기획부동산 기상천외 사기수법, “모르면 당합니다”

기획부동산 기상천외 사기수법, “모르면 당합니다”   새해 벽두부터 기획부동산 사기가 기승을 부리고 있어 주의가 요망된다. 기획부동산은 최근 조직형태와 영업방식을 계속 바꾸고 있고 사기 수법도 교묘해지고 있다. 새로운 사기수법 유형들은 아래와 같이 5가지 정도로 분류된다. 첫번째는 '다단계 판매' 형태다. 일부 기획부동산은 높은 급여와 좋은 근무조건을 제시하며 취업희망자를 고용한 후 고용된 사람이 토지를 구입하고 다른 사람을 소개하도록 하는 등 <고용-토지매입-소개>로 이어지는 다단계식 영업을 하고 있다. 실제 피해사례도 접수됐다. A씨는 기획부동산 직원인 이 모씨로부터 "나도 이미 샀으니 안심하라"는 말을 듣고 여주군 소재 토지 330㎡를 시세보다 높은 5000만원에 구입한데 이어 "매수자를 소개해주면 그 댓가로 땅을 더 싸게 주겠다"는 말로 지인 소개를 지속적으로 강요받았다. 두번째는 '펀드식 투자' 형태다. 국내ㆍ외 부동산에 투자한다는 명목으로 높은 수익률을 허위로 내세우며 투자자들로부터 자금을 모은 후 임의로 투자금을 유용하거나 심지어는 투자금을 가지고 잠적하는 사례도 발생했다는 것이 국토부 설명이다. B씨는 부동산 개발사업에 투자하면 매월 2～3%의 이자를 지급하겠다고 속여 모집한 투자자 534명으로부터 322억원의 투자금을 유치한 후 그 중 60억원만 토지매입에 사용하고 나머지는 개인적인 용도로 사용했다가 덜미를 잡혔다. 세번째 유형은 '지분 등기 방식'의 토지판매 형태다. 요즘은 기획부동산을 막기 위한 제도개선으로 필지 분할이 어려운 상황이다. 정부는 토지분할 시 확정 판결을 받은 경우라 해도 관계법령에 의하여 허가를 받아야 분할 신청이 가능하도록 제도를 보완한 바 있다. 이렇다 보니 요즘은 공동지분 등기 방식으로 토지를 판매하는 경향이 강해진 상황이다. 기획부동산은 이 점을 노려 임의 가분할도를 만들고 땅을 팔았다. 나중에 분할할 수 있는 것처럼 속이고 지분 등기 방식으로 판매한 것. 실제로 C씨는 신문에서 용인시 소재 토지 약 10만㎡ 임야를 싼 가격에 분양한다는 광고를 보고 가분할도를 제시하는 기획부동산으로부터 향후 분할등기가 된다는 말을 믿고 두 필지를 매입했으나 나중에 등기권리증을 확인한 결과 10만㎡ 임야에 93명이 공동소유주로 등기된 사실을 발견했다. 이런 경우 판매나 소유권 행사가 불가능해 자본잠식 등 피해가 불가피하다. 네번째 유형은 소유권이 없는 토지를 판매하는 방식이다. 기획부동산은 그동안 토지를 싼 값에 매입(소유권은 기획부동산)한 후 이를 높은 값에 분양해 폭리를 취해 왔으나 최근에는 매매계약만 체결한 상태에서 토지를 팔아 넘기거나 소유주로부터 사용 승낙이나 임대만 받은 부동산을 투자자에게 팔고 도주해 피해를 입히는 사례도 생겨나고 있다. 'J인터내셔널'이라는 기획부동산이 남이섬 인근 6600㎡ 토지를 자신의 명의로 소유주와 매매 계약을 맺고 나서 투자자를 모은 후 이들에게 '땅을 매입한 후 7개월 뒤 분양해 이익금을 돌려주겠다'고 속이고 200여명으로부터 수백억원의 토지 매입대금을 투자받았다. 이 기획부동산은 투자받은 자금을 모두 챙겨서 소유주와 계약을 파기한 후 도주했다. 다섯번째 유형은 도시형 기획부동산 형태다. 과거 기획부동산은 임야 등을 대상으로 영업 활동을 해 왔으나, 최근에는 2~3년에 걸쳐 도심지역의 토지를 집중적으로 사들인 후 실수요자인 개발업자나 개인에게 웃돈을 받고 판매하고 있다. 이 때문에 실수요자들이 피해를 본 사례도 잇따르고 있다. 실제 군산시에서는 기획부동산이 시내 주요 토지를 집중 매입한 뒤 이를 고가에 분할판매하는 바람에 개발업체와 개인이 손해를 입었다. 이 밖에도 도시 주변 지역의 개발제한구역 해제, 택지개발 등 각종 개발정보를 미리 빼내 주변 토지를 선점하거나 도심지내 연립ㆍ다세대 주택 등을 집중 매입하고 재건축 등 허위 정보를 퍼트려 시장 가격을 올린 후 매각하기도 한다. 따라서 피해를 입지 않으려면 토지를 구입하는 과정에서 최대한 주의해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.   국토해양부는 토지를 사기로 분양해 폭리를 취하는 ‘기획부동산’이 새로운 영업방식으로 일반인들에게 접근하면서 투자자들의 피해가 이어지고 있다며 신종 기획부동산의 유형과 이에 대처하는 요령을 안내하고 피해를 입지 않도록 주의를 당부했다.   부동산태인