부동상경매 권리분석 4탄 ＜등기부등본 갑구에 표시되는권리＞

[이명훈[4기]]

부동상경매 권리분석 4탄 <등기부등본 갑구에 표시되는권리>

안녕하세요 미친경매 MC옥션입니다.

전 포스팅에서 등기부등본에 구성과 표기사항에 관하여 알아보았습니다.

사진제공 : 헤메 / Thinkstock

가장 중요 핵심은 토지와 건물의 등기의 소유권이 상이할 수 있고 등기부에 사실관계를 나타내는 표제부는 토지대장,건축물대장이 우선한다 이었습니다.

경매물건을 파악할 때 가장 큰 실수를 하는 부분 중에 하나인데 건물과 토지가 당연히 동일 소유일꺼라는 것인데 이때 갑구를 살펴보아 누가 토지와 건물의 소유권자이고 특이사항이 없는지 검토 해보는 것입니다.

갑구를 살펴보면 소유권에 관한 사항과 이해관계인(관련자)이 어떤 권리를 가지고 있는지 파악이 됩니다.

일반매물과 달리 경매물건의 경우 이해관계가 상충되어 경매물건으로 나온 것들이 많이 있습니다.

각 권리가 어떤 영향력이 있는지 낙찰을 받았을 때 어떤 권리를 가지고 있는지 맞춰보는 과정이 기본적인 권리분석의 시작이라 할 수 있습니다.

그에 따라 낙찰을 받은 후에도 공유관계로 남아있거나 소유권이전을 완전히 넘겨받지 못하는 경우를 피할 수 있습니다.

프랑스 사진작가 Laurent Chehere

◈ 압류 ◈

채권자가 채권의 확보를 위해 확정판결 등 집행권원에 의해 집행절차에 들어가게 되면 국가나 기관이 채무자의 재산을 확보하는 것을 압류라 하며 구법에서는 차압이라 했습니다.

◈ 가압류 ◈

금전(돈) 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 법적환급절차인 강제집행을 보전하는 절차.

◈ 가처분 ◈

금전채권 이외의 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하거나, 또는 쟁의(다툼)있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정함을 목적으로 법원의 명령으로 경매에서 접하는 대표적인 가처분으로 처분금지가처분과 점유이전금지가처분이 있다.

※ 권리분석상 후순위 가처분이라 하더라도 소유권이전청구권 가처분과 토지인도 및 건물철거 청구권 가처분은 인수되므로 주의 하여야 한다.

☆ 가압류와 가처분의 공통점과 차이점 ☆

가압류와 가처분은 모두 보전처분으로 장래의 집행에 대비하는 것이나 채권이냐 그이외의 권리에 관해 실행이냐에 따라 구분됩니다. 쉽게 채권자의 입장에서 가압류는 금전 채권의 보전(경매 등을 통해 돈을 받기 위해서는 가압류를), 가처분은 소유권이나 권리자체를 상대로 한다.

출처:alphaeta.com

◈가등기◈

가등기는 권리를 취하기 이전에 사전조치로서 보전의 목적으로 취득하고자 하는 권리에 대한 청구권을 등기부에 공시하는 예비등기의 일종으로 후에 가등기권자가 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구 할 수 있는 가등기 자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.

※소유권이전청구권 보전가등기와 담보가등기가 있으나 등기상에서는 구분할 수 없으므로 주의 하여야 합니다.

보전가등기 - 일반적으로 매매예약시 사용하며 경매시에는 배당요구가 없습니다.

담보가능기 - 경매에서는 근저당으로 보며 배당후 소멸합니다. 담보가능기의 경우 채권계산서를 제출합니다.

◈ 환매등기 ◈

환매는 주택을 팔기로 한 매매계약과 동시에 하는 계약으로 일정한 기한 안에 그 주택을 다시 사기로 하는 것을 말합니다. 환매는 채무자가 돈을 빌릴 때 담보로 제공할 부동산을 채권자에게 일단 소유권을 넘겨주고 후일 일정한 기간에 빌린 돈을 갚으면서 부동산의 소유권을 다시 찾아오는 담보제도의 일종이라고 할 수 있습니다. 부동동산의 경우 5년을 기한으로 합니다.

P.s : 위와 같이 등기부등본 갑구를 보게되면 소유권에 관한 사항들이 나와있습니다. 일반적으로 국세,지방세(당해세)를 납입하지 못한 압류가 자주 출연하며 권리분석 2탄에서 배운 말소기준권리 보다 (년월일이)선순위일때 때가 문재입니다.

말소기준권리를 기준으로 선과 후를 따지게 되는데 선순위 권리는 대부분인수, 후순위는 거의 대부분의 권리가 사라지지만(말소) 낙찰자 인수되는 권리가 있습니다.

후에 배당에 관하여 공부할때 낙찰자가 조심해야 하는 인수권리를 알아보도록 하겠습니다.

일반적이지 못한 사항까지 공부하고 싶으신분들은 저와 같이 법률공부를 하셔야 하지만

포스팅 특성상 나름 쉽게, 이런것이 있고 이런것만 알면 경매를 잘 받을수 있구나 하는것이 목적이기에

문의가 있으신분들은 ok2017@nate.com메일이나 뎃글로 보내주세요

성심껏 답변 드리겠습니다.

[강용민(천재님)4기]

공매에서 압류재산의 공매와 경매에서 경매물건의 압류는 도대체 뭐가 다르지요?
아무리 학습해도 어려워서 잘 모르겠네요. 상세하게 알려주세여..

[이명훈[4기]]

잘 모른다 하실분이 아니신데 모른다 히시니 당황스럽습니다.
압류의 효력은 같고 공매는 국세,지방세를 채납한 경우 한국자산관리공사가 위탁하여 기일 또는 기간입찰로 법적환급절차로 진행하는것을 말하며 경매에서의 압류는 동일한 효력을 발생하나 국세,지방세로 인한 경매청구가 아닐경우 경매로 진행 합니다. 여기서 경매가 들어간 물건에 국세,지방세로 공매가 진행시 공매와 경매의 경합중 경락잔금 납입의 선후에 따라 낙찰자가 달라질 수 있습니다.
본 경매에 관한 글은 과시하기 위함이 아닙니다.
만약 그렇게 보였다면 지우겠습니다.

[강용민(천재님)4기]

국가가 KAMCO를 내세워 국세징수법상의 절차에 따라서 강제집행하는 것이 압류재산 공매...
개인이나 집단이 민사법원을 통해 민사집행법의 절차에 따라서 임의 또는 강제집행하는 것이 경매..
자주 글을 올려주세요.
오랫만에 다시 관련 자료와 법전을 보면서 이 총무님의 글을 음미하고 있답니다.
회원분들을 위해서 시간을 내셔서 글을 올려주심에 재삼 감사드립니다.
우리 이 총무님 Fighting!!!

[김미녀(6기)]

오메 어렵다 잘읽고 갑니다..^%^

[정주억[4기]]

정보감사합니다.

[장인선(6기)]

오랜만에 압류 가압류 가처분 등 공부했을때를
생각해보네요 이런 단어들이 너무나 어려워서
힘들었는데 생활에서 알아야 할 부분 다시한번 연상하면서 한자 한자 읽어내려갑니다 ~~

[안기호(4기)]

강의 잘 들었습니다^^