스크랩 상가임대차 계약갱신 거절사유중 3기의 차임에달하도록 .....고찰

[곽성근공인중개사]

퍼온글에 제 의견을 더한 글 입니다.

(법조문) 

상가임차인의 계약갱신요구권을 기간 만료 6월에서 1월까지 사이에 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다(제10조제1항)

1."임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"   라고 되어있습니다.

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그리고 아래 글을 읽어 보면 결국 임대인과 임차인과의 법률조문의 해석상의 차이점이 있을거란 생각이 듭니다.

여기서는 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우를  연속성(연달아)이 없어도 갱신거절사유라고 봐야한다고 합니다.

그 이유를" ....차임을 연체한 사실이 있는 경우 " 라고 법조문이 되어있다는  사실을 그 근거로 들고 있습니다.

그러면서도 아직 판례가 없어 다툼이 있을것라고 이야기 하고 있습니다.

저의 의견은 3기의 차임액에 달하도록으 뜻을  계약기간 중  연속3번(연달아3번) 연체했을 경우가 과거에 있었으면

갱신거절 사유가 된다고 해석이 됩니다. 왜그러느냐면  상가임대차 보호법은 특별법으로 영세상가를 보호한다는 취지에서

제정 되었으므로 임차인에게 유리하게 해석하는것이 법 정신이라고 생각합니다.

어쨌든  같을 글을 보고도 생각의 차이를 느낄 수 있네요.

임대인의 입장에서는 임대인이 유리하게 해석하고자 할것이므로  임차인 입장에서는 차임을 연체하지 않아야

갱신거절의 빌미를 제공하지 않을 것입니다.     곽성근^^   

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상가임대차에서 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 연체된 경우에는

계약갱신을 할 수 없다고 규정되어 있다.

이는 임차인의 의무 중에서 가장 중요한 차임이 연체될 경우

임차인의 권리행사에 제한을 가하는 것이다

차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우라 함은,

차임의 연체가 반드시 3기 연속될 것을 요하지 않고,

전후 합하여 연체액이 3기분에 달하기만 하면 된다는 의미라고 봐야 한다.

예를 들어, 1, 2, 3월분의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라,

1,2월분을 연체 후 3월분은 지급하였다가 4월분을 다시 연체한 경우도 여기에 해당한다.

갱신요구권행사 당시에 차임연체가 3기에 달하는 ‘현재’ 의 연체사실은

물론, 그 이전에 그러한 연체사실이 있었다는 ‘과거’의 사실까지도 포함하여 해석된다.

즉, 갱신요구권을 행사할 당시에는 비록 차임을 납부하여 차임연체가 3기에

달하지 않는다고 하더라도 과거의 3기 이상 차임연체사실을 이유로 갱신요구가

불가능해질 수 있는 소지가 있음을 유의해야 한다.

아직 이 부분에 대한 판례가 없어 해석상 다툼이 있을 수는 있겠으나,

법 조항에는  ‘......차임을 연체한 사실이 있는 경우’ 라는 문구가 있음에 유의해야 한다.

특히 창업을 시작하여 임대하였을 때 마침 영업에 빛을 내고 있을 때

차임연체사실이 있어  건물주인으로부터 갱신거절의 빌미가 되지 않도록

각별한 주의를 기울여야 할 것이다.

[출처] 상가임대차에서 갱신거절 이유중 차임의 3기 연체된 경우|작성자 부잣집