중급/223/대형마트, 감정평가서 작성

[hoi19]

안녕하세요 평가사님! 대형마트 평가 관련 질문입니다.

<자료6>에 보면 가장 비교가능성 있는 표준지 또는 사례는 대상과 개별요인이 대등한 것으로 전제한다고 하였습니다.
그래서
1. 거래단가 산정 2. 비준가액
이렇게 목차를 잡았는데 답지에서는 개별요인 비교치를 따로 두고 풀어서요! 자료대로라면 개별요인 비교치를 1로 만들어주어야 하는 거 아닌가요??

다음으로 <자료3>에 2번에서 판매액이 감소하고 있고 경쟁이 심화되고 등등 수익성이 악화될 것임을 암시하는 내용들이 나와있어서 수익가액이 낮게 나올 것이라고 예상했고 공시지가기준법에 의한 가액에 이를 반영하여 시산가액 조정을 하려고 생각하였습니다. 그런데 결과적으로 수익가액이 가장 높게 산정이 되었더라고요..! 자료의 상황을 반영한다면 수익가액이 가장 낮아야 하고 주된 방법에 이를 반영하는 것이 옳은 분석이라고 생각했는데 답지는 오히려 수익가액을 반영하여 시산가액 조정할 때 더 큰 액수로 조정을 해서 잘 이해가 안가서요.

감사합니다.

[감평스웨거]

1. 자료 제목 처럼 토지 개별요인 비교에 한정해야죠. 마트 일괄사례는 해당 없어요.

[감평스웨거]

2. 수익성이 악화된다고 개별물건기준 보다 수익가액이 낮아야 하는 것은 논리비약입니다.
과거의 수익가액보다 낮게 나올 수 있지만 비교 대상이 개별물건기준이 아닙니다.

[hoi19]

늦은 시간 감사합니다!!