세입자와 가옥주/ 뉴타운 재개발에 대해 집단 헌법소원 낸다

[엘제이]

“주민이 싫다는 데도 강제로 정부가 추진해서 주민을 동네에서 내 쫒고, 재산도 빼앗아 원성이 자자한 뉴타운,

재개발에 대하여 검사까지 역임하신 박원순 변호사께서 볼 때 위헌 여부가 어떻다고 보는지요?”

“국민에게는 행복추구권과 정주권이 헌법상 보장되어 있는데 현재 진행되는 뉴타운.재개발은 기만과 강제로 주

민의 정주권을 일방적으로 박탈하기 때문에 위헌이라 할 수 있습니다”

 18일 내년 지자체를 두고 진보개혁세력의 공동행동을 취지로 각계 각층이 모여 만든 2010연대 출범식 전에 열린

풀뿌리희망찾기 1회 좌담회인 박원순과의 대화에서 뉴타운,재개발비대위에서 참여한 한 주민의 질문에 대한 박

변호사의 대답이다. 이어서 그는 헌법에 공익을 위해 개인의 자유를 일정 제한할 수는 있지만 현재 재개발은 공

익성을 상실했다. 설사 있다고 하더라도 인간의 기본권인 정주권(헌법 제14조:모든 국민은 주거,이전의 자유를

갖는다)을 제한할 정도의 공익성이 없다고 말했다. 사실 전국뉴타운.재개발비대위와 민주노동당에서는 현재의 도

정법 등을 비롯하여 뉴타운,재개발이 헌법상의 주거권과 재산권, 행복추구권을 침해하고 있다고 오래전부터 헌법

소원을 생각하고 있었다.

 그 이유는 첫째 재정착률이다. 

 현재 뉴타운.재개발로 인한 원주민 재정착률이 10~20%에 불과하다는 점이다. 뉴타운.재개발이 공권력의 행사에

의해 지역이 일방적으로 지정되고 도정법상 공익사업으로 진행된다는 점에서 공권력에 의해 개인의 헌법적 권리

인 주거권의 피해가 상당하다는 점이 객관적으로 인정되기 때문이다. 재정착률이 낮은 이유가 주민들의 의사 결

정에 의한 자발적 선택이 아니라는 점에서 공권력에 의한 침해라 할 것이다. 민간 개발방식으로 자발적인 주민의

선택에 의해 시행되는 것이므로 공권력 행사와는 상관없다고 주장할지 모르겠지만 재건축을 제외하고 뉴타운과

재개발은 도촉법과 도정법에 기초하여 사법부에 의해 이미 공익사업으로 판결을 받았다는 점에서 이 주장은 설득

력이 없다.(얼마전에는 재개발 관련 민사소송을 전부 행정법원으로 전환하라는 대법원 판결까지 있었음)

 재정착률 하향의 원인은 두 가지다. 

 세입자 주거 대책이 너무 미흡하다는 점이다. 서울시의 “뉴타운 및 균촉지역 사업추진현황”(2008.11)에 의하

면 뉴타운 28개소의 총세대수(300,898세대) 대비 세입자세대(216,736)의 비율은 72%에 달한다. 뉴타운지역의 세

입자세대수(216,736세대) 대비 임대주택 건립(40,853) 비율이 18.9%로 뉴타운지역 세입자 열 가구 중 2가구 미만

만 임대주택에 입주하고 나머지 8가구는 다른 곳으로 이주할 수 밖에 없는 구조라는 것이다. 집단 소송에 승소해

야 겨우 지급받는 주거이전비의 경우도 몇%에 해당하지 않는 다는 점에서 세입자들의 주거권박탈과 권리침해는

헌법 조항을 상당히 침해한다.

 가옥주의 경우도 현재 살고 있는 집과 비슷한 평형의 아파트에 입주하려면 평균 2~3억원 이상의 추가부담금을

내야 하기 때문에 정착 비율이 매우 낮다. 경향신문이 가재울뉴타운 4구역 조합원 2.147가구 가운데 309가구의

자산평가 결과와 서대문구청이 제공한 조합원 분양가를 분석한 결과 추가 부담금 없이 새 아파트에 입주할 수 있

는 주민은 31가구에 불과했다. 더욱이 추가부담금을 대출 받을 경우 주택 가격이 5억원일 때 자산가액이 2억원이

면 3억원의 대출금액에 월 이자액만 약 150만원이 되는데 뉴타운 지역내 월소득 230만원 이하의 4분위 이하 계층

은 62.8%에 이르므로 이 수입으로는 이자액과 원금 상환은 원천적으로 불가능하다. 

 결국 뉴타운.재개발로 헌법상의 국민의 주거권이 박탈이 상당하다는 점이 객관적으로 인정된다는 점, 주거권 박

탈 절차가 국민 개인의 자유의사에 입각한 동의 절차가 생략된 채로 행정위주와 건설사의 압도적 우위 절차와 논

리에 의해 진행된다는 점에서 도정법과 도촉법을 기초로 한 뉴타운.재개발은 헌법14조 국민의 주거의 자유를 심

각하게 침해하는 위헌이라는 것이 명백하다 할 것이다.

 또 하나는 재산권 침해이다.

 재산권 침해는 모든 단계에서 나타나는데 최초부터 발생한다. 가장 중요한 것으로 현재 뉴타운 ․ 재개발 지정

을 민간에서 하는 것이 아니라 정부가 한다는 점이다. 따라서 자치단체장이 주민동의 절차없이 임의적으로 정비

구역지정 고시를 하게 되어있는 도정법 제 4조는 위헌이다. 왜냐하면 단체장에 의해 정비구역이 지정되는 순간

추진위 구성이 되고 정비업체가 선정되어 재개발 선택에 대한 주민의 의사표현 자체가 봉쇄된다. 자신 가옥의 재

산가치가 어떻게 평가되는지, 이후 재정착하기 위해 분양받으려면 얼마의 추가금원이 요구되는지에 대한 아무런

사전 판단없이 이후 가옥주가 재산권 처분과 추가 금원을 강제적으로 지출해야 한다는점에서 단체장의 사적 개인

의 재산권에 대한 침해라 할 수 있다. 아마 중국같이 토지에 대한 개인소유가 없는 사회주의 법체제하에서는 가

능하지만 자본주의를 신봉하고 개인의 사적 소유를 신성시하는 우리나라 헌법하에서는 사적 재산권 침해인 동시

에 개인 재산처분 결정권에 대한 침해다.

 따라서 주민들은 자신의 재산가치와 이후 분양받을 재산가치에 대한 교환을 판단할 수 있는 정보가 없

어 나중에 분양시 수억원의 추가부담금을 강제적으로 지출하던가 아니면 주거를 박탈당하거나 하는 헌법

상 권리 침해가 상당하다.

 정부는 정비구역지정 단계는 아니지만 추진위 구성부터는 주민의 의사를 총회에서 묻기 때문에 위헌이 아니라고

논박할 것이다.  정비구역단계가 뉴타운․ 재개발을 확정하는 단계가 아니고 이후 주민의 의사결정을 구조를 만

들기 위한 전 단계에 불과하기 때문에 재산권 침해가 아니라고 할 것이다. 그러나 실제로 보면 정비구역지정이

되는 순간 추진위가 구성되고 시공사의 하청관계인 정비업체가 들어오면서 재개발은 기정사실화되기 때문에 추진

위 구성에 대한 주민의 의사결정 자체가 봉쇄된다는 점에서 추진위 구성 전 자신의 재산권 처분에 대한 자유로운

의사 결정이 불가능한 점은 사적 재산권 침해에 해당한다고 할 것이다. 더구나 추진위 설립 총회 단계에서도 주

민의 자산 가격과 이후 추가부담금에 대한 내역이 없는 상태에서 기망과 회유에 의해 작성되는 서면동의서제로

인해 추진위 승인을 위한 형식적 주민종회 절차도 주민의 의사와는 별개로 진행된다는 점에서 위헌과 위법하다

할 것이다.

 문제는 공익성 존재 유무다.

 헌법 제37조 “②국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한

하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다.”에서 볼

때 어떠한 ‘공공복리’를 위해 개인의 ‘주거권’을 침해해도 된다는 것인가? 공공복리라는 것은 비록 소수의

권리라도 다수의 공익을 위해 주거권에 제한을 가할 수 있다는 것인데 지금의 뉴타운,재개발은 소수의 경제적 이

익을 위해 국민 다수의 주거권과 재산권을 침해한다는 점에서 공공복리와 배치된다. 혹자는 노후주택에 대한 주

거환경 확보라는 공익성을 주장할 것이지만 이미 뉴타운, 재개발은 노후주택 정비가 아니라 지은지 얼마 안 된

새 주택도 경제논리에 의해 철거하고 있다는 점, 일부 지역의 노후주택 정비 사업에 국한하지 않고 전 지구, 전

국까지 확대되었다는 점에서 그나마 노후주택 환경개선이라는 본래의 재개발이 소유한 공공성을 일반화하여 적용

할 수 없다는 점에서 일부 공익성 주장은 설득력이 없다.

 따라서 지금의 뉴타운,재개발은 헌법 제14조 “모든 국민은 주거.이전의 자유를 가진다”의 조항에 위배하여 국

민의 주거의 자유를 침해하는 바람에 본인의 의사와 정반대로 주거지를 타지로 강제적으로 이전한다는 점, 최초

정비구역지정시 이후 발생하는 사적 개인의 재산권 처분과 재원 부담 정도에 대해 아무런 정보없이 국가 공권력

에 의해 임의적으로 진행되는 바람에 이후 분양시 추가부담금이 개인이 감당하기 어려울 정도로 거액의 금원(2억

원~3억원)이다.

 강제적으로 금원부담 혹은 자산 청산을 해야 하는 재산권 침해가 존재하는 점, 이러한 주거권 및 재산권 침해를

정당화할 수 있을 정도의 공익성이 존재하기는 커녕 오히려 대기업 건설사나 부동산 투기꾼들의 불로 소득인 경

제적 부를 급증시켜 주며 부익부 빈익빈 현상을 심화시키는 반사회적 기능이 존재한다는 점에서 이러한 주거권

, 재산권 침해를 정당화할 수 있는 공공복리가 존재하지 않는다고 볼 때 뉴타운.재개발은 대한민국 헌법의 제14

조 주거권, 제 23조 재산권, 제 10조 행복추구권을 명백히 위반했다 할 것이다.

[전국뉴타운비대위 주민들과 민주노동당에서는 주민 서명을 받아 뉴타운.재개발에 대한 집단적인 헌법소원을 곧 제기

할 것입니다]

[연송이]

건설사들이 자기의 이익을 최소화하고 주민에게 돌아가는 이익이 많으면 무슨 반대를 할까요?

[엘제이]

사실은 시행사가 지들의 적정이익 정도로 공사를 한다면 30평형대 기준으로 추가분담금 1억 정도는 줄일 수 있다고 봅니다. 그런데, 노가다정권이 지들한테 주는 훼이버(보너스)라고 생각하는 걔들이 과연 그럴 마음이 있을까요? 문제는 시공사 레벨을 선호하는 주민들의 의식과도 관련이 있지요. 서너 개 대형 건설사가 지들끼리 짜고치는 고스톱인 줄도 모르고 그런 건설사만 선호를 하니까 이런 사단이 벌어지는 거지요.

[y--s]

파장이 엄청 크겠네요. 귀추가 주목됩니다.

[애플민트]

정말 걱정이 됩니다.

[demian]

헌법소원하시면 충분히 이길수 있습니다..