29372 팍스코리아나님 주장에 대한 댓글

[아담한집]

먹고 살기 바빠서 매일 카페를 들락거릴만한 시간적 여유가 있는 사람도 아니고

어짜피 ‘답정너’류의 분들은 남들이 무슨 말을 해도 듣고싶은 말외에는 귀 닫고 있을테니

반론을 제기해봤자 소용없는 일이라 생각하고 무시했었는데

메르스 사태땜에 약간 여유가 생겨(각종 행사들이 다 취소) 적습니다

저더러 딱 봐도 투기꾼이라고 욕하시던데

궁예의 직계후손인지 놀라운 관심법을 익히셨군요

자신의 능력에 대해 자부심 갖는 것은 본인 정신건강에는 좋겠지만

뜬금없이 당하는 타인 입장에서는 영 불쾌하군요

제가 “역시 부동산이 최고야”라거나 “지금이 매수찬스!”같은 삐끼성 발언을 한것도 아니고

단지 “부동산값이 폭망하지는 않을거다”의 주장을 폈다는 이유땜에

투기꾼 취급을 받다니 어이가 없습니다

뭐 님의 관심법이 그렇게 결론 내렸다니 제가 뭔 말을 더 하겠습니까?

그렇다고 생판 남에게 재산세내역서를 보낼수도 없고..

단지 저도 몇 년전까지 부동산폭망론에 관심을 기울였던 사람인데

조금 공부하면서 사회현상은 생각보다 복잡하고 사회구성원들이 그렇게 만만하지 않다는 것을 알게되고 조금 견해가 바뀌었을 뿐이죠

물론 저 역시 제 견해가 100% 맞을거라 생각안합니다

위에서 말한 바처럼 세상은 너무나 많은 변수에 의해 움직이므로

갑자기 영화에서처럼 외계인이 나타나 지구를 쑥밭으로 만들거나

경애하는 지도자동지께서 갑자기 빡돌아서 “함께 죽자!”하면서 미사일을 날려댈수도 있죠

그런 사태가 벌어지면 폭망이니 폭등이나 하는 논의가 뭔 소용이 있겠습니까?

많은 예견과 이론들은 단지 어느쪽이 더 설득력있고 가능성 높은가의 문제라고 봅니다

그럼 폭망론을 펴셨던 팍스코리아나님의 근거를 검토해봅시다

어려운거 하나도 모르는 제 단순한 머리로는 님 근거는 두 개인듯합니다

1. 가계부채 많다 얘네들이 곧 못 버티고 집 팔거다

2. 앞으로 인구준다

네 저도 이점 잘 압니다

그래서 향후 부동산 폭등은 기대하기 어렵다고 생각합니다

그러나 그렇다고 일본처럼 폭망이냐? 이것도 아니라고 본다는거죠

그 근거는

1번 가계부채부터 봅시다

한국보건사회연구원에서 우리나라 가계소득과 자산분포 특징에 대한 연구보고서를 냈는데

표 다운로드가 어려워 간단 내용만 적습니다(자세한 내용 궁금하시면 보사연이나 통계청 사이트로)

우리나라 상위 10%가 총자산의 42.8%를 차지하는데 흥미롭게도 총부채의 59.7%도 차지합니다

따라서 우리나라의 가계부채는 주로 소득상위계층에서 발생했으며

어느 정도 범위를 차지하는지는 명확하지 않지만 부채 내용에는 기존 전세의 월세 전환비용도 상당하리라 생각합니다

우리나라 가계부채가 많은건 사실이나 부채를 안고 있는 주체와 내용을 봤을 때 당장 빚에 몰려 집을 내놔야할 처지에 있는 소위 “하우스푸어‘가 보편적인 현상은 아니라고 봅니다

2번 우리나라 인구 준다.

통계청에서 작성한 추계인구입니다

연도	2010	2015	2020	2025	2030	2035	2040
총인구(명)	49,410,366	50,617,045	51,435,495	51,972,363	52,160,065	51,888,486	51,091,352

2030년이 최고치입니다

낮은 출산율에도 불구하고 인구가 느는것은 평균수명의 증가와 외국인 인구유입입니다

물론 외국인중 주택구매를 할만큼 여력과 의지가 있는 수가 얼마나되나 의문이고 고령자들이 주택을 더 구입하는 일은 기대하기 어려우므로 전체적으로 유효수요가 줄어드는 것은 사실입니다

그러나 하여간 향후 이십여년간 인구는 꾸준히 늘어나므로 몇 년안에 갑자기 집값이 폭락하는 것은 예상하기 어렵습니다

그 외 근거로 게시본문에 언급되었던 정부의 대응으로 인한 공급축소도 중요합니다

얼마전 택지개발촉진법이 폐지됐죠

그리고 주거정책 전반에 대한 방향전환을 발표했는데

제가 댓글에 쓴바와 같이 미사려구 다 빼고 사실만 요약하면

1. 신도시, 국책사업 등 토지개발은 기존 사업 종료시 폐지 향후 신도시 없음(9.1대책에서 신규택지 조성 금지함)

2. 공공기관의 주택공급은 소형만 제공

3. 임대주택은 지속공급(연 4.5만호정도)

요약하면 이제 사업의 방향을 신규주택공급에서 기존 주택의 관리로 바꾼다는 뜻이라봅니다

참고로 댓글에 지방에서 개발 잘만하더라 쓰신 분들

집은 맘대로 지을수 없습니다 정부에서 택지조성을 하고 개발허가를 내주지 않으면 민간회사혼자 지을수 없죠 내 땅에 내집 부수고 새로 지을때도 행정기관의 허가받아야합니다

이런 상황에서 정부가 땅 안내주겠다는데 어떻게 집을 지을수 있다는건지 잘 모르겠습니다

(일부 LH나 건설사 밥줄 걱정해주는 분도 있던데 저도 얘네들이 뭐먹고 살지 모르겠습니다

그래서 민간사들은 임대사업에 뛰어들수 있도록 로비하는데 실제 임대용 건물지을 택지가 부족해 그린벨트 만지작거린다고도 하더라구요 그러나 쉽지는 않을듯합니다 대기업특혜라는 비난도 있고 심산유곡에 아파트 지으면 살러갈 사람이 있을지도 문제고)

주거정책 방향성은 맞다고 봅니다

사실 수요가 줄어드는 상황에서 더 이상 신규 공급을 추진해야할 이유는 없고

90년대부터 건립한 공동주택들의 관리문제가 향후 10년내 대두할테니까요

주택은 단독이든 공동이든 30년쯤 넘어가면 정비에 들어가야합니다

그동안은 재개발재건축은 가격차익 때문에 추진되었는데

이제 개발로 인한 이익을 기대하기 힘들어 도심재정비 추진력이 떨어졌습니다

그렇다고 그대로 놔두면 도심이 슬럼화될테니

도심정비를 촉진시키기위해 뭔가 대책이 나오겠죠

근데 도심정비가 시작되면 완료후에는 대규모 신규물량이 공급되지만

정비기간중에는 기존 주택 멸실로 집값이 오를 수밖에 없죠

그 외에도 외부로부터의 자금유입 등 다른 변수도 많지만

이상이 제가 부동산이 당분간 폭등도 없지만 폭망확률도 낮다라고 예상한 근거입니다

하락요인이 분명히 있지만 그것을 저지할만한 요인들도 무시할 수 없으므로

[팍스코리아나]

글을 읽어보니, ㅎ
하우스 푸어에 대해서는 더 깊은 이해와 조사, 공부가 필요하실 것으로 봅니다.
그리고, 총인구수를 보는 것이 아니라, 경제활동인구 추이를 살펴보는게 좋을 것이란 말씀도 드리구요.

하이먼 민스키, 제가 한번 알아보라고 권해드렸는데.. 찾아보셨는지 모르겠네요.
그럼 이만.

[규가]

주장하시는 내용이 기존 폭등론자의 논지와 크게 다르지 않습니다. 이에 대한 반론은 카페에 많은 글들이 올라 있습니다. 카페 글들을 좀 더 읽어 보시고 폭락론을 반대하시려면 이 반 론 글들에 대한 반론을 제시하셔야 할겁니다.

[굿과정보원]

일본인구 피크는 2004년.
일본 부동산 고점은 1991년.

인구 고점보다 13년 전에 고점 찍고 버블붕괴.

[나무같이]

일산에 한화아파트에 대한 문의가 지인들 한테서 무척 많았는데 아내도 분양 받자고 하더군요.(또 싸울뻔했슴)
모델하우스 구경 갔더니 구름인파로 한참을 기다렸고 상담석은 번호표 받아 기다리야 할정도...
하락의 예측은 나를 포함 모든이들이 포기할 정도로 가격을 올려 놓고 빠지나 봅니다.
뉴턴도 던졌던 주식 상투에 다시 잡은 것처럼...
주장 하는 것들이 모두 맞습니다.
상승도 하고 하락도 하지요.
단지 시기는 모른다는것

[이경현3]

통계청 자료를 이용해서 글을 작성하셨네요. 해당 자료는 출산률이 중간수준으로 나올때 기준으로 작성한 자료네요. 실제로 우리나라 출산률 엄청 낮습니다.
인구성장가정을 저위로 놓고 같은 통계를 돌려보면 2015년이 50015202명이고 현재가 꼭지점입니다. 저위로 2030년을 따져보면 48268309명입니다. 과연 우리나라 출산률이 중위로 놓고 본것과 저위로 놓고 본자료중 어느쪽이 근접할까요? 잘 판단해보세요^^ 여성 결혼연령은 점점 늦어지고 결혼이 늦어진다는 이야기는 아이를 적게 낳거나 낳지 않을 가능성이 커진다는 이야기겠죠. 청년실업이 IMF수준인 지금 인구성장가정을 중위로 놓고 보는것과 저위로 놓고 보는것중 무엇이 맞을까요

[아담한집]

05년자료가 아니라 추계데이터 시작점을 그렇게 잡은것입니다 기간단위는 년도별로하면 너무 많아 5년 단위로 잡았으니 단위기간내 오차가 있겠죠 제 의도는 인구줄고 유효수요도 당연준다 그러나 그 속도가 몇년안에 폭락장을 가져올것 같지는 않다 뭐 이건데 폭망론과 어느것이 맞을지는 3년쯤 후면 알게되겠죠

[우쒸]

합리적인 의견입니다. 여기 분위기는 폭락만이 절대 선이란 좀 이상한 프레임에 얽매인 이들이
많아서 내용은 보지 않고 일부 단어만으로 물고 늘어지는 부류가 좀 있긴하지만 댓글 달지 않는 다수는 동의하지
않는듯 합니다.

[박홍균]

주장하시는 내용에 대한 저의 반론입니다.
1. 부채로 인한 주택 가격 폭락은... 금리 인상 여부에 달렸겠지요... 저는 개인적으로 금리가 그리 크게 오른다고 보지 않습니다. 물론 일시적으로는 오르리라 봅니다만, 장기적으로는 지금 보다 더 내려갈 것입니다.
2. 인구 문제에 대해서는 제가 이 카페에 몇차례 글을 올렸습니다. 결론만 말한다면, 통계청의 인구 추정이 틀렸다는 것입니다. 뭐 일개 개인이 인구 문제에 대한 전문가나 박사들이 득실되는 통계청발표자료가 틀렸다고 주장하니 크게 믿을 것 같지 않다고 이야기할 수 있지만, 아래의 링크를 한 번 클릭해 보시고 저의 주장이 옳은지 여부를 판단바랍니다.

[박홍균]

[2010 인구주택총조사 잠정집계에 대하여]
http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=106250&id=2487

[2010년 인구조사 결과가 발표되었네요]
http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=106250&id=2545

참고로, 우리나라는 5년마다 인구조사를 합니다.
첫번째 글은 2005년 인구 조사 후 예측한 2010년 자료가 얼마나 엉터리인지 지적하는 글이고,
두번째 글은 2010년 인구 조사 후 예측한 향후 인구가 얼마나 엉터리인지를 지적하는 글입니다.
참고로, 귀하가 인용한 자료는 2010년 인구 조사 후 예측한 향후 인구입니다.

[아담한집]

인구추계치야 예측이니 당연 틀릴수 있죠 하지만 국내에서 가장 신뢰도높은 자료는 통계청 자료라고 볼 수밖에 없을듯
더 신뢰할 자료가 있으면 알려주시기 바랍니다
물론 금리도 큰 변수지만 어짜피 금리인상 가능성이 낮으니 특별한 영향을 미치지 않겠죠

[박홍균]

통계청보다 믿을 만한 곳은 한국인구 학회(www.pak.or.kr)입니다.

[테세우스]

김광수 연구소나 이곳에서도 정부 통계 인구자료 가지고 폭락론의 근거로 삼기도 했으니 반론에 사용하는것이 이상할것만도 아니지않을까 합니다.

[adfhah]

물론 조작하는 부분이 있긴 하지만 대략적으로는 믿을만 하다고 생각합니다

[박홍균]

위의 글에서 "9.1대책에서 신규택지 조성 금지함"이라고 하셨는데...
지금 조성되고 있는 택지만 하더라도 500만명이 살 수 있는 200만호 쯤 지을 수 있습니다.
자세한 내용은 아래 링크를 클릭해보세요.
http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofT/22478

[박홍균]

그리고 부동산 가격 하락은 인구 감소시점보다 먼저 옵니다.
일본의 경우, 위에서 굿과 정보원님이 언급했듯이, "일본 인구 피크는 2004년.일본 부동산 고점은 1991년"입니다.
그 이유는 생산인구(돈을 버는 인구)가 1991년부터 감소했기 때문입니다.
생산인구는 감소해도, 고령인구가 늘어나기 때문에 십수년간 전체인구는 계속 늘어납니다.
우리나라도 이미 생산인구가 감소하고 있습니다.

[박홍균]

아래의 글은 인구학회의 논문 일부입니다.
세대주와 생산가능인구 그리고 그 비중이 모두 감소세로 전환되면서 부동산 등 자산시장에 많은 영향을 줄 것으로 보고 있다. 우리의 경우 일본보다 대략 20년간의 격차를 두고 더 빠른 속도로 감소하리라 예상된다. 보유자산의 대부분을 부동산으로 소유하고 있는 우리의 경우 과거 일본보다 커다란 충격이 추정되고 있다. 일본의 세대주와 주택가격의 증감률을 비교해 보면 일부 구간을 제외하고 전반적으로 유사한 흐름을 보이는 것으로 나타났다. 2011년 이후 세대주증감률이 음(-)의 값을 계속 유지하는 것으로 보여 지난 20년 이상 지속된 주택가격의 하락세는 더 이어질 것으로 추정되고 있다.

[박홍균]

현재 일본의 주택 가격은 절정기 수준의 40%를 유지하고 있다. 세대주가 감소하고 생산가능인구가 감소하는 현상이 지속되면 생산성 및 노동력 등이 감소하고 이로 인해 부동산 등 자산시장이 감소하게 될 것이다. 또한 안전자산에 대한 선호도가 높아지고 복지 및 의료비용이 증가하면서 재정적자가 확대되고 국가경제가 위축될 것이다. 더불어 투자 및 소비가 감소하면서 자산시장이 위축되고 주택가격이 하락하는 것으로 나타나게 될 것이다. 주택가격이 하락하면 금융기관의 담보가치가 하락하게 되므로 금융기관은 손실을 방지하기 위해 위험 관리를 강화해야 할 것이다. 또한 주택가격 하락이 사회전체의 시스템 위험으로 확대...

[박홍균]

위의 인용글에서 보듯이... 일본의 베이비 부머는 1930년대 만주전쟁 이후 태어났고, 우리나라는 1950년대 한국 전쟁이후 태어 났습니다. 대략 20년 차이입니다.
즉 일본에서 일어난 현상이 20년 시차를 두고 한국에 일어난다는 이야기입니다.

자세한 내용은
http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofT/26111
를 참조바랍니다.

[푸른이리]

내용의 수준이나 자료의 인용은 차지하더라도 이전의 부동산 하락론에 반대하는 글과는 달리 나름(?) 논리적으로 글을 전개하시려 한 노력에는 점수를 드리고 싶습니다. 카페에 들어와 분탕질하는 분들도 자기 주장을 펴려면 이 정도 노력은 기울여야 할 것 같습니다. ㅎㅎㅎ 카페의 고수들께서는 다른 분들의 글쓰기 연습도 도와주시는군요

[우주해적]

오랜만에 보는 이론적 근거로 부동산 폭락론(?)에 반론을 제기한 글이네요.
신선할 정도까지는 아니지만 나름 논리적 근거로 주장하는 글이기에 답글을 작성합니다.

먼저 "상위 10%가 총자산의 42.8%를 차지하는데 흥미롭게도 총부채의 59.7%도 차지합니다"
이 말은 개인 부채가 정상적인 범위에 있을 때 하위 90%(총 자산 57.2%)의 부채가 40.3%로 적다라는 의미가 될 수 있지만
과도한 부채 상태라는 가정이라면 도찐개찐 입니다.

[우주해적]

http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2015/03/25/0200000000AKR20150325097400002.HTML?input=1179m

이 비율은 2005년 105.5% 이후 2006년 112.6%, 2008년 120.7%, 2011년 131.3% 등 10년째 상승 곡선을 그렸다.
... 중략 ...
가처분 소득대비 가계부채 비율(자금순환 기준)은 한국이 미국(115.1%), 일본(133.5%)을 비롯해 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균(135.7%)보다 훨씬 높은 수준이었다.

[우주해적]

거기에 대부분 자산이 부동산인 점을 볼 때
분모가 되는 자산이 줄어들게 되면 가계 부채 비율을 더욱 올라갈 더욱 취약해 질 수 밖에 없는 구조입니다.