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별헤는밤
2011.08.19 15:43
중략...
[42/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 19시 48분
예컨대, 부산의 집값은 향후 10년 내에는 서울과 크게 차이 나지 않았고 경기, 인천보다 더 비쌌던 민주화 이전의 우리나라 부동산 시장 상태로 다시 돌아갈 수는 없어도 보다 가까워 질 수는 있을 것입니다.
20년 후가되면 민주화 이전의 상태와 비슷해져야 하겠지요?
낙후된 지방의 부동산 시장이 장기적으로 활성화될, 되어야만 할 이유들 몇 추가하여, 되풀이 언급합니다.
그리 몇 년 오르고도 창원, 해운대구 등 소수 특정지역, 특정 고가 주택을 제외하고,
또 값싼 단독, 다가구, 다세대 등을 제외하고,
아파트만을 기준으로 25평, 33평, 부산 등 낙후된 전국 지방의 서민 아파트 평균값은 몇 년간 그리 오르고도 평균값으로 2011년 현재 각각 1억, 1억 5천 내외에 그칠 뿐입니다.
즉, 가격 측 요인으로 버블이 없거나 역 버블 상태에 있기에 지역 경제 활성화, 지역민 소득, 자산 증가 등 수요측 요인까지 가세하게 되면 낙후된 지방의 실물 자산 가격은 많이 오를 여지가 크기 때문입니다.
나아가, 간간히 지방 부동산을 침체 시키는 공급 과잉 등 공급 측 요소만 장기적으로 충족되면 낙후된 지방 부동산 시장은 대세 상승할 수 있을 것입니다.
또한 부산 등 낙후된 지방 대도시의 도시, 주거환경 개선으로 핵심 주거지역, 도심 재개발, 재건축 사업들이 줄줄이 대기하고 있기 때문입니다.
여태까지 부산 등의 공급물량은 신도시, 시군 등 외곽 지대 공급물량이 거의 대다수를 차지하고 있었기에,
또한, 도심의 선호지역, 새 아파트 등 선호주택 공급물량은 십 년 넘도록 거의 없었기에,
낙후된 지방 대도시 도심 재정비사업이 본격화되면 그 폭발력을 누구나 경험할 수 있게 될 것입니다.
또한 서울, 경기 일부 지방과 나머지 낙후된 전국 지방간의 평균 국민소득은 대차 없기에.
낙후된 지방 대도시의 핵심, 도심 지역의 각종 주택 재정비 사업에 대한 수요는 충분할 것입니다.
부산 해운대구, 수영구, 대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구, 울산 남구 등등은 비록 초고가 분양일지라도.
물론 부동산 시장 활성화는 장기는 별론, 단기, 혹은 중단기간 물가고로 고통받는 서민층의 전 월세값 고통을 지속, 가중시킬 염려, 위험을 부정할 수 없기에 낙후된 부동산 시장 활성화는 최선의 정책제안이 결코 될 수 없습니다.
또한 총액 기준 가계부채 폭증 등등의 위험과 부작용까지 있어, 차악의 정책제안 대상인 부동산 시장 활성화는 마뜩찮은 차차악의 대안이 될 수도 있을 것입니다.
그러나 최선, 마땅한 차선, 차악의 대안들이 없기에,
상기의 위험, 부작용을 최소화하면서 진도 나갈 수밖에 없습니다.
다음은 되풀이되었던 수요와 공급 등 기 언급의 수도권 부동산 시장과 공통된 추가 이유들.
구체, 세부적으로 몇 나가고 결론 위주의 위 언급된 부동산 정책제안이 나갑니다.
[42/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 19시 48분
활성화는커녕 막 내린 공연장처럼 황량한 정치웹진 등 군소 표현의 장마당들,
특히 서프, 무브 온, 엔이람 등은 참여자들이 급격히 줄어드는 듯.
모두 좋은 글, 댓글로 적극 참여했으면......
딱히 댓글 달만 한 글 어디든 없고 할 수 없어 1주일 지난 내 글에 댓글 쓸 수밖에.
아무도 보는 이, 찾는 이 없을지라도.
전세제도, 전세보증금 등 외국과 전혀 다른 피아이알 등의 부동산 지표들.
그런 까닭에 단순 참고사항에 불과할지라도 국내 각 지방의 집값 버블 여부를 보다 철저히 검토하고 파악하기 위해 미영일 중 등 집값, 임대료 물가, 소득 추이에 대해서만 비교 검토해 봅시다.
나아가 각자 재미 삼아 집값과 몇 년 만에 온스당 300불대에서 거의 5배 오른 금값과 비교,
각국의 환율 각국, 각국의 건축비, 보유세, 양도세 등 각국의 부동산 세제 등등까지 철저 비교 검토 공부해 보시오.
이 모든 것들은 누구나 검색하면 찾아 볼 수 있기에 생략합니다.
분양가 상한제, 다주택 양도세 중과세 관련 독, 불 등 임대주택 제도, 오이시디 부동산 관련 보유세, 양도세 등 조세 제도, 직접 관련뿐 아니라 의료보험, 국민연금 등의 간접 부담비율 등까지 철저 비교 검토 등등하려 했으나,
세상 만사 다 시들 하여 마구 생략하고 이것저것 생각 나는 대로 적어 봅니다.
관심 있는 사람은 책, 인터넷 등에서 찾아보면 될 것이기에.
[44/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 17일 05시 20분
몇 년은 잠시 쉬어갈 수 있겠지만 장기적인 우리나라의 부동산시장 회복과 활성화를 위해,
또, 최소 중기적 집, 전 월세값 불안 근거이자 그 경감, 완화를 위한 정책제안의 필요성을 이유까지 겸사 겸사하여,
앞서 언급한 남구, 수영구 등 부산 부동산에 관한 객관적 상태, 상황들 계속 나갑니다.
장기적으로 부산 부동산 시장과 유사한 경로를 밟게 될 전국 부동산시장의 참조 용도 겸사 겸사로.
원론적으로,
우리나라의 인구 정점은 국내외 일부 연구기관들을 기준으로 앞으로 십수 년 후에 도달할 것으로 예상.
유엔 등 국내외의 통계자료들을 기준으로도 해도, 평균수명이 조금 더 늘어나는 것까지 감안하여 20여 년 후에는 우리나라의 인구는 정점에 도달할 것으로 예상하고 있습니다.
과연 그럴까요?
통일, 이민자 수용, 저출산 기조 완화 등 인구와 관련된 모든 대내외적인 변수들을 일정불변이라 가정해도..
다음에 이에 대한 글이 나갈 테니,
이에 대해 각자 보다 치밀하고 보다 정확하게 연구 검토해 보시오.
총인구 감소가 아닌 인구증가율이 급감할 뿐인 우리나라이기에..
적어도 20년간은 꾸준히 늘어나게 될 인구, 가구, 세대수 등 수요 증가.
뉴타운, 재개발, 재건축 등 각종 정비 사업, 혹은 자연 노후로, 장차 늘어날 소득에 비례한 보다 안전하고 쾌적한 주거 열망에 따라 가속화될 인한 폐, 공가 등 자연 공급 감소 등등을 감안하면 인구 증가율이 급감 하더라도, 심지어 총인구가 감소하더라도 향후 수십년간은 가구수가 증가될 것이기에 낙후된 지방 부동산 대세 상승 목표는 장기적으로도 계속 유효할 것입니다.
기타 등등을 근거로,
또 자잘한 2007년경 분양가 상한제를 앞두고 수도권 부동산 시장은 밀어내기 공급 후유증과 몇 년 부동산 불황으로 인한 공급물량인 급감된 현실인데..
그리고 경기 일부를 포함한 서울 지방 부동산시장이 침체를 지속하는 한 가까운 장래에 동 지방의 주택 공급물량 증가는 기대난망인데, 심지어 국지적으로 급감까지 예상되어 있기에 몇 년 후부터 서울 등 부동산 시장도 회복, 활황도 가능합니다.
반면에, 재작년인 2009년까지만 해도 분양시장의 무덤으로 낙인찍혔던 부산 등 낙후된 지방 부동산 시장이었는데,
왜 여론 일반과 반대로 지금까지 중기적으로 활성화 되었을까요?
지금의 여론에 따른다면 부산 부동산 시장은 계속 좋아 보이겠지만,
반대로, 시장의 핵심 요소인 가격, 공급 추이만 살펴도 누구나 조만간 부산 부동산 시장이 몇 년 쉬어갈 수 밖에 없는 이유를 알 수 있을 것입니다.
빠르면 올해 말, 늦어도 2012년에는 부산, 대전 등의 부동산 시장은 최근 몇 년간 집값이 많이 오르고 공급물량 또한 제법 늘어난 까닭으로 최소한 몇 년은 쉬어갈 수밖에 없을 것입니다.
공급측 요소도 낙후된 일부 지방들을 제외하고,
최근 몇 년간의 과거, 그리고 향후 몇년간의 예상 등등까지 고려, 감안해야 합니다.
그러나 집값과 달리 전월세값은,
앞으로 우리 경제가 회복기에 들어서면 더욱 더,
서울 지방을 포함한 전국 부동산 중장기적으로 폭발적, 넘쳐나는 공급물량과 이로 인한 적체된 재고, 미분양 등 집이 남아돌 때까지 최소 중기 이상으로 전 월세값 상승은 불가피할 것입니다.
집값 또한, 각 지방, 지역별로, 가격, 공급물량에 따라, 또 지역 경제에 따라 집값 상승 혹은 하락은 할 수 있어도,
전월세 공급이 지금보다 많이 증가하지 않는 한 전월세가의 중장기적인 상승은 불가피할 것입니다.
소외되고 낙후된 지방의 부동산도 최근 몇 년간 폭등했는데 서울지방 등의 집값이 초버블 가격대가 아니었다면?
서울 지방, 서울 강남 등은 특히, 부동산 시장의 중단기 폭등 에너지가 넘쳐 흐름은 누구도 알 수 있을 것입니다.
그러나 인구증가율이 격감하고 있고, 무엇보다 초 버블 가격대이기에 서울 등 부동산 시장은 쉽게 회복이 쉽지않고,
설사 회복되어도 급등기까지 아주 느리고 낮게 회복, 활성화될 수밖에 없을 것입니다.
저가, 소형 주택을 제외한 수도권 주택시장은 우리 경제가 회복되지 않고 침체를 지속한다면 그 회복 시기는 몇 년 더 미뤄질 수도 있겠네요.
따라서 저가, 소형 주택을 제외하고 서울 부동산 투자는 지금 부터 3~4년후인 2014~2015년에 진입해도 늦지 않을 것입니다.
지역적으로, 보다 상세, 세분하여.
민주화 이후 이십년간 지역 경제 침체, 인구 감소 등등으로 몇 년은커녕 십, 이십 년도 잠잠할 낙후된 지방 부동산 시장인데 최근 몇 년간은 예외 현상을 보였을까요?
왜? 그럼 앞으로는?
과제 수행과 관련하여 오래전부터 골백번 되풀이 나갔기에 알만한 사람들은 다 압니다.
모르는 사람들은 노력들 해 보시오.
꿀밤 맞고 노력하던, 두부 묵고하던,
상식있는 시민들은 다 아는 얘기지만, 앞으로 우리나라 주택시장은 어떻게 될까요?
이하 지역 부동산 시장, 집값에 영향을 미치는, 아파트에 국한하여 공급 측 요소, 공급물량만 살펴봅니다.
부산지방은 다른 소외된 다른 지방들과 마찬가지로 역 버블 가격대임에도 불구하고,
1990년대 해운대 신시가지, 2000년대 정관 신도시 등등과 엘지 메트로시티 등 매립지 빈 땅에서만 8000가구 남짓의 공급물량 등 1990년대 중반부터 2000년대 중반까지 한해 아파트에 국한하여 평균 삼만 대 내외의 오랜 기간 누적된 공급물량이 있었던 부산이었기에, 부산 부동산은 한, 두 해를 제외하고 2009년까지 십여 년간 침체를 겪을 수밖에 없었습니다.
2005년을 전후로 부동산 침체기가 더욱 가속화되었기에,
그 이후, 침체 절정기였던 2007년을 전후로 한 부산의 아파트 공급 물량은 아예 씨가 마정 도로 급감했던 것이 객관적 현실이고 2009년 이후 최근까지 큰 폭 집값, 전 월세값 상승했던 주요 원인 중 하나였습니다.
더 침체된 다른 낙후된 지방들 보다야 덜 나쁜 상황이지만,
조만간 몇 년간 쉬어갈 부산 집값이지만,
몇 년간 쉰 후의 부산 집값은 중장기적으로 어찌 될까요?
극심한 부산 부동산 침체기의 2006,7년 이후로 2020년까지 거의 15년간의 부산 아파트 공급물량은?
2011년 현재 원도심 즉 동구, 중구, 서구, 영도구와 남구, 진구, 수영구까지 다 합해도 한 해, 만 가구에 미치지 못할 정도로 지금까지 분양 등 아파트 공급 예정조차 없는 상태입니다.
부산 원도심과 그 주변 7개 자치구 전체를 기준으로,
또, 15년간 누적 공급물량이니, 집값은 별론, 부산시 전월세가는 중장기적으로 상승할 수밖에 없을 것입니다.
시장원리로 전월세 시장의 안정을 위해서는 10만, 어쩌면 20만 가구의 아파트 공급도 부족할 판에..
물론 앞으로, 지금까지는 지지 부진한, 대연 2구역, 장전 래미안 등의 부산시 재개발, 재건축 등 정비 사업들이 진도가 잘 나가면 아파트 공급물량은 더 늘어날 수 있겠지만,
2011년 현재를 기준으로 그렇단 말입니다.
중기적으로 향후 5년 전후, 2015~2017년의 아파트 공급물량만 살펴보아도,
국지적으로 억대 프리미엄이 예상되지만 일반분양 거의 없는, 있으나 마나 한 대연혁신도시 2000여 가구를 포함해도,
2011년 연을 기준으로, 지금부터 2015에서 2017년까지 5~7년간 7개 구의 새 아파트 입주 예정 물량을 다 보태도 수천 가구에 불과할 것입니다.
따라서 부산 부동산 시장은 올해, 혹은 내년부터 몇 년간 쉬어 가더라도 2015년을 전후하여 다시 회복, 활성화될 가능성이 높습니다.
2016~2017년 이후에도 공급이 크게 증가하지 않는다면,
위 언급 세대수 증가에, 자연 멸실 폐, 공가, 이줖 수요 등등을 감안할때 부산시 부동산 시장은 더 오래 더 많이 상승할 수 있을 것입니다.
그러나 부산 부동산 시장이 몇 년 후 재상승 한다해도,
지금의 안전진단, 사업시행 인가 단계까지 부산시 재건축, 재개발 등 정비 사업들이 본격화 되고,
부산시 공급 물량이 중장기간 많이 증가하게 된다면 부산 부동산은 과잉 공급 물량이 해소될 때까지 몇 년간 재침체, 다시 쉬었다 갈 수도 있을 것입니다.
지난 몇 년간 전 월세값은 폭증했고 앞으로도 그 끝이 보이지 않는데,
상기를 이유로 지금 당장 부터 몇 년간 분양, 공급물량이 넘쳐나도 멸실, 이주 수요, 세대수 증가로 중화되어 지금부터 2015년 내외까지 최소한 중기 이상으로 전월세 주거 불안의 서민 고통은 누가 봐도 뻔한데..
정부, 정치권 등 무지몽매, 유해한 정치, 정부, 관료 등 국고 쥐새끼 질만 하는 해충 무리들은 한가하게 강 건너 불구경하거나 노닥거리고 있고,
공정, 투명한 나라, 반부패, 청렴사회나 민생, 경제와 하등 무관한 사안들에 쌈질이나 하고 있다.
마지막으로 전국 부동산 시장의 향후 전망.
먼저 현재 바닥조차 쉽지않은 서울과 경기 일부지역의 부동산 시장.
2013년~2014년까지 서울 집값이 계속 하락하고 전월세 가격이 상승하게 되면,
나아가 지금부터 서울 아파트 입주물량이 장기적으로 계속 감소하게 된다면 서울 부동산 시장은 2014년을 전후하여 저가 중소형 주택을 위주로 바닥을 모색하고 중기적인 대세 상승이 가능할 것입니다.
다음은 부산.
앞으로 한 몇 년 숨 고르기를 할 부산 집값은 그 몇 년간의 숨 고르기가 끝난 이후부터 우리 경제의 회복 시기와 강도에 비례하여,
빠르면 2014년, 늦어도 2015년부터 입주물량, 입주 예정 물량이 넘쳐나고 지금처럼 많이 올라 집값이 부담스러울 때까지 몇 년간 다시 활활 타오르게 될 것입니다.
마지막으로 낙후된 전국 지방의 부동산 시장.
서울 경기 일부와 나머지 지방들의 차별화, 양극화를 넘어 낙후된 지방들간에서도 차별화가 진행 중인 우리 부동산 시장입니다.
장래 입주 예정 물량이 지속적으로 넘쳐날 것으로 예상되는 세종시와 대전, 충청지방 등 그 인근 지역들은 침체 지속 내지 회복 속도가 다른 낙후된 지방들에 비해 상대적으로 느려질 수밖에 없을 것입니다.
기타, 이제 막 상승을 시작한 대구, 경북 등은 조만간 부산 등의 부동산 시장이 고개 숙일 때 더욱 고개 빳빳이 쳐들 수도 있을 것입니다.
그러나,
결론적으로 상기 언급한 세종시, 대구 등을 제외한 나머지 낙후된 지방들의 부동산 시장은 중장기적인 공급 과잉 등 특단의 변수가 없는 한 중장기적으로 부산과 비슷한 흐름을 보이게 될 것입니다.
제 2 도시인 부산의 지역 경제, 부동산 시장도 그 조그만 발전, 개선조차 쉽지 않네요.
부산이 이러할 지는데..
부산 보다 더 소외, 낙후된 다른 지방, 광역시, 중소 도시야 말해 무엇하랴?