스터디 0기 6주차 문제 1번 최종환원율

[최민석1]

【문제 1】투자자 H씨는 대상부동산에 투자하기 위해 타당성검토를 의뢰하였다. 투자안의 NPV 및 IRR을 산출하여 투자타당성을 검토하시오. (기준시점 : 2023.6.30.) (35점)

대상물건 개요

1. 토지 건물 내역

1) 토지 소재지：S시 K구 T동 228번지

지목 및 면적 : 대, 3,000㎡ 용도지역 : 일반상업지역

2) 건물 구조 : 철골철근콘크리트조, 용도 : 업무시설

건축면적/연면적 : 2145.33㎡/55,000㎡

층수 : 지상 20층/지하5층, 사용승인일 : 2003.3.72.

대상물건 거래관련 자료거래

예정금액 350,000,000,000원 거래조건 없음

거래예정시점 2023.06.30.

거래예정금액 지급조건 일시불(자기자본 : 타인자본 = 4 : 6)

오피스빌딩 하위시장 KBD

3) H씨 요구수익률 : 6.5%

4) 예상 CPI : 기준시점 현재 부동산 시장상황, 물가상승률 등을 고려했을 때, 향후5년간의 CPI은 매년 2%로 예상됨.

2. 기출환원율

기출환원율은 오피스빌딩 시장 장래 경기변동 등 위험을 고려하여 1.0%p를 가산하여 적용하는 것이 합리적임.

3. 보유기간 및 복귀가격

1) 보유기간은 5년으로 하고, 재매도비용은 공인중개사수수료 및 기타비용 등을 고려할 때 3%로 한다.

2) 기말복귀가격은 6년차의 NOI를 기준으로 결정한다.

4. 보증금운용이율 : 연 3%

기타사항

1. 소득 및 NPV는 백만원 단위까지 표시함.

2. IRR은 소수점 넷째자리 이하 절사함.

3. 마스터리스 계약이 체결된 바, 보유기간 동안의 공실은 없는 것으로 가정함.

4. 오피스빌딩(업무시설)은 연면적당 단가로 거래 및 임대하는 관행이 있음

여기서 최종환원율을 답안지에는 KBD 투자수익률인 5.5%로 나와있는데

"2. 기출환원율 산정시 위험 고려해 1%를 가산해 적용" 이 적시되어 있어서

6.5%를 최종환원율로 결정해야 하지 않나요?

아니면 자본수익률에 위험이 고려돼 가산하지 않는 것인가요?

[김승연(sean)]

투자수익률은 할인율 개념입니다. 기출환원율은 환원율개념이고요 따라서 kbd 현재 환원율인 4.5%에 1%를 가산하여 5.5%로 결정하였습니다.

[최민석1]

KDB 현재 환원율이 문제 어디에 적시되어 있는지 궁금합니다. 소득수익률을 현재 환원율이라 본 것 인가요?