부동산세법 테마별 기출지문정리 해설( 6월 23일 특강 )

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35회 테마별 기출지문정리 ( 세법 상반기 특강 보충자료 ) -- 정답 및 해설 -- 금자탑.hwp

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< 알림사항 > 틀린지문에 대한 해설입니다.

[ 가산세 / 가산금 ]

①취득세를 과소신고한 경우에는 과소신고 납부세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 부과한다.

② 신고기한이 경과한 날로부터 1개월이내에 신고기한 경과후 신고하면 신고불성실가산세를 50% 경감한다. 그리고 납부지연가산세를 경감하는 것은 아님

<참고>

ⓐ 위의 경우(②번 지문) 신고하고 동시에 납부안해도 가산세를 감면받을 수 있다.

ⓑ 종합부동산세 납세의무자는 선택에 따라 신고납부할 수 있으나 신고를 함에 있어 납부세액을 과소하게 신고한 경우에는 과소신고가산세가 적용된다.

③㉠ 납세의무자가 토지의 지목을 사실상 변경한 후 산출액에 대한 신고를 하지 아니하고 그 토지를 매각하는 경우: 중가산세를 적용하지 아니한다.

④법인의 취득당시가액을 증명할 수 있는 장부가 없는 경우 지방자치단체의 장은 그 산출된 세액의 100분의 10을 징수하여야 할 세액에 가산한다.

⑤＜참고>

㉠　등록면허세 신고의무를 다하지 아니한 경우 산출세액을 등록하기전까지 납부한 경우에는 신고불성실가산세를 부과하지 아니한다. 　

㉡　등록을 하려는 자가 등록면허세 신고의무를 다하지 않고 산출세액을 등록 전까지 납부한 경우 지방세기본법에 따른 무신고가산세를 부과하지 아니한다.

⑥ 예정신고를 하지 아니한 경우에는 확정신고납부하더라도 예정신고에 대한 신고불성실가산세를 부과한다.

<참고>

㉠ 예정신고 미이행에 대하여 무신고가산세가 부과된 경우에는 동일내용에 대하여 확정신고를 미이행하더라도 무신고가산세를 다시 부과하지 아니한다.

⑦ 건물을 신축 또는 증축하고 취득일로부터 5년이내에 양도한 경우로서　환산가액으로 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당건물 환산가액의 5%에 해당하는 가산세를　결정세액에 더한다.

⑧　 건물을 신축하고 그 취득일부터 5년이내에 양도하는 경우로서 감정가액을 취득가액으로 하는 경우에는 그 감정가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 가산한다.

⑨ 재산세와 재산세납세고지서에 병기되는 조세(지역자원시설세)를 기간내에 납부하지 아니한 경우에는

　 3%의 납부지연가산세를 부과한다.

　 ＜참고>

㉠ 취득세를 신고납부기한내에 납부를 하지 아니한 경우에는 미납세액에 대하여 0.022%의 납부지연가산세를 부과한다.

⑩ 납세고지서별 지방세 미납세액 30만원이상인 경우, 납부기간 경과일로부터 1개월경과시마다 미납세액에 대하여 0.66%의 중가산금을 부과한다.

<참고>

ⓐ 지방세 고지에 따른 추가납부지연가산세 적용시 1세목당 해당 지방세가 30만원 미만인 경우 이를 적용하지 아니한다.

[ 조세의 부과징수관련 내용 ]

① 취득세 과세대상물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일(상속받은경우: 상속개시일이

속하는 달의 말일로부터 6개월(외국주소: 9개월) / 증여받은경우: 증여계약일이 속하는 달의 말일로부터 3개월)이내에 취득물건 소재지 관할 지방자치단체에 신고납부하여야 한다.

<참고>

㉠ 상속으로 취득세 과세물건을 취득한 자는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국주소: 9개월)이내에 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.

㉡ 상속으로 취득세 과세물건을 취득한 자는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내에 과세표준과 세액을 신고납부하여야 한다.

㉢ 토지거래허가대상토지를 허가받기 전에 먼저 대금을 지급한 경우에는 허가일로부터 60일이내에 취득세를 신고납부해야 한다.

㉣ 취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 중과세율의 적용대상이 되었을 때에는 사유가 발생된 날부터 60일이내에 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 공제한 금액을 세액으로 하여 신고납부한다.

㉤ 취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 중과 세율의 적용대상이 되었을 때에는 중과 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 제한 금액을 세액으로 하여 신고·납부하여야 한다.

② 등록면허세의 납세의무자는 등기 등록하기전까지 신고납부하여야 하며 비과세 또는 감면대상이 등기등록한 후 추징대상으로 변경된 경우에는 사유발생일로부터 60일이내에 신고납부하여야 한다.

③ 甲이 소유한 부동산에 乙이 전세계약을 체결하고 전세권설정등기하는 경우 등록면허세 납세지는 부동산 소재지이다.

<양도소득세>

① 아파트분양권을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 예정신고하고 자진납부해야한다.

㉠ 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이내에 신고해야한다.　

㉡ 2023년 3월 21일에 주택을 양도하고 잔금을 청산한 경우 2023년 5월 31일이전에 예정신고해야한다.

㉢ 토지거래허가대상토지를 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 허가일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이내에 예정신고 납부해야한다.

㉤ 양도소득세 과세대상 건물을 양도한 거주자는 부담부증여의 채무액을 양도로 보는 경우 예정신고하고확정신고를 하는 것이 원칙이다.

㉦ 과세표준이 없는 경우도 확정신고 해야한다.

㉧ 예정신고세액공제는 페지되었음

③ 양도소득세는 물납할수 없다 ㉠ 양도소득세는 물납할수 없다

④ 예정신고납부도 분납할 수 있다.

⑤ 예정신고납부할 세액이 1천 5백만원인 자는 1000만원 초과금액을 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있다.

⑦ 거주자가 국내 상가건물을 양도한 경우 거주자의 주소지와 상가건물의 소재지가 다르다면 양도소득세 납세지는 양도한자 주소지 관할 세무서이며 비거주자가 국내소재 부동산을 양도한 경우 납세지는 비거주자의 부동산 소재지이다.

<재산세, 종부세>

① ㉠ 토지 재산세 납기는 금액에 관계없이 9월 16일부터 9월 30일까지이다

㉡ 주택 재산세가 20만원 이하인 경우에는 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과징수할 수 있다.

② 재산세는 관할지방자치단체의 장이 세액을 산정하여 보통징수방법으로 부과징수한다.

③ ㉢ 과세표준 합산의 대상에 포함되지 않는 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

㉤ 관할세무서장이 종합부동산세를 징수하려면 납부기간 개시 5일전까지 주택분 과세표준과 토지분 과세표준을 구분하여 납부고지서를 발급하여야 한다.

㉦ 납세의무자가 법인으로 보지 않는 단체인 경우 주택에 대한 종합부동산세 납세지는 주소지로 한다.　

④ 주택공시가격이 6억원의 주택(법인소유주택 제외)에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액을 해당연도에 징수할세액으로 한다.

⑤ 종합부동산세로 납부해야 할 세액이 250만원초과하는 경우 관할세무서장은 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다. (납세의무자는 납부기한내에 분납을 신청하여야 한다.)

<참고>

㉠ 지방자치단체의 장은 재산세 납부세액이 500만원이하인 경우 250만원을 초과하는 금액을 납부기한이 지난날부터 3개월이내에 분납하게 할 수 있다.

㉡ 재산세 납부세액이 600만원인 경우, 300만원은 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 납부할 수 있다.

<보충설명> 재산세 분납기간은 3개월로 개정되었습니다.

⑥ 재산세 납부세액이 1000만원초과하는 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역안 소재하는 부동산으로 물납을 할 수 있다. 그리고 종합부동산세는 물납할수 없다.

⑨ 물납 신청후 불허가 통지를 받은 경우에 해당 시군구의 다른 부동산으로의 변경신청 가능

⑩ 물납신청을 받은 과세권자가 물납을 허가하는 경우 물납 허가하는 부동산의 가액은 과세기준일 현재의 시가로 한다. <32회>

[ 취득세 과세표준 ]

① 공매에 의해 취득한 경우에는 공매받은 금액이 시가표준액에 미달하더도 공매받은금액을 취득가액으로 한다.

③ 특수관계인사이의 부당거래에 해당하기 때문에 시가인정액을 취득가액으로 한다.

④연부취득의 경우에는 연부금액(계약보증금을 포함한다)으로 한다.

⑤증여 취득한 경우 취득 당시 취득물건에 대한 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 등은 시가 인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액에 의한다.

⑧ 개인이 부동산을 취득한 경우 공인중개사에게 지급한 중개보수, 할부이자, 연체이자는 취득가액에서 포함하지 아니한다.

⑩ 법인으로부터 아파트를 분양받은 경우에는 분양받은금액(부가가치세 제외)을 과세표준으로 한다.

그러므로 분양대금을 일시급조건으로 할인받은 경우에는 할인된금액을 과세표준으로 한다.

[ 취득세 표준세율 ]

③ 개인이 증여를 원인으로 취득한 농지에 대한 취득세의 표준세율은 1,000분의 35이다. <27회>

⑥ 건축(신축·재축 제외)으로 인하여 건축물 면적이 증가하는 경우 증가된 면적은 원시취득시 표준세율을 적용한다. <24회, 26회>

⑦취득세, 부동산등기기시의 등록면허세, 재산세는 지방자치단체장이 조례규정에 의하여 표준세율의 50%범위내에서 가감조정할 수 있다. 조정된 세율은 당해연도에만적용한다.

[ 취득세 비과세 ]

① 개수(건축물의 면적이 증가한 경우 제외)로 인한 취득시는 증가한 가액에 대하여 중과기준세율로 취득세를 부과한다.

② ㉠ 상속으로 인한 1가구 1주택(고급주택 아님)의 취득은 세율특례대상으로 표준세율에서 중과기준세율을 뺀세율로 과세되므로 적용되는 세율은 0.8%이다.

③ 이혼에 따른 재산분할로 인한 취득은 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 과세하고 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시건축물의 취득은 비과세한다.

㉠ 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시건축물의 취득이 비과세대상이다.

④ 환매등기를 병행하는 환매로서 환매기간내에 환매가 이루어진 경우의 매도자와 매수자의 취득과

공유물분할로 인한 취득은 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 과세한다.

⑤　국가 및 외국정부의 취득에 대하여 취득세를 비과세한다.

[ 등록면허세 ]

① 계약서상의 잔금지급일을 2023년 2월 6일로 하는 부동산(취득가액 1억)의 소유권이전등기는 등록면허세가 부과되지 않는다.

③ 등록 당시에 감가상각의 사유로 가액이 달라진 경우에는 감가상각으로 변경된 가액을　등록면허세 과세표준으로 한다.

④ 부동산가압류에 대한 등록면허세의 세율은 채권금액의 1000분의 2로 한다. <27회>

⑤ 지역권 설정 및 이전등기에 대한 등록면허세의 표준세율은 요역지가액의 1000분의 2이다.

⑥ 임차권 설정 및 이전등기에 대한 등록면허세의 표준세율은 월임대차금액의 1000분의 2이다.

⑨ ㉠ 과세표준은 3억원이다.

㉡ 표준세율은 전세보증금의 1천분의 2이다.

㉢ 납부세액은 60만원이다.

㉤ 납세지는 부동산소재지이다.

[ 재산세 납세의무자 ]

②재산세 과세기준일 현재 재산의 소유자에게 과세하며 과세기준일에 권리변동이 된 경우에는 양수인이 납세의무를 진다.

③매매 등으로 권리 변동발생시 권리변동사실을 신고하지 아니하여 사실상 소유자를 알수 없는 경우 그 공부상 소유자아닌 공부상소유자에게 재산세 납세의무가 있다.

<참고>

㉠　과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우는 사용자를 납세의무자로 한다.

④국가 등으로부터 연부매매계약을 하고 매수계약자가 그 사용권을 무상으로 부여 받은 경우에는 매수계약자에게 부과한다.

⑥ 상속이 개시된 토지에 대하여 상속등기를 하지 아니하였으나 신고한 경우에는 상속인이 납세의무자이다.　

[ 재산세 비과세 ]

② 지방자치단체가 1년 이상 공용으로 사용하는 재산으로서 유료로 사용하는 재산은 과세대상이다.

③ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 제방으로서 특정인이 전용하는 제방은 과세대상이다.

④ 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 중 통제보호구역에 있는 전·답은 과세대상이다.

⑤ 임시로 사용하기 위하여 건축된 건축물로서 재산세 과세기준일 현재 1년 미만의 것은 재산세의 비과세대상이다. 그러나 고급오락장으로 사용에는 과세대상이다.

[ 양도소득세 주택비과세요건 + 주택관련 개념 ]

① 국외소재 주택수에 관계없이 국내에 소재하는 주택이 1주택이면 비과세 가능하다.

<참고>

㉠ 보유기간 중 다른 주택을 소유한 사실에 관계없이 양도일 현재 1주택이면 비과세가 적용된다.

② 취득당시 조정대상지역에 소재하는 1세대1주택을 양도하는 경우에는 보유기간 중 당해주택에 거주기간이 2년이상인 경우에 한하여 비과세한다. <2018년 개정>

③ <참고> ㉠다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우에는 1주택을 양도하는 것으로 본다.

[ 비과세대상에서 제외되는 경우 ]

④ 실지양도가액이 15억원인 1세대1주택(2년이상 보유함)을 양도하는 경우에는 양도가액 중 12억초과 양도가액으로 발생된 양도차익만 과세한다.

<참고>

㉠ 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 고가주택의 양도가액이 16억원이고 양도차익이 4억인 경우 양도소득세가 과세되는 양도차익은 1억원이다.

㉣　＂고가주택＂이란 실지양도가액이 12억원을 초과하는 주택을 말한다.

㉥ 실지거래가액과 매매계약서의 거래가액을 다르게 적은 경우에는 비과세를 적용하지 않은 경우의 산출세액과 매매계약서 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액을 비과세가능한 금액에서 차감한다.

㉦ 주택부속토지가 주택정착면적에 10배(도시지역안: 3배 또는 5배)를 적용하여 산정한 기준면적을 초과하는 경우 초과부분은 비과세대상에서 제외한다.

[ 1주택특례규정 ]

⑤ 다음은 양도소득세에서 1세대 1주택으로 보는 경우이다. 틀린 것은? <복수정답>

㉠ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 종전의 주택(조정대상지역에 소재)을 취득한 날부터 1년이상 경과한 후 신규주택(조정대상지역에 소재)을 취득하고 그 신규주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

㉡ 1주택을 보유하고 있는 60세이상( 중증질환인 경우 또는 직계존속 중 어느 한 사람이 60세미만인 경우 포함 )의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 합가함으로 인하여 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합가한 날부터 10년이내에 먼저 양도하는 주택에 한하여 1주택의 양도로 본다. <29회> <2019년 개정>

㉤ 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함)과 그 밖의 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 1주택 양도로 본다.

㉦ 귀농주택을 요건을 충족하는 귀농주택보유자가 5년이내에 일반주택을 먼저 양도한 경우에 한하여 보유기간에 관계없이 비과세한다. <33회>

㉧ ㉦에서 귀농주택(본적지 또는 연고지에 소재여부 관계없음)해야하고 귀농주택 취득일로부터 1년이내에 1000평방미터 이상 농지를 소유해야만 귀농주택으로 본다. 그리고 농지소유자가 배우자가 취득한 경우에는 귀농주택으로 본다. <2019년 개정>

㉨ 피상속인이 5년이상 거주한 상속받은 농어촌주택소유자가 일반주택을 먼저 양도하면 1주택양도 보고 비과세규정을 적용한다.

[ 보유기간특례 ]

⑥ 1년이상 거주한 주택을 취학･근무상의 형편(사업상 형편 제외)･질병의 요양 기타 부득이한 사유로 다른 시･군으로 주거를 이전하기 위하여 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세 가능하다.

⑧ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학(또는 근무상의 형편),

해외이민 등으로 세대전부가 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서

　출국일부터 2년이내에 양도하는 경우)에는 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

[ 양도소득세 계산구조 관련 내용 ]

① 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 상속개시일 현재의「상속세 및 증여세법」의 규정에 의하여 평가한 가액을 상속받은 재산의 취득당시 실지거래가액으로 본다.

② 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순서에 의하여 추계하여 과세한다.

③ 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 등에 순서에 의하여 양도가액을 추계한다. ( 환산가액을 적용할수 없음 )

④ 특수관계인 간의 거래가 아닌 경우로서 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없어 그 가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가의 순서에 따라 적용한 가액에 의한다.

⑤ 배우자로부터 증여받은 재산을 증여받은날로부터 10년이내에 양도한 경우에는 이월과세한다. 그리고 이월과세시 양도가액에서 공제할 취득가액은 증여한 배우자의 취득당시의 가액으로 한다.

<참고>

㉠ 배우자 또는 직계존비속사이으로부터 증여받은 부동산을 10년이내에 양도하는 경우 장기보유특별공제는 증여한 배우자자의 취득일로 부터 3년이상 보유양도해야만 가능하다.

㉡ 이월과세를 적용받는 자산의 보유기간은 증여한 배우자가 그 자산을 취득한 날을 취득일로 본다.

㉢　양도일로부터 소급하여 10년이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지의 양도차익을 계산할 때 그 증여　　　받은 토지에 대하여 납부한 증여세는 양도가액에서 공제하 필요경비에 산입한다.

㉣　이혼으로 혼인 관계가 소멸된 경우에는 이월과세규정을 적용한다.

㉤ 배우자로부터 증여받은 토지를 10년이내에 양도한 경우(이월과세적용 결정세액이 이월과세를 적용하지 아니한 경우의 결정세액보다 적은 경우)에는 이월과세규정을 적용 안한다.

⑦특수관계인사이의 부당행위에 해당하기 때문에 시가로 과세한다.

[ 장기보유특별공제와 양도소득기본공제 ]

① 다주택소유자가 조정대상지역안의 주택을 24년 10월 26일에 양도한 경우에는 장기보유특별공제 가능하다.

㉠　미등기양도한 경우 양도소득기본공제와 장기보유특별공제를 적용할 수 없다.　

② 장기보유특별공제는 양도차익에서 공제한다. 그리고 부동산에 관한 권리중 입주권만 공제대상이다.

③ 조합원으로부터 취득한 조합원입주권은 장기보유특별공제대상이 아니다.

④　장기보유특별공제는 양도차익에 보유기간등에 공제율을 적용하고 거주기간이 2년미만 1주택은 최고 30% 공제 가능하다.

　　＜참고>　㉠양도소득기본공제는 양도소득종류별로 연 250만원 공제가능하다.

⑥양도소득기본공제는 동일 양도소득에 대하여 연 250만원 공제가능하다.

[ 양도손실 발생시 다른 양도소득에서 공제가능? ]

① 양도소득금액을 계산할 때 부동산을 취득할 수 있는 권리에서 발생한 양도차손은 토지에서 발생한 양도소득금액에서 공제할 수 있다. 그리고 당해연도의 양도소득에서만 공제 가능하다.

[ 미등기자산 양도시의 세법 적용 ]

< 기출지문 >

③ 미등기양도자산도 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용할 수 없다.

④ 미등기양도자산의 양도소득금액 계산 시 장기보유특별공제를 적용할 수 없다.

⑥ 건축법에 의한 건축허가를 받지아니 하여 등기가 불가능한 1세대 1주택을 양도하면 미등기양도에세 제외되기 때문에 비과세대상 가능하다.