스크랩 Re:리모델링에 필요한 자금은 대략적으로 얼마정도?

[하얀천사]

리모델링을 하기 위한 비용으로는

공사비와 공사기간 동안 이사하거나 전세금을 빼주기 위한 이주비가 필요합니다.

공사비의 경우 총계약면적(즉, 분양면적+부대시설 면적+주차장 면적)에 대한 평당 공사비를 의미합니다.

따라서 평당 300만원씩을 계산할 (32평을 기준으로) 경우 대략 계약면적의 경우 40평은 훨씬 넘을 것입니다(부대시설을 늘리는등 설계에 따라 계약면적은 더할 수있고 덜할수도 있습니다)

따라서 1억3천이상의  금액이 나옵니다. 이것은 리모델링을 위한 순수 공사비입니다. 물론 금액은 향후 리모델링의 구체적인 설계와 건설사에 따라 금액을 초과할수있고, 덜할수도 있는 가변성이 있습니다.

공사비의 경우 재건축과 달리 건축물이 있는 상태이기 때문에 아파트 담보대출이 가능하며 리모델링 시에는 DTI(총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로 수도권 투기과열지구에서는 1억 초과 대출시 40% 제한)를 적용 받지 않아 담보한도액까지 대출이 가능하며 기존대출이 있는 경우 이를 공사비와 합쳐 장기저리로 전환하는 방법이 일반적입니다.

이주비의 경우 금융기관에서 집단대출형식의  저리로 대여해주거나 건설사에서 무이자로 지원하는 방법을 많이 쓰고있습니다.  통상적으로 사업성이 있는 곳은 이주비의 경우 큰 문제가 없다고 합니다. 공사후 입주시 바로 갚는 형식의 자금인만큼 금융권에서도 융통성있게 처리하고있다고 합니다.(대략적인 금액은 향후 금융기관이나 건설사와의 협의에 따라 다르겠지만 주변 전세시세의 80%정도로 보더군요)
 

그리고 공사기간의 경우 1년6개월-2년정도입니다. 

상기에 적은 공사비는 결코 적은 금액이 아닙니다.

우리단지의 경우 26평을 기준으로 할때(32평변경시) 현재 시세 4억 3천으로 봤을때 4억3천+공사비 1억2천=5억 5천의 재화를 통해서
그 이상의 가치를 형성해야 원활한 사업진행이 가능한 것입니다.

현재 장미마을의 경우 13년된 32평의 경우 6억5천-7억정도의 가격을 형성하고있습니다. 물론 급매로 거래되고있는 실거래가는 그 이하도 있겠지만, 일반시세를 기준으로 보겠습니다.

여기에 우리단지의 리모델링 시기는 판교입주와 맞물리면서 오히려 인접한 판교의 신축아파트들과 비교하는게 맞다고 생각합니다. 일부 부동산 전문가들이 판교의 30평초반대 가격을 10억이상으로 보고있지만 여기에 맞춰 수익률을 기대하지는 않겠습니다. 충분히 실현가능한 상황이나 미래의 일을 가정하고 장미빛 전망만을 나열하지는 않겠습니다.

분명한 것은,  단합된 소유주들의 의지로 지하주차장을 확충해서 주차난을 해소하고, 지상공간을 빼어난 조경으로 꾸미고, 1층을 필로티로 꾸며 주민복지공간으로 활용하는등 기존 분당아파트들과  차별화된 주거환경을 만들어낸다면, 재산상의 이득은 물론, 그보다 리모델링추진의 근본적인 목적인, 소형평수의 노후화하고있는 주거를 넓어진 공간과 기타 환경개선이라는 측면에서 충분히 가치있는 일이라고 생각합니다.

충분한 답변이 되었는지 모르겠습니다.