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길과 함께 뚫리는 ‘金맥’을 캐라 |
[한경비즈니스 2006-05-19 16:57] |
수도권 광역 철도망이 거미줄처럼 복잡해지고 있다. 수도권의 급속한 팽창으로 인한 교통난 해소를 위해 22개의 방사형 수도권 전철망과 거점 도시간 순환형 전철망이 구축되고 있는데 이 중 상당수가 2010년 안에 개통될 예정이다. 이뿐 아니라 상습적인 체증지역의 교통량을 덜어줄 대체도로의 윤곽도 속속 드러나고 있어 수도권 부동산시장은 새로운 교통망과 함께 다시 한 번 정비될 것으로 예상된다.
‘길’은 쓸모없이 버려진 ‘오지’를 하루아침에 ‘금싸라기 땅’으로 만들어놓는 힘을 갖고 있다. 새로 뚫린 길은 예외 없이 주변지역의 운명을 순식간에 바꿔놓기 때문에 흔히들 교통망은 부동산 투자의 ‘나침반’이라고 부른다. 특히 교통체증을 걱정하지 않아도 되는 지하철의 위력은 더 대단하다. ‘역세권’이라는 단어가 말해주듯 곳곳에 들어선 지하철 역사는 주변지역을 황금 투자처로 만들어 놓는다.
현재 건설 중인 수도권 노선 가운데 가장 중요한 노선은 단연 지하철 9호선이다. 근 10년 전 노선이 확정되기 이전부터 세간의 관심을 모았던 이 노선은 김포공항과 여의도, 강남을 잇는 황금동맥. 이미 몇 차례 가격조정을 거쳐 기대심리가 시세에 적잖이 반영돼 있지만 아직까지는 상승의 여지가 남아있다. 특히 대중교통의 사각지대여서 대세상승의 대열에서 한 걸음 물러서 있었던 염창동, 가양동 일대의 아파트들을 눈여겨볼 만하다.
가양동은 지대가 고르고 단지모양이 잘 구획된 단지지만 도시개발아파트들이 많아 평수가 작은 것이 흠이고, 염창동은 소형 평수는 많지 않지만 대체로 단지규모가 작고 주변정비가 덜돼 있다는 것이 단점이다. 가양동에서는 중소형으로는 강나루 현대, 대형으로는 대림경동 등을 추천할 만하고, 염창동에서는 중소형 평형으로는 지하철이 가까운 한마음삼성, 벽산늘푸른, 대형 평수일 경우 한강과 인접한 동아1·2·3차를 권할 만하다.
3호선 연장구간은 수서, 가락시장, 경찰병원 오금역을 지나는 황금노선이다. 이미 택지개발지구, 송파신도시, 법조단지 조성 등의 호재로 껑충 뛰어올라 가격이 꼭대기에 걸려 있다. 그러나 가락시장, 오금역 주변의 단지들은 아직 추가 상승의 여력이 남아있다. 가락동에서는 상대적으로 저평가돼 있는 성원상떼빌, 오금동에서는 20년 재건축 연한을 넘긴 상아를 추천할 만하다.
서울지하철 7호선 연장구간도 놓치기 아까운 투자처다. 7호선 연장구간은 부천 온수역에서 인천지하철 부평구청역에 이르는 총 10.2㎞에 달하는 노선으로 부천 중동신도시, 상동지구, 인천 삼산택지개발지구, 여월지구 등을 지난다. 지난해 하반기 부천구간 공사에 이어 인천구간도 착공된 후 일단 가격은 한 차례 상승한 상황이다. 이들 지역은 열악한 교통여건 탓에 상대적으로 저평가돼 있던 곳. 특히 중동신도시의 경우 교통여건이 열악해 5개 신도시 중 가장 상승이 더뎠지만 지하철 개통 시점까지 꾸준한 상승세를 보일 것으로 기대된다.
중동신도시 중에 중대형 평형으로 구성된 은하마을 효성쌍용, 대우동부, 상동에서는 서해쌍뜨르타운1·2차, 삼산지구에서는 주공6·7단지, 신성 등을 추천할 만하다.
수도권에서는 경의선과 중앙선, 경춘선 복선전철, 별내선 등이 가장 핵심 라인이다. 내년 성산까지의 부분 개통을 앞두고 있는 경의선은 2009년 서울역까지 전면 개통될 예정이다. 경의선이 전철화되면 일산역에서 서울역까지 약 30~40분 거리로 단축된다. 기존의 일산선에 비해 도심과의 거리가 한층 단축되기 때문에 향후 수도권 서북부의 동맥과도 같은 역할을 할 것으로 기대된다. 경의선 복선전철의 수혜를 가장 톡톡히 볼 것으로 예상되는 곳으로 일산역, 백마역세권인 후곡마을, 백마마을, 신설될 풍산역과 인접한 일산2지구와 풍동지구 등을 꼽을 수 있다. 일산2지구와 풍동지구 등은 올해 입주를 앞두고 있는 택지개발지구로 새 아파트, 역세권이라는 이중 프리미엄을 안고 있어 향후 3~4년간 꾸준한 강세를 보일 것으로 기대된다.
또한 경기도 고양시와 파주시의 갈등으로 3년째 지연돼 왔던 파주 운정신도시~서울 마포구 상암동간 제2자유로 노선이 사실상 확정돼 고양시와 파주시 일대 부동산시장의 기대감이 커지고 있다. 제2자유로는 2008년 완공될 예정이며 자유로 하나에만 의존하던 출퇴근길이 분산되면 도심으로의 출퇴근이 훨씬 가까워질 전망이다. 더불어 서울외곽순환도로의 일산IC~퇴계원 구간이 오는 6월 개통될 예정이다. 청약대기자들은 서울외곽순환고속도로의 일산IC까지 자동차로 6~7분 거리에 위치한 행신2지구의 청약도 고려해볼 만하다. 올 연말 주공이 40~50평형대의 중대형 평수 500가구를 분양할 예정이다.
8호선 연장노선인 ‘별내선’은 수도권 동북부지역의 운명을 바꿔놓을 만큼 뛰어난 노선이다. 남양주 별내신도시와 서울 암사역(8호선)을 30분대에 연결하며, 강남 비즈니스타운까지도 1시간이면 족할 것으로 보인다. 완공시기가 2013년으로 아직 갈 길이 멀지만 지하철 개통이라는 호재를 업고 구리 토평지구와 인창동, 남양주 퇴계원 등지의 단지들은 꾸준한 상승세를 탈 것으로 기대된다. 남양주 별내택지개발지구의 분양은 2007년께 시작될 예정이다. 한편 청량리~덕소간 복선전철화 공사를 마치고 운행 중인 중앙선, 복선전철 개통을 앞두고 있는 경춘선, 경원선 등도 급행구간을 신설해 2008~2009년에 단계적으로 운행될 계획이다. 이에 따라 출퇴근 시간이 적어도 15분 이상 단축될 것으로 보인다.
수도권 남부지역의 철도노선으로는 분당선 연장선과 신분당선 연장선이 가장 큰 호재다. 분당선 연장선의 경우 분당선의 종착역인 오리역과 수원역을 잇는 노선으로 신갈, 기흥, 영덕, 영통, 매탄동 등을 경유해 수원역에 이른다. 이 노선의 가장 큰 수혜를 입을 지역은 용인 동부지역. 경부고속도로 하나에 의존하던 출퇴근길이 한결 넓어지게 됐다. 2011년 완공을 목표로 현재 공사 중이기 때문에 신갈, 상갈, 보라지구 등 수혜권에 속하는 단지들은 이미 가격이 많이 올라있는 상태다.
반면 수원 동부지역의 경우 아직 상승여력이 있는 상황이다. 수원 도심의 교통체증으로 출퇴근길 수원역을 이용하기가 사실상 불가능했던 영통구 일대의 아파트들이 예상되는 수혜단지들이다.
우선 수원역까지 10~20분이면 진입할 수 있기 때문에 수원역을 경유하는 다양한 철도노선을 이용하기 편리하며, 분당 오리를 경유해 신분당선으로 갈아탈 경우 강남지역으로도 시간 내 진입이 가능하다. 이미 삼성전자를 끼고 있어 자체 수요를 확보하고 있는데다 교통망 개선으로 수원 중심부 및 서울지역의 수요층까지 확보할 수 있어 장기적인 강세가 예상된다. 영통지구와 더불어 매탄동 주공그린빌 등이 저평가돼 있으며, 신매탄주공을 재건축하는 두산위브, 매탄 현대홈타운은 최근 가격이 급등했지만 새 아파트라는 장점까지 함께 작용해 안정적인 상승세를 보일 것으로 예상된다.
신분당선 연장선은 용인 동천, 상현, 성복, 광교신도시를 거쳐 수원역에 이르는 노선인데 아직 설계가 확정되지 않은 상황이다. 완공 목표는 2014년이지만 아직 사업기간을 정확하게 어림하기는 어렵다. 한편 수도권에 X자형의 광역전철망을 구축하는 사업의 일환으로 신분당선과 경의선 연결을 위해 서울 강남과 용산선을 잇는 복선전철 건설이 검토되고 있다. 이 전철이 건설되면 현재 복선화 사업이 진행 중인 경의선과 새로 건설 중인 신분당선이 바로 연결돼 파주·고양 등 서울 서북부와 용인·수원 등 동남부간의 교통흐름이 크게 개선될 것으로 기대된다.
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중간에 별내선 이야기가 나옵니다. 동북부의 운명을 바꾼답니다.