A.소액임차인해당 여부의 판단 기준일
임차인이 언제 이사를 하였는가?
계약한 날자가 언제인가?
전입신고한 날자가 언제인가?
이러한 세입자의 날자는 소액보증금해당여부의 기준날자와 전혀 상관이 없습니다.
임차주택의 등기부상 권리중 최선순위 담보물권(저당권,근저당권),담보물권
에 준하는 성격을 가진 등기된 전세권(단 소멸하는 전세권인 경우),담보가등기
(등기부상 표기는 "소유권이전 청구권 가등기"로 일반가등기와 동일함에 유의)
의 설정등기일과 확정일자부주택임차인의 우선변제권효력발생일을 기준으로
하여 그 등기일 당시의 시행 법률 규정에 따라 소액임차인 해당여부를 판단하여
그 담보권보다 우선하여 배당할 것인지 여부를 가린다.
주의:
가압류/압류 등은 담보물권이 아니라 채권이다.
따라서 소액임차인 해당여부의 판단기준일이 되지 못한다.
그러나 소액임차인의 범위를 초과하는 확정일자부 주택임차인(또는 우선변제권의
효력발생일 당시 법률에 의거 소액임차인의 지위를 겸하는 경우에는 소액임차인
으로서 배당받고 남은 잔액채권)도 동주택에 전입한 다른 임차인의 소액임차인
해당여부에 대한 판단기준일이 될 수 있다. [그러나 이는 법원경매의 경우이고
체납조세의 압류등기일을 기준하는 한국자산관리공사(구 성업공사)에 의해 진행
되는 공매절차에서는 위 압류 후 대항요건을 갖춘 임차인은 소액임차인의 지위가
부인된다는 것을 유념해야만 한다.]
"조세채권은 우선변제권이 있지만 위 판단기준일이 되지 못한다"는 것이
통설설이고 또 실무상 처리이다.
여기서 소액임차인의 판단기준일이 된다는 의미는 위 권리들보다 후순위
인 임차인은 현행의 주택임대차보호법(99.10.19.~)에는 소액임차인에
해당하더라도 위 권리의 등기일 또는 효력발생일 당시 시행 규정을 기준하면
소액임차인에 해당되지 아니하는 경우에는 위 권리보다 우선하여 법정된
소액보증금 중 일정액을 배당받을 수 없다는 의미일 뿐 소액임차인이 아니
라는 의미는 아니다. 따라서 이러한 소액임차인은 위 권리들에 대한 배당 후
잔액이 있으면 소액임차인으로서의 법정된 일정액을 배당받을 수 있다. |
첫댓글 특별법시행후 매입주체가(주공) 부도임대아파트를 매입할경우, 근저당한 채권단(대부분 국민은행)은 매입한금전관계를 어떻게 운영하나요?(임차인과 은행측의 금전관계)