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출처: 새내기 공인중개사^^ 원문보기 글쓴이: 쑤기~
취득 방법 |
취득세 |
농어촌특별세 |
합계(취득가액의) | |||
과표 |
세율 |
과표 |
세율 | |||
매매 |
개인 간 거래 |
취득가액 |
1.5 % |
취득세액 20 % |
1.65 % | |
기타 거래 |
취득가액 |
2.0 % |
취득세액 10 % |
2.2 % | ||
신축,상속, 증여, 교환 |
취득가액 2.0.% |
취득세액 10 % |
2.2 % |
2. 등록세: 지방 교육세
* 취득한 부동산의 소유권이전등기를 하기 전 까지 해당 시, 군, 구청에 납부하여야 한다.
* 등록세 납부 시 등록세액의 20%에 해당하는 지방교육세를 함께 납부하여야 한다.
<과세 표준 및 세율>
취 득 방 법 |
등 록 세 |
지방 교육세 |
합계(취득가액의) | |||
매매 |
개인 간 거래 |
취득 가액 |
1.0 % |
등록 세액 |
20 % |
1.2 % |
기타 거래 |
취득 가액 |
2 % |
등록 세액 |
20 % |
2.4 % | |
신 축 |
취득 가액 |
0.8 % |
등록 세액 |
20 % |
0.96 % | |
상 속 |
취득 가액 |
0.8 % |
등록 세액 |
20 % |
0.96 % | |
증 여 |
취득 가액 |
1.5 % |
등록 세액 |
20 % |
1.8 % | |
분 활 |
취득 가액 |
0.3 % |
등록 세액 |
20 % |
0.36 % |
<매매 거래에 따른 등록세는 각 시도의 여건에 따라 조정될 수 있음>
3. 취득, 등록세 산정방법
취득 가액은?
취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 하는 때에는 시가표준액으로 한다. 단, 국가 또는 법인등과의 거래로 취득가액이 입증되는 경우에는 사실상 취득가격에 의하여 계산된다.
< 시가 표준액>
구 분 |
산 정 방 법 | |
건 물 |
주 택 |
공시가격 (공동, 개별주택 가액) |
주 택 이외 |
당해 지자체장이 결정한 가액 | |
토 지 |
공시가격 (개별공시지가) |
* 부동산을 상속받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야합니다.
제 2 장
부동산 보유와 세금
1. 종합 부동산세
(1) 종합 부동산세란?
* 종합 부동산세는 일정금액이상의 부동산 소유자에게 부과되는 세금을 말한다.
- 1차적으로 시, 군, 구에서는 관내 부동산에 대하여 재산세(세율 : 0.15 ~ 0.5%)를 과세 하고
- 2차적으로 국가(국세청에서 세대별 또는 인별로 전국의 소유 부동산 가액이 일정기준을 초과하는 자를 종합부동산세(세율 : 0.6 ~ 4%) 를 과세합니다.
* 종전의 보유세는 건물은 재산세가, 토지는 종합토지세가 부과 되었으나, 2005년부터는
- 주택: 건물과 부속 토지를 통합 평가하여 1차로 지방세인 재산세가 통합 과세 되며 일정 기준 초과 시 2차로 국세인 종합부동산세가 개인이 보유하는 주택을 전국 합산 하 여 과세한다.
단, 혼인 및 노부모봉양을 하기위해 올해 세대를 합가하는 경우 2년간 세대합산을 유예하므로 합가전의 세대별로만 주택을 합산하여 과세한다.
- 토지: 관할 시, 군, 구내의 토지를 관내 합산하여 지방세인 재산세를 부과하고, 전국의 토지를 합산하여 일정기준 초과 시 국세인 종합부동산세가 과세됩니다.
이 경우 개인이 보유하는 종합합산 토지(비사업용)는 세대별로 전국 합산하여 과세하며 별도 합산(사업용 토지)는 개인별로 전국 합산하여 과세됩니다.
(2) 과세 대상 및 기준 금액
* 과세대상
- 주택(부속토지포함), 종합합산토지(비사업용 토지), 별도합산토지(사업용 토지인 빌딩, 상가, 사무실 등의 부속 토지)로 구분하여 일정기준금액 초과시 과세 대상된다.
<비사업용 토지는 지상 정착물이 없는 나대지, 잡종지를 말한다.>
<기준 금액>
과세 대상 유형 및 과세 단위의 구분 |
과 세 기 준 금 액 | |
주 택 |
개인- 세대별 합산 기타- 인별 합산 |
개별(공동)주택공시가격: 6억원 |
개별공시지가 : 3억원 | ||
비사업용 토지 | ||
사업용 토지 |
전체- 인별 합산 | |
개별 공시지가: 40억원 |
<부동산 유형별 과세대상의 구분>
구 분 |
부 동 산 의 종 류 |
재산세 |
종합부동산세 | |
건 물 |
주거용 |
주택(아파트,단독,다가구,다세대), 오피스텔(주거용) |
O |
O |
별장(주거용건물로서 휴양,피서용으로 사용되는것) |
O |
X | ||
일정한 건설임대주택,매입임대주택등 장기임대주택 |
O |
X | ||
일정한 미분양주택,사원주택,주거겸용 어린이놀이방 |
O |
X | ||
기타 |
일반건축물(상가,사무실,빌딩,공장,기타 사업용건물) |
O |
X | |
토 지 |
종합합산 |
나대지,잡종지,일부농지,임야,목장용지등 |
O |
O |
재산세분리과세대상토지 중 기준 초과토지 |
O |
O | ||
재산세별도합산과세대상토지 중 기준초과토지 |
O |
O | ||
재산세 분리과세,별도합산과세대상이 아닌 모든토지 |
O |
O | ||
별도합산 |
일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의것) |
O |
O | |
법령상인허가받은사업용토지((운송사업창고용토지등) |
O |
O | ||
분리과세 |
일부 농지, 임야, 목장용지(재산세:0.07%) |
O |
X | |
공장용지 일부,공급용 토지(재산세:0.2%) |
O |
X | ||
골프장,고급오락장용 토지(재산세:4.0%) |
O |
X |
(3) 과세표준 산정 방법
* 주택: 종전에는 건물과 토지를 각각 평가하던 것을 주택 전체(건물및 부속토지)를 통합하여 시가를 반영한 공시가격을 기준으로 세대별 또는 인별로 전국 합산 후 일정금액을 공제하여 과세표준을 산정한다.
* 토지: 공시가격인 개별공시지가를 기준으로 하고 있으며 개인이 보유하는 종합합산 토지는 세대별로 법인 및 기타 단체 등이 보유하는 종합합산 토지와 별도합산 토지는 인별로 전국합산 후 일정 금액을 공제하여 과세표준을 산정한다.
과 세 대 상 |
과 세 표 준 |
공 시 가 격 기 준 | |
주 택 |
개 인 |
주택공시가격을 세대별로 전국 합산한 가액 -6억원 |
개별(공동) 주택 가격 |
기 타 |
주택공시가격을 인별로 전국 합산한 가액 -6억원 | ||
나대지등 (종합합산토지) |
개 인 |
토지공시가격을 세대별로 전국합 산한 가액 -3억원 |
개별공시지가 |
기 타 |
토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액 -3억원 | ||
사업용 토지 (별도 합산 토지) |
토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액 -40억원 |
개별공시지가 |
(4) 과세표준 합산 배제
* 합산 배제 대상
- 장기 임대 주택
- 기숙사
- 사원용 주택
- 미분양 주택
- 가정 보육시설용 주택(주거겸용 어린이 놀이방)
(5) 부 동 산 세 율
과 세 대 상 |
과 세 표 준 |
세 율 |
누진 공제액 |
과세표준적용비율 |
주 택 |
3억원 이하 |
1 % |
|
70 %(2007년 80%, 2008년 90%, 2009년 100%) |
3억원초과 ~ 14억원 이하 |
1.5% |
150 만원 | ||
14억원초과~ 94억원 이하 |
2 % |
850 만원 | ||
94억원 초과 |
3 % |
1억 250만원 | ||
나대지 등 (종합합산 토지) |
17억원 이하 |
1 % |
|
70 %(2007년 80%, 2008년 90%, 2009년 100%) |
17억원초과 ~ 97억원이하 |
2 % |
1,700 만원 | ||
97억원 초과 |
4 % |
2억 1,100만원 | ||
사업용 토지 (별도합산토지) |
160억원 이하 |
0.6 % |
|
55 % |
160억원초과~960억원이하 |
1 % |
6,400만원 | ||
960억원 초과 |
1.6% |
6억 4,000만원 |
< 산출 세액 계산 방법 >
(과세표준 X 세율 X 적용비율) - 법정 차감 세액 = 종합 부동산 세액
(6) 종합 부동산세 신고, 납부
- 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합 부동산세 과세대상 여부를 판정한다.
- 종합 부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 부동산 소유자 주소지(법인은 본점 소재지) 관할 세무서에 자진 신고 납부하여야 한다.
2. 관련 지방세
(1) 재산세
* 납부기한 : 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 다음과
대 상 |
납부 기한 |
납부 방법 |
소관 기관 | ||||||||||||||||
- 건물분 재산세 - 주택분 재산세 1/2 |
7,16 ~ 7,31 |
고지 납부
|
시, 군, 구 | ||||||||||||||||
- 토지분 재산세 - 주택분 재산세 1/2 |
9,16 ~ 9,30 |
구 분 |
과 세 대 상 |
시가표준액 |
재산세 과표 |
주택분 |
주택과 부속토지 |
개별(공동)주택가격 |
시가표준액 x 50 % |
건물분 |
일반 건물 |
지방자치단체장이 결정한 가격 |
시가표준액 x 50 % |
토지분 |
나대지등,사업용토지 일반건물의 부속토지 |
개별공시지가 |
시가표준액 x 50 % |
(2) 지방 교육세
- 지방 교육세는 재산세에 부과되어 과세된다.
- 과세표준 및 세율
과 세 표 준 |
세 율 |
재산세 액 |
20 % |
(3) 공동시설세와 도시계획세
* 공동시설세와 도시계획세는 재산세 고지서에 함께 병기하여 납세고지서가 발부된다.
구 분 |
과세 표준 |
세 율 |
공동시설세 |
건축물의 시가표준액 |
“세율표 참조” |
도시계획세 |
재산세 시가표준액 |
1,5/1,000 |
<세율표>
세목 |
과세대상 |
과 세 표 준 |
세 율 |
비 고 |
재 산 세 |
주 택 |
4천만원 이하 |
0.15% |
별장용 건축물 4% |
1억원 이하 |
6만원 + 4천만원 초과0.3% | |||
1억원 초과 |
24만원 + 1억원초과금액 0.5% | |||
건축물 |
중과 대상 건축물 |
40/1.000 |
골프장및 고급오락장용건축물4% | |
공장용 건축물 주거지역및지정지역내 |
5/1.000 | |||
기타건축물 |
2.5/1.000 | |||
나대지등(종합합산과세) |
5천만원이하 |
0.2 % |
| |
1억원이하 |
10만원+5천만원 초과금액의 0.3% | |||
1억원 초과 |
25만원 +1억원 초과의 0.5% | |||
사업용 토지(별도합산과세) |
2억원 이하 |
0.2% |
| |
10억원 이하 |
40만원 + 2억원 초과금액의0.3% | |||
10억원 초과 |
280만원 + 10억원초과금액의0.4% | |||
기타 토지 (분리과세) |
전,답,과수원,목장용지 및 임야 |
0.7/1.000 |
| |
골프장및 고급오락장용토지 |
40/1.000 | |||
위이외의 토지 |
2/1.000 | |||
공 동 시 설 세 |
일 반 건축물 |
600만원 이하 |
0.05% |
화재위험건축물은당해세율의 100분의 2000중과세 |
1,300만원 이하 |
3,000원+600만원초과금액의 0.06% | |||
2,600만원 이하 |
7,200원+1,300만원초과금액의 0.07% | |||
3,900만원 이하 |
16,300원+2,600만원초과금액의 0.09% | |||
6,400만원 이하 |
28,000원+ 3,900만원초과금액의 0.11% | |||
6,400만원 초과 |
55,500원+6,400원만원초과금액의 0.13% |
제 3 장.
부동산 의 양도와 세금
1. 양도 소득세
(1) 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
* 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
- 서울, 과천, 신도시 지역: 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주
<신도시지역: 택지개발 예정지구로 지정, 고시된 5대 신도시(일산, 분당, 평촌, 산본, 중동)
- 기타지역: 3년 이상 보유
: 이 때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 본다.
* 다음의 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 취학, 1년 이상 질병의 치료, 요양, 근무 상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시, 군 지역으로 이사를 할 때
- 세대원 모두가 해외로 이민이나 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무 상 형편으로 세대전원이 출국하는 때
단, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 한다.
- 재개발, 재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발, 재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 1년 이내)하게 되어 팔게 될 때
단, 재개발, 재건축의 완공 전 또는 후 1년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주해야 한다.
- 임대 주택법에 의한 건설임대 주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일 부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 때
_ 공공용지로 협의 매수 되거나 수용된 때
* 다음의 경우에는 양도 소득세가 과세된다.
- 미등기 전매(양도차익의 70%)
- 고가 주택
: 고가주택의 범위 - 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실거래가액 의 합계액이 6억원 초과하는 것을 말한다.
(2) 1 세대 2주택이라도 다음의 경우에 양도소득세가 과세되지 않는다.
* 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때
이 때 새 집을 사고 전에 살던 집을 1년 안에 팔게 되면 비과세된다. 또한 수도권 소재기업(공공기관)의 이전으로 이사 가는 경우 2년 안에 팔게 되면 비과세 된다.
* 상속 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
그러나, 상속주택을 먼저 팔면 양도소득세가 과세 된다.
* 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때
* 집을 사간 사람이 등기이전을 하지 않아 두 채가 될 때
* 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때
이 때, 세대를 합친 날로부터 2년 이내 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우)은
양도 소득세가 과세되지 않는다.
* 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때
혼인 일부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우)은 양도 소득세가 과세되지 않는다.
* 농어촌 주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 소유한 1세대가 농어촌 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세요건 갖춘 경우)을 팔면 양도소득세가 과세 되지 않는다.
- 농어촌 주택: 서울, 인천, 경기를 제외한 읍, 면 지역(도시지역 내는 제외)에 소재한
다음의 주택을 말한다.
+ 상속주택: 피 상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
+ 이농주태: 농, 어업에 종사 하던 자가 취득일부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
+ 귀농주택: 농, 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 족계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적200평 이내)
또한 1주택을 소유한 1세대가 2003, 08, 01 ~ 2008, 12, 31 기간 중에 농어촌 지역에 소재하는 일정 규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반 주택 양도 시 비과세에 해당여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단한다.
(3) 기타 양도소득세 비과세되는 경우
* 점포가 딸린 건물에서 주택 부분이 점포보다 클 때 1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택 (비과세요건을 갖춘 경우)을 팔았을 때 양도소득세를 과세하지 않는다.
* 재개발(재건축) 조합원이 사업에 의해 헐린 후, 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.
- 종전 주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발 주택이 보유기간을 통산한다.
* 입주권(재개발, 재건축)을 팔았을 때
조합원으로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 다음에 해당하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.
- 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
- 양도일 현재 조합원 입주권외에 1 주택을 소유한 경우로서 1 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 조합원 입주권을 양도하는 경우
(4) 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세
* 자경농지의 양도
- 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 경작한 사실이 있는 경우
상속받은 농지는 피상속인의 경작기간도 포함한다.
- 농지 유동화촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국 농촌공사 또는 농업법인(영농조합법인, 영농회사법인)에 양도하는 경우
* 자경 농지 대토: 경작 상 필요에 의하여 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때
- 종전 농지를 판 날부터 1년 안에 판 농지의 면적 1/2 이상이거나 가격이 1/3 이상인 다른 농지를 사야한다.
다른 농지를 먼저 샀을 때는 1년 안에 종전 농지를 팔아야 한다.
- 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날부터 3년 이상 경작하여야 한다.
- 판 농지도 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작했어야 한다.
* 감면 한도액: 자경농지 감면과 합산하여 5년간 1억원
* 양도소득세 비과세
경작 상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 교환하는 때는 양도 소득세가 과세 되지 않는다.
- 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하 여야 하고
- 교환으로 취득하는 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작 하여야 한다.
(5) 1 세대 3주택의 양도소득세 중과세
(1) 실지거래가액으로 양도소득을 계산한다.
* 양도소득을 실지거래가액으로 계산하기 때문에 일반적으로 기준시가로 계산하는 것보다 세금이 많다.
(2) 장기보유특별 공제를 받지 못한다.
* 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~ 45%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수 없다.
(3) 60 %의 높은 세율이 적용된다.
<1세대 3주택 이상 판정> * 실지거래가액으로 양도소득 - 전국의 모든 주택 적용(상속, 임대주택, 입주권등 포함) * 장기보유특별공제를 못받거나, 60%높은세율이 적용되 는 경우 - 지역기준: 수도권(서울,인천,경기),광역시 소재 주택 <제외지역: 광역시의 군 지역, 경기도의 읍, 면지역> - 가격기준:수도권, 광역시 이외에 소재하는 주택(제외지 역포함)으로 기준시가(입주권의 경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 지역 * 다음의 경우 3 주택이상 판명시 주택수에는 포함되나 당해 주택 양도시에는 중과세되지 않는다. -다음의 요건을 모두 충족한 2003. 12. 31이전 취득한 소형 주택 : 건평 18평, 대지 35평이하 주택또는 기준시가 4천만원 이하 주택 <단, 오피스텔 및 정비구역으로 지정 고시된 주택은 소형 주택이라도 중과세된다. - 조특법상 양도소득세가 감면되는 장기임대주택, 신축 주택 |
(6) 1 세대 2주택의 양도소득세 중과세
(1) 실지거래가액으로 양도소득을 계산한다.
* 양도소득을 실지거래가액으로 계산하기 때문에 일반적으로 기준시가로 계산하는 것보다 세금이 많다.
(2) 장기보유특별 공제를 받지 못한다.
* 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~ 45%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수 없다.
(3) 50 %의 세율이 적용된다.(단, 2007년 1.1이후 양도분부터 적용)
<1세대 2주택 중과대상인 2주택의 범위> * 1. 수도권(서울,인천,경기),광역시 소재 주택 <제외지역: 광역시의 군 지역, 경기도의 읍, 면지역> 2. 수도권, 광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역포함) 으로 기준시가 3억원 초과 주택 * 다음의 경우 2주택시 주택 수에는 포함되나 당해 주택 양도시에는 중과세되지 않는다. - 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택 - 수도권(서울,인천,경기),광역시 소재 기준시가 1억언 이하 주택 (단, 정비지역-재건축・재개발-으로 지정 고시된 주택은 중과세) |
(7) 비사업용 토지 양도소득세 중과세
- 2007년부터는 비사업용 토지를 양도하는 경우에도 양도소득세가 중과세 됩니다. -
(1) 실지거래가액으로 양도소득을 계산한다.
* 올해(2006. 1. 1) 양도하는 분부터
(2) 장기보유특별공제를 받지 못한다.
* 2007. 1. 1이후 양도하는 분부터
(3) 60 %의 높은 세율이 적용된다.
* 2007. 1. 1이후부터 양도하는 분부터 적용
<비사업용 토지의 판정> 비사업용 토지란 다음의 기간기준(1)과 대상 토지기준 (2) 를 모두 충족하는 토지를 말한다. (1) 기준기간 보유기간 중 사업용으로 사용되지 않는 토지 - 단, 부득이하게 사업에 사용하지 못하는 경우는 제외 * 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 본다. 가. 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용 나. 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용 다. 보유기간 중 80/100이상을 직접 사업에 사용 (2) 대상 토지 기준 다음 중 하나에 해당되는 토지 * 농지: 다음에 해당되지 않는 전, 답, 과수원 - 재촌, 자경 농지 - 농지법에 소유가 인정되는 일부 농지 +주말, 체험영농소유농지, 상속, 이농농지, 20년 이상 소유농지등 * 임야 : 다음의 임야는 제외 - 영림계획인가를 받아 사업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야 +도시지역 밖 또는 도시지역의 보존녹지지역안의 임야에 한함 - 재촌하는 자가 소유하는 임야 * 목장 용지: 다음 목장 용지는 제외 - 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지 - 종중 목장용지(2005.12.31이전취득) - 상속받은 목장용지(상속일로 5년 내 양도시) - 2006.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지(2009.12.31까지 양도시) * 비사업용 나대지: 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지 잡종지등의 토지 단, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외 + 운동장, 경기장,등 체육시설용 토지 + 휴양시설용,주차장용,청소년시설용,예비군 훈련장용 토지 + 개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지 |
(8) 양도소득세 산정방법선택
(1) 부동산 양도차익은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 원칙이다.
* 가준시가 대상 부동산이지만 실지거래가액으로 계산하는 것이 유리하면 증빙서류를 갖추어 실지거래 가액으로 신고할 수 있다.
* 그러나 실지거래가액대상인 부동산인 경우 기준시가로 신고할 수 없다.
(2) 다음의 경우 실지 거래 가액으로 계산 한다.
* 단기매매차익 목적의 투기거래
- 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
- 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우
* 조세 부담 회피목적의 투기거래
- 허위계약서 작성, 주민등록 허위 이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
- 미등기자산을 양도하는 경우
* 고가주택을 양도하는 경우
* 확정 신고 기한까지 실지거래가액으로 양도소득세를 자진 신고하는 경우
* 1세대 2주택 이상 소유자가 양도하는 경우
* 나대지등 비사업용 토지를 양도하는 경우
* 투기지역내의 부동산 거래
단, 소형 주택 및 2006. 12. 31이전에 공익사업용으로 수용되는 부동산은 기준시가로 한다.
(3) 기준시가란 다음의 가액을 말한다.
* 토지: 개별 공시지가
* 개별주택: 토지와 건물을 일괄 평가하여 공시한 개별주택가격
* 공동주택: 토지와 건물을 일괄 평가하여 공시한 공동주택가격
* 일반건물: 국세청 건물기준시가
* 상업용 건물, 오피스텔: 국세청장이 토지와 건물을 일괄 평가하여 고시한 기준시가.
(9) 장기 보유 특별 공제
: 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용된다.
보 유 기 간 |
공 제 율 |
3년 이상 5년 미만 |
양도차익의 10 % |
5년 이상 10년 미만 |
양도차익의 15 % |
10년 이상 |
양도차익의 30 % |
*15년 이상 1세대1 주택 |
양도차익의 45 % |
<미등기자산과 60%세율이 적용되는 3주택(입주권포함)이상자 제외>
(10) 양도소득세 기본 공제
* 다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원 공제한다.
- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타 자산
- 주식 또는 출지 지분
* 1년에 2회 이상 양도하는 경우 연중에 먼저 양도하는 양도소득금액에서 순차적으로
공제 한다.
* 미등기 양도자산은 공제 제외한다.
(11) 양도소득세 세율
구 분 |
기본세율 |
누진공제 | |
2년 이상 보유 자산 |
과세표준 1,000만원 이하 |
9 % |
|
과세표준 1,000만원 초과 4,000만원 이하 |
18 % |
90만원 | |
과세표준 4,000만원 초과 8,000만원 이하 |
27 % |
450만원 | |
과세표준 8,000만원 초과 |
36 % |
1,170만원 | |
2년 미만 보유 자산 |
40 % |
| |
1년 미만 보유 자산 |
50 % |
| |
* 1세대 3주택 이상자의 양도주택 |
60 % |
| |
* 미등기 양도 자산 |
70 % |
|
(12) 농어촌 특별세
* 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20 % 에 상당하는
농어촌 특별세를 납부하여야 한다.
(13) 주민세
* 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 주민세로 납부하여야 한다.
< 자료출처 : 국세청 >
부록: < 부동산 취득에 소요된 자금 출처>
* 직업, 연령, 소득 및 재산 상태등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고
인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고
* 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 물어야 한다.
구체적으로 다음의 경우에 자금출처 조사를 받는다.
*부동산을 취득한 사람이 당해 연도와 직전 5년간의 소득상황과 자산의 양도, 취득상황 등을 전산분석 후 자금출처 부족 혐의자를 전산 출력하여 취득능력 여부를 사전검토한다.
* 사전 검토 결과 증여혐의가 이쓴 자에 대하여는 조사 대상자로 선정하여 조사실시한다.
---< 취득 자금 소명>---
* 취득 자금이 10 억원 미만인 경우 : 자금의 출처 80%이상 확인되면 나머지 부분 은 소명하지 않아도 된다. * 취득 자금이 10 억원 이상인 경우 : 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명 된 것으로 본다.
|
< 자금 출처 배제>
취득한 재산 가액과 당해 재산 취득 일전 10년 이내에 취득한 재산가액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금 출처를 조사하지 않는다.
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구 분 |
취 득 재 산 | |
주 택 |
기 타 자 산 | |
1. 세대주인 경우 |
| |
가. 30세 이상인 자 |
2 억원 |
5 천만원 |
나. 40세 이상인 자 |
4 억원 |
1 억원 |
2. 세대주가 아닌 경우 |
| |
가. 30세 이상인 자 |
1 억원 |
5 천만원 |
나. 40세 이상인 자 |
2 억원 |
1 억원 |
3. 30세 미만인 자 |
5 천만원 |
3 천만원 |