대구 아파트에 대한 저의 생각

[박홍균]

안녕하세요?

대구 아파트는 2015년에 접어들어서도 여전히 오름세를 멈추지 않습니다.

개인적으로 저는 대구 아파트가 2015년 정도를 고비로 오름세가 멈출 것이라는 생각을 가지고 있습니다.

그런 이유에 대해 저의 생각을 이야기하기 전에 왜 대구는 아파트 가격이 가장 많이 올랐는지에 대해 먼저 정리해 보겠습니다.

● 대구 아파트 가격이 최근 몇년 동안 많이 오른 이유

대구 아파트 가격이 최근 몇년 동안 가장 많이 올랐습니다.

여러가지 이유가 있겠지만, 가장 큰 이유는 대구 아파트 공급량이 부족했기 때문입니다.

아래의 그림은 최근 몇년간 대구의 아파트 공급량이 얼마나 부족했는지를 알 수 있습니다.

2008년에는 아파트 공급량이 터무니없이 많았던 데다, 세계 금융위가 겹쳐 아파트 가격이 내렸고,

이런 여파로, 건설사에서는 몇년간 대구에서 분양이 확 줄였습니다.

그런 여파가 3년 뒤(분양에서 입주까지 보통 3년임)인 2011년에 입주량 부족으로 나타났습니다.

저의 계산으로는 대구의 적정 연간 입주 물량을 12,000가구 전후로 봅니다.

그런데, 2011년에서 2014년까지 입주 물량을 보면, 10,000 가구에도 미치지 못합니다.

당연히 공급 부족으로 아파트 가격은 뛰었습니다.

사실 2009년까지 아파트 공급 과다로 인해 아파트 가격이 가장 많이 내린 곳도 대구 이었고, 

광역시 중에서 평당 가격이 가장 낮은 곳도 대구이었습니다.

따라서 오를 여력이 다른 지역보다 많은 곳이 대구이었습니다.

● 공급이 부족한 이유도 있었지만, 수요가 증가한 이유도 있습니다.

대구 아파트 가격 상승의 가장 큰 이유는 공급이 부족한 이유도 있었지만, 

최근 몇년간 수요가 늘어난 것도 원인으로 작용하였습니다.

대구 아파트 수요에 가장 큰 역할을 한 것은 삼성전자입니다.

2009년 당시만 하더라도 스마트폰 시장에서 삼성전자가 차지 하는 비율을 1%가 되지 않았습니다.

하지만 몇년 사이에 삼성전자는 소니, IBM, 애플, 마이크로소프트, 노키아 등을 제치고 IT시장에서 매출 1위의 기업이 되었습니다.

삼성전자 스마트폰을 생산하는 공장은, 대구에서 30km밖에 떨어지지 않은 구미에 위치하고 있습니다.

구미에서 삼성전자에 다니는 사람 중 많은 사람은 대구에서 출퇴근을 합니다.(특히 중고등학교와 대학을 다니는 자녀가 있는 경우)

더우기 삼성전자 1인당 평균 연봉이 9천만원이 넘기 때문에 아파트를 살 수요가 늘어나게 됩니다.

뿐만 아니라, 스마트폰 부품을 만드는 회사도 덩달아 그 규모가 커졌습니다.

최근 5년 사이에 대구 주변에는 수많은 공단이 생겼습니다. 

구미는 물론이고, 대구 주변의 달성, 경산, 영천에 새로운 공단들이 우후죽순처럼 생겼습니다.

최근에는 혁신도시가 생기면서, 수도권 공기업까지 내려가면서 아파트 수요를 부추겼습니다.

● 2015년 부터의 아파트 공급량은 늘어납니다.

위에 있는 도표를 보면, 2015년의 아파트 입주량은 12,000가구가 됩니다.

또 올해 입주량을 14,000가구로 추정하는 자료도 있습니다.

이 정도면 대략 적정 수준입니다.

문제는 내년도인 2016년 부터는 적정 수준의 2배 이상이 입주하게 됩니다.

- 2016년 입주가구 : 23,170 가구

- 2017년 이후예정 : 37,171 가구

이글을 쓰고 있는 동안에도 대구에서는 분양 열기가 사그라들지 않습니다.

아래의 그림은 '대구아파트'님이 올리신 대구 아파트 분양 현장입니다.

분양 열기가 서울에 살고있는 저도 느끼겠습니다.

이런 분양 열기라면, 당분간 건설사에서 분양 물량을 줄일 가능성은 거의 없어 보입니다. 

이 글을 보시는 분이 건설사 사장이라면, 대구 아파트 공급 과잉을 우려해서 분양물량을 줄이겠습니까?

아니면, 일생 일대의 기회인데, 분양을 할 수 있는 한 최대로 분양을 하시겠습니까?

● 삼성전자의 고전과 베트남 공장 본격 가동.

내년 부터 공급과잉이 일어나는 것은 현재 이 카페 회원은 모두가 아는 사실입니다.

그럼 수요면에서 한번 살펴보겠습니다.

최근 몇년간 스마트폰의 특수로 구미-대구 경제가 호황을 누렸습니다만,

삼성전자는 중국의 부상에 대응하기 위해 몇년전 부터 베트남에 공장을 짓기 시작했습니다.

올해부터 본격적으로 베트남에서 스마트폰을 생산하기 시작하면서, 삼성전자 전체 물량(약 3억대)의 2/3를 베트남에서 생산합니다.

베트남의 생산량에 비례하여, 삼성전자 구미 공장의 생산량은 줄어들 겁니다.

이런 이유로, 작년말 부터 삼성전자 구미 공장의 인원을 감축하고 있다는 이야기는 이 카페에서 이미 여러번 언급이 되었습니다.

더우기 삼성전자가 스마트폰 시장에서 계속해서 우위를 점하기는 어렵다는 이야기는 이 카페에 제가 여러번 글을 올린적이 있어서 생략하겠습니다.

● 경북도청의 이전이 올해 말에 예정되어 있습니다.

앞에서 이야기한 대구 혁신도시로 인해 수도권 인구가 대구로 유입되었습니다.

총 11개의 공기업(한국가스공사, 한국감정원, 신용보증기금.. 등등)이 대구 혁신도시로 이전하는데,

이 공기업의 총 직원수는 3,162명입니다.

물론 가족까지 합하면, 이보다 훨씬 많겠지요.

그런데 대구에 있는 경북도청, 교육청, 경찰청 등은 안동 쪽으로 이전합니다.

총 직원수는 17,000여명입니다. 규모면에서 혁신도시에 이주하는 인원의 5배 정도입니다.

만약 이 직원들이 모두 안동쪽으로 간다면, 17,000 가구 정도의 주택이 공급되는 효과가 있습니다.

물론 17,000가구가 모두 결혼하여 가정을 꾸리고 있지는 않지만, 

도청이나, 교육청, 경찰청에 관련된 민간업체까지 모두 옮아간다면, 17,000가구 이상의 공급 효과가 있을 거라고 생각합니다.

최근 몇년간 수도권에서 가장 아파트 가격 하락이 가장 컸던 과천의 경우,

과천에 있던 정부청사가 세종시로 이전하였기 때문입니다. 

그렇다면, 대구에 있는 경북도청이 안동으로 이전한다면, 분명 영향이 있을 겁니다.

문제는 경북도청의 이전 시기입니다.

원래 계획대로라면, 2013년까지 이전하기로 되어있었으나, 이전 시기는 세 차례나 연기를 하였습니다. 

'경상도 700주년’이 되는 2014년 말까지는 이전한다고 했다가, 다시 ‘2015년 7월’로 늦춰졌고, 다시 ‘2015년 10월’이 되었습니다. 

이런 와중에서, 공무원 중 이미 40명 정도는 안동으로 이사를 마쳤다고 합니다.

오늘 아침 신문을 보면, 경북 도청이 있는 대구 북구의 전세값이 내리고, 주택 가격상승률이 꼴지를 기록하였는데...

아마도 이런 여파가 조금 보이는 것 같습니다.

아주경제 김병진 기자= 대구지역 아파트시장 매매 및 전세 시장이 계절적 비수기를 맞아 상승세가 둔화되고 있는 것으로 나타났다. 

2일 부동산자산관리연구소에 따르면 매매가격은 지난 2주간 0.28%의 상승률을 기록했다. 
지역별로는 수성구 0.48%, 중구 0.35%, 달서구 0.26%, 동구 0.24%, 서구 0.20%, 달성군 0.13%, 북구가 0.11% 올랐다.

같은 기간 전세가격도 0.15% 상승했다. 
수성구 0.35%, 동구 0.25%, 중구 0.22%, 달서구가 0.14%의 상승률을 기록한 반면 달성군(-0.39%)과 북구(-0.02%)는 하락해 대조를 보였다. 

● 요약

지금까지의 이야기를 요약하면,

- 2011년~2014년까지 대구 아파트 공급량은 10,000 가구 미만으로 공급이 부족했습니다만,

2015년의 입주량은 12,000가구~14,000가구로 적정 수준입니다.

- 2016년부터는 적정수준의 2배가 넘는 입주량으로 공급 과잉이 우려됩니다.

- 2015년 현재 대구 아파트 분양시장이 과열이 계속되고 있는한 2018년까지 입주물량은 충분한 상태입니다.

- 3,162명이 대구 혁신도시로 들어오는 공기업 이전은 거의 완료된 상태입니다만, 17,000여명이 안동으로 이전하는 경북도청 이전 사업은 올해 10월부터 이루어집니다.

- 2015년 삼성전자 베트남 공장이 모두 완공되어, 작년 말부터 구미 공장의 인원 감축이 예상되는 바, 이또한 대구 아파트 시장에 영향을 줍니다.

결론적로, 최근 몇년 사이에 공급 부족과 수요 초과현상(공기업 이전과 삼성전자 호황)이 있었으나,

올해부터 점차 이런 현상이 해소되고, 올해 하반기 경북도청이전 사업이 본격화되면 점진적인 하락을 시작하리라 생각합니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

PS) 대구나 구미 지역에 사시는 분들의 댓글 환영합니다.

[고파엘]

삼성전자와 중소 공단들이 있었군요....대구에 생산시설이 별로 없다고들 해서는...?
나름 이유없는 상승은 아니었군요.

[박홍균]

대구와 대구 주변에 조성되거나 조성하고 있는 산업단지입니다(네이버 지도 참조)
- 대구 이시아 폴리스 일반산업단지
- 대구 검단 일반산업단지
- 경산 지식 산업 경제자유구역
- 영천 하이테크파크
- 영천 일반산업단지
- 경산 1,2,3,4 일반산업단지
- 대구 연료 산업단지
- 안심공업단지
- 성서 5차첨단산업단지
- 고령 다산 1,2 일반산업단지
- 상리공단
- 대구 달성 일반산업단지
- 대구 테크노폴리스
- 대구 국가 산업단지
- 달성 2차 일반산업단지
- 창녕 대합 일반산업단지
- 구미 국가4산업단지
- 구미 하이테크밸리
등등...

[행인 김모씨]

저 사진에는 일당 10만원의 알바들과 각티슈 얻으려고 온 손님들 그리고 분양권 전매차익을 노리고 온 사람들, 실거주는 적고.

[해뜰날2]

대구 올 가을부터 진짜로 조정이 올까요? 올라도 너무 올랐습니다. 서민들의 희망을 앗아갈 정도로... 저는 여기 카페 사람들 하락한다는 말을 너무 믿다가 낭패본 1인 입니다. 이제 대구에서 내집 마련은 먼 꿈나라 이야기 입니다.
이왕 못한것 몇년 더 버텨볼까 생각중입니다... 살려고 해도 넘사벽이라 이젠 못삽니다.

[2007hee~]

저도 기회를 놓친 ㅋㅋㅋ 남편에게 원망 무쟈게 듣고 삽니다 ㅋㅋㅋ 그렇다고 지금 뛰어 드는 바보같은 짓을 하기 싫고.. 곧 끝날듯 싶네요 ㅋㅋ

[생각대로하면대구]

너무 올라서 살 엄두가 안나네요..그냥 포기했습니다..ㅋㅋ

[내친구호날두]

저고 살려고해도 비싸서 못사고 있어요 ㅠㅠ

[대구아파트]

공감합니다... 다만 궁금한 것이, 16년 17년의 저 분양예상치가 정확한 것인가요? 맞다면 헬게이트 오픈되는 건 시간문제네요. 그렇지만 헬게이트가 오픈하더라도 전반적인 폭락이라기 보다는 양극화로 갈듯 싶습니다.

[패트릭]

입주예정 물량은 많긴많은데 문제는 상당수가 달성군 현풍의 테크노폴리스등에 몰려있죠..거기가 어디냐면 현재 공단조성하고 있는 대구중심에서도 한시간정도 가야하는 외곽중에 외곽입니다. 그러나 선호지역인 수성구나 시내중심 물량은 별로 안됩니다. 따라서 단순히 물량만 갖고 판단하기는 어렵습니다. 일례로 동탄에 물량이 넘친다고 서울 강남 집값 영향은 별로없겠죠..물량보다는 오히려 하반기 금리변동에 의한 영향이 더 클거라 생각되네요..단, 금리가 현재예측데로 올라야 되겠지요..

[dandystar]

제가 분석해 봐도 패트릭 님과 생각이 같습니다.

다만,

경북도청 이전으로 비는 집이 많아질것이라는 것과(실제 안동 집 값이 많이 오름)
수요 감소 요인으로
1) 비정규직 계속 증가 추세 ...40%(이들은 언제 잘릴지 모르고 잘리면 직장을 옯겨 다녀야 하기에)
2) 미혼율이 높아지고(캥거루족 양산...)
3) 금리인상이 기다리고 있는게 수요감소의 변수들인데....

조금 더 지켜 볼 일 입니다.

[아카^^]

좋은 분석 자료입니다~참고하겠습니다~앞으로도 자주 뵐 수 있었으면 좋겠습니다~제 생각은 외곽 입주물량이지만 매수심리가 한풀 꺽일 것으로 보여집니다~

[바다 소년]

좋은 글 감사합니다

[amtausa]

고향이 대구라 고향에 남은 친구들 현재 상태 간략히 설명드리자면, 지금 집값이 올라 희희낙낙한 상태이지만 급격히 올라 불안한건 인정하는 분위기. 친구들도 투기꾼들 꼬여 비정상적인 상승이라 생각하면서도 고향경기가 워낙 안좋아 위험하더라도 남들 다하는데 나도 해보자 못먹어도 고 하는 심정으로 투기? 투자를 합니다. 간략히 두부류가 있는데요~분양하는곳은 무조건 청약해서 분양권 확보후 P남길 요령으로 보유중, 입주전 최고가가 될거라 생각하고 그때 팔예정인 부류~다음엔 현재 살고있는 집이 많이 올라 현재집을 담보로 대출하여 소형 전세끼고 또는 비교적 싼집을 추가 매수하여 전월세놓음, 은행이자보다 낫다고 판단!

[amtausa]

투자 관심없는 놈들은 새집살아볼려고 분양받은집 입주시 헌집 팔려고 내놓을 친구들입니다. 구미 삼전 아직도 다니는 친구 몇명있는데 베트남과 수도권 계속 이전중이고 협력업체 물량 반이상 줄였고 줄인물량 케이스등 자체생산에 주력한다네요~베트남공장 인건비 한명 월급 10~30만원밖에 안된답니다. 구미서 가공업체 하는놈 말들어보면 진짜 구미 LG는 이제 이노텍빼곤 없다고 봐야되고 IMF때도 이정돈 아니었다고 다들 말한답니다. KEC 전기초자 오리온전기 대우등 역사속으로 사라졌죠. 코오롱은 아직잘되나 모르것네요. 남구미 IC쪽 1공단?은 공장 다 부수고 황무지 상태라네요.

[ㅠ.ㅠ]

대구 시민들 p 받으려고 분양받고 난리입니다. 제 주변만 해도 몇 명 있구요. 궁금한 것은 p주고 사는 사람들이 많나요? 사는 사람들은 실거주할 사람들이 많은지 아님 역시나 p더 붙여 되팔려하는 사람이 많은지 궁금하네요. 이런 사람들 앞으로도 대구 집값이 오른다 생각하기 때문에 저러는거겠죠? 많은 전문가들이 여러 이유로 앞으로 부동산 투자로 돈 버는 시대는 끝나간다라 하던데 대구만 다른 세상 같네요. 답답하네요.

[푸른이리]

p보려다 정말 피보는 수가 있지요

[teemy]

대량 공급 환영합니다. 서민들은 맘편히 살고 싶을 뿐입니다.

[명랑맘]

집값터무니없이 올라 매수포기했습니다
적어도4년뒤나 구매할생각입니다
차라리 전세보증보험넣고 전세로살거나
월세로 살고 끝까지버틸생각입니다
호구되기싫어서요

[팍스소연]

이 글보니 그 쪽 상황이 제대로 이해 되네요..

[naan]

쏙쏙 들어오네요. 글 감사 드립니다.

[칠십점]

좋은 글 잘 보았습니다. 대구의 적정 연간 입주 물량을 12,000가구 전후로 보셨는데 어떻게 계산하는지 궁금합니다. 제가 거주하는 지역의 적정 연간 입주 물량을 알고 싶어서 글남깁니다.

[박홍균]

우리나라 인구가 5천만에 연간 24만 가구가 적정량입니다.(국토부 견해)
대구 인구는 250만으로 우리나라 인구의 1/20입니다. 따라서 24만 가구의 1/20이면12,000가구 됩니다.
최근에는 24만 가구를 22만 정도로 하향하였습니다. 그리고 향후 점차 하향할 것입니다.

그리고, 지역을 고려할 때 주변 지역인구와 합쳐야할 때도 있습니다. 예를 들어 수원-동탄, 대전-세종시, 서울-경기도 등은 같은 지역으로 간주해야합니다.

[굿과정보원]

증권사 객장에 애기 업은 아줌마 출현하면 그 때가 꼭지란 말이 있죠.

마찬가지로 부동산 투기에 관심 없던 일반인들이 p 먹으려고 분양권 거래에 너나 할것없이 몰두하는 시기가 꼭지입니다. 수도권에서 2008년 버블붕괴 직전의 상황과 유사하죠.ㅋ

[우쒸]

좋은 내용이네요 근데 경북도청 이전과 공기업 이주에 따른 인원수에 큰 오차가 있네요. 경북도청 경찰청 교육청을 합해도 청사 직원은 2천명 조금 상회 합니다. 새로 이전한 공기업과 안동으로 이전하는 도청으로 인한 인구차이는 별루 크지 않을듯 합니다. 다수가 근무지만 이동할 뿐 가족까지 같이 이전 하기엔 많은 시간이 소요될테고 일시적 2주택 가구만 늘어나겠죠.
정부청사가 세종으로 이전할 때도 근무자만 옮겼기에 원룸을 구할수 없었죠. 대구도 크게 다르지 않을 듯 합니다.

[파란마녀]

도청 도경찰청 도교육청 도의회 도선관위 도농촌진흥청 도소방청 도 도 도 도 등등 유관기관 다 합치면 17000명 맞습니다.

[우쒸]

이해를 못 하시네요. 도청 산하기관은 원래 해당 시군에 있었고. 대구에 있던 도청 건물 입주 기관만 이전 합니다.. 안동, 포항시청이 대구에 있는게 아니듯이요.

[파란마녀]

도농촌진흥청은 대구 북구에 있습니다. 해당 시군에 없습니다. 그 해당시군이 어딘지요? 도소방서는 대구에 없고 어느 도시에 있습니까 도 선관위도 어디에 있습니까? 유관기관 대구에 많이 있습니다. 도청에만 없구요. 점차 다 이전한다고 합니다. 가령말해서 도농촌시험연구소는 칠곡에 있습니다. (대구시 북구 어디.. 구암동인지 어딘지) 거기도 이전해서 아파트 들어온다고 합니다. 유관기관들도 거의 다 대구에 있는데, 다 모두 안동으로 갑니다. 물론 도청 이전시기와는 다르겠지요.

[파란마녀]

그리고 도청안에 있는 수가 2천명 밖에 안된다구요. 소방서 선관위 의회등등등.. . 다 있는데, 한번 가보세요. 저는 많이 일때문에 많이 가봤습니다.

[파란마녀]

도대체 도청이 대구에 있는데, 유관기관이 어느 해당시군에 있습니까? 구미에 있습니까? 도청 소재지도 아닌데... 산하기관 거의 다 대구에 있습니다. 이것들도 계획을 세워서 안동으로 다 갑니다. 단지 도청 이전할때 같이 가는 것이 아니지요. 대구가 옛날에 도청 소재지였기 때문에 유관기관도 거의 다... 대구에 있습니다. 도 뭐라고 하는 곳은요.

[파란마녀]

다른 시도에 있는 것도 있지요. 경북구미 교육연수원은 거기에 있습니다. 거기 숫자는 안뺐습니다.

[우쒸]

네~네 그러세요. 흥분하지 마시고 주말인데 .. 그럼 안동에 인구증가에 따른 부동산이 상승하겠죠.
아님 말구요. 대구에 관심이 없어 모르겠네요. 통상 도청을 이전해도 청사 입주 기관만 이전 하더군요.
전남도청이 광주에 있다가 목포 하당으로 옮긴적이 있고 업무와 연관이 있어 이전 사업에 참여를 한적이 있어
대구도 유사할 걸로 봤습니다.

[우쒸]

지자체 이전 사례가 나온 기사입니다. 붙여 넣고 보시고 판단하세요. 맞고 틀리곤 관심없습니다.
끝자락에 경북도청 얘기도 언급되네요

http://www.imaeil.com/sub_news/sub_news_view.php?news_id=31150&yy=2015

[하늘밤비]

ㅋㅋ~^좋은 분석 감사합니다..이카페에서 보기 드문 자료 입니다...저도 대구 투자하고 나왔지만 이카페 분위기타서 얼마 못먹었죠.

[니모니모]

좋은글 잘 보았습니다
대구 요새 아파트랑 빌라 가격 보면 이건 문제가 있어도 한참 문제가 있다고 보여집니다
요몇년 사이 20년도 넘은 1억짜리 아파트가 순식간에 2억이되고 5.6천 빌라가 1억이 됐습니다
적정한 기간을 두고 오른게 아니라 거의 한순간에 이렇게 됐습니다
예전엔 쳐다도 안보던 아주 구석진곳의 신규 분양 아파트 또한 기본 P가 대부분 2-3천 이상 상향을 이루고있습니다
청약이라고는 잘 알지도 못하는 애들(20대?)이랑 노인들까지도 누구나 할것없이 전부다 청약통장들고
분양이라는 정보만 있으면 다 들이밀고 있는게 지금 현실입니다

[니모니모]

주위에 투자목적으로 분양권 초기에 P 3-4천을 주고 사서 1년정도 가지고 있다가 되파는 사람들도 많습니다
워낙에 먹고 살기 힘들다 보니 당첨만되면 몇년치 벌어도 못버는 돈을 한번에 벌수 있다는 생각에 난리도 아닙니다
얼마전 동대구 반도 유보라만해도 33평 로얄층 기본 P 시작이 거의 7천이상이더군요
저도 오랫동안 대구에 살고 있지만 2016-2017년에 과연 어떤일이 벌어질지...
회사 사람들 왈 " 동대구 반도 유보라 끝났으니 이제 안심 코오롱으로 가자~ "
이게 과연 저희 회사사람들만의 생각일까요...

[ㅠ.ㅠ]

대구 시민들 전부 떴다방이 되어 가네요. 웃어야 할지 울어야 할지.. 청약 통장 들고 가만있는 사람은 바보인가봐요. 역세권 30년 된 아파트 30평인가? 여튼 매매가가 몇달전에 2억5천이 넘었어요. 것도 고층이라 재개발 될 지 안 될 지도 모르는데.. 게다가 녹물도 계속 나오고.. 정상적인 가격 맞나 싶네요. 더 올랐을 수도 있겠네요.

[나를 찾아서1]

좋은분석 진심으로감사합니다
테크노폴리스,신서혁신도시,수성구의료지구 이렇게 제일큰틀인듯싶습니다 공공기관과 여러중소기업이전도있구요
집값은 30평형기준으로 3억부터 5억까지 합니다
수성구는 대형평수 거의 2억정도 올랐는것같구요 나머지 지역도 거의 1억이상은 오른듯합니다
이제 집값이 약간 홀딩된것같습니다. 매매호가는 여전하구요
동대구환승센터가 아직 완공전이라 그일대 아파트 가까운곳은 아니나 호재로 작용하고있어요
경북도청이전으로 많은인구가 이동하네요
대구사는 분들보다 더많은 내용 제시해주셔서감사합니다

[안탁티카]

그래도 2018년까지는 가겠지요?

[부건]

삼성전자?
축소된 마당에 뭔소린지....
지나가는 개가 웃을노릇이네요
지금 마지막 폭탄돌리기 중일뿐이네요