사례를 통한 선순위임차인 물건 접근요령

[청울림]

안녕하세요 청울림입니다.

선순위 위장임차인의 영역은 상당한 리스크가 있기 때문에

많은 공부와 경험을 쌓지 않은 초심자가 접근하기에는 분명 무리가 있습니다.

하지만 그렇기 때문에 진입장벽이 높고 아직 큰 기회가 있는 영역이기도 합니다.

저는 최근 2년간 선순위임차인 물건에 상당히 집중해 왔습니다.

나름 좋은 성과가 있었고 향후에도 제 투자의 주된 방향중 하나가 될 것이기에

많은 시간과 노력을 기울이고 있습니다.

선순위임차인 물건에 접근하는 요령은 정해진 것이 없습니다.

그야말로 케이스바이케이스라서 사건에 따라 각양각색의 접근법이 존재하죠.

오늘은 제가 얼마 전 입찰을 고려하고 접근했던 사건 하나를 사례로 해서

선순위임차인 물건에 접근하는 요령에 대해 살짝 건드려 보겠습니다.

현재 진행중인 사건입니다. (재매각)

 

인천 아파트가 요즘 핫하죠.

​이 물건은 안국,우전,신청운아파트를 재건축한 주안 관교한신휴플러스 아파트입니다.

2009년에 입주한 1,500세대 대단지 새아파트죠.

​위 사진 아랫쪽 임대차내용을 보면

점유자 김동순의 전입일이 국민은행 근저당보다 빠릅니다. 선순위죠.

임차인이라면 배당요구를 하지 않았으므로 임대보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하고

임차인이 아니라면 인수할 것이 없으므로 기회가 됩니다.

이렇게 전입은 선순위인데 권리신고를 안 하는 경우는

크게 두가지 경우로 볼 수 있습니다.

① 소유자의 가족이나 친척으로 임대차가 없는 경우

② 임차인이 맞는데 어차피 대항력이 있어 권리신고를 하나 안하나

보증금을 전액 보호 받으므로 권리신고를 안 한 경우

​보통 위 사례처럼 선순위인데 권리신고를 안하는 경우는 ​①의 경우가 많습니다.

이 경우 인수할 것이 없으므로 일반물건으로 봐도 무방합니다.

​②의 경우는 상당히 드물게 나타나는데

요즘처럼 자고 일어나면 전세가격이 뛰는 때에 종종 나타나는 경우입니다.

선순위임차인이 권리신고를 하고 배당을 받으면 임대차가 종료되기 때문에

이사를 가지 않으려고 아예 권리신고를 안하는 것이죠.

또는 임차인 본인이 저가에 낙찰받기 위해 신고를 안하는 경우도 있습니다.

자, 이 물건과 같은 경우 어떻게 접근해야 하는지 접근요령을 살펴 보겠습니다.

실제 제가 조사한 순서를 알려 드릴께요 ^^​

큰 순서는

항상 문서조사​를 먼저 하고 나중에 현장조사를 합니다.

사실 선순위임차인 사건의 경우

70% 정도는 관련문서만으로 사실관계를 밝혀내거나 사실에 근접한 유추를 할 수 있습니다.

핵심문서는

- 등기부등본

- 매각물건명세서​

- 법원문건접수내역

- 현황조사서

- 감정평가서​

​이렇게 5가지 문서입니다.

요 5가지 문서만 잘 살펴봐도 해당 부동산의 역사를 알 수 있습니다.

​먼저 등기부등본을 봅니다. (핵심문서)

​①로 표시된 갑구 소유권이전 항목에서

등기접수일은 2010년8월13일인데

등기원인은 2007년10월8일 매매로 나옵니다.

즉, 소유자 정씨가 분양받은 아파트임을 알 수 있습니다.

(일반매매의 경우는 등기접수일과 등기원인일이 보통 한두달 간격이죠)​

그리고 ②로 표시된 을구 근저당권설정 항목에서

근저당접수일이 소유권이전일과 동일한 것으로 미루어

이 근저당이 분양받은 이 아파트의 잔금대출​임을 알 수 있습니다.

여기서 대출금액이 중요합니다.

채권최고액이 2억1천이면 실제 대출금액은 1억7천5백입니다.

(채권최고액 ÷ 1.2 하면 됩니다)

입주 당시 시세가 2억9천 수준이었으므로

시세의 60%를 full로 대출받았음을 알 수 있습니다. (중요)

그렇다면 이 사실만으로 유추할 때

대출보다 전입이 빠른 점유자 김동순은 임차인이 아닐 확률이 높다고 볼 수 있습니다.​

저축은행 등이 아닌 이상

임차인이 있는 상태에서 시세의 60%를 대출해 주는 은행은 없다고 보는게 맞겠죠.

(오케이~ 임차인이 아니구나!)​

그런데 다시 ​​①로 돌아가서 소유자의 주소지를 보면

소유권이전일 현재 이 아파트가 아닌 다른 곳에 전입되어 있음을 알 수 있죠 (중요)

보통 소유자가 해당 물건지에 산다면 (임차인이 없다면)

대출시점에 ​물건지로 전입을 하거나 (은행의 요청에 의해)

이후에라도 물건지로 전입한 흔적이 등기부에 나타납니다.

이 사례의 경우는 소유자의 주소지가

처음부터 현재까지 물건지로 전거된 흔적이 없으므로

소유자가 아닌 임차인이 살고 있을 확률이 높다고 일단 해석할 수 있습니다.​

​(엉? 그럼 임차인이 맞는거야? 뭐야 이거???)

다음, 매각물건명세서와 법원문건접수내역에는 특별한 내용이 없고

집행관 현황조사서를 봅니다.

​매우 중요한 내용이 나옵니다.

- 임차인(김동순)의​ 자 이재영

- 임차인 가족이 점유중

경매를 잘 하려면 같은 내용을 가지고도 순발력 있게 해석을 잘 해야 합니다.​

​저는 처음에 위에서 살펴본 대출금액 등의 이유로

점유자 김동순이 소유자의 가족(부인)일 것이라 생각했습니다.

그런데 현황조사서에 나온 김동순의 아들 이름이 이재영입니다.

즉, 소유자는 정씨인데 점유자의 아들은 이씨라...

여기서부터 머리가 아프기 시작합니다.

만약 점유자의 아들이 정씨였다면 가족일 확률이 매우 높았는데 말이죠.

​게다가 점유자 김동순 가족이 점유중인 것은 확실해 보입니다.

다음 순서로

등기부등본상 나와 있는 소유자 정씨의 주소지 등기부등본을 띠어 봅니다. (중요)

등기부상의 주소는 매우 중요합니다.

만약 그 등기부에서 점유자 김동순의 이름이 나온다거나 하면

임차인이 아니라 가족일 확률이 매우 높기 때문이죠.

그러나 이 물건의 경우에는

소유자 주소지 등기부에서 별다른 흔적을 찾을 수 없었습니다.

다음으로

매우 중요한 코스라 할 수 있는 은행과의 전화 접촉을 시도합니다.​

이 사건의 경우는 대출은행이 국민은행입니다.

1금융권의 경우 큰 기대는 하지 않습니다.

개인정보보호 때문에 아무런 정보도 주지 않기 때문이죠.

(2금융권은 막 알려줍니다^^)

하지만 운 좋은 경우 힌트를 얻어낼 수도 있기 때문에

한가닥 기대를 갖고 여신관리부에 연락을 합니다.

"저희는 어떠한 정보도 드릴 수 없습니다.

대출은 정상적으로 나갔습니다.​ 본인이 알아서 판단하시기 바랍니다."

​ (ㅎㅎ 알았다 알았어. 기대도 안했다~)

하지만 이런 물건이 좋은 물건입니다.

​은행 담당자한테 전화했을 때 있는 그대로 사실을 다 얘기해 준다면

그것은 나만의 정보일 수가 없기 때문이죠.

경쟁이 붙어 저가에 낙찰받기가 어려워 지므로

저의 경우 은행이 정보를 남발하는 물건에는 잘 입찰하지 않는 편입니다.

그런데 가만 생각해 보니 담당자 대답의 뉘앙스가 이상합니다.

대출은 정상적으로 나갔다? 이걸 어떻게 해석해야 하지?

임차인이 있었는데 그걸 감안하고 대출을 해줬다는 건가,

아니면 임차인이 아니기 때문에 정상대출을 해줬다는 건가???

​​(ㅎㅎ 나중에 알고 보니 입찰을 유도하려는 담당자의 트릭이었습니다)

결국 이 물건은 문서조사만으로는 한계가 있으므로

필히 현장조사를 진행해야만 하는 경우였습니다.

소유자 가족일 확률도 있고 임차인일 확률도 높은 경우였죠.

저는 현장조사를 나가기 전까지는

대출금액과 은행 담당자의 대답 등으로 미루어 봤을 때

월세가 아닌가 하는 심증만 갖고 있었습니다.

이윽고 신건이 공고된지 얼마 안되어 임장을 나갔습니다.

목표는 임차인이 아닐 때 2회차에 최저가로 입찰하는 것이었죠.

​(여기서부터는 현장 모드입니다)

첫 날은 ​벨을 눌렀는데도 응답이 없어 시세 조사만 하고 돌아왔습니다.

일주일 후 두번째 갔는데도 사람이 없습니다. ㅠㅠ

그 며칠 후 이번엔 저녁에 갔는데도 사람이 없습니다. 흑

​(저의 경우 선순위임차인 사건의 임장은 최소한 다섯 번은 찾아간다 마음 먹고​

현장조사를 하고 있습니다)

세 번째 갔을 때는 그냥 빈 손으로 올 수 없어 ​19층 세대 현관 앞까지 올라갔습니다.

뭐라도 단서를 찾을 수 있지 않을까 싶어서...

(공동현관문이 열릴 때까지 기다리는 건 기본이구요)

​그런데,, 별다른건 없고

현관 앞에 재활용박스가 몇 개 있는데 그 중 종이가 가득한 박스가 있는 겁니다.

혹시 뭐라도 나올까 싶어 박스를 바닥에 엎고 종이를 하나하나 뒤지기 시작합니다. ​

몇 년 전에 전라도 광주에서 이와 똑같은 행동을 하다가

집 안에서 사람이 나오는 바람에 ​도둑놈 취급을 당했던 기억을 떠올리면서

행동을 서두릅니다. (두근두근... 괜찮아 괜찮아...)

​뭐 특별한 것을 찾지는 못했는데

중학생으로 짐작되는 아이가 교회에서 쓴 것 같은 문서가 가득 나옵니다.

음, 교회에 다니는 가족이구나...

​ㅇㅇ교회 예배시간표도 몇 장 있길래 아무 생각 없이 한 장 가지고 왔습니다.

이 과정 중간중간에

관리사무소나 옆집 등에 들러 탐문조사를 합니다.

우편물에 어떤 단서가 없는지도 꼼꼼히 살펴 봅니다.

하지만 이 아파트의 경우는 아무런 단서가 나오지 않습니다. ㅠㅠ

이처럼 세 번이나 찾아갔는데도 점유자를 못 만나거나 별다른 성과가 없으면

이제 슬슬 포기하고 싶어 집니다.

물건이 이거 하나 뿐이냐...

지친 몸으로 차에 앉아 ​생각합니다.

'진짜 임차인일 확률도 높은데 그만 포기할까?'

후후, 어떤 물건이나 요 시점이 임계점입니다.

이 지점을 넘어서지 못하면 수익도 발전도 없죠.

(꼭 선순위임차인 물건이 아니라 하더라도

투자자로 성공하려면 이러한 순간을 지혜롭게 잘 넘어서야 합니다)

그런데 집에 돌아가려고 서류를 챙기던 중

무심코 아까 들고온 예배시간표를 슥 훑어 보다가 뭔가를 발견합니다.

<11시 감사기도 - 김동순 집사>

​헉! 김동순 집사...

선순위 점유자 김동순...

이 김동순이 그 김동순일 확률이 매우 높겠죠?

오호 이것 봐라...

​그 때부터 안 돌아가는 머리를 마구 굴립니다.

어떻게 하면 점유자인 김동순 그녀의 연락처를 알아낼 수 있을까?

무턱대고 교회에 전화해서 알려달라고 하면 순순히 알려줄까? 아니야...

​집에 돌아와 많은 고민을 한 후 시나리오를 만듭니다.

이렇게도 짜 보고 저렇게도 짜 보고...

​이윽고 다음날 아침,

이제 연기자가 되어야 할 시간입니다.

경매물건을 많이 접하다 보면 뜻하지 않게 연기자가 ​되어야 할 때가 있습니다.

ㅇㅇ교회에 전화를 합니다.​

(하나님 죄송합니다)​

​"안녕하세요. 저는 김동순 집사님 소개로

지난 달부터 그 교회에 나가고 있는 ㅇㅇㅇ입니다.

제가 급하게 김동순 집사님께 연락을 드려야 하는데 연락처​를 잃어버렸네요..."

ㅎㅎ 생각보다 쉽게 연락처를 얻어 냅니다.

대학 때 연극동아리 활동을 열심히 하길 정말 잘했구나

스스로를 대견하게 생각하면서

오늘의 주인공 김동순 집사님께 전화를 합니다.

​어젯밤 늦게까지 만든 시나리오대로 훌륭한 연기를 해야 하는 중요한 순간입니다.

​크게 심호흡을 하고 전화를 겁니다.

"안녕하세요 집사님,

저는 ㅇㅇ교회에 다니는 ㅇㅇㅇ라고 합니다.

... 늘 존경하고... 어쩌고...​

제가 우연하게 알게 된 건데요 지금 집사님이 사시는 집이 경매가 진행중이라고...

제가 어렵게 살다가 생애 첫 집을 경매로 마련해 보려고 하는데

부동산에 물어보니 임대차를 꼭 확인을 해야 한다고 하더라구요.

저는 경매를 잘 몰라서 무슨 내용인지도 모르는데요...어쩌고...

정말 죄송하지만 임대로 살고 계시면

얼마에 살고 계신지 알려 주실수 있으실까요?"

​이런 연기를 하는 순간에는 그야말로 빙의를 해야 합니다.

​조금이라도 어설펐다가는 바로 의심을 사게 되죠.

다행히 집사님은 ​크게 의심을 하지는 않았지만 제가 원하는 대답은 계속 회피하십니다.

하지만 여기서 무언가를 알아내지 못하면

모든 노력이 수포로 돌아간다는 것을 잘 알고 있습니다.​

저는 끝까지 파고 듭니다. 끝까지...

결국

임대를 살고 있다는 것,

그리고 보증금은 정확하게는 알아내지 못했지만 이렇게 대답하시더군요.

"그냥 1억 조금 넘어요"

후...

이 순간은 실망과 안도가 공존하는 시간입니다.

임차인이 아니기를 기대했으나 임차인이므로 인수금액 때문에 입찰할 수가 없는 겁니다.

몇 주 동안 많이 노력했는데 실망감이 몰려 옵니다.​

(예전에는 3개월 넘게 엄청난 노력을 기울였는데

결국 입찰을 포기한 사건도 있었죠...)

​반면 보증금 1억이 넘는 진짜 임차인임을 알아냈기 때문에

자칫 임차인이 아니라 판단하고 입찰하는 오류를 피해갈 수 있었던 것이죠.​

선순위임차인 물건은 이래서 어렵습니다.​

이 아파트의 시세가 현재 2억8천 정도이고 인수금액이 1억이 넘습니다.

2회차 최저가는 2억3백.

2회차 때는 들어가면 입찰사고가 되는 것이고

최소한 3회차나 4회차 때 들어가서

보증금을 인수하고도 손해보지 않는 금액으로 입찰할 수 밖에 없습니다.​

​그런데 2회차 입찰일인 지난 6월13일에 재미나는 일이 벌어졌습니다.

​두 명이나 입찰을 해서 무려 2억5천8백에 낙찰이 된 것입니다.

2등은 2억3천7백을 썼군요.

ㅎㅎ

결국 낙찰자는 대금을 미납해서 현재 재경매가 진행중입니다.

낙찰자는 보증금 2천만원을 고스란히 날렸고

2등은 지옥 문으로 들어갈뻔 하다가 살아나온 케이스입니다.

2등은 낙찰자에게 일주일동안 감사기도 해야 하겠죠 ^^

​선순위임차인이 있는 경매사건에서는

오늘도 이런 웃지 못할 일이 많이 벌어집니다.

현장조사를 제대로 하지 않고 그저 감 만으로 덜컥덜컥 입찰을 합니다.

가족이라는 이유만으로

대출이 정상적으로 나갔다는 정황만으로

​사람들은 수천만원이라는 큰 돈을 퍽퍽 베팅하고는 합니다.

안타까운 현실이죠.

이 사건에서 최고가매수신고인이 대금미납을 한 후

매각물건명세서에는 다음과 같은 문구가 추가되었습니다.

​법원에서 소유자에게 보정명령을 보내 임대차계약서를 확보한 모양입니다.

김동순 집사님의 보증금은 정확히 1억2천5백만원이었네요.

​얼굴도 보지 않은 가짜 교회인에게

사실대로 이야기 해 주신 집사님, 정말 감사합니다...

​(하나님 정말 죄송합니다)

결국 이 사건은

입찰가를 최대 1억5천 이하로 ​써야 손해를 보지 않겠지요.

핵심정보가 오픈되었으므로 많이 싸게 사기는 힘들 것으로 예상합니다.

선순위임차인 사건을 많이 접하다 보면

어떤 패턴 같은 것이 있음을 알게 됩니다.

사실 이 사건의 경우는 애초부터 위험이 감지된 사건이었습니다.

그 이유는 점유자 김동순이 분양아파트의 최초임차인이었기 때문입니다.

모르긴 몰라도 2회차 때 입찰한 입찰자 2명은

국민은행의 대출이 시세의 60%까지 풀로 나간 것을 보고

안심하고 ​입찰했을 확률이 높습니다.

대부분 이런 경우 선순위 전입자는 임차인이 아닌 가족이기 때문이죠.

하지만 그들이 간과한 것이 있습니다.

핵심은 집단대출입니다.

분양아파트 입주시점에

은행들은 서로 집단대출을 하려고 엄청난 경쟁을 합니다.

그 과정에서 선순위임차인이 무시되는 경우가 꽤 많습니다.

임차인이 있는 걸 알면서도 실적 때문에 대출을 해주기도 하고

대출시점에 임차인의 전입을 빼기로 약속했으나

이러저런 이유로 전입을 못 뺀 상태에서 대출이 나가기도 합니다.

많은 수의 대출이 동시다발로 진행되기 때문에 허점이 생기는 것이죠.

그렇기 때문에 선순위임차인 물건에서

분양아파트의 최초전입자는 각별히 주의해야 하는 것입니다.

​꼭 기억해 두시기 바랍니다.

이상 최근 사례를 통해

선순위임차인 사건에 대한​ 접근요령을 살짝 알아 보았습니다.

이것은 극히 일부일 뿐이고

사건에 따라 다양한 접근방법이 존재합니다.

문서조사방법도 상당히 다양하고 현장조사방법도 별의별 경우가 다 생기죠.

저는

한 사건에서 문서만 백장 이상 출력한 적도 있습니다.

등기부등본상에 나타나는 모든 주소지의 등기를 역추적하기도 합니다.

이삿짐 업체 직원이 된 적도 있고

채권은행의 담당자가 된 적도 있고

임차인의 가족이 된 적도 있고

법원 집행관이 된 적도 있고

기타 무수한 변신을 해 보았습니다 ^^

투자자의 창의력과 관찰력, 판단력, 순발력에 따라

선순위임차인 사건은 극과 극의 결과를 가져 오죠.

​그래서 저는 선순위임차인 사건을 상당히 좋아하는 편입니다.

아직 크게 당해본 적은 없는데

리스크 가득한 이 시장에서 크게 넘어지지 않기 위해

오늘도 저는 어떠한 변신도 마다하지 않습니다.

남자의 변신은 무죄라나요? ^^

[벌벌]

많이배우고 갑니다 감사감사

[얼씨구]

멋져보입니다. 부럽네요 ㅎ 본받고 싶네요

[황금연못]

좋은 말씀.....진심으로 감사드립니다. 선순위임차인에 대한 전부를 기술하여 주셔서 ~~~

[혜완]

왕초짜 참 막연했는데... 청울림님의 글을 읽고 보니 귀에 쏙쏙~ 들어오네요. ^^
ㅎ좋은글 감사히 잘 읽고 갑니다.
긴가민가 하는 일에 수천만원 배팅... 오우 노우~!! *^^*

[빨간모자]

훌륭하십니다 좋은 사례 배웠습니다 감사합니다^^

[kingmaker]

멋진 기술^^ 감사합니다....

[합~기도]

글 속에서 감탄사가 절로 나는군요.좋은 사례 감사합니다^^

[박월척]

이런 방법이 있어네요.. 다른 방법도 한두가지 더 알려주세요... 감사~

[하늘이2]

신의 한수

[디딤돌처럼]

많이배우고 갑니다...좋은 정보 감사합니다...

[반드시탈출]

고맙습니다