'보장' 전성시대…미분양 보장제의 불편한 진실 - 중앙일보

[빨간돼지]

대부분 잔금 할인의 변형, 입지 등 보고 판단해야 입력 2012/03/21 08:16

[박일한 jumpcut@joongang.co.kr]

‘프리미엄(웃돈) 보장제’ ‘분양가 보장제’ ‘원금 보장제’ ‘계약조건 보장제’ ‘계약금 보장제’…

건설사들이 미분양 아파트를 팔기 위한 방법으로 각종 보장제를 실시하고 있다. 미분양이 좀처럼 줄어들지 않자 고육지책으로 이런 방법을 동원하는 것이다.

이런 보장제는 모두 집값이 떨어지는 것을 걱정하는 사람들을 대상으로 한다.

먼저 프리미엄 보장제는 입주 후 일정 기간 이내에 평균 시세가 분양가보다 오르지 않으면 일정 정도 금액을 건설사가 대신 지불해 주는 것이다.

예를 들어 STX건설이 경기 수안시 장안구 이목동에서 분양하고 있는 수원 장안 STX 칸이 대표적이다. 입주 지정일이 지난 후 6개월이 지난 시점에서 분양가보다 시세가 낮다면 전용면적 101㎡과 103㎡은 3000만원, 114㎡과 124㎡는 5000만원을 건설사가 대신 지불해 준다.

웃돈이 일정 정도 붙었어도 건설사가 약속한 만큼 웃돈이 생기지 않으면 그 차액도 보장한다. 예컨대 5000만원의 웃돈을 보장하는 114㎡가 입주 후 분양가보다 3000만원만 올랐다면 2000만원을 건설사가 지원하는 식이다.

‘분양가 보장제’는 프리미엄 보장제와 비슷하지만 조금 다르다. 시세가 분양가보다 떨어지면 일정 정도 보전해 주는데 조금이라도 분양가보다 오르면 지원금은 없다.

한라건설이 경기 파주운정신도시에서 분양하고 있는 한라비발디 플러스가 대표적이다. 이 아파트 공급면적 112㎡형 8층 이하 가구를 계약하는 사람들은 국민은행 감정평가 기준 시세가 분양가보다 떨어지면 최대 1700만원 정도 보장받는다.

이보다 조금 더 파격적인 것이 ‘계약금 보장제’다. 계약 후 입주 때까지 웃돈이 붙지 않거나, 계약자의 개인적인 사정이 생겨 계약을 해지할 경우 계약금을 환불해주는 제도다.

입주 때까지 시세가 떨어져 계약을 파기하고 싶다면 언제든 위약금 없이 계약금을 전액 돌려주겠다는 것이다. 계약금은 대개 분양가의 10~20%다.

한화건설이 김포시 풍무5지구에 분양하는 한화꿈에드린 월드 유로메트로, 유호건설이 인천시 남동구 논현지구에 공급하는 유호N-시티 등이 이런 식으로 계약자를 모집하고 있다.

계약조건 보장제는 분양가 할인, 중도금 무이자 등 계약조건이 달라지면 먼저 계약한 사람들에게도 소급적용해 주는 것이다.

미리 계약한 사람이 나중에 혜택이 늘면 손해 볼 수 있을 것으로 여겨 계약을 미루는 것을 막기위한 것이다. 동작구 상도동 상도엠코에스톤파크, 중구 청계천두산위브더제니스, 의왕 내손 e편한세상 등이 이런 방식으로 계약을 모집하고 있다.

청계천두산위브더제니스 관계자는 “미분양을 팔려고 계약조건을 변경하면 대부분 건설사가 기존 계약자에게 소급적용하지 않아 분쟁이 많이 생긴다”며 “이런 걱정이 없으니 안심하고 계약할 수 있다”고 말했다.

“건설사 이행 능력 있는 지 판단해야”

이렇게 각종 보장제를 실시하는 곳은 대부분 어느 정도 효과를 보고 있다는 게 해당 사업장 건설사 관계자들의 설명이다.

프리미엄 보장제를 실시하고 있는 수원 장안 STX 칸 관계자는 “지난 8일부터 프리미엄 보장제를 실시한 이후 잠잠했던 매수 문의가 늘어났고 실제로 계약도 성사되고 있다”고 말했다.

한화건설 관계자는 “입주 때까지 집값이 떨어질까 걱정하며 계약을 망설이던 사람들이 계약금 보장제 이후 안심하고 계약을 하면서 계약률이 높아졌다”고 설명했다.

전문가들은 하지만 이런 각종 보장제 아파트에 대해서 주의해야 할 점도 많다고 설명한다. 건설업체 가운데 지키지 못할 약속을 하는 경우도 있기 때문이다.

▲ 한 아파트 견본주택 앞에 프리미엄을 보장한다는 플래카드가 붙어 있다.

예를 들어 2008년, 2009년 프리미엄 보장제를 실시했으나 건설사가 자금난에 빠져 이행을 제대로 못하는 경우다. 고양 하이파크시티나, 신동아 파밀리에, 수원 화서 동문굿모닝힐 아파트가 대표적이다.

고양 하이파크시티나, 신동아 파밀리에는 시세가 분양가보다 떨어졌지만 건설사가 경영난에 빠지면서 프리미엄 보장제를 이행하지 못하고 있다.

2007년 프리미엄 보장제를 실시한 화서 동문굿모닝힐의 경우 2009년 입주 후 분양가보다 시세가 떨어지자 계약자들은 납부한 원금을 돌려주고 계약을 해지해 달라고 요청했다. 하지만 시공사인 동문건설이 워크아웃에 들어가면서 이행이 지연되자 분쟁이 커지기도 했다.

보장제를 실시하는 아파트를 계약할 때는 분양가와 비교하는 ‘시세 기준’을 명확히 해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

P건설사는 2008년 10월 충남 당진의 미분양 아파트를 팔기 위해 입주(2011년4월) 시점의 집값이 최고 분양가보다 오르지 않으면 계약금을 돌려주고 계약을 해지해 주기로 약속했다.

그런데 입주일이 되자 주변 중개업소에 분양가보다 싼 매물이 대거 나왔다. 입주예정자들은 대부분 계약해지를 요구했다. 하지만 건설사는 “분양가보다 높게 거래된 아파트도 있다”며 이행을 거부했다.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 “시세 기준을 국민은행, 정보업체, 국토해양부 실거래가, 중개업소 호가 등 어떤 것으로 하는지 명확히 해야 한다”며 “보장제를 실시하는 회사가 이를 이행할 능력이 있는 건실한 곳인지 영세한 시행사인지도 따져봐야 한다”고 조언했다.

프리미엄 보장제는 결국 보장해 주는 금액만큼 잔금을 할인해 주는 것에 불과하기 때문에 현혹될 필요가 없다는 지적도 있다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “프리미엄 보장제는 잔금할인이 이름만 바뀐 형태”라며 “집값이 떨어지면 일정부분 되돌려 받는다고 해도 더 큰 손해를 볼 수 있으므로 입지 등 다른 객관적인 기준을 더 중요시 해 판단해야 한다”고 조언했다.

[일백억]

움메 ... 홀애비나 과부 생활 10 년 상한제는 왜 안 만드는지 ... !
내가 올해... 홀애비 생활 10 년이 넘어서리 ... ! ㅋㅋㅋ