둔촌주공과 파크리오 비교를 통한 투자수익성 분석

[경호처장]

간혹 상담을 통해 질문을 가장 많이 받는 부분 중 하나가 둔촌주공이 재건축 이후 어느정도 시세가 형성될 것인가라는 것과 주변의 어느 아파트와 비교를 해야 하는지 라는 문의가 심심치 않게 이어지고 있는 상황입니다.

투자라는 측면이 장기적인 불확실성에 기초한 것이기에 누구나 비교 대상을 찾게 되고 또는 시세를 유추하고자 하는 경향은 다분히 일반적인 모습이라 판단됩니다.

따라서 파크리오를 소유하고 계시는 분들은 어떻게 송파구에 있는 아파트와 강동구에 있는 아파트를 비교하느냐 불만이 있을 수는 있겠으나 다분히 개인적인 생각뿐만 아니라 어느정도 전문가들의 의견을 참작하여 투자 수익성을 비교하였으니 가벼운 마음으로 살펴보시는 것이 좋을 듯 싶습니다.

전문가들의 일부 의견이 잠실지역의 1-4단지 신규 아파트에 비해 지역적 입지등을 고려할 때 둔촌주공의 시세는 10%정도 낮은 가격에 형성될 것으로 예상했습니다. 그러나 같은 잠실지역이라도 1-4단지 신규 아파트에 비해 시세가 다소 낮게 형성되고 있는 파크리오 아파트와는 거의 같은 수준 내지는 약간 상회 할 것으로 예측하는 의견들이 많았는데 그 이유는 둔촌주공이 입주할 때는 잠실지역의 경우 입주 10년차에 근접하는 성숙기 아파트로 들어서고 둔촌주공의 경우 상대적으로 국내최대 단일아파트로 제2롯데월드 배후 고급 주거지로서의 역할과 함께 9호선 개통 등 상당히 환경 개선 효과가 매우 큰 단지로 변모될 것이기 때문입니다.

여러가지 변수들을 고려해야 하겠지만 2+3종으로의 확정 부분을 감안하지 않고 기존 2종 상황과 대비하여 현재의 파크리오 시세와의 비교를 통해 단순하나마 투자 수익성을 검토해 보면 이런 결과로 나타날 것이라는 확정은 다소 어렵더라도 소위 어느 정도 감을 잡고 다양한 방법으로 추론은 해 볼 수 있는 계기가 될 것으로 예상됩니다.

 

둔촌주공						파크리오
단지	평형	대지지분	신    규 배정평형	추가부담금	현재시세	평형	시세	전세가격
1단지	16평	19.09평	26평 34평	7,000만원 환급   5,100만원 부담	5억1천	16평 26평 31C평 31B평	4억 6억3-5천 7억4-6천 7억8-8억5천	2억7천 4억5천 5억 5억
1단지	18평	21.48평	34평	1,400만원 환급	5억5천
3단지	31평	25.78평	34평 45평	13,200만원 환급   4,000만원 부담	6억4천	31C평 31B평 45평	7억4-6천 7억8-8억5천 11억2천-5천	5억 5억 6억5천
1단지	25평	29.83평	45평 52평	7,000만원 환급   4,000만원 부담	7억2천	45평 52평	11억2천-5천 11억5천-12억	6억5천 7억
3단지	34평	29.30평	45평 52평	5,600만원 환급   5,400만원 부담	7억2천
4단지	34小평	28.66평	45평 52평	3,800만원 환급   7,200만원 환급	6억8천

위의 표에서 예를 들면 1단지 25평은 대지지분이 29.83평으로 45평을 배정시 7,000만원을 환급받을 수 있습니다. 현재 시세가 7억2천만원이라 할 때 실제 45평 배정을 받을 때는 7천만원을 환급받는다는 조건하에 6억5천만원이 투자되는 셈입니다.

그럼 입주시까지 대략적인 투자비용 감안하면[가정: 전세 2억. 대출 1억6천 예상. 2년후 이주비 수령]

- 매수시부터 이주전까지 실제 투자비는 : 3억6천[전세2억+대출1억6천: DTI 50% 적용시]

- 이주 이후 실제 투자금 : 3억4천[무이자 이주비 3억7천+ 무상 이사비용 1천만원]

- 소유권 이전비용[세금과 법무사 및 중개수수료 포함] : 1,500만원

- 이주때까지 금융비용: 1,200만원[연 4% 고정금리-2년]

- 향후 45평 배정시 총 투자비용 : 매매대금 7억2천만원 - 환급금 7천만원 + 소유권이전비용 1천5백만원 + 대출이자 1천2백만원 = 6억7천7백만원

- 파크리오 45평 최저가 매물은 11억2천-5천만원에 전세는 6억5천 형성중입니다.

- 이를 통해 볼 때 둔촌주공 1단지 25평의 경우 현재와 같은 부동산 흐름이 이어진다 하더라도 평균 4억5천 정도의 투자 수익이 보장받을 수 있을 것으로 보이며 향후 전세금만으로도 투자 비용을 대부분 회수 할 수 있는 상황입니다.

이런 방식의 계산이라면 34평을 무상으로 배정받을 수 있는 둔촌주공 1단지 18평의 경우 파크리오 32평형이 단지와 구조에 따라 가격차이가 발생하는 것을 감안하더라도 최소 2억에서 최대 3억까지 투자 수익을 얻을 수 있는 것으로 예상됩니다.

물론 이번 2+3종 심의 확정으로 조합원들의 무상지분율과 추가 분담금 등이 다시금 재산정 되어야 하겠지만 2종 수준보다는 상당수준 개선될 것이라는 예상이 나오고 있는 것을 고려하면 현재 형성되는 가격대에서의 둔촌주공의 투자 수익성은 매우 높다 할 것입니다.

간혹 둔촌주공 34평과 인근 올림픽선수촌아파트 34평과 직접 비교하는 사례가 있는데 직접적인 비교는 상당한 오류가 있는 상황이고 올림픽선수촌 34평은 34평을 무상으로 배정받을 수 있는 둔촌주공 18평과 비교해서 검토해야 할 것으로 보이고 재건축이후 둔촌주공의 신규 34평이 올림픽선수촌 34평 가격보다 높게 형성될 것이기에 이를 감안한 비교가 되어야 할 것입니다.

둔촌주공의 미래가치를 파크리오아파트의 현재가치와 직접 비교했기에 많은 문제가 있는 분석임은 어느정도 인정합니다.

그러나 둔촌주공의 미래가치는 현재보다는 더욱 크게 나타날 것이라는 예상입니다. 과거와 같은 부동산 시장 활황기를 기대하진 않지만 어느정도 시장 원리라도 작동될 수 있는 만큼 경기가 다소 살아난다면 둔촌주공의 미래가치는 더욱 크게 나타날 것이라는 예상이 단순한 계산만으로도 예측되기 때문입니다.

어려분들은 판단은 어떠신지요?

그리고 어떠한 결정에 나서겠는지요?

불확실성이 있기에 투자라는 말이 있고 불확실성이 있기에 투자 수익이라는 것이 존재합니다.

분명히 귀 있는 자는 들을 것이고 눈 있는 자는 볼 수 있을 것입니다.

둔촌주공 부동산헤드라인[02-482-8900]

이상 경호처장이 알려드렸습니다.