[23.7.21.금] 계약갱신청구권 사용후 일방적 계약갱신"해지권" 불가 판결

[정애남]

임대차 2법은

전셋값이 가파르게 오를 때

세입자의 계속 거주권을 보장한다는 취지로

2020년 7월 30일부터 시행되었습니다.

주 핵심 내용은

① 계약갱신청구권

(임대차를 1회 연장해 최대 4년 거주를 보장)

② 전월세 상한제

(임대료 상승률 5% 제한)

로

특히, 계약갱신청구권은

한창 전세 가격이 오를 때

계약갱신청구권 행사를 두고 임대인과 임차인 간

분쟁이 끊임없이 발생하고

소송으로까지 이어지고 있는

제일 큰 문제이기도 합니다.

하지만 현재,

전세 가격의 하락으로 역전세 상황까지 나타나자

'계약갱신해지권'이 부곽되고 있는데,

계약갱신해지권은

주택임대차보호법 [6조의 3의 4항]의 내용으로

"1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관해서는

6조의 2를 준용한다."

라고 되어있습니다.

주택임대차보호법 [6조의 2]는

묵시적 갱신일 경우 임차인은 임대인에게

언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고,

3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다는 내용입니다.

따라서,

계약갱신청구권의 행사로

집주인과 세입자 간에 2년 계약을 새로 썼다 하더라도

세입자는 중간에 언제든 집주인에게

계약 해지를 통보할 수 있고

집주인은 3개월 내에 전세금을 내줘야 하는

상황입니다.

작년~올해 초, 개포동도 2~3년 전보다는

전세금이 많이 떨어졌다 보니

계약갱신청구권 계약서를 썼다 하더라도

주변에 더 싼 전셋집이 나오면

세입자가 해지를 통보하고

싼 전셋집으로 갈아타려는 경우가 많아

임대인들의 걱정이 이만저만이 아니였던 사례가

꽤 발생한 것으로 기억합니다.

그도 그럴것이

물리적으로 3개월 안에 세입자를 구하기가

만만치 않고

집주인도 세입자의 만기에 맞춰

전셋집을 계약했기 때문에 당장 전세금 반환하기가

어렵기 때문입니다.

최근 위 문제로

세입자가 집주인을 상대로 낸 보증금 반환 소송에서

예상을 깨고 법원은 집주인 손을 들어줬습니다.

법원은 4항이 준용하는 6조의 2의 취지가

묵시적 갱신이 된 경우에 한해 적용된다고 봄이

타당하다며 임대차 2법을 근거로 한

일방적 갱신 해지 사용에 제동을 걸었습니다.

하지만 만약 세입자가 항소한다면

판결이 또 뒤집힐 여지도 있어 우려가 나타나고 있지만

위와 같은 판결이 나왔다는 것은

이 사태를 바라보는 시각이

조금은 변화된 것이 아닐까란 생각이 들면서

앞으로 비슷한 판례가 늘어나지 않을까 생각됩니다.

발의한지 2개월만에 탄생한 법으로

애매한 법 조항 탓에

관련 분쟁이 끊임없이 나올 뿐만 아니라

법적 판결도 제각각이라 시장의 혼선이 더

커지고 있는 실정입니다.

세입자 주거 안정 도모를 위해

좋은 취지의 법 도입은 좋지만

한 쪽만 큰 리스크를 부담해야 하고

집주인과 세입자의 분쟁을 더 격화시키는 일은

더이상 발생되지 않았으면 좋겠습니다.

"임대차 보호법" 말 그대로

임대인, 임차인 모두 진정한 권리, 의무를 다해

같이 상생할 수 있도록

법의 수정이 필요해 보입니다.

오늘의 개포동 한 줄!

매매 시장은 조용하지만

디에이치 퍼스티어 아이파크의 전월세를

미리 구하려는 임차 문의는 제법 오고 있는 상황입니다.

외국에 계시거나

아무래도 입주 물량이 많다 보니

혹여나 나중에 전월세 계약이 잘 되지 않을까봐

걱정되시는 임대인분들은

현재 전세 가격이 조금 섭섭하더라도

가격선이 어느정도 맞으면 계약하려는 입장도

보이고 있습니다.

역시나 59㎡, 84㎡ 평형대로 문의가

집중되고 있으며

저렴하게 나오는 매물 위주로

계약은 조금씩 이뤄지고 있습니다.

매매나 임대차 계획이 있으신 분들은

연락주세요.

잘 맞춰드리겠습니다.

02-577-4924

010-3764-4650