최근 아파트 가격은 상승 원인은?

[박홍균]

최근 아파트 시장의 특징들을 살펴보면, 크게 다음과 같이 3가지로 요약됩니다.

1. 전세 가격의 끝없는 상승

아파트 전세가 76개월 연속상승, 수도권 평당 전세가격 1000만원 넘어

조선일보  1일 전  네이버뉴스 

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• 전국 아파트 전세가격은 글로벌 금융위기 이후 76개월 연속 상승해 지금까지 상승률이 60% 를 웃돈다. 시도별 1㎡당 평균은 서울 420만원(3.3㎡당 1386만원), 경기 260만7000원(860만원), 대구 229만6000원...

2. 전세가 상승과 함께 아파트 가격이 다시 상승

아파트 매매·전세가, 비수기에도 오름세 지속

한국경제  1일 전  네이버뉴스 

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부동산114에 따르면 7월 넷째주 서울 아파트 매매가격은 0.15% 상승했다. 매매전환이 활발한 지역의 중소형 아파트를 중심으로 가격이 상승했다. 금천(0.32%), 강남(0.28%), 중랑(0.28%) 순으로 매매가격이 올랐다. 금천구...

3. 아파트 매매 거래량 증가

‘미친 전세난’에 7월 서울 아파트 거래량 ‘사상 최대’

아주경제  5시간 전 

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서울 노원구의 한 아파트 단지 전경 [사진=김종호 기자] 끝 모르고 이어지는 전세난에 7월 서울 아파트 거래량이 역대 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 여름철 비수기에도 불구하고 실수요자를 중심으로 아파트...

사실 위 3가지 요인 중에 2번과 3번은 같은 이야기입니다.

일반적으로 주식시장이나 부동산 시장에서 거래량이 늘어나면 가격이 올라가고, 거래량이 줄어들면 가격이 내려갑니다.

주식시장에 이런 격언이 있습니다. 

"주가(주식의 가격)는 거래량의 그림자이다."

이 이야기는 거래량이 늘어나면 가격이 올라가고, 거래량이 줄어들면 가격이 내려간다는 이야기입니다.

주가가 오르려면 주식을 사려는 사람이 많아야 되고, 따라서 주식의 거래량은 늘어납니다.

거래량이 증가하면 동시에 가격도 올라갑니다.(수요공급의 법칙으로 봐도 수요가 많으니 가격이 올라갑니다.)

따라서 전문적으로 주식을 하는 사람들은 주가가 오를지 내릴지를 판단하는 기준으로 거래량을 봅니다. 거래량이 증가하기 시작하면 곧바로 주가도 오르기 때문입니다.

이 격언은 주식 시장에서만 통하는 것이 아니라, 자본주의 경제하의 모든 시장에 통용되는 격언입니다.

실제로 우리나라 역사상 아파트 거래가 가장 많았던 적이 2007년 전후입니다. 당시 아파트 가격이 폭등했다는 것은 모두가 아는 사실입니다. 그리고 최근 들어 다시 거래량이 늘어나고 있습니다. 당연이 가격도 오르겠지요.

이코노믹리뷰  2일 전 

올해 아파트 거래량이 글로벌 금융위기 이전 집값 피크 시기인 2007년 이후 8년 만에 최고 수준을 기록할 것으로 보인다. 아파트 거래량이 늘면서 가격도 소폭 오르는 모습이다. 

그럼 왜 거래량이 늘어나는 것일까요?

사실, 현재 우리나라는 거래량이 늘어날 이유는 거의 없어 보입니다.

1. 아파트 최대 수요자인 혼인자 수도 매년 줄어들고 있습니다. 올해의 경우, 작년과 거의 유사한 수준입니다.

2. 그렇다고 경기가 썩 좋은 것도 아닙니다.

30대그룹 수익성 최악…영업이익률 4년새 반토막

연합뉴스  7시간 전  네이버뉴스 

28일 재벌닷컴에 따르면 자산 순위 30대 대기업 그룹(공기업 제외)의 영업이익은 작년에 57조5천600억원으로 2008년의 60조1천700억원보다 4.3% 적었다. 정점인 2010년 88조2천500억원과 비교하면 30조6천900억원(34.8...

3. 1인당 GDP도 줄어든다고 합니다.

韓 올해 1인당 GDP, 금융위기 이후 첫 감소 가능성

연합뉴스  1일 전  네이버뉴스 

올해 한국의 1인당 국내총생산(GDP)이 감소할... 1인당 GDP는 2009년 이후 6년 만에 처음으로 줄어들 가능성이 있다. LG경제연구원은 올해 한국의 1인당 GDP가... 6%와 원/달러 평균환율 1천109원, GDP디플레이터 증가율 1.5...

그럼에도 불구하고 왜 거래량이 늘어날까요?

아파트 거래량이 늘어나는 이유는 바로 전세값 상승에 있습니다.

전세값이 끝없이 상승하면서, 전세가격이 아파트 매매 가격과 유사해지면서 아파트를 구매하는 수요로 변하기 때문입니다. 

집주인의 입장에서는 월세를 선호하기 때문에 전세 물량을 줄어들고 있습니다. 전세 물건이 점차 줄어드니까 전세값이 오를 수 밖에 없습니다.

그럼 왜 집주인은 전세보다 월세를 선호할까요?

사실 전세제도는 아파트 가격이 상승할 때만 유효합니다.
아파트 가격이 하락한다면 전세제도는 사라집니다.(전세의 본질은 레버리지입니다. 레버리지에 대한 자세한 사항은 여기를 클릭해서 보시길 바랍니다.)

다시 말해 집 주인은 아파트 가격이 내린다고 생각하기 때문에 전세를 주느니 월세를 주는 것이 낫다고 생각합니다.

혹시 어떤 사람은 금리가 낮기 때문에 집주인이 전세금을 은행에 넣어도 이자가 작기 때문에 월세를 받는다고 이야기하는 사람이 있습니다. 아마도 이글을 보시는 분들 중에서도 이런 생각을 하시는 분들이 있을 거라고 생각합니다.

이런 분들에게는 죄송하지만, 이런 분들은 부동산 구입으로 재테크를 해보시지 않으신 분들이라고 감히 말씀 드리고 싶습니다.(만약 돈의 1억 있다면, 4억짜리 아파트를 사서 3억에 전세를 놓기 때문에 은행에 넣을 돈이 없습니다.) 

만약 지금과 같이 금리가 낮은 상황에서 향후 아파트 가격이 오른다고 생각한다면, 지금이라도 은행에서 최대로 돈을 빌려 아파트를 사는 것이 돈을 버는 지름길입니다. 어떻게 돈을 버는지는 여기를 클릭해서 보시길 바랍니다. 

재테크를 해 보신 분들은 금리가 낮다고 전세를 월세를 돌리지는 않습니다. 

금리가 낮으면 은행 빚과 전세를 끼고 최대로 아파트를 살 수 기회입니다. 

전세값이 비싸기 때문에 은행에서 돈을 조금만 빌려도 되는데다, 금리까지 싸고, 은행에서는 돈을 빌려주지 못해 안달인 것이 지금의 상황입니다.

즉 향후 아파트 가격이 오른다면 지금이야말로 돈을 벌 수 있는 가장 좋은 기회입니다.

그럼에도 불구하고 재테크 전문가들은 아파트를 사지 않습니다.(물론 일부 거품이 낀 지역에서 분양권 전매를 위해 아파트 청약시장을 기웃거리는 사람은 예외입니다.)

지금 아파트를 사는 사람들은 4~50대에서 2~30대로 옮아가고 있습니다.

20∼30대 주택매매급증…2분기 거래량 사상최대

 1시간 전 

매매가격 대비 전세가 비율 71.9%…최고치 경신 행진전문가 62.2% 하반기에도 매매가격 상승세 20∼30대의 내 집 마련 수요가 급증하면서 2분기 주택거래량이 2006년 통계 작성 이후 최대를 기록했다. 주택..

4~50대가 투기 세대라고 본다면, 2~30대는 대부분 돈없는 전세 세대입니다.

돈없는 전세 세대가 아파트를 사는 이유는 간단합니다. 전세가격이나 매매가격에 별 차이가 없는데다, 은행에서 돈을 빌리더라도 이자가 높지 않다는 것입니다.

지금까지 이야기를 조금 정리해보겠습니다.

1. 집 주인 입장에서 향후 아파트 가격은 오를 가능성이 없다고 생각합니다.

2. 따라서 전세를 주느니 월세로 돌리는 것이 났다고 생각합니다.

3. 결국 전세 물건은 점차 사라지고, 수요공급의 법칙에 따라 전세가격은 올라갑니다.

4. 세입자의 입장에서 보면, 전세가격이나 매매가격이나 그리 큰 차이가 나지 않는데다, 금리도 낮으니 이 기회에 집을 사려고 합니다. 즉 매매 수요가 늘어나게 됩니다.

5. 매매 수요가 늘어나고, 거래량이 늘어나면서 아파트 가격은 올라갑니다.

이 결론을 보면 매우 아이러니합니다. 

위의 글에서 1번과 5번만으로 압축해보면,

아파트 가격이 오를 가능성이 없다는 이유로, 아파트 가격이 올라갑니다.

아이러니하지만 현재의 상황이 그렇습니다. 1번과 5번 사이에는, 전세계에서 우리나라에만 있는 전세제도가 있기때문입니다.

몇년이 될지는 모르겠지만, 결국 우리나라의 전세는 사라지게 됩니다.

전세가 사라지면, 지금과 같은 거래량은 당연히 줄어듭니다.

거래량이 줄어들면 가격은 따라서 내려갑니다.

PS)

주식시장에는 이런 격언도 있습니다.

"주식시장의 가장 큰 호재는 시장이 폭락할 때이고, 주식시장의 가장 큰 악재는 시장이 폭등할 때이다"

이 이야기는 폭락하여 바닥을 칠때 주식을 사면, 돈을 벌수 있고,

반대로 폭등을 하여 상투에 도달하면, 이후 주가는 상투보다 낮아진다는 이야기입니다.

이 격언은 부동산에서도 똑같이 통용될 수 있습니다.

최근 아파트 거래량은 2007년 이후 가장 많은데... 

내년이나 후내년에도 이 거래량보다 더 많아질 수 있을까요?

(제 개인적인 생각은... 인구구조의 변화, 고령화, 베이비붐 세대은퇴, 구조적인 저성장 등으로 거래량이 줄어든다고 생각합니다.)

만약 거래량이 줄어든다면 아파트 가격은 따라서 내려갑니다.

즉, 지금의 아파트 가격 상승은 전세 시장이 소멸하면서 생기는 일시적인 현상으로 봅니다.

[원투원투]

심지어는 지방에 어떤 도시에는 일개 개인이 60대로 알고있는데, 무려 한사람이 2300채가 넘는 주택을 가지고 있는 걸 기사로 본적이 있습니다. 이런 시장에서 실수요는 의미가 없습니다. 투기수요가 판을 치는 시장에서는, 이런 투기수요가 가격을 정말로 예측불가능하게 흔들어 버리기 때문입니다. 그리고 한국은 정부가 나서서 투기를 조장하는 정책을 수십년간 펴왔기 때문에, 지금 한국의 주택시장은 정상적인 경제학 교과서에 나오는 시장이라고 볼수 없습니다. 정책실패와 부정부패, 정보교란, 그리고 말할수없는 투기판 노름에 빠져있는 시장이라고 볼수있습니다. 이런 시장의 경우, 투기가 끝나면 정상가격으로 돌아오겠지만.

[원투원투]

그리고 대부분의 투기가 정부의 정책에 따라 일어났기 때문에, 한국 부동산시장의 추이는 정부의 정책과 그에따른 투기심리가 어떻게 흘러가느냐를 봐야 예측할수 있습니다. 정상적인 시장가격으로의 귀환은 투기심리와 투기수요가 완전히 사라졌을때 얘기입니다.

[사랑의 꿈]

원투원투님 한국 아파트가 대부분 다주택 소유자가 가지고 있다는 근거가 어디에 있습니까? 예를드신것 처럼 한사람이 무려 2300채를 가지고 있다 이런거 말고.. 전체 아파트중에 1세대 1주택 비율이 얼마인지 알고 계십니까? 저는 일부 아파트를 빼고는 아파트는 거의 실소유라고 생각합니다. 아파트가 투자에 그렇게 좋다면 건설사가 그렇게 못팔아서 힘들어하지는 않을겁니다.

[원투원투]

잇다가 집에가서 그에대한 답글 올리도록 하겠습니다~~~약간 얘기하자면 길어서요~~~

[형제봉]

맞습니다. 현재 거래량이 늘어나고 집값이 오르는 현상에 에너지를 공급하는 것은 투기하는 다주택자보다는 젊은 세대의 실수요자라는 것이지요.

[김태섭]

박홍균 선생님 말씀은 전세가 사라지기 전까진 집값이 현재 추세로 오른다는 거네요? 그럼 지금보다 오른 집값이 지금 수준으로 떨어졌다가 다시 지금 집값보다 훨씬 싸지는 건 지금부터 몇년 후가 될지 무척 궁금해 집니다...

[wooksi01]

올해가 최저금리 마지막 해이고, 내년에 대출규제가 적용되고 금리가 올라갈 가능성이 있으니, 올해 말까지 상승추세의 마지막이 아닐까 생각합니다.

[선녀의 생각]

회원수 2백80만명의 레테 라는 카페가 있습니다 ,주부들 카페입니다

여기서 1억2억 내서 대출받아 집 산다는 글이 올리오면 가슴이 철렁합니다

과연 상환계획은 짜고 하는지 20년 30년 과연 갚아 나갈수 있는지 진짜 알고 지르는 걸까

금융지식이 전무하죠.

내년부터 원금하고 이자 갚아나가야 하고 3년거치에서 1년 거치로 가면 숨도 못쉬고 빚만 갚을 텐데

과연 알고 빚을 지르고 계시는지.. 의외로 나이드신 분들 보다는 젊은 분이 더 대담합니다

박홍균씨 말처럼 40,50대 보다 20,30대가 더 겁없이 빚내서 집삽니다

역시 사회경험이 적고 주위에 빚내 파산한 사람이 없어서 겠지요

[선녀의 생각]

젊음을 빚내서 지르겠다는데 제가 뭐 어쩌겟습니까

또 이런글 올라오면 댓글이 달리는데 집한째는 있어야 한다. 2년에 한번 이사갈수있느냐

집값오른다. 정부가 가만 있겠느냐 이정도의 댓글이 달리죠

,,,집값 과연 하락 할까요...하면 집값하락 안해요 요정도

[의천도룡]

제가 살았던 전세집은 주인이 상속을 받았는데 월세로 돌리기위해서 보험사에서 대출을 받아서 보증금 일부를 돌려주고 받은 월세로 이자를 충당하고 나머지는 본인 수입으로 하고 있습니다. 현재까지는 그런 상태인데 금리 인상시기에는 어떻게 할지 저도 궁금합니다

[인기짱]

전세는 없어지는 추세일 겁니다.
60대 다주택 투기자들이 운좋게도 저금리와 정부의 부동산 떠받들기 정책에 힘입어..
지금 30~40대들에게 물량을 털어내는 중이 아닌가 싶습니다.
지금 60대 돈 있는 사람들이 집사고 있는게 아닙니다. 없는 사람들이 등 떠밀려 사고 있지요..
이제 국내경기 중국특수는 기대할것 없고 금리도 오르게 되고..
손 털사람들 다 털고 나가면..
일부 수요가 받쳐주는 물건이 아닌 다음에야 버틸 재간이 있을까요?
건설사들 마지막 파티하는거 보면.. (일산 덕이지구 40% 할인 판매 등)
끝이 보이는듯 합니다.

[dandystar]

1. 거래량 증가는 실 매매가 아닌
분양권 전매도 거래 건수로 잡혔기 때문입니다.

2. 일부 거래는 서울시 통계와 국토부 거래가
2배 차이로 신뢰성에 의문이 있습니다.

3. 통계 조작으로 매매를 유도했고,
정보에 어두워 부하뇌동한 구매자가
거래 건수를 다시 끌어 올렸다고 보여집니다.

분석 글에 대부분 공감 가네요.

[금빛눈]

맞습니다....분양권 전매가 거래량의 40%정도?? 인걸로 나오고...높은편.....위 세가지다 관련 기사 찾아보면 있습니다.

[amtausa]

이 시기에 주택의 대량공급~자금딸려서 발행한 유상증자로 봐야죠~유상증자하면 주가는? 수익이던 손절이든 매도물량은 증자한만큼 늘어난다?

[바다 소년]

좋은 글 감사합니다

[새벽공주]

제가 살고 있는 아파트가 박홍균님 글에 딱 맞는 경우입니다. 25층, 입주 18년차, 바로 길 건너편에 아파트 지을 땅이 딱 버티고 있는 터라 투기수요는 전혀 없는(부동산에서도 인정하는...) 아파트거든요.
10개월 간 전세금이 10% 넘게 오르고, 매매 거래량은 예전에 두 배 이상이고, 매매가가 약 5% 정도 올랐어요. 저는 딱 이해가 갑니다.

[초록낭구]

거기 지역이 어딘지 궁금합니다^^

[새벽공주]

여긴 구로구 개봉동입니다. 저희 집에서 전철 다니는 게 보여요.
생각해보니 버스도 편리하긴 하네요. 대략 7분 안쪽에 있는 정류장에서 탈 수 있는 노선이 공항버스 1개, 마을버스 9개, 간선버스 10개(올빼미 버스 2개 포함), 지선버스 10개, 경기도버스 16개이군요.

[리얼토토]

이글 좀 퍼가도 될까요?

[아이스1]

저는 약간 다르게 봅니다.
다주택자들이 일부는 전세가격을 올렸고 그로인해 세입자중 일부는 대출을 통해 전세금을 충당해서 전세금으로 지불했고
다주택자중 일부는 어느정도의 전세금인상+ 월세형태로 전환한 것이라고 봅니다.
일명 반전세인 것이죠.

전세를 없애고 월세로 전환한것이라고 보기는 좀 어렵다고 봅니다.

그렇기에는 전세금이 만만치 않기 때문이죠.

박홍균님께서 지적했다시피 주택 구입시 자기자금 일부에 전세금으로 주택구입을 하였기 때문입니다.
그래서 전세금을 돌려주고 월세로 돌리기는 어렵겠죠.

결국 (예전 전세금+@)+월세가 된 것이죠.
만약 보증금이 줄어들지 않는다면 전세가 사라졌다고 보기도 어렵죠.

[아이스1]

어마어마한 월세보증금이 사실상의 전세역할을 할테니까요.

외국처럼 진정한 월세로 보려면 어마어마한 월세보증금이 상당히 작은 금액으로 줄어들어야만 진정한 월세로 볼 수 있다고 봅니다.

지금의 반전세는 사실상 전세에 월세금추가로 밖에 볼 수 없다고 봅니다.
월세의 탈을 쓴 전세인 것이죠.

뭐 지금도 보증금 작은 월세는 월세라고 볼 수 있겠죠.
그렇지만 반전세는 진정한 월세라기보다는 전세의 성격이 월씬 크죠.

[가습기]

현명한 글이내요~

[파아란바다]

좋은글 감사합니다^^~

[이사벨라스트릿]

언제나 박선생님의 글을 접할 수 있을까하고 기다렸습니다. 어려운 내용도 쉽게 접할 수 있는 좋은 글에 항상 감사의 마음 전합니다

[우찍께]

가장 중요한건 수요와 공급이라 봅니다. 아파트가 남아 돌아가면 하락할거고 모자르면 올라갈수 밖에 없는데 주위 여건에 의해 전세가는 높고 월세는 비싸니 금리가 낮어 매입할수 있는 여건이 충족 되어 거래가 증가되어 급매가 사라지고 가격이 올라가게 된거지요.
결국 저금리에 의한 부동산 부양으로 상승하게 된거라 봅니다.
수요가 있으니 아파트를 짓고 짓다 보니 공급이 많아 가격이 하락하고 이런것들의 반복이 계속 진행되다 어느 순간 인구감소로 공급이 넘쳐 한없는 하락이 진행 되겠지요.

[우찍께]

이런 정책을 하는것이 국가이고 정부는 국민들을 위해 거주하는데 불편이 없도록 해야 하는것 같은데 그렇게 할려면 많은 주택을 공급하여 적정한 비용으로 거주할수 있게 해야하나 그 의무를 다 한것인지 않 한것인지 모르겠습니다.

[뭐니]

전체적인 맥락에서 동의합니다. 단, 호재가 있는 지역, 위치가 좋은곳(학군, 교통, 편의시설, 자연환경 등)은 거래량이 꾸준히 유지될 가능성이 크므로 가격 유지 및 소폭 상승으로 생각합니다. 그 외 지역은 하락세.....즉 부동산 양극화가 심하지겠죠.

[나무같이]

박홍균님의 글은 단비입니다^^