은평구는 안 돼...서울혁신파크에 주택공급, 은평구 도시기능 이해 못하는 발상

[우화등선]

은평구는 안 돼...서울혁신파크에 주택공급, 은평구 도시기능 이해 못하는 발상

“서울시가 혁신파크 부지에 공공주택을 짓겠다는 것은 이제껏 열악한 도시 인프라를 견디며 혁신파크 개발만을 기다려온 은평구민을 무시하는 것이다.”

김미경 은평구청장은 김헌동 공공주택에 강력히 반발했다.

“혁신파크 부지에 공공주택 공급 잘못된 발상”

“구 자립 기반 확충 최소한 환경 만들어 달라”

김헌동표(주택)가 아닌 은평구민표(상업)

“강남·북 균형발전을 위해서라도 서울혁신파크는 지역성장 동력 클러스터로 조성돼야 한다.”

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장 후보자가 인사청문회 중 공공주택 후보지로 불광역 인근 서울혁신파크 부지를 꼽아서다. 김 구청장은 김헌동 사장 후보자가 청문회 때 "서울혁신파크를 조성할 예정지에 반값 아파트의 공공주택을 지어 공급하겠다" 고 한 이 발언에 대해“도시 기능은 외면한 채 주택 공급에만 급급한 잘못된 발상”이라고 11일 강력 반발했다.

은평구는 구와 구민이 그동안 서울시와 소통하며, 혁신파크의 고밀도·고성장 복합개발을 추진하고 있었는데 이번 김 후보자의 발언에 당혹스럽다는 입장이다.

은평구 서울혁신파크는 어떤 곳?

서울혁신파크는 불광역 인근 옛‘질병관리본부’부지를 2015년 서울시가 매입해 현재 236개 단체가 입주한‘사회혁신기능 집적 단지’다. 지난해 1월 시는 서울혁신파크 내 ▲서울시립대 은평혁신캠퍼스 ▲글로벌 사회혁신 오픈캠퍼스 ▲서울연구원에 대한 조성 계획 등을 발표했다. 오세훈 시장 취임 뒤엔‘불광역세권 서북권 신생활 경제 중심지 조성’을 목표로‘서울 혁신파크 부지 활용 기본계획 수립 용역’을 시행 중인 것으로 알려졌다.

구도 시립대캠퍼스 유치를 통해 혁신 인재를 양성하고 서울혁신파크에 ▲4차산업 기업 유치 ▲경제 활성화 기능(상업·업무·쇼핑 등) ▲허브형 복지 기능(도서관, 복지관, 복합문화시설 등) ▲공원·쉼터 기능 등을 갖춰 서북권 랜드마크로 조성한다는 개발 구상안을 내놓은 상태다.

그런데 이 계획이 바뀌는 발언이 나와 은평구는 어이가 없다는 반응을 내놓으며 그럴 수는 없다고 강력 철회하라고 반기를 든 상태다.

김 구청장은“은평구는 인구가 많고 재정자립도가 낮을 뿐 아니라, 변변한 기업이나 컨벤션 센터 하나 없는 지역”이라면서“유일하게 상업개발이 가능한 대규모 부지인 서울혁신파크에 일방적으로 공공주택을 건설하겠다는 것은 이제껏 열악한 도시 인프라를 견디며 혁신파크 개발만을 기다려온 은평구민을 무시하는 것”이라고 날을 세웠다. 이어“공공주택 건립 정책 자체를 반대하는 것이 아니라, 은평구가 도시 기능을 유지하고 자립 경제 기반을 구축할 수 있는 최소한의 환경을 만들어 달라는 것”이라며“김 후보자의 말대로라면 낙후된 지역은 계속 낙후돼야 한다는 것이냐. 서울시에서도 강조하고 있는 강남·북 균형발전을 위해서라도 서울혁신파크는 지역성장 동력 클러스터로 조성돼야 한다”고 목소리를 높였다.

주거용도의 공공주택 건설보다는 컨벤션.상업시설의 혁신파크가 들어와야 하는데 생뚱맞게 반값 아파트인 공공주택을 이곳에 짓겠다는 발상은 은평구 구와 구민을 무시하는 정책이라고 못마땅하게 여겼다.

그래서 김미경 은평구청장은 김헌동 SH 사장 후보 혁신파크 부지 공공주택 공급 계획에 대해 반발하고 있다.

김헌동 SH사장은 후보자 시절 10일 서울시의회 인사청문회에서 공공주택 공급계획 언급에 김미경 은평구청장은“도시기능 이해 못하는 발상”이라고 반발했다. 김 구청장은“당초 예정대로 공공기관 이전 및 복합개발로 강남·북 균형발전 이뤄야한다”고 강조했다.

김미경 은평구청장은“서울혁신파크 부지에 공공주택을 공급하는 것은 도시기능은 외면한 채 주택공급에만 급급한 잘못된 발상”이라고 강력 반발한 것은 은평구의 자존심을 건들어서다. 무시한 정책으로 보며 분노를 참지 못하고 있다.

앞서 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장 후보자는 10일 서울시의회 인사청문회에서“토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 공공주택을 공급하겠다”라면서 대표적으로 서울혁신파크 부지를 꼽았다.

서울혁신파크는 3호선 불광역 인근 옛 질병관리본부 부지(11만234㎡)를 지난 2015년 서울시가 매입해 현재는 236개의 단체가 입주해 있는‘사회혁신기능 집적 단지’다.

지난해 1월 서울시는 서울혁신파크 내 ▲서울시립대 은평혁신캠퍼스 ▲글로벌 사회혁신 오픈캠퍼스 ▲서울연구원에 대한 조성 계획 등을 발표했던 것을 김헌동 사장이 후보자 시절 이 계획을 뒤집은 것이다.

오세훈 시장 취임 이후에‘불광역세권 서북권 신생활 경제 중심지 조성’을 목표로‘서울 혁신파크 부지 활용 기본계획 수립용역’을 시행 중인 것으로 알려졌는데 김헌동 사장 후보자가 반값 아파트의 공공주택용으로 부지를 쓰겠다면서 완전 뭉개 버린 것이다.

은평구가 시립대캠퍼스 유치를 통해 혁신 인재를 양성하고 나아가 서울혁신파크에 ▲4차산업 기업 유치 ▲경제 활성화 기능(상업·업무·쇼핑 등) ▲허브형 복지 기능(도서관, 복지관, 복합문화시설 등) ▲공원·쉼터 기능 등을 갖춰 서북권 랜드마크로 조성한다는 개발 구상(안)을 내놓은 상태지만 김헌동 사장의 발언으로 이 꿈은 사라지게 된 위기에 처했다. 공공주택이냐 혁신파크냐를 두고 서로 힘겨루기 시작되는 양상이며, 은평구는 원래 계획이 무산된 것 같아 서울시를 향한 강력한 항의를 한다. 개발을 두고 은평구는 서울시와 갈등 불씨를 지폈다.

구와 은평구민은 그동안 서울시와 소통하며 혁신파크의 고밀도.고성장 복합개발을 추진하고 있었는데 이번 김헌동 사장 후보자의 발언에 매우 당혹스럽고 구의 현실을 전혀 모르고 내 뱉은 일이라며 김미경 은평구청은 곤란한 입장을 취할 수밖에 없다.

은평구는 인구가 많지만 재정자립도는 매우 낮다. 변변한 기업이나 컨벤션센터 하나 없는 지역이다. 이런 은평구인 데“상업개발이 가능한 유일한 대규모 부지인 서울혁신파크에 일방적으로 공공주택을 건설하겠다는 것이어서 어이가 없고 무시하는 일이다”라며 반발한다. 김미경 은평구청장은“이제껏 열악한 도시 인프라를 견디며 혁신파크 개발만을 기다려온 은평구민을 무시하는 것”이라며 날을 세웠다.

김 구청장은“공공주택 건립 정책 자체를 반대하는 것이 아니다”라고 했다. 김 구청장은“단 은평구가 도시기능을 유지하고 자립경제 기반을 구축할 수 있는 최소한의 환경을 만들어 달라는 것”이다. 김 구청장은“김헌동 사장의 말대로라면 낙후된 지역은 계속 낙후돼야 한다는 것이냐, 서울시에서도 강조하고 있는 강남·북 균형발전을 위해서라도 서울혁신파크는 지역성장 동력 클러스터로 조성돼야 한다”고 목소리를 높였다.

“김헌동 SH 사장 후보 혁신파크 부지 공공주택 공급 계획을 철회하라.”

“혁신파크에 반값 아파트? 잘못된 발상이다.”

“김헌동 SH사장 후보자 반값 아파트 부지 거론은 은평구민 무시하는 것이다.”

혁신파크 부지에 공공주택 공급은 잘못된 발상이라고 본 김미경 은평구청장

서울 강남에 5억 아파트? 반값 아파트가 은평구 혁신파크에 부지에 들어선다는 발언을 두고 화가 났다.

오세훈 서울시장이 오늘(15일) 오전 김헌동 전 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장을 SH 사장으로 임명했다. 무려 3수 끝에, 7개월 넘게 비어 있던 사장 자리가 채워진 셈이다.

서울시는 김헌동 신임 사장을“경실련에서 20여 년 동안 부동산 시장 안정과 부동산 가격 거품 빼기를 필생의 과업으로 삼아 현장에서부터 실천적 해법을 모색해 온 주택정책 분야 전문가”라고 평가했다. 김 사장은 평소 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하면서 저격수라는 별명을 얻기도 했다.

집값이 천정부지로 오른 지금, 서민 주거 안정을 위한 김 사장의 대표 정책은 바로‘토지임대부 주택’이다. 쉽게는‘반값 아파트’라고도 불린다. 이 방식대로라면 서울 강남에서도 5억 원짜리 30평대 아파트를 분양할 수 있고, 강남이 아닌 지역은 3억 원까지도 가능하다는 게 김 사장의 구상이다.

토지는 공공이 갖고, 건물만 분양하는 반값 아파트? 반쪽 아파트? 김헌동 사장이 내놓은 주택문제 해소 방안이다.

우리가 보는 아파트 가격은 땅값에 건물 값을 더한 가격이다. 한정된 재화인 땅의 가치는 시간이 지날수록 계속 높아지고, 건물은 시간이 지날수록 가치가 떨어지게 돼 있다. 결국 집값 상승의 원인은 땅값이 오르기 때문이 크다.

그런데 땅은 서울시나 SH공사 등 공공이 보유하고, 그 위에 세워진 건물만 시민들에게 분양한다면 어떨까? 매달 소정의 토지 임대료를 내야 하긴 하지만, 훨씬 싼 가격에 집을 살 수 있을 것이다. 이게 바로‘토지임대부 주택’으로 이른바‘반값 아파트’의 개념이다.

김헌동 사장은 지난 10일 서울시의회 인사청문회에서“신청자가 매우 많을 거라고 본다고 자신했다. 그러면서”전세 값이 보통 30평에 15억 원인데, 4~5억 원에 건물을 자기 것처럼 사용하고 또 다음에 다른 사람한테 매각할 수 있는데 훨씬 더 계산해보면 이익이라는 판단에 많은 분들이 청약하지 않겠느냐“고 자신의 구상이 옳다는 것을 알게 될 것이라고 밀어붙였다.

그런데 이 정책은 주택을 사고 싶어 하는 우리나라 사람들의 정서와는 조금 차이가 있다는 점이 문제다. 자산 형성과 투자에 대한 욕망을 채워주지 못하기 때문이다. 게다가 매달 임대료를 내야 한다니, 내 집이라는 생각보다는‘월세’나‘반전세’에 가깝게 느껴지기도 한다. 그래서‘반쪽 아파트’라는 별명이 붙는 것이다.

특히 최근 주택법이 개정되면서 토지임대부 주택의 경우 시장에서의 사인 간 거래는 불가능하고 LH에만 매각할 수 있다. 서울시 관계자는“이때 매매 금액은 본인이 분양받은 금액에서 시간이 지나면서 떨어진 건물 가치만큼‘감가상각비’를 빼고 돌려받게 된다”며“시세 차익이 발생하지 않는 구조”라고 강조했다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은“토지와 건축물에 대한 지분을 다 소유하는 게 일반적으로 사람들이 원하는 부분이기도 하고 토지에 대한 월세를 또 내야 될 때 그것을 비용으로 간주하게 되면 사람들이 실질적으로 저렴하다는 생각을 갖지 않을 수도 있다”고 지적했다.

그러면서“집에 대해서 한국 사람들이 생각하고 있는 보편적인 사고와 많이 충돌되는 부분들이 있어서 수요자들이 제한적일 수밖에 없는 한계가 있다”고 진단했다.

반값 아파트 정책의 목표는 결국 집값 안정이다. 주변 아파트 시세보다 훨씬 낮은 가격에 분양해 ,시장에 파장을 불러일으키겠다는 것이지만 문제는 역시 물량이다. 이를 두고“좁은 서울 땅에 아파트를 지을 땅이 다 합쳐봐야 얼마나 되겠느냐”고 반문하며“그야말로 언 발에 오줌 누기 격이지 않겠느냐”는 게 전문가들 판단이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는“어차피 SH공사가 매년 공급할 수 있는 물량이 아주 적다”고 진단하며“공공이 주도적으로 공급해서 시장을 안정화하려면 어마어마한 물량이 시장에 풀려야 하는데, 최근 서울시의 공급 상태를 보면 공공의 공급 물량이 워낙 적기 때문에 시장에 안정화 충격을 주기에는 힘들다”고 낮게 평가했다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장 역시“시장에 영향을 줄 정도가 되려면 상당수 양이 되거나 그 이후에도 지속해서 반복적으로 나올 수 있는 구조여야 하는데 그게 어렵다는 점에서 시장 안정에 미치는 효과는 크지 않을 것”이라고 미흡한 정책발상으로 취급했다.

우 팀장은 또“일정 기간 지나면 해당 아파트 시세가 주변 시세와 유사한 수준으로 평준화되는 효과가 있다”며“실제 가격 안정에 미치는 효과가 초기에만 반짝하고 그 이후에는 크게 영향이 없다는 부작용도 검증된 바 있었다”고 서울시 반값 아파트 정책의 의미를 평가절하 했다.

실제로 이명박 정부 당시인 2011년과 2012년에 공급된 토지임대부 주택인 LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 사례를 살펴보면, 두 아파트는 모두 전용면적 84㎡에 2억 원 수준으로 분양됐는데, 현재는 시세가 15~16억 원에 달할 만큼 7배 가까이 뛰어올랐다.

상황이 이렇다 보니 집값 안정에 영향을 미치기보단 또 하나의‘로또 청약’이 생기는 것 아니냐는 우려도 있었다. 이에 대해 김헌동 사장은 지난해 발간된 저서‘김헌동의 부동산 대폭로 누가 집값을 끌어올렸나’에서 이렇게 밝혔다.

그렇게 보면 1970년대부터 지금까지 아파트를 분양받은 모든 사람이 로또에 당첨된 셈이에요. (중략) '로또'를 무주택 서민 그리고 국민에게 넘기라는 것이 공기업을 만든 이유고 공공에 3대 권력을 부여한 뜻입니다.

이 나라의 주인인 국민에게 시세 절반 이하 가격에 집을 주라는 겁니다. 20~30년 동안 정부를 믿고 무주택 상태에서 기다린 사람들에게 정해진 순서대로 주는 것. 과거에 그렇게 해왔어요.

그런데 지금은 왜 안 해요? 예전에는 다 로또였어요. 지금은 로또를 못 얻게 하는 이유가 뭡니까?" (4부 <집값 낮추기, 쉽다!> 中)

자치구·주민 반대도 넘어야 할 산이다. 서울시 부지는 추가 검토하겠다고 했다.

김헌동 사장은 인사청문회에서 구체적인 후보지까지 언급했다. 강남구 대치동 세텍(SETEC) 부지, 삼성동 옛 서울의료원 부지, 수서역 공영주차장 부지가 대표적이었고요. 은평구 서울혁신파크 부지, 용산구 용산정비창 부지, 도봉구 창동차량기지 부지 등도 거론됐다.

하지만 해당 자치구들은 즉각 반발했습니다. 김미경 은평구청장은 지난 11일“서울혁신파크 부지에 공공주택을 공급하는 것은 도시기능은 외면한 채 주택공급에만 급급한 잘못된 발상”이라며 혁신파크에는 오로지‘상업·업무시설’이 들어와야 한다고 강조했다.

김 구청장은“상업개발이 가능한 유일한 대규모 부지인 서울혁신파크에 일방적으로 공공주택을 건설하겠다는 것은 이제껏 열악한 도시 인프라를 견디며 혁신파크 개발만을 기다려온 은평구민을 무시하는 것”이라고도 비판을 한 것은 은평구가 인구는 많고 재정자립도는 낮아 그래서 공공주택보다는 상업시설을 지어 재정자립도를 높여보겠다는 데 그의 간절한 소망이다.

강남구 역시 옛 서울의료원 부지에 공공주택 3,000호를 공급한다는 계획을 두고 이미 정부, 서울시와 갈등을 겪고 있다. 행정소송까지 불사하겠다는 방침을 밝힌 바가 있다.

이에 대해 서울시 관계자는“구체적인 부지와 물량, 공급 시기 등은 아직 확정되지 않았고 추가 검토가 필요하다”며“지금 단계에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 없다”고 선을 그었다. 또 반값 아파트를 둘러싼 논란과 관련해선“집값을 당장 안정시키겠다고 하기 보다는 주택 정책의 다양성을 높인다는 측면에서 봐 달라”고 당부했다.

서울시는 지난 9일 'SH공사 5대 혁신방안'을 발표하면서, 토지임대부 주택과 지분적립형 주택(입주할 때 토지나 건물 지분의 일부를 내고 20~30년 거주하면서 나머지 지분을 순차적으로 매입하는 방식)을 통해 무주택 실소유자의 초기 자금 부담을 낮추겠다고 밝힌바 있다.

서울혁신파크에 주택공급, 은평구 도시기능 이해 못하는 발상

김헌동 서울주택공사 사장 후보자가 반값 아파트 후보지로 서울혁신파크 부지를 꼽았다.

은평구는 상업 개발이 가능한 지역의 유일한 대규모 부지인 혁신파크에 일방적으로 공공주택을 공급하겠다는 것은 은평구민을 무시하는 것이라며 반발했다.

김헌동 SH공사 사장 후보자 대한 인사청문회 (10일, 서울시의회) 김 후보자는 부동산 정책으로 이른바 반값 아파트를 제시했다.

“토지는 공공이 보유하고 건물이 보유하는 방식 반값 아파트라는 방식으로 넉넉한 양의 주택이 공급되도록 서울 전 지역에 빈 땅을 찾아서 토지를 확보하고 비축해서 충분한 주택이 공급될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.”

그러면서 주택 공급 후보지 중 한 곳으로 서울혁신파크 부지를 꼽았다.

은평구는 즉각 반발했다.

김미경 은평구청장은 혁신파크에 공공주택을 공급하겠다는 건 도시 기능은 외면한 채 주택공급에만 급급한 잘못된 발상이라고 지적했다.

“상업 개발이 가능한 유일한 대규모 부지인 서울혁신파크에 일방적으로 공공주택을 건설하겠다는 것은 열악한 도시 인프라를 견디면서 혁신파크 개발만을 기다려온 은평구민을 무시한 것으로밖에 없습니다.”

“서울혁신파크는 옛 질병관리본부가 있던 곳입니다. 6년 전 서울시가 사들여 현재는 230여 개 단체가 입주해있습니다.”

“서울시는 지난해 1월 혁신파크 내 서울시립대 은평캠퍼스와 서울연구원 조성 계획을 발표했습니다.”

“은평구도 4차산업 기업 유치 등이 포함된 혁신파크 개발 구상안을 내놓은 상황입니다.”

김 구청장은“서울혁신파크는 지역 주민이 도심 인프라를 누릴 수 있는 공간으로 개발해야 한다”는 입장을 분명히 한 것이다.

“서울혁신파크는 지역성장 동력의 클러스터로 조성이 되어야 한다고 생각하고 전임 시장님이나 현 시장님도 여기에 대해서 분명하게 역할을 하시겠다고 말씀을 하셨습니다.”

김 구청장은“지역 사회도 혁신파크를 빈 땅으로 치부하지 말라며 혁신파크에 주택을 공급하겠다는 발언은 재고할 가치도 없다”고 일축했다.

성흠제 서울시의도“지역 주민들 다 알고 계시는 서울시립대 제2캠퍼스, 서울연구원, 글로벌사회혁신오픈캠퍼스, 이런 사업들로 방향을 잡아서 가고 있는데 갑자기 SH공사 사장 후보자가 청문회장에 나와서 아무 생각 없이 빈 땅이라는 식으로 말한 것은 매우 유감스럽고요”라고 반대했다.

이현찬 서울시의원도“지역 구민들의 의견도 중요하지 않겠습니까? 지역 주민들이 가서 쉴 수 있는 공간이 되고 있는데 그런 곳에 집을 짓겠다는 그건 상식적으로 말이 안 되는 얘기를 하고 있는 거거든요”라고 역시 반발했다.

은평구는 일개의 김헌동표가  은평구의 숙원사업이었던 '은평구민표' 를 짓밟은 것 같아 서울시가 내놓은 김선동표에 매우 못마땅하게 생각한다.

김 후보자는 서울혁신파크 내 시립대은평캠퍼스 유치 계획에 대해선 몰랐다고 답했다. 인사청문회를 진행한 서울시의회의는 김 후보자에 대해 부적격 결론을 냈다. 그럼에도 오세훈 서울시장은 김헌동 후보지를 사장을 임명했다.

은평은‘은혜롭고 축복받은 평화로운 땅’이라고 여긴다. 이런 은평이 꿈꾸던 혁신도시에 건 한 가닥 희망이 서울시의 공공주택이란 생뚱맞은 정책으로 사리지게 된 것 같아 은평구민들은 화가 났다. 은평의 이름을 부끄럽게 하는 은평 구민들의 자존심을 상하게 한 서울시의 부동산 정책, 서울혁신파크에 희망을 걸며 은평의 미래를 열어줄 곳으로서의 자부심을 키운 은평구민들의 꿈을 짓밟아버린 것 같아 김미경 구청장을 비롯한 구의원과 은평구민들은 은평 지키기에 나섰다.

은평은‘서울 상업문화, 은평에 세우다’라는 슬로건으로 주택은평보다 '상업은평' 이 필요해 하며 은평구는 컨벤션 같은 상업지구로 발돋움하길 바라고 있다.

김대호 기자