스크랩 주택임대차보호법 소액임대차 최우선변제보증금(필독)

[최재석]

■ 최우선변제보증금(소액보증금)

최우선변제 보증금이란 ?.

임차인이「경매신청등기 전」에 「입주 와 전입신고」를 갖추면 「보증금 중 일정액」을 다른 담보물건자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(법 제8조). 보증금 중 일정액을 소액보증금이라고 하며 (또는 최우선변제보증금), 일정한 조건(시행령 제3조 제1항, 제4조)하에서 인정하고 있다.
 

최우선변제보증금의 요건

1. 경매신청의 등기가 되기 이전에  실제 입주와 전입신고가 되어 있어야 합니다.
2. 주택임대차보호법 시행령 제4조 : 우선변제를 받을 임차인의 범위는보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는3,000만원이하, 기타의 지역에서는 2,000만원이하인 임차인으로 한다. (개정 95.10.19)
   
3. 2001년 9월15일 주택임대차보호법 시행령 개정(아래 참조)
4. 경락기일까지 권리신고 및 배당요구를 하여야 합니다.

효력

보증금 중 일정액(시행령 제3조 제1항)을 배당금으로부터 최우선적으로 변제받을 수 있음.

이때 우선변제받을 범위와 기준은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의1을의 범위 안에서 대통령령으로 정함. 주택가액은 경매나 공매된 경우 그 금액(경락가격)을 말하며, 법원 실무상으로는 매각대금에서 집행비용을 공제한 금액을 말한다.

하나의 주택에 임차인이 다수이고 그 각 보증금 중 일정액의 합계액이 그 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 안분하여 평등배당 한다.

[판례]	[배당순위]	[해설]
* 경락금액: 21백만원서울지역) * 경매비용:1백만원 * 임차인현황(대항력,확정일자 없음) 최우선대상 임차인 A : 9백만원 최우선대상 임차인 B : 7백만원 최우선대상 임차인 C : 4백만원 * 근저당권자:1순위96.5.10:8백만원 2순위96.7.20 : 6백만원	①순위 : 경매비용 1 백만원 ②순위 : 임차인 A 4.5백만원 ③순위 : 임차인 B 3.5백만원 ④순위 : 임차인 C 2백만원 ⑤순위 : 1순위근저당 8 백만원 ⑥순위 ; 2순위근저당 2백만원	* 배당 가능액 20백만원 * 임차인매당 10백만원(20의1/2) * 임차인A:10*9/20=4.5 * 임차인B:10*7/20=3.5 * 임차인C:10*4/20=2 →4백만원 미수발생

최우선변제보증금의 적용 기준은 근저당 설정일에 따라 적용이 다릅니다.

근저당권 설정일자	서울특별시 및 광역시		기타지역		비 고
	임차인범위	보호금액	임차인범위	보호금액
'83.12.31 이전	근저당권자가 절대 우선함 ('83.12.31이전에 설정한 근저당권자에게는 소액임차인의 우선변제권리 인정되지 않음)				임 차 인 보호안됨
'84. 1. 1 ~'87.11.30	300만원	300만원	200만원	200만원	소   액 보증금
'87.12. 1 ~'90. 2.18	500만원	500만원	400만원	400만원	소   액 보증금
'92. 2.19 ~'95.10.18	2,000만원	700만원	1,500만원	500만원	보증금 중 일정액
'95.10.19 부터	3,000만원	1,200만원	2,000만원	800만원	보증금 중 일정액

2001년 9월15일 주택임대차보호법 시행령 개정안

임차주택소재지	보증금의 범위	최우선변제액	적용되는 날자는?
수도권&과밀억제지역	4000만원이하	최고1600만원	임차주택의 근저당설정일이 2001년9월15일 이후에 등기되야 합니다.
광역시	3500만원이하	최고1400만원
기타지역	3000만원이하	최고1200만원

☞ 전입신고일과 근저당권설정일을 비교하여 근저당권설정일 당시의 시행법률 기준을 적용함.
(소급불가)

즉, 최우선변제보증금(소액보증금)의 적용은 임차인이 언제 임대차계약을 했느냐가 아니라 근저당권 설정 당시 어떠한 조건의 임대차보호법이 시행되고 있었느냐에 따라 개별적으로 적용된다.

내 전세금이 소액보증금에 해당되는지의 기준이되는 날자는?

A.소액임차인해당 여부의 판단 기준일

   임차인이 언제 이사를 하였는가?

   계약한 날자가 언제인가?

   전입신고한 날자가 언제인가?

   이러한 세입자의 날자는 소액보증금해당여부의 기준날자와 전혀 상관이 없습니다.

   임차주택의 등기부상 권리중 최선순위 담보물권(저당권,근저당권),담보물권

   에 준하는 성격을 가진 등기된 전세권(단 소멸하는 전세권인 경우),담보가등기

   (등기부상 표기는 "소유권이전 청구권 가등기"로 일반가등기와 동일함에 유의)

   의 설정등기일과 확정일자부주택임차인의 우선변제권효력발생일을 기준으로

   하여 그 등기일 당시의 시행 법률 규정에 따라 소액임차인 해당여부를 판단하여

   그 담보권보다 우선하여 배당할 것인지 여부를 가린다.

  주의:

   가압류/압류 등은 담보물권이 아니라 채권이다.

   따라서 소액임차인 해당여부의 판단기준일이 되지 못한다.

   그러나 소액임차인의 범위를 초과하는 확정일자부 주택임차인(또는 우선변제권의

   효력발생일 당시 법률에 의거 소액임차인의  지위를 겸하는 경우에는 소액임차인

   으로서 배당받고 남은 잔액채권)도  동주택에 전입한 다른 임차인의 소액임차인

   해당여부에 대한 판단기준일이 될 수 있다. [그러나 이는 법원경매의 경우이고

   체납조세의 압류등기일을 기준하는 한국자산관리공사(구 성업공사)에 의해 진행

   되는 공매절차에서는 위 압류 후 대항요건을 갖춘 임차인은 소액임차인의 지위가

   부인된다는 것을 유념해야만 한다.]

   "조세채권은 우선변제권이 있지만 위 판단기준일이 되지 못한다"는 것이

   통설설이고 또 실무상 처리이다.

   여기서 소액임차인의 판단기준일이 된다는 의미는 위 권리들보다 후순위

   인 임차인은 현행의 주택임대차보호법(99.10.19.~)에는 소액임차인에

   해당하더라도 위 권리의 등기일 또는 효력발생일 당시 시행 규정을 기준하면

   소액임차인에 해당되지 아니하는 경우에는 위 권리보다 우선하여 법정된

   소액보증금 중 일정액을 배당받을 수 없다는 의미일 뿐 소액임차인이 아니

   라는 의미는 아니다. 따라서 이러한 소액임차인은 위 권리들에 대한 배당 후

   잔액이 있으면 소액임차인으로서의 법정된 일정액을 배당받을 수 있다.  

배당요구

보호법상 확정일자인 있는 임차인과 최우선변제보증금 대상 임차인은 경락기일까지 권리신고 및 배당요구를 하여야 한다. (임금우선채권 및 조세채권도 배당기일까지 배당요구를 해야 배당가능) 임차인이 대항력있는 임대차, 확정일자인 있는 임대차, 최우선변제보증금 대상 임대차 중 2개 이상의 권리를 중복하여 가지고 있을 때 임차인은 선택하여 그 권리를 주장할 수 있고 부족한 부분은 다른 권리행사를 통해서 보충할 수 있으며, 법원의 실무사례 또한 이를 인정 하고 있습니다.

 

출처 : 블로그 > 전세 빌라 | 글쓴이 : younghwa [원문보기]

 

[영롱이]

특별법시행후 매입주체가(주공) 부도임대아파트를 매입할경우, 근저당한 채권단(대부분 국민은행)은 매입한금전관계를 어떻게 운영하나요?(임차인과 은행측의 금전관계)