단기간의 부동산값 곤두박질 왜?

[giseg07]

   Kramer

1. 주식 폭락과 깡통주식 정리

1989년 4월 주가지수 1,000을 넘어섰다.
그러나 이를 고비로 주가는 바닥 모를 추락을 하게 되었다.

1990년 새해 개장 주가지수 928.82 이었으나,
이라크 걸프 전쟁이 터지면서 1990년 9월 17일에는 주가지수가 566.27으로 최저 심연의 바닥으로 추락했다.

그러나 1000을 넘던 주가지수가 불과 1년만에 500으로 떨어져 반토막이 나고 말았다.

주가가 연일 대폭락되면서 증권사는 미수금이 급증하였다.

보유주식을 다 팔아도 주식매수대출금을 다 상환하지 못하는 “깡통계좌”가 쓰나미처럼 늘어났다.

주가가 천을 넘어가면서 사람들은 주식에 모든 돈을 다 때려 부었었다. 그러나 대출을 받아 주식투자를 했던 사람들은 깡통주식으로 모든 투자돈을 다 날려버렸다.

그러나 한 순간, 투기꾼들의 돈이 빠져나갔고
대출을 받아 주식투자를 한 투자자들은 투자주식을 모두 되팔아도 원금도 회복하지도 못하고 모든 투자 돈을 잃어버리게 된 것이다.

은행과 증권사들은 부실대출을 떠안게 되었고, 경제위기는 장기화되었다.
돈 놓고 돈 먹는 투기의 환상의 종착역은 IMF 부도로 다가왔다.
결국 1997년 IMF가 닥치고 말았다.
무한한 경제성장의 허울을 믿고서 끊임없이 돈을 풀었지만 결국 “한국 주식회사”는 해체된다.

당시 깡통주식의 실상을 다음과 같은 당시의 신문 기사를 다시 읽어봄으로써 상기해 보기 바란다.

“투자금액 3천만원, 투자기간 1년 1개월 현재 평가액 1400만원, 손실액 1600만원, 1년 남짓 주식투자에 나선 김모(51)씨의 손익계산서다. 경영하던 서점을 정리, 새 사업을 구상하던 김씨가 증시에 뛰어든 것은 1989년 3월이었다. 주가지수가 1000포인트에 육박하고 있었고, 증권사 직원은 연말까지 1300선은 문제 없다고 자신했기 때문이다. 주식투자가 투기성이 강해 위험하다는 것을 알고 있었지만 건전하게만 투자하면 은행이자보다 낫겠지 하는 마음에서 주식에 손을 댔다. 마침 정부도 1988년부터 서민층의 재산형성을 위한 투자수단으로 국민주 보급을 시행하고 있어 김씨는 별로 주저하지 않고 주식투자를 할 수 있었다. 김씨는 비록 주가는 비싸지만 전망이 좋은 증권주와 안정성이 높은 은행주를 사들였다. 그러나 주가는 4월 초를 고비로 내리막길을 치닫기 시작, 1년 내내 애먹이더니 최근에는 밑바닥이 뚫린 것처럼 끝없이 폭락하고 있는 것이다. 그동안 김씨는 주가하락을 수수방관하며 애만 태운 것은 아니었다. 증자 때마다 돈을 꾸어다 신주를 배정받아 손실을 메우려고 했다. 그러나 주가는 이미 신주배정가보다 아래로 떨어진 지 오래다. 김씨는 증권사 직원의 권유로 주가하락 때마다 외상(신용)으로 주식을 사 보유주식수를 늘렸다. 그러나 주가는 계속 폭락해 원금의 절반 이상이 온데간데 없어졌다. 물론 폭락장세 속에서도 재미를 본 발 빠른 전문투자자들도 없지 않았겠지만, 주식투자의 백전노장인 큰손들까지 이번 장세에서는 상당한 손실을 보았다니 가히 살인적인 폭락장세라 할 수 있다.” 조선일보 1990.4.22

주가가 정점을 치고 급락하자,

투기꾼들의 돈이 빠져나갔고,
대출을 받아 주식투자를 한 투자자들은 투자주식을 되팔아도 원금도 회복하지도 못하고 모든 투자돈을 잃어버렸다. 대출을 받아 주식투자를 했던 사람들은 깡통으로 모든 것을 다 날려버렸다.
은행 증권사들은 부실대출을 떠안게 되었고, 경제위기는 장기화되었다.
돈 놓고 돈 먹는 투기의 환상의 종착역은 IMF 부도로 다가왔다.
1997년 IMF가 닥치고 말았다.

무한한 경제성장의 허울을 믿고서 끊임없이 돈을 풀었지만 결국 한국 주식회사는 해체된다.

“깡통 주식”이란 어떤 것을 말하나? 다시 정리하자. 주식 매입자금을 금융기관으로부터 대출을 받아서 주식을 산 투자자들이 , 보유주식을 모두 다 팔아도 주식매입 대출상환금을 다 갚을 수 없는 만큼 주가가 크게 급락한 상황을 말한다.

“깡통 계좌”란 보통 주식투자자는 계좌를 하나만 가지고 있지 않고 여러 계좌를 만들어서 주식매매를 하는데 투자자가 주식매매를 하는 모든 계좌를 다 통틀어 합쳐 계산해도 대출원금을 다 갚지 못하는 사람의 주식 거래 계좌를 말한다.

증시가 활황장세를 보일 때는 돈을 빌려서 투자를 하면 “레버리지 효과” 때문에 따따블로 수익을 챙길 수가 있다. 오르는 장에서는 돈을 빌려서 투자하는 관행 즉 미수금이나 신용융자 투자 행태가 크게 성행한다.

증권시장이 안정되기 위해서는 깡통계좌의 정리가 필요하였다.

담보비율이 100% 미만인 계좌에 대해서는 강제반대매매를 단행하고 100% 이상 130% 미만인 계좌는 증시안정기금에서 인수하였다.

다음 부분은 “한국의 유가증권100년사” 415-416pp에서 인용함. “연일 당국의 강제반대매매를 거부하는 투자자들의 항의와 시위가 있었지만, 마침내 10월10일 반대매매와 증시안정기금에 의한 인수가 이루어져 강제 정리매매는 일단락되었다.

그러면 왜 이렇게 단기간에 증시가 곤두박질하였는가? 1985년 말 이후 4년 동안 공전의 활황을 구가하던 증권시장은 1989년 하반기 부터 노사 분규, 외국의 통상압력 가중에 따른 경상수지 흑자폭 감소와 경제성장률의 둔화, 국민의 과소비 풍조와 저축률의 저하, 물가상승 등 경제여건이 악화되면서 하락국면으로 기울어졌다. 그리고 이 같은 불리한 경제상황 속에서 이루어진 주식발행 확대가 공급물량 과잉현상을 초래하였다. 자본시장 육성을 위해 무리한 기업공개와 증자를 마구 허용한 결과, 주식의 공급물량이 단기간에 급증하였던 것이다. 특히, 공개 직전의 과다한 물타기 증자 허용과 시가발행제의 전면 도입으로 인해 1986년에 8억원에 불과했던 유상증자가 1989년에는 110억원을 넘었다. 이러한 공급물량 과잉이 주가폭락이라는 증시붕괴를 가져온 가장 중요한 요인이었다.

그리고 주가폭락의 가장 큰 피해자는 1988년 국민주 보급과 함께 주식투자에 뛰어든 서민들이었다. 정부의 국민주 보급정책은 주식시장에 대한 초보적 지식도 없는 많은 국민들을 증권투자에 끌어들였지만 그들은 결국 참담한 현실을 직면할 수 밖에 없었다. 소팔고 땅판 돈을 투자했다가 발만 구르고 있는 투자자들이 많았으며, 이리저리 꾼 돈을 투자한 샐러리맨들의 장밋빛 꿈은 일순간에 거품처럼 사라졌다. 대신 대주주들은 물타기 증자로 일반투자자들의 돈을 거의 싹쓸이해 간 꼴이 되어버렸다.”

2. '깡통부동산' 정리 시대 -부동산 공황이 찾아온다

“깡통 부동산”은 깡통 아파트, 깡통 전세, 깡통 원룸, 깡통 상가, 깡통 오피스까지 그 종류도 다양하게 등장하였다.

“깡통 부동산”이란 부동산 가격이 크게 하락하면서, 돈을 빌려서 부동산을 구입한 투자자의 보유 부동산의 자산 담보 가치가 금융기관에 상환해야 할 대출 원금 가치 보다 낮아진 상황을 말한다.

깡통 주택 기사.

1. 집값 60% 넘는 대출 44조 … ‘깡통주택’ 공포

집값의 60%를 넘는 은행 주택담보대출 잔액이 44조원에 이르는 것으로 나타났다. 전체 주택담보대출(282조원)의 15%가 넘는 규모다. 집값이 더 떨어지면 자칫 '깡통주택'이 될 우려가 있는 집이 그만큼 많다는 얘기다.

　
2. 수도권 아파트 1%가 경매로 넘어갔다
3회 이자연체하면 바로 경매 처분 강행

수도권 주택의 매매시가 총액을 1316조원(부동산써브 3월 조사 기준)으로 보면 1% 가까이가 경매로 넘어간 것이다.

분양 당시보다 부동산시장이 악화되면서 아파트 집단대출 부실도 높아지고 있다. 집단대출 소송은 전국 90개 사업장에서 제기됐고 금액으로는 2조5000억원에 달한다. 은행권 집단대출 연체율도 지난 4월 말 1.84%를 기록했는데 이는 1년 전(1.15%)보다 0.69% 포인트가 증가한 것이다.

깡통상가도 늘어나고 있다. 한국은행에 따르면 국내 6개 은행의 상업용 대출은 5월 말 기준 196조8000억원으로 주택담보대출 223조8000억원에 육박하는 것으로 나타났다. 상업용 대출의 연체율도 5월 말 현재 1.44%로 지난해 말보다 0.47%포인트 뛰었다. 퇴직자들이 상가를 분양받아 자영업에 뛰어들었지만 소비심리 위축으로 영업이 어려워지면서 깡통상가로 전락했기 때문이다.

주택거래가 부진하다보니 낙찰 횟수도 늘어나고 있다. 통상 2번째 입찰에서 낙찰받던 것이 최근에는 3회를 넘기기 일쑤라는 것. 입찰 횟수가 늘어나고 집값 하락세가 지속되다보니 낙찰가율도 하락하고 있고 앞으로도 계속 늘어날 수밖에 없는 상황이라는 게 업계 설명이다.

문제는 경매물건 증가와 낙찰가율 하락은 부동산시장의 문제가 아니라 금융시장 전반으로 위기가 번질 수밖에 없다는 점이다. 은행들이 채권 회수에 열을 올릴수록 경매물건이 늘고 낙찰가율이 떨어지면서 은행이 회수할 수 있는 채권도 줄어들기 때문이다.

"하우스푸어는 채무 노예화로 인해 삶이 파괴되고, 소비시장 불황으로 상가를 분양받은 자영업자들이 붕괴하면서 사회문제가 될 수 있다,"

3. 경매 법정에서 벌어진 빚 잔치…'깡통부동산' 전성시대
◇불황에 늘어나는 '경매 빚 잔치'

올 상반기에 집행된 경매건수만 1만5257건으로 글로벌 금융위기가 닥친 2008년 총 경매건수 1만5216건을 넘어설 만큼 경매매물이 늘었다.

"일반적으로 경기가 나쁠 수록 경매 매물이 증가하는 현상을 보인다"며 "상가와 오피스텔의 경우에도 수익률에 대한 실망이 가시화되기 시작하면 부동산 시장에서 처분되지 못한 매물이 경매로 내몰리는 현상이 늘어날 것."

4. “부동산發 금융위기 3년내 닥친다”

금융 전문가들은 가계부채와 부동산 시장 침체가 유럽의 재정위기보다 국내 금융시장에 미칠 충격이 더 크다고 보고 있다.

한국은행이 1일 발표한 '시스템적 리스크 서베이 결과'에 따르면 금융 전문가들은 가계부채와 부동산 시장 침체가 향후 1~3년 안에 국내 금융시스템을 위협할 요소가 될 것이라고 내다봤다.

시스템적 리스크란 금융시스템이 정상적으로 작동하지 않는 상태를 말한다. 즉 금융기관이 스스로 자금을 조달해 가계와 기업에 빌려주는 자금 중개 기능을 상실하고, 1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기처럼 환율, 주가, 금리 등 각종 변수가 요동치며 실물경제에 심각한 파급 효과를 미치는 상황이다.

전문가들은 금융 시스템의 가장 큰 위험으로 유럽 국가 채무위기 심화(91.9%•복수응답)를 꼽았다. 이어 가계부채 문제(89.2%), 부동산시장 침체(73.0%)가 뒤를 이었다.

"국내 경기 하락은 자영업자 부실과 생계형 대출 증가, 주택가격 하락으로 이어질 수밖에 없다.." "이에 따른 대출 부실과 연체율 상승은 금융권의 부실로 연결될 것이며, 이는 금융 위기로 확산된다."

위와 같은 신문 기사 내용을 다시 정리해 보면 다음과 같다.

주택시장이 안정되기 위해서는 깡통부동산의 정리가 필요하다.

LTV는 대출액을 주택가격으로 나눠 산정한다. 10억원짜리 집을 담보로 6억원을 빌렸다면 60%가 된다. 현재 주택담보대출에 적용되는 LTV는 서울과 수도권이 50%, 지방이 60%다.

LTV비율을 넘기면 은행이 초과분에 대해 원금 상환을 요구하는 경우가 많다. 올 들어 5월까지 담보가치가 하락하거나 신용등급이 떨어지는 등의 이유로 원금을 일부 상환한 대출은 1만5000건, 3000억원으로 집계됐다.

부동산 가격이 급락하면, 은행들은 리스크관리를 강화하고 바로 채권 회수에 들어간다. "은행들이 예전에는 담보대출 이자를 3회 미납해도 일정기간 유예기간을 줬지만 이제는 3회 미납하면 바로 경매로 넘겨버린다,"

그런데 너무 급격하게 떨어지니까 바로 경매로 넘기다보다 신용대출로 연장해 준다는 것이다.

예컨대 수도권의 A씨가 6억짜리 집을 담보로 3억원을 빌렸는데 집값이 5억원으로 떨어졌다면 LTV에 따라 2억5000만원만 인정돼 나머지 5000만원은 갚아야할 판이다. 이때 5000만원을 신용대출로 전환해주는 방식이다.

그러나 연장 방식은 문제해결이 될 수 없고 부실을 더 키우게 된다.

3. 부동산 위기가 나타나게 되는 위기 공식

 위표는 서울신문 기사 카피임.

4. 그러면 왜 이렇게 단기간에 부동산 가격이 곤두박질치고 추락하고 있는가?

2006년 최고가로 치솟으며 “버블 세븐”으로 대표되는 부동산 시장 활황이 2008년 금융위기로 꺾어지게 되었다.

국민의 부동산 투자 심리와 겁없이 거액의 부동산 담보대출로 인한 부동산 대출 노예화가 세계적 경기 침체로 인한 경제성장률의 둔화로 부동산 상승 신화가 갑자기 멈추게 된다.

무엇보다 건설토건족들의 무분별한 투자붐으로 부동산 물량의 과잉 공급 현상이 초래되었다. 정부는 경제성장률에 집착한 나머지, 마구잡이 신도시 개발 허용과 무리한 뉴타운 개발 등 단기처방적인 마구잡이 주택 정책으로 인해 아파트, 주상복합, 오피스텔, 원룸, 상가 등의 공급물량이 단기간에 급증하였다.

특히 폭리를 취한 LH의 토지공급가액, 저축은행 사태가 말해주듯이, 토건건설족의 폭리를 위한 난개발 위주의 무분별한 투자 과잉의 결과 공급 부동산의 미분양이 급증하였다. 이는 건설사의 파산 부도로 이어지고 결국 증권시장의 붕괴를 동반하게 된 것이다.

결국 부동산 가격의 가장 큰 피해자는 은행 빚을 내 막판에 아파트를 구입한 중산층서민들이다. 정부의 주택공급정책은 토건족 재벌만을 위한 정책임이 들어나고 만 것이다. 은행 자본과 토건재벌의 이익을 위해서 은행 빚의 무서움을 모르는 국민들의 눈을 속이고, 환상을 불어넣으며(가장 비싼 아파트가 된 강남 반포의 삼성 래미안 아파트가 강남 주공아파트의 재개발로 탄생되었다- 이처럼 국민모두에게 부동산 “로또” 환상을 심어준 것은 정권의 상층부와 재벌들이었다) 부동산 투자에 끌어들였기 때문이다.

부동산 가격은 항상 오르기 마련이라는 “무지와 탐욕의 환상”에 물든 국민들은 이제 부동산 가격 폭락이라는 참담한 현실을 직면하지 않으면 안될 상황에 처하게 되었다.

결국 아파트 장만하였다는 장밋빛 꿈은 한 순간에 사라지고 그동안 은행 빚만 갚아나간 은행의 노예이었음을 깨닫기 시작한 것이다. 소유자는 국민이지만 그것은 장부상 허울뿐이고 실질상 주택소유자는 은행인 것이다.

조선시대 노예하고 다를 것이 별반 없다.

그동안 배터지게 국민의 돈을 빨아들인 흡혈귀 재벌토건건설회사들은 파산신청하고 나면 그것으로 끝이다. 이들은 순진한 저축은행 고객들과 협력업체들에게는 나몰라라하고 얼굴 싹바꾸어 버리고, 자기들은 숨겨 놓은 사재로 호화롭게 3대까지 이어가며 잘만 산다. 피해는 고스란히 순진하고 선량한 국민들이다. 재벌대주주들은 선량한 중산층의 월급을 모두 싹쓸이해 갔다는 것이 이제 사실로 증명되는 것이다.

6. 역사는 되풀이된다.

깡통주식에서 깡통부동산으로만 바뀌었을 뿐, 자본주의에서의 거품 투기의 폭발은 반복된다.

그리스 철학자 헤라클리터스가 “사람은 같은 강물에 두 번 다시 발을 담글 수 없다 You cannot step into the same river twice. ”말했는데, 이는 맞는 말이다. 역사의 강물은 끊임없이 새로운 물로 흘러가기 때문이다. “깡통 주식”이 두 번 다시 나타나지 않았다. 왜냐면 지금은 즉시 반대매매를 행하는 강제적 규정 때문이다. 그런데 주식이 아니라 이번에는 아파트 부동산에서 깡통이 터지게 된 것이다.

‘깡통 주식”이 “깡통 아파트”로 달리 나타난 것 뿐이다. 따라서, 역사는 돌고 돈다.

마르크스에 따르면 역사는 반복된다. 마르크스는 이렇게 설명했다. “어디에선가 헤겔은 모든 거대한 세계사적 사건은 되풀이되어 일어난다고 주장했다. 헤겔이 이렇게 덧붙이는 것을 잊었다: 처음에는 비극으로, 다음에는 희극으로.” "Hegel remarks somewhere that history tends to repeat itself. He forgot to add: the first time as tragedy, the second time as farce." -칼 마르크스, “루이 보나파르트의 브뤼메르 18일”　
마르크스의 이 같은 지적은 프랑스 혁명과정과, 유럽에서 제1차 세계대전을 겪고 난 뒤 히틀러의 파시즘이 지배하게 되는 과정을 설명해 준다.

역사는 반복된다. 자본주의에서 금융위기는 끊임없이 반복될 수 밖에 없다.

“깡통 주식”이 나타난 지 20년 만에 “깡통 아파트”가 출현하였다. 이런 현상이 나타난다는 것이 웃기는 사건이긴 하지. 그러나 이렇게 역사는 반복된다. 따라서, 헉슬리가 암시했듯이, 역사의 교훈을 모르는 사람들은 영원한 노예가 될 수 밖에 없다.

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