스크랩 전국 23개 재개발 사업비 분석 (2008년 7월 8일 경실련 발표자료)

[k26010]

2 분석 자료의 수집

ㅇ 분석자료는 2003년부터 2006년에 관리처분계획이 승인된 재개발사업 중 연면적 1만평이상의 서울, 경기, 광역시 등 23개 재개발사업을 선정하였음.

ㅇ 자료 분석을 위해 사업시행계획승인서, 관리처분계획승인서, 감리자모집공고문, 서울시 재개발사업현황(2007. 1) 등을 수집하였음.

2.2 건축비 분석

2.2.1 분석 방법

○ 공동주택은 모두 아파트라는 유사한 형태로 건설되기 때문에 전국적으로 건축 비용의 차이가 비슷함. 다만, 사업추진 년도가 달라 건축비가 달라질 수 있으나, 건축비에 영향을 주는 요소인 물가변동률, 인건비 상승 등이 거의 변동이 없어 큰 문제가 되지 않음.

○ 건축비는 분양면적당 건축비를 산출하여 상하위 5개지구 선정하여 공종별로 비교하여 건축비 차액을 확인함.

- 건축비의 공종별 비교 항목은 ① 순공사비 76(토목 13, 건축22, 기계설비 11, 전기 15, 정보통신 13, 소방설비 2), ② 일반관리비 ③ 이윤

- 건축비 중 토목공사는 토지특성에 따라 비용의 차이가 발생할 수 있으나, 사업비에서 비중이 10%수준으로 그 영향은 미미하여 포함하였음.

○ 23개 전체사업의 평균과 경실련 기준가격과 비교하여 차액을 추정함. 이를 통해 비슷한 시기와 규모로 추진된 재개발사업에서 시공사들이 건축비의 공종별 비용을 과다 계상하여 이윤을 취득하는 구조를 확인함

2.2.2 건축비 상위 5개 사업구역

○ 분석대상 23개 사업지구 중 비교적 최근에 분양한 서울 홍은10구역과 충정로 냉천구역이 최고 540만원대로 나타났으며, 상위 5구역 평균은 503만원.

<표-7> 건축비 상위5개 사업지역 (단위 : 천원/분양평)

구역명	시공사	건축비	감리모집공고
서울 홍은 10	동부건설	5,432	2006
서울 충정로 냉천	동부건설	5,407	2006
서울 불광 2	현대건설	4,902	2005
서울 정릉 6	현대건설	4,852	2005
서울 금호 11	대우건설	4,604	2004
평균	5개	5,039

2.2.3 건축비 하위 5개 사업구역

○ 하위 5개 지역의 건축비는 인천 송림2구역과 인천 주안2구역이 280만원 수준으로 나타났으며, 하위 5개 구역 평균은 304만원

<표 7> 건축비 하위 5개 사업구역 (단위 : 천원/분양평)

구역명	시공사	건축비	감리모집공고
인천 송림2	풍림산업	2,812	2005
인천 주안2	한신공영	2,840	2003
서울 신림7	대우건설	3,118	2004
서울 미아10	동부건설	3,165	2003
서울 봉천10	풍림산업	3,303	2004
평균	5개	3,048

2.2.4 건축비 상․하위 공종별 비교

<표 8> 건축비 상하위5개구역 공종별 비교 (단위 : 천원/분양평)

구분				상위 5개(A)	하위 5개(B)	차액(A-B)	배수(A/B)
건 축 비	순 공 사 비	토목공사(13)		518	324	193	1.6
		건 축	골조(7)	1,577	925	652	1.7
			마감(15)	1,375	779	596	1.8
			소계(22)	2,951	1,704	1,247	1.7
		기계설비(11)		466	272	195	1.7
		전기공사(15)		307	186	121	1.7
		정보통신(13)		83	71	12	1.2
		소방설비(2)		85	61	25	1.4
		소계(76)		4,411	2,618	1,793	1.7
	일반관리비			377	166	211	2.3
	이윤			252	264	-12	1.0
	합계(78개)			5,039	3,048	1,992	1.7

○ 건축비는 상위 5개구역 평균이 하위 5개구역 보다 1.7배로 평당 약200만원

의 차이가 있었음.

- 사업 시기와 건축형태가 유사하다는 점을 고려하면, 지역특성에 따라 토목공정 및 내부마감재에서 일부 차이를 인정하여도 평당 200만원의 차액은 건축비가 과다하게 책정되었다고 볼 수 있음.

○ 공종별 비교에서 일반관리비 2.3배, 마감공사 1.8배, 골조공사와 기계설비, 전기공사가 1.7배의 차이가 발견되었음.

○ 건축비 중 차액이 가장 큰 공종은 ‘일반관리비’로 2.3배

- 일반관리비는 대부분 건설사 직원의 인건비. 재경부의 ｢예정가격 작성기준(회계예규2200.04-160-4, ‘07.10.12)｣에 의하면, 제조원가에 속하지 아니하는 모든 영업비용중 판매비 등을 제외한 임원 및 직원의 급료, 제수당, 퇴직급여충당금, 복리후생비, 교통·통신비, 수도광열비, 세금과공과, 지급임차료, 감가상각비, 운반비, 차량비, 경상시험연구개발비, 보험료 등이 일반관리비 임.

- 그러나 일반관리비는 제조원가(순공사비)의 5%를 초과하여 계상할 수 없도록 규정하고 있지만, 재개발사업 23개구역의 일반관리비는 평균 9%로 높게 책정되었으며, 상위 5개구역 중 서울 금호 11구역(3%)를 제외하고는 모두 기준요율보다 높았음.

○ 골조공사비 1.7배, 마감재공사 1.8배의 차액

- 건설에서 골조공사는 건축물의 뼈대 공사로 대부분의 중층이상 아파트는 판상형 형태로 건설하기 때문에 골조공사비는 전국 어디나 비슷함에도 1.7배의 차액 있었고, 이는 시공사가 공사비 과다 책정한 것으로 볼 수 있음.

- 마감재는 품질에 따라 가격 차이가 있을 수 있다는 점을 고려해도 평당 1.8배는 과다한 차액임. 일반적으로 시공사들이 마감재 비용을 높게 책정하고 실제 공사에서는 품질 낮은 자재를 사용하여 입주자들의 민원이 가장 많은 항목임을 감안할 때 시공사의 숨겨진 이윤으로 볼 수 있음.

- 그러나 조합원은 마감재의 가격이나 재질 등 세부내역을 알 수 없어 검증하지 못함.

○ 토목공사비는 1.6배의 차액 있었으나, 사업지구의 대지 특성에 따라 편차가 발생할 수 있으므로 논외로 함.

다음에는 건축비 거품 규모 추정을 올려드리겠습니다. 향후 시공사를 주민의 투표로 이루져야 하기에 올려드리는 사항이니 관심을 갖고  보아주시기 바랍니다.

[차마]

상당한 차이로군여 ... 저도 회사에서 전략마케팅업무 3년 정도 했었지만 결국 브랜드라는건 하나의 미신입니다. 본질적 품질과는 무관한 것이라고 생각합니다. 현대나 삼성이 사용하는 철근이나 목재, 시멘트가 다른 2군업체 사용하는 것과 차이가 있을까요?

[hanni]

어차피 하청에 재하청 공사로 시공사가 직접하는 부분은 별로 없을 텐데 차이가 너무나네요.

[lluviared]

브랜드가 뭐가 중요합니까?? 돈벌기위해 투자하는 사람들 한테나 중요하지 실거주하며 평생 역곡에서 살고자 하는사람에게는 아무런 의미가 없습니다. 저렴한 분양가로 입주를 원할 뿐이죠...... 고급브랜드를 원하는 사람들은 돈있는 사람들 아닌가요???