2022년(비즈니스워치)둔촌주공 10만 청약설 가보자고 아니라고요.

[부동산학 교수 신광식]

둔촌주공 10만 청약설 가보자고 아니라고요.

비즈니스워치, 채신화 기자, 2022. 12. 11.

1. 둔촌주공, '10만 청약설' 바이바이

주식 시장에 '10만 전자설'(삼성전자 주식이 10만원까지 오른다는 설)이 있다면 주택 시장엔 '10만 청약설'이 있었죠! 바로 '단군이래 최대 재건축'으로 청약 시장의 관심을 한 몸에 받은 서울 강동구 둔촌주공('올림픽파크 포레온') 얘기인데요.

이 아파트는 청약에 앞서 고분양가에 '부엌뷰'까지 잡음이 참 많았는데요. 강남권 입지에다 워낙 상징성 있는 아파트라 10만명 이상의 청약자가 몰릴 거란 전망이 일부 나왔어요. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 기대의 5분의 1 수준이라 시장에 충격을 안겼죠.▷관련기사:둔촌주공 1순위 결국 서울서 마감 못했다…1.3만명 그쳐(12월7일)

청약 흥행 여부를 미리 가늠해보는 특별공급(5일)부터 평균 경쟁률 3.28대 1(091가구 모집, 3580명 신청)의 저조한 성적으로 출발했고요. 일반공급(6~8일)에선 일부 미달이 나며 1순위 당해지역, 1순위 기타지역, 2순위 청약까지 갔지만 전체 16개 주택형 중 4개는 미달로 남았어요.

결국 일반공급 3695가구 모집에 총 2만153명 신청으로 길~었던 '분양 대단원'의 막을 내렸는데요. 상징성 있는 둔촌주공까지 흥행에 실패하니 부동산 시장의 '한파'가 더욱 체감되는듯 해요.

집값 하락과 금리 인상으로 주택 매수자들의 부담이 커지면서 청약자들이 갈수록 신중해지는 모습인데요. 이러다 천하의 둔촌주공도 '줍줍'(무순위청약)까지 가는 거 아닌가 모르겠네요.

2. 강남이 '강남 못하는' 요즘 부동산시장.

'강남 불패' 신화를 자랑하던 강남도 요즘 분위기가 심상치 않아요. 강남은 '집값 풍향계'로 작용하며 부동산 상승기 가장 뜨겁게 타올랐던 지역인데요. 부동산 하락기에도 곡소리를 내는 다른 지역들과 달리 비교적 굳건한 가격 방어로 '강남이 강남했다' 소리를 들었죠.

하지만 그런 강남도 점점 버티지 못하는 분위기예요. 일부 지역에서 실거래가가 떨어지기 시작하더니 최근엔 경매 시장에서도 외면받기 시작했거든요.

서초구 방배2차 현대홈타운 전용 115㎡는 감정가 25억2000만원에 매물로 나왔지만 두 차례 유찰돼 16억원대로 3차 경매를 앞두고 있고요. 강남구 도곡1차 아이파크 전용 84㎡(19억8800만원), 타워팰리스 전용 163㎡(40억원)의 경매매물도 낙찰자를 찾지 못했어요.

최근엔 강남에서도 초고가 아파트로 유명한 서초구 반포동 '아크로리버파크'까지 2016년 8월 입주 이후 처음으로 단독 명의 경매 물건(전용 84㎡)이 나왔는데요. 시장에선 금리 부담에 '똘똘한 한 채' 시장마저 흔들리고 있다고 보고 있어요.

다만 강남은 '그들만의 리그' 성격이 강하기 때문에 꾸준히 수요는 있을 것이란 전망이 나오기도 해요. 가격이 많이 떨어졌다 해도 여전히 서초구와 강남구 아파트 중위매매가격(10월 기준·한국부동산원 통계)은 각각 20억원 이상이거든요. 하긴 누가 누굴 걱정해.. 흑..

3. 재건축 하세요. 규제 풀게요.

한동안 재건축 못하게 버티고 섰던 정부가 길을 비켜주기 시작했어요! 국토교통부는 지난 8일 재건축 업계에서 그토록 바라던 안전진단 규제를 완화했는데요. 안전진단 평가항목에서 구조안전성 가중치를 50%에서 30%로 줄이고 적정성검토(2차 안전진단) 의무를 없앤 게 골자예요.

지난 2018년 구조안전성 가중치를 크게 높이면서 다 쓰러져가는 아파트가 아니고선 재건축이 어려웠는데요. 이번에 규제가 완화되면서 층간소음 등 주거환경 불편만으로도 재건축 할 수 있는 여지가 생겼어요. 아울러 적정성검토(2차 안전진단)에서 고배를 마신 목동 9,11단지 등도 다시 속도를 낼듯 하고요.

이로써 '재건축 3대 대못'도 모두 풀렸어요. 앞서 6월엔 분양가상한제, 9월에 재건축초과이익환수제를 완화한 바 있거든요. 여기에 서울시도 가세했어요. 서울시는 9일 본격적인 주택공급 확대와 재건축 정상화를 위해 '아파트지구' 제도 폐지를 위한 제도를 추가로 보완했는데요.

아파트지구 내 재건축 하려면 용적률, 높이, 용도 등의 기준을 까다롭게 적용했는데요. '아파트지구 개발기본계획'을 '지구단위계획'으로 전환하면 좀 더 유연하게 기준이 적용돼요. 또 하나의 재건축 규제가 풀린 셈이죠.

여러모로 정부에서 '재건축 하세요~' 하면서 등을 떠미는 분위기인데요. 둔촌주공도 청약에서 쓴맛을 본 상황에 과연 재건축 시장이 활기를 되찾을 수 있을까요? 부동산 시장은 한 치 앞도 예측할 수 없지만.. 한파가 이어지려나 으슬으슬 춥네요.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr) 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

2022년(비즈니스워치)둔촌주공 10만 청약설 가보자고 아니라고요.hwp

69.00KB