안녕하세요.
박병규변호사입니다.
임차인이 투자를 하여 상권을 활성화 시킨 곳에 임대인이 재계약을 거부하거나 과도한 차임인상을 요구하는 경우 임대인에 비하여 경제적 약자인 임차인은 피해를 보게 되는 경우가 있습니다.
이에 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적•경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 하겠습니다)이 제정되었습니다.
상가임대차법에서는 임차인을 보호하기 위해 임대차 계약기간의 보장, 우선변제권, 계약갱신청구권, 차임의 증감청구권 등을 인정하고 있습니다.
그러나 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 상가임대차법의 보호를 받을 수 없어 상가임대차법의 제정에도 불구하고 임차인의 보호가 미흡하다는 문제가 제기되어 왔습니다.
이에 2013년 8월 13일 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 계약갱신청구권등의 보호를 인정하였습니다.
2013년 개정 상가임대차법에서 인정되는 갱신요구권에 관하여 규정을 살펴 보면 다음과 같습니다.
상가건물 임대차보호법
제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는
임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
-중략-
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
부칙 제2조 ,<법률 제12042호, 2013. 8. 13.>
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
개정 상가임대차법에서는 대통령령이 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 계약갱신요구권등을 인정하면서도, 임대인의 기존 신뢰를 보호하기 위하여 그 범위에 제한을 가하고 있습니다.
위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 해석하면 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 합니다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않습니다.
최근 상가임대차법이 적용되는 범위에 관한 부칙 제2조 의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 해석과 관련하여 위와 같은 해석을 확인하는 취지의 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
사안의 개요
A는 2013. 1. 2. B에게 인천에 있는 건물을 임차보증금 1억원, 월차임 1천만원(부가가치세 별도), 임대차기간은 2013. 3. 30.부터 2015. 3. 30.까지(24개월)로 정하여 임대하기로 하는 계약을 체결하였습니다.
이 사건 임대차계약에는 특약사항으로 ‘ 임대사용기간은 최초 사용일부터 10년을 확보해 주고, 임대로는 2년 후부터 인상할 수 있다. 원고는 건물의 구조 변경을 승인해 주고, 계약 종료 후 원고가 원할 경우 피고는 원상 복구한다. 계약기간 내 원고는 피고의 전대차계약을 승인한다.’는 내용이 있었습니다.
그리고 2013. 3. 29. A는 B와 ‘임대기간은 2013. 5.16.부터 24개월로 한다. 임대료 계산은 위 2013. 5. 16.부터 적용한다.’는 추가 특약을 하고, B에게 ‘2013. 5. 16.부터 10년간 B가 임차한 위 건물을 불특정 다수에게 전대하도록 승인한다.’라는 전대동의서를 작성해주었습니다.
임대차계약의 종료가 다가오자 A는 B와 2015. 3. 14.경부터 임차보증금과 월차임의 조정을 비롯해서 이 사건 임대차계약의 재계약에 관한 교섭을 진행하였습니다. 그러나 B는 甲에 대한 폭력 범행으로 2015. 4. 10.경 구속되어 임대차기간이 만료될 무렵인 2015. 5. 7. 구속취소로 석방될 때까지 A와 연락이 되지 않았습니다.
그 후, B는 2015. 5. 14. A에게 전화로 월차임과 재계약 조건에 관해서 조율을 하면서 계약서를 준비하여 2015. 5. 24. 재계약을 하기로 하였으나 이후 특별한 이유 없이 A와 연락을 끊고 재계약을 하지 않았습니다.
이에 A는 2015. 5. 29. B에게 재계약을 촉구하는 내용증명을 보냈지만 반송되었습니다. A가 B에게 계속 연락을 시도하다 2015. 6. 초순 B와 전화통화를 하였는데, B는 자신의 형사사건을 이유로 재계약을 미뤘습니다.
아직 재계약이 되지 않았음에도 B는 2014. 6. 27. 乙과 건물의 일부에 관하여 임차권 양도계약을 체결하면서 A명의의 도장을 무단 제작해서 사용하였습니다. A는 이 사실을 알게 되자 2015. 6. 8. B에게 더 이상 재계약을 응할 수 없다고 통보하였습니다. 2015. 6. 8. 내용증명으로 임대차기간 만료와 피고의 귀책사유를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통고하였습니다.
그리고 A는 B를 상대로 임대차계약의 종료를 이유로 임대차건물에 관한 명도소송을 제기 하였습니다.
이에 B는 건물의 임대차계약기간은 특약으로 10년으로 연장되었다는 주장과이 주장이 받아들여지지 않더라도 묵시적으로 계약갱신이 이루어졌다는 주장을 하였습니다. 또한 상가임대차법 제10조가 적용되어 5년간의 계약갱신청구권이 인정된다는 주장을 하였습니다.
대법원의 판단
대법원은 특약으로 인정된 계약기간이 10년이라는 B의 주장에 관하여 “이 사건 특약은 이 사건 임대차기간을 2년으로 하되, 임차인 측의 영업권과 투자비용 회수를 위하여 임대차 기간 만료 시 임차인에게 재계약에 대한 우선권과 기간을 보장하는 조항이다.”라고 판단하였습니다.
또한 임대차계약의 갱신여부 등에 관하여는 “A가 B에게 이 사건 임대차계약의 재계약을 위하여 우석적인 지위를 보장하고 성실히 재계약 협상에 응하였지만 피고의 귀책사유로 이 사건 임대차계약이 갱신되거나 재계약에 이르지 못하였
고 임대차기간 만료로 2015. 5. 16. 종료하였다”고 보았습니다.
그리고 마지막으로 상가임대차법 제10조의 적용주장에 관하여는 “2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제10조, 제2조, 부칙 제2조의 문언, 내용과 체계에 비추어 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차‘는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.”라고 판단하였습니다.
이에 사안에서 A와 B의 임대차계약은 이미 계약이 종료하였으므로 개정 상가임대차법이 적용되지 못해서 기존의 상가임대차법을 적용하였습니다. 이에 따르면 이 사건 임대차계약의 환산 보증금은 12억원(= 보증금 1억원 +월차임 1,100만원(부가가치세포함) X 100)으로 상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항이 정하는 보증금액을 초과하므로 상가임대법 제10조의 계약갱신청구권은 인정되지 않았습니다.
대법원은 계약당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있는 경우 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석은 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경함척에 따라 합리적으로 해석하여야 한다는 기존의 입장에 따라 위 사안의 계약기간을 2년으로 보았습니다.
또한 2013년 개정상가임대차법의 적용에 대해서 판단을 함에는 상가임대차법의 규정 간 체계에 맞추어 “개정법률 시행 후에 임대차가 기간만료등으로 종료된 경우는 개정된 상가임대차법의 적용을 받을 수 없다.”고 보았습니다.
이는 상가임대차법의 입법목적인 임차인보호가 중요하더라도 일반적인 법률해석의 방법을 넘어 해석될 수는 없다는 것을 보여준 판결이라 할 것입니다.
박병규 변호사(법무법인 이로)
첫댓글 감사합니다..교수님