살아 있는 자연녹지지역과 죽어가는 자연녹지지역

[김방기]

'가치'는 '일치'와 반드시 일맥상통한다

즉 가치는 일치의 다른 말

언행일치라는 건 부동산 시계에서도 통용된다

언(가치)과 행(가격)이 단절되면

곧바로 거품이 형성된다

#맹지

#경기도

부동산 투자에 실패한다는 건

언행일치가 되지 않았다는 증거

지방자치시대 위정자 말에 문제가 많다

언행일치가 안 되면 그 말을 믿고

투자했던 투자자들은 실패를 하고 만다

가치와 가격이 반비례 하여

단절된 지경이기 때문

#대지

기획부동산의 특징 - 언행일치에 문제가 있다

예) 브리핑 내역과 미래가치가 반비례

과대포장이 문제(거짓말)

되파는 방법을 고객에게 알려주지 못함

사기는 여기서 시작된다

#충청도

#수도권정비계획법

기획부동산, 언론, 위정자의 공통점 -

거짓말↑

기획부동산의 존재가치를

높이는 유일한 방법 -

비례 관계 유지 및 발견

정계약서 작성할 때 계약서 단서조항에

되파는 기술 기술(명기)

예) 블로그 사용가치 높이는 방법

상습적인 기획부동산의 거짓말에 주의하자

나중에 되팔아 주겠다는 약속

관리해드겠습니다

거짓말이다

기획부동산은 이동복덕방

#구리시

기획부동산과 다단계회사의 특징 -

A/S가 제로

물건을 보증 받을 수 없다

다른 점은 잠재력의 차이

다단계 제품은 공산품이라 잠재력이 0

기획물건의 잠재력은 높다

변수를 기대할 수 있다

완성도 낮은 땅의 주변가치가 높아질 수 있다는 기대감

#기획부동산

언론과 여론 - 비례

단절되기 쉽지 않다

개발계획 등을 과대포장

침소봉대 하는 부동산 주인이 너무 많기 때문

가짜뉴스가 여론(도설)으로 점화

승화 되는 일이 허다하다

#공인중개사

조중동 가짜뉴스가 늙은이들에게 전달

대한민국 노인의 종류

1) 늙은이 - 빨리 죽어야 할 대상

예) 태극기 부대

일장기와 태극기 들고 설치는 병신들

2) 어르신 - 이 시대 필요한 신적 존재

#수원시

지방이 수도권 대비 유리한 점이 있다

낮은 거품 수위

수도권정비계획법과 같은 법령이 없는 건

관심도가 낮기 때문

언론에서의 집중 조명은 사치

수도권 - 인물(인구)이 핵심

예) 신도시 및 택지조성 남발

지방 - 특산물이 핵심

예) 지방축제 남발

지방은 힐링공간(실수요공간)으로

자연으로부터 산출한 특산물이 여전히

증가세

인구가 감소하는 대신 특산물이 많다

축제 통해 널리 알린다

수도권과 비수도권의 가치 - 반비례

(∵인구 격차+인구증가현상+지역감정)

가성비와 가심비 - 수도권이 유리

수도권이 항시 언론플레이의 대상이기 때문

#고양특례시

기획부동산과 건설사의 존재가치

기획부동산 - 땅값 올리는 떴다방

건설사 - 땅값 집값 모두 거품을 주입 시키는 경제동물

맹지를 통해 택지를 조성하기 때문

기획부동산은 맹지를 판매하고(투자자 물색)

건설사는 맹지를 개발한다(실수요 겸 투자자 물색)

#서울

#강남

지방의 미분양률이 높은 이유 -

수도권과의 단절 현상 때문

인구 격차가 점점 벌어져 서로가

지역 라이벌 구도를 그릴 수가 없다

불공평하다

대통령 지지율이 낮은 이유 -

국민과의 대화가 단절된 지경이기 때문

부인 비리 비호에 집착하여 문제!

가치 평가 기준 - 접근과 단절의 차이를 통해 결정

예) 그린벨트 가치 - 그린벨트 인근의 역세권과

아파트단지

그린벨트가 크게 훼손되어 있다면

주변가치와의 접근성이 높아짐

다만 자연재해에 의한 훼손이라면 그건

단절을 의미함

단절된 역세권의 특징 - 일일평균 사용자 감소

예) 수인분당선 달월역

직접역세권과 간접역세권과의 단절된 상태

(∵사용자↘)

#그린벨트

지금 대한민국의 특징 - 불통 시대

여야 영수회담이 단절된 지경

대통령이 야당대표를 일부러 만나지 않는다

나라가 망조다

기자회견 안 하는 국가원수 - 국민의 원수

니들이 나를 무시하면 나도 니들을 무시한다

무지하고 무식한 대통령이 통치하는 나라의 미래는 어떨까

단절의 의미는 무시무시하다

살벌하다

분위기가 냉각 상태

역세권, 아파트, 신도시, 택지개발 등이 아무리

거대하고 화려해도 외모와 형식으로 모든 사안이

해결되지 않는다

사람과 자연이 조화가 이루어져 있을 때

화끈한 대단한 성역(도시)이 형성된다

사람 - 상업 공업 주거지역의 재료

자연 - 녹지지역의 재료

#주거지역

#녹지지역

살아 있는 자연녹지지역 가치와

죽어 있는 자연녹지지역

규제해제 1순위의 땅은 존재하지 않는다

장기규제는 해제 목적으로 규제를 가한 게 아니기 때문

그러나 용도변경 1순위의 땅은 존재한다

규제해제보단 용도변경의 과정이 더 수월하기 때문

규제해제는 지역주민의 건강을 해친다

용도변경 1순위의 땅은 자연녹지지역이다

주거인구의 변화가 심할 때(급증세)

주거시설이 당장 필요해 용도지역이 변경됨

이때 녹지지역 활용을 통해 집을 짓는다

규제지역을 풀지 않는다

존재가치의 차이 때문(용적률 건폐율)

규제해제는 지역주민의 건강상태에 문제가 발생할 수 있어

(∵자연보호=인간보호)

용도변경과정이 필요하다

규제 - 용적률 건폐율과 거반 무관

용도 - 용적률 건폐율과 직결

규제의 목적과 용도의 존재가치는 서로 상이

규제는 인간의 건강 상황을 보호하고

용도는 부동산의 현재가치와 직결되기 때문

현재가치를 존중(경외) 하는 경우 해제에 해당하고

현재가치를 적극적으로 공격적으로 활용하는 경우는

용도지역 용도지구 용도지역으로 구분하는 경우다

단, 용도지역은 현재가치와 직결되나,

지구와 구역은 규제와 연동

예) 개발제한구역

경관 및 미관지구는 자연보호와 직결

(자연경관지구

중심지미관지구;국토의 계획 및 이용에 관한

법률에 규정해놓은 미관지구의 하나로,

토지이용도가 높은 지역의 미관을 보지하기 위해

지정된 지구)

미관지구의 존재 목적 - 아름다운 경치를 간직(보지)

#광주시

역세권의 자연녹지지역(직접역세권)

사용가치 높은 직접역세권의 특징 -

공공성이 매우 강하고 거품 수위가 최고다

역세권 인근의 그린벨트 - 인구에 의한 훼손정도에 따라

공공성의 크기가 달라진다

강제수용 대상이 될 수 있다

이로써 그린벨트 해제가 반드시 환영할 일은 아니다

자연이 파괴되면서 개인의 재산권도 박탈!

개발과 분할의 특징

이익을 보는 자와 피해자가 동시에 발생한다

땅 분할 - 최초의 토지개발과정

개발과정 시 반드시 피해자 발생

분할과정 시 반드시 맹지 발생

개발범위는 반드시 한정되어 있기 때문

개발 결과, 완성도 높은 땅과 완성도 낮은 땅으로

분류됨

개발면적 대비 규제면적(자연보호)은 훨씬 광대하다

규제 범위(면적) 안에서 반드시 개발공간이 구성, 형성되기 때문

녹지(대자연의 상태) 안에서 주거 상업 공업지역이 형성

외부와의 단절된 자연녹지지역≠외부(주변가치)와

교통하는 자연녹지지역 가치

지방의 자연녹지지역 가치≠수도권의 자연녹지지역 가치

(∵수도권정비계획법의 존재가치)

그린벨트가 수도권에 집중된 이유 - 수도권정비계획법의 높은 존재가치와 연동

그린벨트 투자 시 주의할 점

해제 대신 완화에 집중하라

(허가 대신 신고 대상이 유리)

예) 그린벨트 안에 이미 지어진 주택의 지붕, 옥상 등에

설치하는 소규모 면적(50제곱미터 이하)의

태양광발전시설은 신고만 해도 설치 가능

절차가 완화 되었다

그동안 허가없이 설치 할 수 없었다

이처럼 그린벨트 해제보단 완화에 집중하는 게

현실적

안정적이다

허가 대상의 그린벨트에서 신고 대상으로 완화된

그린벨트 땅에 투자하면

안정적이다

문의 010-2246-9741

https://blog.naver.com/sunggong360503

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