전세계약만기재계약시월세가있다면확정일자는?

 전세계약으로 지금 살고 있는데 2년만기 두달전이 되서 주인이 연락이 왔는데  보증금을 올려달라고 하실 줄 알았는데 예상을 깨고

월세를 추가로 내라고 합니다.

1. 인터넷 글을 보면 인상은 5%이내에서 가능하다고 하는것 같은데

정말 그렇나요?

실상은 그렇지 않은 것 같은데 주인이 무조건 올려달라고 하면 응할수 밖에 없는게 현실이죠?

전에 전세집에서도 한 30%인가 40%인가 올려서 7년동안 살고도 더 살고 싶었지만 너무나 부담된 월세라 이사왔거든요. 전세로는 절대로 안된다고 하고... 

2. 지금의 전세집에는 언니 동생 저 이렇게 전입신고가 돼있고

지금 전세집의 명의자는 동생인데(원래는 제가 명의자로  하려 했지만 전에 살던 곳에서 주인이 전세보증금을 돌려주지 않아 제 주소지를 이전할 수가 없어서 부득이 동생 명의로 하게 되었네요.)

기존에 전세보증금에 월세를 추가로 주게 되면 계약서를 어떻게 작성해야 하나요?

새로 다시 작성해서 확정일자 받아야 하나요?(아니면 월세 내는 부분만 추가해 작성하고 확정일자 받나요? 아니면 안 받아도 되는건지...)

3. 사정상 동생(현전세명의자의) 주소지를 이전해야 할 지도  모르는데 그럼 또 문제가 될까요?

아니면 저랑 언니는 전세집에 주소지가 남아 있어서 괜찮나요?

가족이 있으면 대항력이 있다고 하는 것 같은데 배우자나 자식만 되는건지 아니면 형제자매도 포함되는건지요?

아니면 재계약할때 제 명의로 바꿔야 할까요?

그럼 확정일자 효력이 2008년에서 2010년으로 바뀌니깐... 고민되네요.

4. 마지막으로 이 집이 다가구(다세대?) 주택인데 명의자는 주인 혼자구요 집은 지하 2가구 1층 2가구 2층 2가구 3층 주인집 이런식인데요. 현재 근저당이 1억 2천이 잡혀 있는데 이 정도이면 안전한거지요?(다른집들도 전세로 살고 있을 것 같아서요) 원래 이집 들어올때 주인이 이정도면 별 신경 안써도 된다고 하시는것 같아 계약은 했는데 등기부등본 보면 전에 살던 사람이 임차등기권을 설정해 논걸 보니 쫌 걸리기도 하고 물론 해제는 되어 있긴 한데 그런 일이 있었다는게 찜찜.

만약 저희가 월세 10만원을 올리는 대신 보증금 1000만원을 올려드린다고 한다면 위험한건가요? 제가 바보일까요? 뭐 주인이 안된다고 할것 같지만서두요.

그냥 월세 주는게 나을까요? 월세는 부담이 돼서 전에 전세집에 살때 정말 월세 땜에 질렸거든요. 많이 서럽기도 하고...

어떤게 나은 방법인지 좀 알려주세요.

전에 살던 집에서도 저의 무지땜에 당한걸 생각하면 요번엔 확실히 알고 넘어가야겠어요.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

현명한 답변 부탁드리겠습니다.