맹지 맹점을 극복하는 방법

[김방기]

땅 투자자들이 반드시 정독할 부분들

(절반만 믿고 따르라

∵맹신=병신)

1) 언론 정독

언론≠정보

가격 관련 기사는 거반 쓰레기(광고기사)

정확도 면에서 현저히 떨어지기 때문

언론개혁이 반드시 필요

기더기가 증가하고 있기 때문이다

#맹지

#기획부동산

2) 기획부동산 정독

사용방법 연구

예) 환금화에 집중

3) 현장답사 방법 정독

내 땅의 용적률 대신 인근의 가치에 집중

(주변 지상물들의 용적률-높이에 집중!!)

#용적률

요컨대 언론 기사 반만 믿고 따르라

맹신하는 순간 병신 된다!!

기획부동산 역시 마찬가지

현장답사 시 현장 모습의 절반만 믿어라

땅은 미완성물이기 때문

현장감이 떨어지기 마련

현장 자체를 믿고 움직이면 절대로 땅 투자 할 수 없음

답사 대상지가 무조건 현장감이 떨어질 테니까

#수도권

#경기도

언론을 전부 믿는 자 - 하수

(∵언론사와 건설사는 식솔)

#광주시

#광명시

위의 1)+2)의 상황=과대포장 침소봉대

기획기사 남발!!

3)=현장모습은 참고로 수용

주변가치와 개발청사진에 의존

주변가치(현재가치의 재료) - 개발청사진의 재료

#충청도

#자연녹지지역

#그린벨트

기사 읽기 - 기사 속 현장 분위기 반드시 체크

기사만 읽지 말고 기사 속의 현장모습을

답사 통해 확인하라

기자의 손으로 쓰는 기사가 급증해서다

취재원을 만나 발로 취재하지 않고

전화나 이메일 통해 수동적으로 취재하는 기더기가 증가하고 있다

남의 기사를 그대로 옮겨 쓰는 쓰레기 기사가

너무 많다

쓰레기 기자들이 자주 쓰는 기사 제목

대박

로또

완판

#땅투자

#토지투자자

기자들의 부동산 실력이 현저히

떨어지므로

기사를 반만 믿고 따르라

분할의 내용도 모르는 기자 태반 이상

땅 분할과정 - 지분과 연동

분만 능력을 가진 게

땅 분할

(분만-섹스과정)

접근도 높은 맹지 통해 최소비용(분할 가능)으로

최대효과를 노릴 수 있는 이유이리라

암컷과 수컷으로 분류

암컷

(도로에 접한 땅으로

분만능력이 탁월하다)

수컷은 맹지의 다른 말

분할과정 중 유익을 보는 자와 손해 입는 자로 구분, 분류

개발시 분할은 필수기 때문

따라서 개발과정에서도 이익 보는 자와 손해 보는 자로 구분, 분류됨

예) 맹지 발생

수용 대상지와 대상자 발생

(절충식 개발과정 통해 발견)

#대지

#농지

인간은 섹스과정 통해 주거인구가 증가

땅도 섹스과정 통해 인구가 증가한다

실례) 잠자리(주거공간) - 입지와 연합

입지 - 분할의 재료

오지를 분할하면 아무 의미 없다(나홀로 주택 탄생)

입지가 형편 없는 곳에서의 분할과정은

자살행위

예) 지방 오지, 즉 사람들 관심사가 아닌 곳에서의

분할과정(지분거래)

#전라도

#경상도

부동산의 암수구별 과정(과업)

암컷-토지

수컷-주거공간(아파트)

(∵토지는 아파트와 도로의 재료)

맹지-수컷

도로에 붙은 땅은 암컷

땅은 지상물과 지상권의 원료기 때문

#공인중개사

맹지의 맹점 ⇒ 기획부동산물건의 특징을 반드시

인지해야 하는 이유

1) 분만능력↘

2) 주변가치의 의존도↑ 개발청사진에 의지

3) 입지가 생명

희소가치의 재료-입지

4) 기획부동산 물건은 맹지

기획부동산 사용법을 모른 채

무턱대고 계약부터 하지 말아야 하는 이유다

5) 수도권 맹지≠비수도권 맹지

두 지역의 입지 차이는 하늘과 땅 차이

6) 맹지의 종류(입지)

접근도 높은 맹지 - 수도권 혹은 인구증가지역

접근도 낮은 맹지 - 비수도권 혹은 인구감소지역

7) 입지 - 희소가치의 재료로 자주 쓰임

전 국토에서 입지 좋은 곳은 5% 내외

가용토지의 희소성은 점차적으로 높아지기 때문

서울에 집중 분포

서울은 100% 도시지역으로 구성된 특별시

맹지 대신 녹지가 주류를 이룸

용도변경 대신 그린벨트 해제를

통해 도시를 개발한다

수도권 그린벨트가 50% 차지하고

서울의 경우 25%가 그린벨트다

8) 개발지역면적 < 미개발공간면적

(∵맹지 분포도 > 도로에 접한 땅)

접근도 높은 맹지 < 접근도 낮은 맹지

(∵가용토지는 서울에 집중 분포)

#서울

#강남

돼지 입지=맹지 입지

(∵돼지는 하늘을 볼 수 없는 동물

맹지는 앞을 볼 수 없는 고물)

#수원시

#수원특례시

#용인시

괜찮은 입지=접근성 높은 맹지=보지

(∵분만능력↑)

맹지 맹점을 극복하는 방법 -

기획부동산 사용법 모르면 낭패!

수도권 맹지와 지방 맹지의 차이 -

하늘과 땅

예) 육영수여사와 김건희의 가치 차이-

비교 대상이 아님

비교 자체가 사치

사기!

#대도시

#광역시

#서울특별시

대도시의 표상 - 마천루

용적률(높이)은 가격과 비례

대자연의 표상 - 산(山)

산(山)이 산(産) -

조망권을 발현

산의 높이(해발)와 가격은 반비례

악산일 수록 가치가 낮기 때문

아파트 앞의 산(조망권) - 대자연 가치를 악용한 경우로

프리미엄은 거품의 표상, 온상

역세권과 대도시 가치의 차이

역세권 - 역간 거리로 가치 측정(길이)

대도시와 대자연 - 건물과 산의 높이로 측정(평가)

대도시가 증가하는 곳 - 수도권

(주거인구가 꾸준히 증가하고 있기 때문)

비수도권 - 대자연의 가치가 높아지는 곳

(주거인구가 꾸준히 유출되는 상황이기 때문)

만족과 감사는 반드시 비례

투자자나 실수요자나

그 대상지를 맞이할 자세가 중요

만족과 감사 - 비례

(대도시 가치의 원료=대자연의 가치

대도시 가치와 대자연 가치는 반드시 연동)

대자연 입지(개발대상지)의 만족도가 높다면

대도시 가치가 높아짐(감사거리가 생김)

수도권과 비수도권의 차이 - 주거인구의 차이

수도권 - 주거인구 증가지역

(∵수도권정비계획법+규제공간증가)

비수도권 - 유동인구 증가지역

(∵규제지역↘ 언론과 여론 등에서

관심도가 낮기 때문

예-토지거래허가구역

개발행위허가제한지역

그린벨트 등 장단기 규제 모두

수도권에 모두 집중된 지경)

개발지역이 급증하는데

왜 가용토지는 오랜동안 그대로인가?

(5% 내외)

신도시 및 택지개발을 많이하면서

아파트 공급량은 증가하는데

서울의 내집 마련자 역시 왜 장기간 그대로인가?

(50% 내외)

재개발 재건축 지역이 급증해서다

개발지역 대비 재개발 대상이 훨씬 많다

왜 그럴까

필연성 때문

개발지역은 꼭 필요하지 않으나

재개발 등은 반드시 필요하기 때문

만약 재개발 재건축하지 않으면 해당지역 주민들의

물리적 안전성에 치명상을 입는다

건물이 무너지면 끝장이다

문의 010-2246-9741

https://blog.naver.com/sunggong360503

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