경제 중국서 발생한 '사상최대 분식회계'...총 12조엔의 분식이 발생한 '뜻밖의 배경사정'

[お持て成し]

중국서 발생한 '사상최대 분식회계'...총 12조엔의 분식이 발생한 '뜻밖의 배경사정' / 2/2(일) / 현대 비즈니스

*이 글은 『피크아웃하는 중국 '쇄도하는 경제'와 '합리적 버'의 한계』 에서 일부를 발췌, 가필·편집한 것입니다.

중국 부동산의 위기 상황이 멈추지 않고 있다. 한때 업계 최대 기업이었던 부동산 디벨로퍼 벽계원(컨트리가든)이 발표한 최신 실적에 따르면 매출은 1021억 위안(약 2조 2000억엔)로 1년 전보다 반토막 났다. 전성기와 비교하면 거의 3분의 1이다.

벽계원은 2010년대 중반부터 노도의 급성장을 이어가다 2020년대 부동산 시장 급락의 물결에 휩쓸려 추락했다. 지난 기사에서는 신형 도시화 정책의 물결을 탄 것이 성공의 이유이자 전락의 복선이 됐음을 보여줬다.

덧붙여 또 하나, 강력한 성장의 부스트 요소가 있었다. 신형 도시화 정책은 중서부 개발을 장려하는 정부의 자세를 나타내는 것으로, 호적 취득 요건의 완화라는 조건을 정비하는 것이었는데, 이에 더해 머니라고 하는 실탄을 공급한 것이 2015년부터의 다나토구 개조(구시가지 재개발)였다.

◇ 보상금 80조엔이 거품연료로

구시가지 재개발을 실시할 때는 원래 살고 있는 주민에게 퇴거시킬 필요가 있다. 종래에는 대체 주택의 제공에 의해 보장되었다. 추가 비용 없이 제공되는 낡은 주택은 입지가 나쁘거나 좁다는 등 조건이 나쁜 경우가 많다. 더 좋은 집과 교환하려면 퇴거하는 주민이 추가로 돈을 지불해야 한다는 이유로 사용하기 불편했다. 

2015년부터의 구시가지 재개발에서는 철거 세대에의 현금 보상이 중심이 되었다. 이 정책 전환은 부동산 시장 구제책이라는 의미를 갖는다. 2014년 부동산 시장은 침체돼 아파트 재고가 쌓여 있었다.

현금보상은 재고를 사달라고 하는 목적이었지만, 그 위력은 절대였다. 어쨌든, 「살 곳이 없고, 큰 돈을 가지고 있는 사람들」이라고 하는 최강의 주택구입 예비군이 만들어졌으니까. 중국은 임대주택사업이 발전하지 않은 점도 있어 서둘러 집을 살 필요가 있다.

현금 보상의 자금원이 된 것이, 중국 인민은행에 의한 융자이다. 2014년 말부터 2020년 2월까지 3조 6704억 위안(약 80조엔)가 공급돼 대부분 현금 보상에 사용됐다.

구시가지 재개발의 훈풍을 받아 성장한 것이 신흥의 민간 디벨로퍼다. 부동산 불황에서 가장 먼저 경영위기가 불거진 헝다그룹, 이어 위기에 빠진 벽계원은 대표적이다. 

◇ 사상 최대의 분식 결산

출처 : 국가통계국, 헝다그룹의 결산을 바탕으로 필자 작성(현대 비즈니스)

다만 이 구시가지 재개발 특수는 순식간에 끝나버린다. 그리 오래되지도 않은 아파트를 재건축하는 지방정부 주도의 난개발이 두드러지는 것을 중앙정부가 우려하게 됐기 때문이다. 

PSL은 2020년 초까지 공급됐지만 2019년 이후에는 그 액수가 크게 좁혀졌다. 헝다 집단의 구시가지 재개발 착공수도 2019년에는 전년대비로 거의 반감하고 있다. 매번 액셀과 브레이크를 밟는 모습이 어찌됐든 조잡하고 급한 것이다.

착공 수가 좁혀진 당초 중국 부동산 시장이 정체, 축소되는 것이 아니냐는 우려가 있었지만 이후에도 통계상의 변화는 없었고 2021년까지 호황은 지속되고 있는 것처럼 보였다. 다만 공식 통계 숫자와 달리 실제로는 2019년부터 시장 축소가 시작됐었다. 

2024년 3월, 중국 증권감독관리위원회는 대형 부동산 디벨로퍼· 헝다 집단(에버그란데)의 분식 결산을 공표했다. 2019년에 2139억 위안( 약 4조 7000억엔), 2020년에 3501억 위안( 약 7조 7000억엔)의 가공 매상을 계상하고 있었다고 한다. 세계 분식회계 역사상 최고액이라는 처절함이다.

이 정도의 분식회계가 처음에는 간과됐다는 것은 충격적이지만 실제 매출 추이를 보면 납득이 간다. 그림을 보면, 헝다 집단의 매상액과 구시가지 재개발 착공수의 추이는 연동하고 있다. 

2019년 착공 수가 감소하자 이에 따라 매출액도 감소하고 동시에 분식이 시작되고 있다. 구시가지 재개발이 시작되자 매출이 늘고 축소에 따라 감소한 심플한 관계다. 현시점에서는 다른 부동산 디벨로퍼의 분식 결산은 발각되지 않았지만, 향후 나와도 이상하지 않다. 

그런데, 2010년대의 중서부에 있어서의 부동산 급등을 가져온 극약인 구시가지 재개발이지만, 중국 정부는 재개를 발표하고 있다. 지난해 10월 주택건설부는 100만 가구의 구시가지 재개발을 실행하겠다고 밝혔다. 

같은 실패는 반복해서는 안 된다, 방만한 개발은 규제한다고 하는 자세이지만, 과연 컨트롤은 가능한가. 정부가 느슨해졌다고 보면 지방정부나 부동산 디벨로퍼는 이 기회를 놓치지 않을 것이다. 

카지타니 카이(梶谷 懐), 타카구치 코오타(高口 康太)

http://news.yahoo.co.jp/articles/064add288057aad3016dd1a7f4d57522f7d6acd1?page=1

中国で起こった「史上最大の粉飾決算」…計12兆円もの粉飾が発生した「まさかの背景事情」（

中国で起こった「史上最大の粉飾決算」…計12兆円もの粉飾が発生した「まさかの背景事情」
2/2(日) 7:04配信

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現代ビジネス
Photo by gettyimages

*本稿は、『ピークアウトする中国 「殺到する経済」と「合理的バブル」の限界』より一部を抜粋、加筆・編集したものです。

【写真】中国で増えている「ゴーストタワマン」がヤバい……

中国不動産の危機的状況が止まらない。かつて業界最大手だった不動産デベロッパー・碧桂園(カントリーガーデン)が発表した最新業績によると、売上は1021億元(約2兆2000億円)と1年前から半減した。最盛期と比べるとほぼ3分の1だ。

碧桂園は2010年代半ばから怒濤の急成長を続け、そして2020年代の不動産市場急落の波に飲まれて墜落した。前回の記事では新型都市化政策の波に乗ったことが成功の理由であり、転落の伏線になったことを示した。

加えて、もう一つ、強力な成長のブースト要素があった。新型都市化政策は中西部開発を奨励する政府の姿勢を示すものであり、戸籍取得要件の緩和という条件を整備するものであったが、これに加えてマネーという実弾を供給したのが2015年からの棚戸区改造(旧市街地再開発)であった。

補償金・80兆円がバブルの燃料に
旧市街地再開発を行う際にはもともと住んでいる住民に立ち退きしてもらう必要がある。従来は代替住宅の提供によって保障された。追加費用なしで提供される古い住宅は立地が悪い、狭いなど条件が悪いことが多い。より良い家と交換してもらうには立ち退く住民が追加で金を支払う必要がある、というわけで使い勝手が悪かった。

2015年からの旧市街地再開発では立ち退き世帯への現金補償が中心となった。この政策転換は不動産市場救済策という意味合いを持つ。2014年の不動産市場は低迷し、マンション在庫が積み上がっていた。

現金補償は在庫を買ってもらおうという狙いだったが、その威力は絶大だった。なにせ、「住む場所がなく、かつ大金を持っている人々」という最強の住宅購入予備軍が生み出されたのだから。中国は賃貸住宅ビジネスが発展していないこともあり、急いで家を買う必要がある。

現金補償の資金源となったのが、中国人民銀行による融資である。2014年末から2020年2月までに3兆6704億元(約80兆円)が供給され、その大半が現金補償に充てられた。

旧市街地再開発の追い風を受けて成長したのが新興の民間デベロッパーだ。不動産不況において、真っ先に経営危機が表面化した恒大集団、続いて危機に陥った碧桂園はその代表格である。

史上最大の粉飾決算
出所:国家統計局、恒大集団の決算をもとに筆者作成

ただ、この旧市街地再開発特需はあっという間に終わってしまう。さほど古くもないマンションを建て替えるといった、地方政府主導の乱開発が目立つようになったことを中央政府が危惧するようになったからだ。

PSLは2020年初頭まで供給されたものの、2019年以後はその額は大きく絞られている。恒大集団の旧市街地再開発着工数も2019年には前年比でほぼ半減している。毎度のことながらアクセルとブレーキの踏み替えっぷりがともかく粗雑で急なのだ。

着工数が絞られた当初、中国不動産市場が停滞、縮小するのではと危惧する声があったが、その後も統計上の変化はなく、2021年まで好況は続いているように見えた。ただ、公式統計の数字とは異なり、実際には2019年から市場の縮小が始まっていた。

2024年3月、中国証券監督管理委員会は大手不動産デベロッパー・恒大集団(エバーグランデ)の粉飾決算を公表した。2019年に2139億元(約4兆7000億円)、2020年に3501億元(約7兆7000億円)もの架空売上を計上していたという。世界の粉飾決算の歴史上、最高額というすさまじさだ。

これほどの粉飾決算が当初は見逃されていたというのは衝撃的だが、実際の売上の推移を見れば納得感がいく。図を見る限り、恒大集団の売上額と旧市街地再開発着工数の推移は連動している。

2019年に着工数が減少すると、それにともない売上額も減少し、同時に粉飾が始まっている。旧市街地再開発が始まると売上が伸び、縮小に伴って減少したシンプルな関係だ。現時点では他の不動産デベロッパーの粉飾決算は発覚していないが、今後でてきても不思議ではない。

さて、2010年代の中西部における不動産高騰をもたらした劇薬である旧市街地再開発だが、中国政府は再開を発表している。昨年10月、住宅建設部は100万世帯の旧市街地再開発を実行すると表明した。

同じ失敗は繰り返してはならない、野放図な開発は規制するとの姿勢だが、果たしてコントロールは可能なのか。政府のたががゆるんだとみれば、地方政府や不動産デベロッパーはこのチャンスを見逃さないだろう。

梶谷 懐、高口 康太