(부산일보) 부자되는 길.. 상가 자본가치 높이려면

[브로커리(이민철)]

(부산일보) [부자되는 길] 상가 자본가치 높이려면

/김문진 IBK 기업은행 금사공단지점 PB 팀장

부산 해운대구 우동 마린시티에 거주하고 있는 전직 기업체 CEO 김 모(61) 씨는 최근 글로벌 재정위기로 손해를 보고 처분한 주식대금으로 안정적인 월세 수익을 얻고자 상가 투자를 고려중이다. 김 씨는 그동안 눈여겨 봤던 센텀시티의 1층 상가(분양면적 40평, 전용면적 22평, 매매가 11억 원, 임대보증금 1억 원, 월세 450만 원)를 사려고 상담을 요청했다.

최근 저금리 상태가 지속되고 주택시장의 침체가 길어지면서 돈 굴릴 곳이 마땅찮아 안정적인 월세수익을 얻고자 하는 사람들이 늘어나면서 수익성 부동산으로의 투자상담이 이어지고 있다.

일반적으로 상가의 가격은 임대료 수준과 비례해서 가치가 산정 된다고 할수 있다. 최근 상업용부동산의 수익률은 점점 하락하고 있는 추세로 통상적으로 연 수익률 6% 수준에 달하고 있다.

즉 김 씨가 사려는 상가 가치를 연 6%로 역산해 단순계산을 해보면 10억 원{1억 원+(월 450만 원×12=5천400만 원÷6%)}의 몸값이 됨을 알수 있다.

다시말해 10억 원 가치의 상가를 11억 원에 매입을 하기에는 무리가 있어 보이므로 최종 계약전에 가격조정이 필요하다.

하지만 수익성 부동산의 가치는 현재의 수익률만으로 이뤄지는 것이 아니라 그 수익률의 장래 지속성과 미래가치에 영향을 미칠 여러가지 요인들을 반드시 잘 따져보고 판단해야만 한다.

흔히 말하는 좋은 상권과 좋은 입지의 요건들로는 우수 배후수요와 상주 가구의 수, 직업 등을 고려하고 또한 유동인구가 집중적으로 끊임없이 발생되는 지하철, 대형마트, 영화관, 버스정류장, 학교, 터미널, 관공서, 테마 상가 등 인근 중에서도 좋은 동선에 위치한 상가라고 할 수가 있다.

하지만지금 현재의 월 임대료보다는 계약 갱신 시에 임대차 계약을 재조정해 향후 지속가능한 수익률을 창출할수 있는 우량 임차업종을 유치할수 있는 안목이 임대인에게 꼭 필요하다고 할수 있다.

왜냐하면 상가의 월 임대료 수입을 얼마나 받느냐에 따라 내 상가의 몸값이 얼마나 올라갈 수 있는지 결정되기 때문이다.

임대후 업종 수익성이 악화돼 월세 지급이 지연되고 또 향후 공실 가능성 등이 발생되지 않도록 상가 건물주의 입장에서도 불량 임차인을 선별하는 혜안과 신규 사업을 시작하는 임차인의 마음가짐으로 업종선택을 신중하게 해 상가를 번성시켜야만 될 이유가 여기에 있다.

결론적으로 건물의 자본가치를 높일 수 있는 유망한 업종, 즉 유동인구를 지속적으로 끌어들여 영업에서 성공할 수 있는 우량 임차업종을 유치해 임차인과 함께 오래도록 공생할수 있는 방안을 마련하는 것이 최선이라고 할수 있다.

후원 : 전국투자자교육협의회 (www.kcie.or.kr)

| 15면 | 입력시간: 2011-10-18 [09:32:00]