감정평가액이 추가분담금에 정말 영향을 미치지 않을까요...?

[엘제이]

감정평가액이 추가분담금에 영향을 미치지 않는다고 주장하는 분들은 복잡한 공식 같은

걸 내세워서 자기들 주장을 합라화 시키던데, 그 요점은 평가액이 높아지면 분양가도 따

라서 높아지니까 매일반이라는 거지요. 제가 그 논리의 비합리성을 한번 풀어보겠습니다. 

 

현실적으로 조합원 분양가는 사후 정산개념이 아니라 미리 결정됩니다. 그리고 조합원

분양가가 주변의 기존 아파트 시세나 최근 분양 아파트 분양가를 기준으로 결정이 되면,

1:1 분양의 경우, 주택 평가액(=권리가격)에 따라 추가분담금 규모가 결정되게 되구요.

 

이런 상황에서 건설회사의 공사비(이윤포함)는 설계변경 등을 통하여 총사업비용(조합원

권리가액의 총액에 이자부담액과 기타 사업비를 합친 금액)이 분양가총액과 거의 일치하

도록 사후적으로 조정되는 것이 공공연한 현실입니다. 이런데도 평가액이 추가분담금 규

모에 영향을 미치지 않을까요?

 

물론 공사계약서에도 버젓이 나오듯이 공사비를 실비+알파(적정이윤)로 한다면야 이런

문제는 없겠지요. 그런데, 시공사의 실제공사비와 설계변경에 따른 추가 공사비를 완벽하

게 체크하는 게 과연 가능하기나 할까요?

 

공사비에다 적정이윤을 붙여서 공사계약을 하는데, 기존 설계도에 나오는 공사비가 실제

로 발생했는 지도 체크할 길이 없거니와 설계변경의 불가피성과 그로 인한 추가공사비를

조합 간부들의 인력수준으로 어떻게 확인을 한답니까? 그러다보니 사후 정산금은 시늉만

내는 그런 금액이 나오게 되지요.

 

따라서 권리가격의 기초가 되는 감정평가액이 높아지면 시공사의 공사비(초과이윤 포함)

가 줄어들게 되고 평가액이 낮아지면 시공사가 챙기는 몫이 늘어나게 되지요. 시공사들이

사업성 높은 구역의 공사를 맡으려고 혈안이 되는 이유가 바로 여기에 있답니다.

 

결국 조합원 주택의 감정평가액과 시공사의 초과이윤은 트레이드 오프(trade-off) 관계에

있습니다. 쉽게 이야기 해서 하나의 파이를 두고 누가 몫을 더 많이 차지하느냐 하는 그런

대립적인 관계랍니다.

 

제가 볼 때는 조합원과 시공사 사이의 이런 미묘한 관계를 희석시키는 도구로 비례율이니

권리가격이니 하는 생소한 단어를 끌어들여서 조합원들을 의도적으로 현혹시키고 있다는

생각이 듭니다.

 

추신: 건설회사 복마전판은 과거 군사정권에서도 못 풀었던 블랙박스고, 그 실상을 아는

사람은 오너와 회계책임자 밖에 없답니다. 이런 점에서 보면 조합 간부 중에 퇴임한 대형

건설사 CEO 출신이 있다고 해도 별반 다를 게 없답니다.

 

이런 실상을 뻔히 아는 제가 볼적에,  감정평가액이 추가분담액에 영향을 미치지 않는다는

주장은 21세기 대명천지에 눈 가리고 아옹하는 식의 억지 주장이라는 생각이 듭니다.

[아름다운청년]

글 잘읽습니다. 이들을 견제할수 있는 방법을 찿아야 되다고 생각이 듭니다.

[샤방]

조합이 얻는 총수익에서 시공비를 포함한 총지출을 빼면 나머지 금액을 조합원이 가져가게 됩니다. 여기서 추가부담금이 생기는지가 결정이 됩니다. 감정평가액이 높아지면 청산하고 나가시는 분께는 유리하고 남아계신 분들은 불리해집니다. 반대로 감정평가액이 낮아지면 청산하고 나가시는 분들께 불리하고 남아계신 분들이 유리하구요. 적정한 감정평가액이 책정되어야함은 당연한 것이지만 이왕이면 남아계신 분들이 더 많은 이익을 찾아가는게 맞지 않나 싶습니다.

[엘제이]

문제는 원론과 현실이 다르다는 데 있다고 봅니다. 그리고, 현금청산 받고서 나가는 사람도 이웃에 살던 주민입니다. 그 사람들의 손실로 덕을 보겠다는 그런 심뽀는 버려야 하는 거 아닐까요? 어쩔 수 없이 쫓겨나는 주민들 생각도 좀 하셔야 합니다.

[철인27호]

엘제이님 글 잘 읽었습니다. 문제점을 확실하게 알게 해주는 내용이라 고맙습니다.