지분평가 방법의 오류에 따른 소견...

[하이정]

먼저 저는 소형지분 빌라를 가지고 있읍니다.

조합을 방문하여 추정근거를 알아본 결과는 아래와 같으며 각 유형별이므로 별반 다르지 않을 것입니다.

우선 P77의 4안의 추정 종전자산 단가는 실거래가 및 표준지가 등등을 반영하여 산정되었다고 합니다.

즉 빌라의 평단가 3,800만원의 경우 소형평수의 높은 평단가와 대형평수의 낮은 평단가가 모두 스며들어 나온 결과인 것이죠.

그러므로 소형평수가 높은 평단가 매매가 있었기에 소형평수 매매가보다는 낮고 대형평수의 매매가보다 높은 평단가가 나온 것입니다.

유형별 평균 예상수익 대비비율을 산정하기 위하여 각 유형별로 산정된 평단가에 지분을 하여 이를 공시지가와 비교한 그래프가 P76에 명시되어 있읍니다. 이 그래프의 평균을 산정한 것이 예상수익 대비비율이며 빌라의 경우는 1.53으로 나타납니다.(P 77)

문제는 여기서 나타나고 있읍니다. 빌라의 전체평균 예상수익률이 공시지가와 비교하여 이루어진 결과이므로 각각의 공시지가에 1.53배를 산정하여 나타내야 하므로 그러한 방법으로 산정한다고 나타난 것이 p78의 4안에 명시되어 있읍니다.

즉 빌라는 나중에 관리처분계획시는 바뀔수 있지만 평균 1.53배의 수익을 가져간다고 볼수 있는 것이죠.

그러나 조합은 이렇게 산정한다고 명시하여 놓았음에도 불구하고 평단가를 지분에 곱하는 우를 범하였읍니다.

그러므로 빌라의 경우 지분단 평단가에서 벌써 손해를 보았음에도 불구하여 여기서 또한번 추가 손해를 보는 결과를 본 것이죠.

전혀 타당성이 없는 방법으로 계산한 것이죠. 약 15평형을 기준으로 그 이상은 지분이 많을수록 좋은 결과가 나왔으며 이하는 나쁜결과가 나온 것이죠.

즉 P76 빌라를 보시면 공시지가 대비 3배 이상을 가져가는 대형평수가 나타나며 1.0도 안되는 빌라도 수두룩한 결과가 나옵니다.

1지구 전체 사업수익 190%이 나오는 사업에서 공시지가도 받지 못하는 조합원들이 속출하는 것은 이러한 산정법 때문입니다.

예를들어 보겠읍니다.

 6평 소형빌라 : 공시지가 182,000천원(평당 3000만원), 실거래가 480,000천원, 추정권리가액 220,000천원(공시지가 대비 122%)

19평 중형빌라 : 공시지가 350,000천원(평당 1800만원), 실거래가 720,000천원, 추정권리가액 730,000천원(공시지가 대비 208%)

상기 결과와 같이 공시자가의 평단가가 다를진대 권리가액 산정시 같은 평단가로 평가하여 큰 대형빌라는 이 이상의 분담금을 가지고 가며 작은 빌라는 공시자가도 안나오는 결과가 나타나지요. 그러므로 조합을 항의방문시 오시는 분 대부분이 작은 지분을 가지고 있는 분들입니다.

이는 단지 빌라에서만 나타나는 현상은 아니며 모든 유형에서 나타난다고 생각됩니다. 전체적인 평가로 보면 사랑방 지기님 말씀과 같이 유형별 평균지분을 기준으로 대형지분을 가진 이들에게 매우 유리한 결과가 나타납니다.

또한 연립은 연립단가가 아닌 빌라의 평단가를 적용하였다고 들었읍니다. 이유는 잘 모르겠네요.

아무튼 기준이 없어서 매우 당황하고 황당했읍니다.(같은 말인가요?)

조합에서는 관리처분계획시 타당한 결과가 나타날 것이라고 주장하시는데 현재의 잘못된 산정방법은 고치고 가야고 한다는 생각입니다. 분명히 권리가액 추정방법을 P78에 명시하였음에도 불구하고 대형평수에 유리한 산정방법을 적용하였으면서 이는 조합이 배포한 도서 어디서도 찿을 수가 없는 산식이며 조합에 산정기준 및 근거를 보여달라고 해도 보여줄수 없다는 답변입니다.

작은지분 큰지분에 상관없이 내가 잘 나왔다고 해서 안심하거나 작은지분이 투기라고 욕하시는 분들이 계신데 작은 지분 덕분에 높은 평단가가 나온 것임을 인지하시기 바랍니다. 일반 타지역 재개발을 보시면 감정평가시 큰지분일수록 이처럼 200%가 차이나는 결과는 없으며 유형별 평균수익을 가져간다고 보았을때 조합은 추진위 통과를 필요로 대지분에게 유리한 산정을 하고 도서에는 이를 숨겼다고 판단됩니다.

또한 부동산 감정평가사가 아닌 이가 평가하는 것은 위법이며 그러므로 조합이 더더욱 마음대로 산정하였다고 사료됩니다.

이 의견을 제시하였을 때 이해가 된다고는 하는데 그러므로 바꾼다는 대답은 없이 노력한다고 합니다.

현재 클린없 홈페이지에 나온 결과는 1차 test이며 확정된 결과는 아니라는 답변을 받았으며 최종 확정시 평균 예상수익 대비비도 올릴 수 있도록 노력한다고 하였으며 답변을 준다고 하였읍니다.

현재 소형평형 빌라(8평형 이하)의 4억이상의 추가부담금과 19평형의 33평 받고도 5000만원 환급받는 평가가 공정한 것인지 묻고 싶읍니다. 더큰 평형은 로또에 당첨되었다는 소문이네요.

이는 소형평형 평단가를 가지고가서 지분별로 적용한데서 오는 차이입니다.

장문의 글을 읽어주셔서 감사하며 지분에 상관없이 서로를 상처주지 말고 더 좋은 방안을 제시하여 주시면 감사하겠읍니다.

또한 도서를 받으신 분들이 계시면 한번 보시고 더 좋거나 틀린의견은 과감히 조합에 던지시기 바랍니다.

유형별 소형평수 분들은 조합에 많이 의견을 제시하시어 바른 결과를 통한 조합설립이 이루어지기를 바랍니다.

[행복만들기]

시원 시원하고 명쾌한글 감사 드립니다. 사리사욕만 채우려는 추진위를 보고있자니 울화통이 터져 홧병이 생길거 같았는데 하이정님의 글에 잘못된 곳을 콕콕 찍어 내는 혜안에 감동합니다. 조합원들끼리의 불화가 생기기전에 하루 빨리 잘못된건 빨리 바로 잡아야 합니다.

[카맨]

소형평형 지분 빌라를 갖고있는 분들은 완전 거지되겠네요!!!4억원이상의 추가분담금 ㅋㅋㅋㅋ
어떻게 이런 계산이 나올수 있도록 한거죠?
문제있는 추진위는 갈아 치워야 되는것 아닌가요?