건물소유자에게 타인의 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 권리이다. 

다만 지상권은 효력이 있으려면 

반드시 등기가 필요함에 비하여 

법정지상권은 법이 특별히 정한 경우에 인정되는 것이므로

 등기가 없이도 세상 어느 누구에게도 주장할 수 있는 권리가 부여된다.

법정지상권은 일정한 요건을 갖춘 경우에 

건물소유자에게 비록 남의 땅이라 할지라도 

그 땅을 사용할 수 있는 권리를 부여한 경우를 지칭하는 것으로 

그 효력은 지상권과 동일함에도 

지상권 등기 없이도 효력이 인정된다는 점에서 다르다.

법정지상권은 건물과 토지가 별개로 

거래가 가능하며

 건물소유자와 토지소유자가 달라질 수 있는

 우리 민법(99조 1항)상황에서, 

건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 막고

 담보권자와 건물소유자의 이익을 조화롭게 보호하기 위하여

 부득이하게 마련된 제도인 것이다.

외국의 경우처럼 토지가 주(主)된 권리이고 

지상물이 종(從)된 권리라면 법정지상권이라는 제도는 불필요했을 것이고,

 실제 법정지상권 개념은 외국에는 없는 우리만의 독특한 법제도이다.

법정지상권은 건물소유자, 토지소유자, 

그리고 근저당권자등 3자간의 이해관계를 조절하기 위하여

 부득이 마련된 제도인 만큼 사안에 따라서 

누구의 이익을 보호하는 것이 상식에 부합하는가는 기준을 새겨두고

 접근한다면 법정지상권의 성립여부의 판단이 수월할 것이다.

법정지상권을 아무런 제한 없이 인정해 버리면 

건물소유자를 충실히 보호할 수는 있을지 몰라도,

 토지소유자나 토지에 대한 저당권자의 이익을 침해할 수 있기 때문에 

민법에서는 일정한 경우에만 법정지상권의 성립을 인정하고 있다.

민법에서 그 요건으로 들고 있는 것은 

먼저 ‘토지에 저당권을 설정할 당시 

토지위에 지상물이 존재하였을 것’ 

그리고 ‘토지와 지상물의 소유자가 동일할 것’이라는 요건이다.

이외에 ‘토지나 건물 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후에 

경매를 통하여 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 것’이라는 요건이 요구되나, 

건물주와 토지주가 땅 사용관계에 대하여 

어떠한 약정을 할 시간이 없이 경매로 땅과 건물의 소유자가 달라져 버린 경우에 

특히 법정지상권을 인정할 필요성이 대두되어 결국 제도적으로 법정지상권이 인정된 것이다.

결국 건물소유자는 법이 정한 이 두 가지 요건을 충족한다면 

등기 등의 별다른 절차 없이도 법정지상권을 취득하게 되어 

타인소유 토지의 지상에 있는 자신의 건물을 철거하지 않아도 되며

 더 나아가 자신의 건물을 소유하기 위하여 필요한 범위에서

 타인의 토지를 적극적으로 사용할 수가 있는 것이다.

[휴먼터치]

그리고 ‘토지와 지상물의 소유자가 동일할 것’이라는 요건이다.


이외에 ‘토지나 건물 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후에

경매를 통하여 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 것’이라는 요건이 요구되나,

건물주와 토지주가 땅 사용관계에 대하여

어떠한 약정을 할 시간이 없이 경매로 땅과 건물의 소유자가 달라져 버린 경우에

특히 법정지상권을 인정할 필요성이 대두되어 결국 제도적으로 법정지상권이 인정된 것이다.




결국 건물소유자는 법이 정한 이 두 가지 요건을 충족한다면

등기 등의 별다른 절차 없이도 법정지상권을 취득하게 되어

타인소유 토지의 지상에 있는 자신의 건물을 철거하지 않아도 되며

더 나아가 자신의 건물을 소유하기 위하여 필요한 범위에서

타인의 토지를 적극적으로 사용할 수가 있는 것이다.