고덕시영ㆍ주공3단지 법적상한 용적률 첫 적용 |
활기 되찾는 재건축…계획 수정하는 단지 많아져 |
서울에서 강동구 고덕 시영아파트와 주공3단지 아파트가 재건축 단지 가운데 처음으로 법적 상한 용적률을 적용해 짓는다. 최근 이들 아파트 조합이 제출한 법적 상한용적률까지 짓는 내용의 정비계획 수정안이 서울시 심의를 통과했다.
정부가 지난 4월 재건축 용적률을 법적 상한선까지 허용한 뒤 서울 재건축 추진 단지들이 잇따라 사업성을 재검토하고 정비계획을 수정하는 등 절차를 밟아온 이후 첫 사례다.
용적률 때문에 발목이 잡혔던 강남권 재건축 단지들도 정비계획을 수정하기로 방침을 세우고 검토 작업에 착수했다. 사선제한·고도제한 등의 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 대부분의 단지들이 다시 정비계획을 세워 상한용적률을 적용해 지을 것으로 보인다.
최고 35층까지 신축 가능
서울 강동구 고덕 시영아파트와 주공아파트 3단지는 용적률을 크게 올리면서 사업성이 좋아졌다. 기존 정비구역과 비교해 시영아파트는 임대주택수가 575가구에서 202가구로, 주공3단지는 655가구에서 154로 줄었다.
현재 52개동 742가구의 저층 아파트인 고덕시영(1983년 준공)은 이번 심의 통과에 따라 최고 35층까지 재건축이 가능하게 됐다. 또 서울시는 최근 발표한 친환경, 저에너지 주택 건설 계획에 따라 신재생 에너지 설계(태양광·태양열·지열·연료전지·자연채광 시스템)와 친환경 건축 설계를 할 경우 용적률을 10% 추가로 주는 등 2종 주거단지로서 허용 가능한 250%에 가까운 용적률을 적용받도록 했다.
신축 가구수 3294가구 중 전용면적 60㎡ 이하가 676가구, 60~85㎡ 1545가구, 85㎡ 초과 1071가구로 이뤄진다. 시는 1만1326㎡로 조성될 단지내 공원을 입주자뿐 아니라 인근 주민들도 이용할 수 있도록 권고해 향후 건축위원회를 통해 최종 심의한다는 계획이다.
1984년 준공된 고덕3단지 역시 고덕시영과 비슷한 기준으로 재건축안이 통과됐다. 현재 78개동, 초 899가구가 들어선 이 곳은 향후 5~35층 높이의 아파트 41개동 3487가구의 대단지로 탈바꿈한다. 전용 60㎡ 이하가 701가구이며 60~85㎡형 1418가구, 85㎡형 초과는 1368가구가 들어선다.
당초 계획안의 임대아파트를 501가구나 줄이는 대신 보금자리용 소형주택이 154가구 새로 포함된다. 고덕시영과 마찬가지로 친환경·에너지 절약형 설계를 할 경우 10%의 추가 용적률을 적용받아 총 용적률은 249.64%까지 가능하게 됐다.
이들 지역은 지하철 5호선이 통과해 교통여건이 편리하고 고덕산과 고덕천이 가까워 쾌적한 주거 공간으로 꼽힌다. 서울시 관계자는“고덕 시영아파트와 고덕주공 3단지는 소형주택 중심의 단지로 주차공간이 좁고 주거환경이 열악했으나 이번 구역지정을 통해 고급 주거단지로 바뀔 전망"이라고 말했다.
이들 구역은 정비구역으로 지정안이 통과됨에 따라 앞으로 조합설립 인가를 받고 이르면 연내 건축위원회 심의를 끝낼 예정이다. 이후 조합원 총회, 사업시행인가를 거쳐 관리처분에 들어가면 내년께 착공할 것으로 보인다. 20% 공사가 진행돼야 일반분양이 가능하므로 2011년 말께나 돼야 일반에 분양될 수있다.
이번 심의통과 이후 강동구 일대의 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 고덕시영이나 주공3ㆍ4 단지 등 재건축 추진 단지는 매물이 없어 거래가 안될 정도로 들떴다. 고덕동 B공인중개사무소 관계자는“재건축이 이미 많이 추진된 데다 최근 서울시의 재건축 규제 완화 조치에 따라 가격이 치솟았다”고 전했다.
C공인중개사 관계자는“삼성엔지니어링 본사 신축(5800억원 투자)과 함께 상일동 첨단업무단지 조성 등 고덕동과 상일동 일대가 앞으로 강남권에 못지않은 지역으로 개발될 거라는 기대감이 퍼져있는 상태”라고 전했다.
다른 아파트도 계획 수정
각종 재건축 규제로 발목이 잡혀 지지부진했던 강남권 재건축 단지들도 잇따라 사업을 재기했다. 법적상한용적률까지 지으면 사업을 추진할 만큼 수익률이 나아져서다. 현재 용적률이 높아 사업이 막혔던 강남구 대치동 청실아파트도 정비계획을 변경하기로 내부 방침을 세우고 설계 검토 중이다.
강남구 논현동 경복아파트는 법적 상한 300%를 적용하고 기존 주택의 전용면적을 10% 늘리면 전용 85㎡형 36가구를 일반분양할 수 있을 것으로 보고 있다. 이 단지는 현재 용적률이 220%이고 기준 용적률은 이보다 낮은 210%였다. 따라서 이전의 조건으로는 재건축은 엄두도 내기 어려웠다.
공사 중 단지도 재건축 완화 적용
서울 지역 재건축단지들은 법정 상한 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 연면적)로 재건축할 경우 정비계획에서 완화되는 용적률의 절반을 임대주택으로 지어야 한다.
서울시는 법정 상한 용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 50%를 재건축 소형주택으로 건립하고 이를 장기전세주택으로 활용하는 내용의 도시 및 주거환경정비 조례 개정안을 5월7일 입법 예고했다. 이는 지난 4월 시행된 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따른 것이다.
정부의 경과조치로 현재 공사 중인 재건축 단지들도 아직 준공 전이라면 새 개정안을 적용할 수 있다. 이미 건축 중이어서 설계 변경이 어렵기 때문에 현재 사업계획서의 용적률이 법적 상한용적률이 된다.
단 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 하고 일반분양분의 분양을 위한 입주자 모집승인 또는 입주자와의 분양계약(20가구 미만)이 이뤄진 경우 제외한다.
이에 따라 강남권 재건축 단지에선 올해 300여가구가 분양된다. 원래는 100여 가구가 나올 예정이었는데 물량이 다소 늘었다. 정부가 재건축 규제를 완화해 재건축 조합에선 반드시 지어야 했던 임대주택 일부를 일반분양할 수 있게 된 때문이다.
강남구 역삼동 진달래 2·3차 아파트는 임대주택 80가구 가운데 38가구를 12월에 분양한다. 1대1 재건축이어서 일반분양물량이 없었다. 서초구 방배동 방배서리풀 아파트는 일반분양물량이 4가구에서 103가구로 늘었다.
이 곳은 인근에 서리풀 공원 때문에 용적률 인센티브를 받지 못했기 때문에 임대주택 전량을 일반분양할 수 있게 됐다. 지구단위계획에 묶여 용적률을 높이지 못했던 반포미주 아파트도 마찬가지다. 강동권에 대규모 재건축 단지인 고덕주공1단지도 임대주택 250가구 가운데 120가구를 일반분양한다.
임정옥 기자[jolim@joongang.co.kr] |
2009년 08월 03일 08시 55분 |
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