[K그로우 전문가칼럼=함영진 직방 빅데이터랩장] 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제정으로 오는 5월 관련법이 시행될 예정이다.
전세보증금에 대한 공공의 직접적 지원보전이나 전세사기 피해자에 대한 재난지원금 지급조치 등 파격혜택은 없었지만 피해자가 살던 주택에서 계속 거주가 가능하도록 범부처 차원의 종합대책을 마련해 임차인 퇴거 위험을 낮출 수 있는 실질적 방안이 마련됐다고 판단된다.
경·공매 유예·정지 및 전세사기 피해자의 경매우선매수권 부여(최고 낙찰가 낙찰) 또는 해당주택을 LH공사가 매입해 공공임대로 제공(낙찰을 원치 않는 피해자의 경매 우선매수권 이양) 받을 수 있는 방안이 골자다.
다만 특별법의 특성상 지원대상과 적용기한(시행 후 2년 유효)에 제한을 두고 있다.
주택경기 위축과 공급과잉 이슈로 이전계약보다 보증금이 낮아진 역전세 사례나 임대인의 전세사기 및 기망의도를 찾기 어려운 경우는 특별법 혜택을 받지 못할 전망이다.
우선 △대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 △임차주택에 대한 경·공매 진행(집행권원 포함) △면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택(세부요건 하위법령 위임) △수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 △다수의 피해자가 발생할 우려 △보증금의 상당액이 미반환 될 우려 등 6가지 요건을 모두 충족하는 임차인만 특별법 지원을 받을 수 있다.
비교적 요건이 명확한 1~3번을 제외한 4~6번에 대해선 국토교통부 전세사기 피해지원위원회의 해석 논란이 있을 수도 있다.
전세사기 피해자의 경공매 매수희망은 주로 역세권, 신축 등 양호한 정주여건으로 자산가치 보전이 가능한 주택 위주로 제한될 전망이다.
경공매 낙찰 시 정부의 금융 및 세제지원이 주어지나 임차인이 최고가 낙찰액을 지불해야 하고 기존 전세보증금을 대출이 있는 경우 부채총액에 대한 부담이 상당해지기 때문이다.
다만 전세사기 피해자가 직접 낙찰받지 않아도 LH공사 등이 우선매수권을 양도받아 기존 임차주택을 공공임대로 제공하는 것은 바람직하다고 본다.
피해자의 주거 연속성을 제공하며 저렴한 임대료(시세 30~50%)와 장기 거주(최대 20년)를 통해 손해 본 임대 보증금을 상쇄하거나 간접 보전효과를 볼 수 있다는 이점이 있다.
하지만 생업과 질병 등 이슈로 해당주택에 거주하다가 다른 지역 또는 주택으로 이전을 해야 하는 경우는 효과가 제한될 수 있다. 이들에 대한 타 지역 임대주택 이전 허락 등도 함께 고려될 필요가 있다.
이외에도 과거 체결된 전세사기 계약 만료 도래로 당분간 전세사기 피해가 지속될 수 있는 만큼 관련 시장 모니터링이 필요해 보인다.
전세제도가 유지되는 한 전세금 미반환 리스크가 상존할 수 있는 만큼 임대차 표준계약서 특약 활용 교육이나 전세금 에스크로(escrow, 계약 행위 이행 제도) 도입 등이 필요하다.
연립·다세대 등 전세가율이 높은 주택유형은 지역별 경매 낙찰가율 이하로 임대인이 전세금 보증금을 운용하도록 관련 제도를 보완하는 것도 시급하다.
[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)
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