지역.직장주택조합제도 해설서 2.지역.직장주택조합 표준규약서

[호인]

 지역･ 직장주택조합 표준규약서

 2016. 12.

 국 토 교 통 부

목 차

제1장 총 칙 1

제1조(명칭) 1

제2조(목적) 1

제3조(사무소) 1

제4조(사업시행지역의 위치 및 면적) 1

제5조(조합규약의 변경) 1

제6조(조합원의 권리･의무에 관한 사항의 고지 등) 2

제6조의 2(관련 자료의 공개) 2

제7조(용어의 정의) 3

제2장 조합원 4

제8조(조합원의 자격) 4

제9조(조합가입) 5

제10조(조합원의 권리와 의무) 5

제12조(조합원의 탈퇴․자격상실․제명) 7

제13조(조합원의 모집) 8

제14조(조합원의 추가모집․교체) 8

제3장 임원 10

제15조(임원의 수와 피선출권) 10

제16조(임원의 선출) 10

제17조(임원의 임기) 10

제18조(임원의 결격사유 및 자격상실 등) 10

제19조(임원의 직무 등) 11

제20조(임원의 사임 및 해임 등) 12

제21조(임직원의 보수 등) 13

제4장 총회, 대의원회, 이사회 14

제22조(총회의 설치) 14

제23조(총회의 의결사항) 15

제24조(총회의 의결방법) 16

제25조(대의원회의 설치) 17

제26조(대의원회의 직무) 17

제27조(대의원회의 소집) 17

제28조(대의원회의 의결방법) 18

제29조(이사회의 설치) 18

제30조(이사회의 사무) 18

제31조(이사회의 소집) 18

제32조(이사회의 의결 방법) 18

제33조(감사의 이사회 출석권한 및 감사요청) 18

제34조(회의록 작성 및 관리) 19

제5장 조합회계 19

제35조(조합의 회계) 19

제36조(재원) 19

제37조(부담금의 부과 및 징수) 20

제38조(자금의 운영 및 관리) 20

제39조(조합의 회계감사) 21

제40조(시행방법) 22

제41조(사업시행기간) 22

제42조(업무대행자의 선정 및 업무대행계약) 22

제44조(공동사업주체인 시공자의 의무) 24

제45조(기성금 지급) 24

제46조(부동산의 신탁) 24

제47조(부기등기) 25

제48조(조합주택의 공급) 25

제49조(일반분양) 26

제50조(입주자로 선정된 지위의 전매 등) 26

제7장 완료조치 27

제51조(입주 등) 27

제52조(조합의 해산) 27

제53조(청산인의 임무) 28

제54조(채무변제 및 잔여재산의 처분) 28

제55조(관련서류의 이관) 28

제8장 보 칙 28

제56조(다른 규정의 적용) 28

제57조(규약의 해석) 29

제58조(소송 관할) 29

부 칙 29

 < 참고사항 >

【 표준규약의 활용방법 】

 지역･직장주택조합은 주택법령에 따른 다수의 무주택자(주거전용면적 85제곱미터 이하 주택소유자 포함)가 조합을 설립하여 사업부지를 확보하고 주택법령에 따라 사업부지를 관할하는 시장･군수･구청장으로부터 조합설립인가를 받은 후 시공자와 함께 주택건설사업을 시행하는 제도이다.

표준규약은 주택건설사업에 경험이 없는 지역･직장주택조합 및 조합원이 규약을 작성함에 있어 그 사업의 구체적인 추진절차와 조합원의 권리․의무관계, 주택조합 운영방법, 사업시행 방법, 분쟁해결 방법 등 주택조합의 규약에 반영되어야 할 방법을 예시하는 하나의 가이드라인으로 법적 구속력은 없다.

표준규약은 주택조합･시공사･사업부지의 특징과 여건 등에 따라 각자의 실정에 맞도록 추가･삭제･수정할 수 있다. 그러나 조합원의 권익과 관계되는 사항에 대한 규정완화 등은 치밀한 검토와 전체적인 합의절차 등을 거쳐 신중하게 정하는 것이 바람직하며 관계법령에 위반되어서는 아니된다. 표준규약에서 사용된 용어 또는 기호의 정의는 다음과 같다.

【주】: 표준규약에 직접 규정한 사유와 관계법령의 근거 및 해당 조항이 지니는 의의와 성격을 설명하였고, 실제 규약 작성 시 주의해야 할 내용․기준․범위 및 출처 등을 설명한 것임.

○ : 표준규약에 직접 규정하기 어려운 사항으로 명칭 및 사업부지의 위치, 대표자 성명, 구체적인 수치 등을 주택조합에서 기재해야 할 사항임.

 제1장 총 칙

제1조(명칭) 본 조합의 명칭은 ○○○지역(직장)주택조합(이하“조합”이라 한다)이라 한다.

【주】 ｢주택법｣에 따라 지역주택조합, 직장주택조합의 명칭 사용.

제2조(목적) 본 규약은 ｢주택법｣에 따른 지역(직장)주택조합 사업에 관한 필요한 사항을 정하여 조합원의 권익을 보호하고 사업추진이 원활히 이루어지도록 함으로써 조합원 주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.

제3조(사무소) 조합의 주된 사무소는 ○○(시․도) ○○(시․군․구) ○○(읍․면) ○○(로․길) ○○○에 둔다.

제4조(사업시행지역의 위치 및 면적)

조합의 주택건설대지는 ○○(시․도) ○○(시․군․구) ○○(읍․면) ○○(로․길) ○○○번지 외 ○○필지로서 사업부지의 총면적은 ○○○○㎡으로 한다. 단, 본 사업의 시행 상 필요할 경우 대지의 총면적이 다소 증감할 수 있다.

조합은 당해 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 한다.

【주】 ｢주택법 시행령｣ 제20조의 내용을 반영하여 주택조합의 설립인가 시 필수적으로 조합의 주택건설대지를 특정하도록 함. 다만, 진입로부지 매수, 사업부지 감소 등 사업시행 상 필요하여 사업부지의 면적변경(증감)이 있을 수 있음.

【주】 ｢주택법 시행령｣ 제20조 (주택조합의 설립인가 등) 참조 : 주택조합설립인가·변경인가 또는 해산인가를 받고자 하는 자는 인가신청서에 필요 서류를 첨부하여 조합주택건설대지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 제출하여야 함.

제5조(조합규약의 변경) 조합규약은 조합원 총회에서 제24조에 따른 총회의 의결 방법에 따라 변경한다.

【주】 조합규약의 변경은 ｢주택법 시행규칙｣ 제7조제5항에 따라 총회의 의결사항에 해당함.

제6조(조합원의 권리･의무에 관한 사항의 고지 등)

① 조합은 조합원의 권리･의무에 관한 사항(변동사항을 포함한다. 이하 같다)을 조합원에게 성실히 고지하여야 한다.

② 조합이 제1항에 따라 조합원의 권리･의무에 관한 사항을 고지하는 때에는 이 규약에서 따로 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 따른다.

1. 관련 조합원에게 등기우편으로 통지하여야 한다. 등기우편이 주소불명 등의 사유로 반송된 경우에는 제2호의 조치로 통지에 갈음한다.

2. 조합 사무실 또는 인터넷(조합 홈페이지 등)에 3월 이상 비치하거나 게재하는 등의 조치를 하여 관련 조합원이 이를 열람할 수 있도록 하여야 한다.

【주】 조합이 조합원의 권리･의무에 관한 사항을 사전에 성실히 고지하도록 하여 조합원의 권익을 보장하도록 하고 집행부의 독단적인 조합운영을 차단할 수 있도록 함.

제6조의 2(관련 자료의 공개)

① 조합은 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.

1. 조합규약

2. 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서

3. 설계자 등 용역업체 선정 계약서

4. 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록

5. 사업시행계획서

6 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서

7. 회계감사보고서

8. 연간 자금운용계획서

9. 월별 자금 입출금 명세서

10. 월별 공사진행 상황에 관한 서류

11. 주택조합이 사업주체가 되어 ｢주택법｣ 제54조제1항에 따라 공급하는 주택의 분양신청에 관한 서류 및 관련자료

12. 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 ｢주택법 시행령｣으로 정하는 서류 및 관련자료

② 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 주택조합사업의 시행에 관한 서류와 관련자료를 조합원이 열람·복사 요청을 한 경우 조합은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다. 이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다.

1. 조합 구성원 명부

2. 토지사용승낙서 등 토지확보 관련 자료

3. 그 밖에 ｢주택법 시행령｣으로 정하는 서류 및 관련 자료

③ 제1항 및 제2항에 따라 공개 및 열람·복사 등을 하는 경우에는 「개인정보보호법」에 따르며, 그 밖의 공개 절차 등 필요한 사항은 ｢주택법 시행규칙｣에 따른다.

제7조(용어의 정의) 이 규약에서 사용하는 용어의 의미는 다음과 같다.

1. 조합운영비 : 조합사무실의 운영, 임직원의 급여, 기타 경비에 사용하기 위하여 조합원들이 납입하는 금액

2. 토지매입비 : 사업대상 토지구입을 위해 조합원이 납입하는 금액

3. 건축비 : 건축을 위한 직․간접 공사비로 조합원이 납입하는 금액

4. 부담금(조합비) : 조합운영비, 토지 매입비, 건축비 등 조합의 사업추진을 위해 조합원이 조합에 납입하는 일체의 금액

5. 1차 조합원 : 조합설립인가 당시의 조합원 또는 이들의 지위를 승계한 자

6. 2차 조합원 : 조합설립인가 후 추가모집승인을 받아 조합에 가입한 조합원

【주】 조합의 사업형태에 따라 조합원들이 조합에 납입하는 금액의 성격을 명확히 할 필요가 있음. 조합운영비 등을 별도로 징구하지 않는 조합이 있을 수 있으며, 조합의 형편에 따라 필요한 사항을 정하면 될 것임.

 제2장 조합원

제8조(조합원의 자격) 조합원의 자격요건은 주택법령에서 정한 조합원의 자격요건을 말하며, 다음 각 호와 같다.

1. 지역주택조합의 조합원

가. 다음 1), 2)의 요건을 모두 갖춘 사람

1) 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 ｢주택법｣ 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(｢주택법 시행규칙｣ 제8조1항에 따른 지위를 포함한다. 이하 가.에서 같다)하지 아니한 세대의 세대주로서 다음의 어느 하나에 해당할 것

가) ｢주택법 시행규칙｣ 제8조에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 나)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

나) ｢주택법 시행규칙｣ 제8조에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

2) 조합설립인가 신청일 현재 ｢주택법｣ 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

2. 직장주택조합의 조합원

가. 다음 1), 2)의 요건을 모두 갖춘 사람

1) 1. 지역주택조합의 조합원 가.에 해당하는 사람일 것. 다만, 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 경우에는 지역주택조합의 조합원 요건 가. 중 1)에 해당하는 세대주로 한정한다.

2) 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시･광역시･특별자치시･특별자치도･시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다) 안에 소재하는 동일한 국가기관･지방자치단체･법인에 근무하는 사람일 것

3. 조합원 자격의 예외

지역･직장주택조합의 조합원이 근무･질병치료･유학･결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장･군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원자격이 있는 것으로 본다.

【주】 조합원자격의 규정은 법 제11조제7항 및 영 제21조 등에 규정된 중요한 사항이므로 주택법령 등에서 정하는 구체적인 사항을 추가하도록 하고, 동일지역의 범위는 동일한 특별시, 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다) 이어야 함.

【주】 조합원 자격의 지속적인 유지여부는 전산검색에 의하여 확인될 것이고, 추후 2차 조합원 및 조합원 변경의 요건 역시 1차 조합원과 동일한 조건을 유지하도록 명확하게 제시되어야 할 것임.

제9조(조합가입)

① 규약 제8조 (조합원 자격)에 해당하는 자로서 조합에 가입하고자 하는 자는 소정 양식의 가입신청서 및 사업시행에 필요한 서류를 제출하여 조합장의 허가를 얻어야 한다.

② 조합원은 조합이 사업시행에 필요한 서류를 요구할 경우에 이를 제출할 의무가 있으며, 조합은 요구서류에 대한 용도와 수량을 명확히 하여야 한다.

③ 조합원의 자격이나 권한, 입주자로 선정된 지위 등을 양도･상속･증여 및 판결 등으로 이전받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 조합원이 행하였거나 조합이 종전의 조합원에게 행한 처분, 청산 시 권리․의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다.

【주】 조합원 지위 이전 시 권리관계를 명확하게 함으로써 업무의 혼란을 줄이기 위함

제10조(조합원의 권리와 의무)

① 조합원은 다음 각 호의 권리를 갖는다

1. 사업계획으로 정한 조합주택의 공급청구권

2. 총회의 출석권․발언권 및 의결권

3. 임원과 대의원의 선출권 및 피선출권. 피선출권은 조합원에 한하며 조합원 이외의 자는 임원 및 대의원으로 선출될 수 없다.

【주】 임원과 대의원의 피선출권을 조합원에 한하도록 하여 자격시비를 방지하고자 함

② 조합원은 다음 각 호의 의무가 있다.

1. 부담금(조합운영비, 토지매입비, 건축비 등) 등의 납부의무

2. 관계법령, 규약 및 총회 등의 의결사항 준수의무

【주】 조합원에게 금전적 부담이 되는 사항을 보다 명확히 규정하기 위한 것으로 조합에 따라 보다 구체적으로 명시할 수도 있음.

③ 조합원의 의결권은 평등하며, 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하지 않는다. 다만, 조합원이 유고로 권한을 행사할 수 없는 경우에는 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하고 그 권한을 대리로 행사할 수 있다.

【주】 조합원의 부재, 유고 등으로 조합원의 권한을 대리로 행사하는 경우에 자격 등에 관한 분쟁이 많은 점을 감안한 것임.

④ 조합원이 주소 또는 인감을 변경하였을 경우에는 즉시 조합에 통지하여야 하며, 통지하지 아니하여 발생되는 불이익에 대하여 조합에 이의를 제기할 수 없다.

제11조(조합원 지위의 양도)

① 조합원이 그 권리를 양도할 때에는 관계법령에 적합하여야 하며, 관할 시･군･구청에서 양도계약서에 검인을 받아 조합에서 권리의무승계계약서를 작성하여야 한다. 양도 즉시 검인 및 권리의무승계계약서를 작성하지 아니한 경우 이로 인한 불이익에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다.

② 조합은 검인받은 양도계약서 사본을 제출받아 권리의무승계계약서에 첨부하여 보관하고 조속히 조합설립인가권자에게 조합원변경인가를 신청하여야 한다. 양도자는 변경인가를 받을 때까지 조합원자격을 유지하여야 하며, 양수자는 변경인가를 받아야 조합원이 될 수 있다.

【주】 전매 등으로 조합원의 권리가 양도되는 경우가 많으나 관계법령에 위배되는 전매가 있을 수 있으므로 이를 방지하고, 아울러 조합이 조속히 조합원 변경인가를 처리할 수 있도록 하여 사업추진에 지장을 초래하는 것을 방지하고자 함

③ 제1항에 따른 양도계약서 및 권리의무승계계약서에는 인감도장으로 날인하여야 하고, 인감증명서를 첨부하여야 한다.

【주】 조합원 지위의 양도에 관한 사항은 조합원의 재산상 매우 중요한 사항이므로 조합원의 권익보호를 위하여 조합원 본인의 인감을 날인토록 하는 것임. 다만, 인감날인 및 인감증명서의 첨부는 조합원의 지위를 양도하는 경우 이외에도 조합원의 권리행사에 매우 중요한 다른 규정에서도 총회의 의결을 거쳐 포함시킬 수 있을 것임.

제12조(조합원의 탈퇴․자격상실․제명)

① 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.

【주】 조합원의 개인적 사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이루어진다면 사업추진에 지장이 많으므로 원칙적으로 임의탈퇴는 불허하되, 총회 등의 의결에 따르도록 한 것이며 총회 또는 대의원회의 의결 여부는 조합원 수, 단지규모, 탈퇴가 조합에 미치는 영향 등을 감안하여 결정하면 될 것임.

② 관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.

【주】 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우 조합원의 자격이 조합내부의 별도 절차(총회 또는 대의원회 의결 등)나 행정절차(변경인가 등)를 받을 때까지 지속되는지 여부에 대한 논란을 방지하고자 함.

③ 조합원이 다음 각 호에 해당하는 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 아니하여 조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당조합원에 대해 소명기회를 부여하여야 하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.

1. 부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우

2. 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래하였을 경우

【주】 소수의 조합원이 의무를 불이행하여 조합에 피해를 주는 경우에는 해당조합원을 제명할 수 있도록 하되, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 소명기회를 부여하도록 한 것임

④ 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.

【주】 조합원의 지위를 상실한 경우에는 조속하게 납입금을 반환하도록 하여 분쟁을 방지하고자 함. 다만, 주택조합의 사정에 따라서는 자금능력의 부족으로 조속한 환급이 불가능한 경우가 있고, 이러한 경우에도 조속한 상환을 강제한다면 잔존 조합원의 피해가 클 것이므로 예외적으로 총회의 의결로서 환급시기를 사업완료 후 등으로 조정할 수 있도록 규정한 것임

제13조(조합원의 모집)

① 조합은 조합설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 경우 ｢주택법｣ 제11조의3에 따라 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 하며, 이에 위배되어 조합원을 모집할 수 없다. 조합의 설립 인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.

② 제1항에 의한 공개모집 이후 조합원 사망·자격상실·탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 않고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.

【주】 ｢주택법｣(법률 제14344호, ‘16.12.2. 개정, ’17.6.3. 시행) 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집)의 내용을 반영, 동 규정 시행(‘17.6.3) 후 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집하여야 함.
(※ 시행일(‘17.6.3.) 이전에 주택조합설립인가 신청을 한 경우 및 주택조합설립인가 신청을 하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우에는 위의 사전신고 및 공개모집 규정 미적용)

제14조(조합원의 추가모집․교체)

조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 조합원 수가 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장·군수·구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서는 충원할 수 있다.

1. 조합원의 사망

2. ｢주택법｣ 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인이후에 입주자로 선정된 지위(당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우를 제외한다.

3. 조합원 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설예정세대수의 50% 미만이 되는 경우

4. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

5. ｢주택법｣ 제15조에 따른 사업계획승인 과정 등에서 주택건설예정세대수가 변경되어 조합원수가 변경된 세대수의 50% 미만이 되는 경우

【주】 ｢주택법 시행령｣ 제22조에 따라 조합원의 추가모집이나 교체에 관하여 일정한 제한을 가하고 있으므로 이를 규약에 반영할 필요가 있음.

【주】 ｢주택법 시행령｣ 제22조제1항에 따르면, 지역조합 또는 직장조합은 그 설립인가를 받은 후에는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없음. 다만, 조합원수가 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위 안에서 시장 등으로부터 국토교통부령이 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우와 기타 사유로 결원이 발생한 범위 안에서 충원하는 경우에는 그러하지 않음.

【주】 ｢주택법 시행령｣ 제22조제2항 : 제1항에 따라 조합원으로 추가모집되거나 충원되는 자가 제21조제1항제1호 및 제2호에 따른 조합원 자격요건 충족여부의 판단은 당해 주택조합의 설립인가신청일을 기준으로 한다. 다만, 제21조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 조합원의 지위를 상속받은 자는 제21조제1항제1호 및 제2호에 따른 조합원 자격요건을 필요로 하지 않음.

【주】 ｢주택법 시행령｣ 제22조제3항 : 제1항에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 함.

【주】 ｢주택법｣ 제11조제7항 단서 : 다만, 제63조제1항에 따른 투기과열지구에서 제1항에 따라 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수 순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니된다.

【주】 ｢주택법｣ 제64조제1항제1호 : ① 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.
1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

제3장 임원

제15조(임원의 수와 피선출권) 본 조합에는 조합장 1인과 ○인 이내의 이사 및 2인 이내의 감사를 둔다. 조합원이 아닌 자는 임원으로 선출될 수 없다.

【주】 조합의 대표로서 조합장 1인을 두고, 조합의 실정에 맞게 적정한 수의 이사를 두도록 함. 주택조합의 특성상 조합원이 아닌 자의 임원 피선출권을 금지하여야 함.

제16조(임원의 선출) 임원은 총회에서 재적조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 선출한다. 다만, 1차 투표에서 정족수에 미달되어 선출이 불가능한 경우에는 다득표자 2인을 상대로 2차 투표를 실시하고, 2차 투표에서도 정족수에 미달된 경우 3차 투표를 통해 최다득표수로 선출할 수 있다.

【주】 조합 임원의 선임과 해임은 ｢주택법 시행규칙｣ 제7조제5항에 따라 총회의 의결사항임.

제17조(임원의 임기) 임원의 임기는 3년으로 하되, 연임할 수 있다.

【주】 임원의 임기를 사업종료시까지로 할 경우 조합원의 견제기능이 미치지 못하여 조합임원의 부조리가 발생할 개연성이 높아지므로 임기를 제한한 것임.

제18조(임원의 결격사유 및 자격상실 등)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 조합의 임원이 될 수 없다.

1. 미성년자․피성년후견인․피한정후견인

2. 파산선고를 받은 사람으로서 복권되지 아니한 사람

3. 금고이상의 실형을 선고 받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 사람

4. 금고이상의 형의 집행유예를 선고 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

5. 금고 이상의 형의 선고유예를 받고 그 선고유예기간 중에 있는 사람

6. 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실 또는 정지된 사람

7. 본 주택조합의 공동사업주체인 등록사업자 또는 업무대행사의 임직원

② 제1항 각 호의 사유가 발생하면 해당 임원은 당연히 퇴직된다.

③ 제2항에 따라 퇴직된 임원이 퇴직 전에 관여한 행위는 그 효력을 상실하지 아니한다.

④ 임원 및 대의원으로 선임된 후 그 직무와 관련한 형사사건으로 기소될 경우에는 확정판결이 있을 때까지 이사회 또는 대의원회 의결에 따라 직무수행자격을 정지시킬 수 있으며, 그 사건으로 벌금이상의 형의 선고를 받은 임원 및 대의원은 그 날부터 자격을 상실한다. 자격을 상실한 경우 즉시 새로운 임원 및 대의원을 선출하여 관할관청의 변경인가를 받아야 한다.

【주】 당해 주택조합의 시공사(공동사업주체인 등록사업자), 업무대행사의 임직원이 조합임원이 될 경우 조합원의 권익보다는 시공사 등의 이익을 추구할 가능성이 있으므로 시공사 등의 임직원에 대하여 조합임원의 자격을 제한하고자 한 것임(｢주택법｣ 제13조제1항제7호).

【주】 조합임원의 선임과 해임은 총회의 의결사항이고 직무와 관련된 사건으로 기소된 후 확정판결까지의 기간이 장기화될 경우 해당 임원의 자격시비 등으로 조합 업무추진에 지장이 많음을 감안한 것임.

제19조(임원의 직무 등)

① 조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 된다.

② 이사는 이사회에 부의된 사항을 심의․의결하며 이 규약 또는 업무규정이 정하는 바에 따라 조합의 사무를 분담한다.

③ 감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계를 감사하며 정기총회에 감사결과보고서를 제출하여야 한다. 이 경우 조합원 1/10이상의 요청이 있을 때에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여 공인회계사가 작성한 감사보고서를 제출하여야 한다.

【주】 조합회계 등 감사의 업무에 관하여 의혹이 있을 경우 공인회계사에게 회계감사를 의뢰토록 하여 의혹을 해소할 수 있도록 한 것으로 요청정족수는 조합의 규모 등에 따라 1/20, 1/5, 1/3 등으로 적정하게 조정할 수 있음.

④ 감사는 조합의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하며, 조합장에게 보고를 위한 회의를 소집할 것을 요구할 수 있다. 이 경우 감사의 회의소집요구에도 불구하고 조합장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접 회의를 소집할 수 있다. 회의소집 절차와 의결방법 등은 제22조제6항 및 제7항, 제24조, 제27조, 제28조의 규정을 준용한다.

【주】 부정이 있을 경우, 감사에게 총회 또는 대의원회의의 소집요구권 및 소집권을 부여함으로써 부정에 대한 신속한 조치를 기할 수 있도록 한 것임.

⑤ 조합장이 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련되었을 경우에는 감사가 조합을 대표한다.

⑥ 조합장이 유고로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 이사 중에서 연장자순에 따라 그 직무를 대행한다.

【주】 부조합장이 있는 경우 부조합장, 상근이사 중 연장자순 등으로 조합여건에 맞게 조정할 수 있음.

⑦ 조합은 그 사무를 집행하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 조합의 인사규정이 정하는 바에 따라 상근하는 임원 또는 유급직원을 들 수 있다.

【주】 상근임원의 종류 및 상근임원의 업무범위․권한․의무, 유급 직원의 수 및 직함, 업무내용 등을 별도의 인사규정을 마련하여 운영하도록 한 것이나, 조합의 규모나 성격에 따라 별도의 인사규정이 없이 규약에 직접 정할 수도 있을 것임.

⑧ 조합에 상근하는 임직원은 같은 목적의 사업을 시행하는 다른 조합 또는 시공사 및 유사단체의 임직원을 겸할 수 없다.

제20조(임원의 사임 및 해임 등)

① 임원이 자의로 사임하는 경우에는 서면에 의한 사임서를 제출하여야 한다. 조합장 및 감사의 경우에는 사임서가 총회, 대의원회 또는 이사회에 제출되어 수리된 때, 나머지 임원의 경우에는 사임서가 조합장에게 제출되어 수리된 때에 사임의 효력이 발생한다. 사임의 효력이 발생한 때에는 사임서를 수리한 기관(조합장의 경우에는 총회, 대의원회 또는 이사회, 기타 임원의 경우에는 조합장)의 동의가 없는 한 임의로 사임을 철회할 수 없다.

【주】 임원을 사임하는 경우에 사임의 효력발생시기가 불투명하고, 사임 이후에 사임의사를 철회하는 경우에도 임원 자격유무를 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우가 많으므로 사임의 효력발생시기 및 철회가 가능한지 여부를 명확하게 규정하여 혼선을 방지하고자 한 것임.

② 임원은 그 선임 절차에 따라 해임할 수 있다. 이 때 감사는 임원에 대한 해임사유에 대하여 총회에 보고할 수 있으며, 감사의 해임일 경우 조합장이 해임사유에 대하여 총회에 보고할 수 있다.

【주】 조합장을 비롯한 임원의 해임은 선임과 같은 절차로 행하여지도록 한 것임. 조합임원의 선임 및 해임은 ｢주택법 시행규칙｣ 제7조제5항에 따라 총회의결사항임.

③ 제1항 및 제2항에 따라 임원이 사임하거나 해임되는 경우에 임원 선임절차에 따라 즉시 새로운 임원을 선출하여야 하며 새로운 임원이 선임, 취임할 때까지는 종전의 임원이 직무를 수행한다.

④ 제3항의 경우 사임하거나 해임되는 임원이 새로운 임원이 선임, 취임할 때까지 직무를 수행하는 것이 적합하지 아니하다고 인정될 때에는 이사회 또는 대의원회의 의결에 따라 그의 직무수행을 정지하고 조합장이 임원의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다. 다만, 조합장이 사임 또는 해임되거나 제18조제2항에 따른 직무수행자격의 정지기간 동안에는 감사가 임원의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다.

【주】 임원이 직무태만, 부정 등으로 해임되는 경우에는 새로운 임원이 선출될 때까지 업무를 수행하는 것이 적정하지 못한 경우가 있을 것이므로 업무공백이나 부작용이 없도록 업무수행을 대신할 자를 임시로 선임할 수 있도록 한 것임.

제21조(임직원의 보수 등)

① 조합은 상근임원 또는 비상근 임원에 대하여 별도로 정하는 보수규정에 따라 보수를 지급할 수 있으며, 임원이 그 직무를 수행함으로써 발생되는 경비를 지급할 수 있다.

【주】 직장주택조합이나 지역주택조합의 경우에 상근하는 임원이 없는 조합이 많으나 비상근 임원이라 하더라도 조합의 업무를 위하여 많은 시간을 투여하고, 비용을 지출하는 경우도 많이 있으므로 조합의 사정에 따라 상근, 비상근 임원에 대하여 보수 및 경비를 지급할 수 있을 것임

② 유급직원에 대하여 조합이 정하는 별도의 보수규정에 따라 보수를 지급하여야 한다.

【주】 임원 및 유급직원에 대한 보수는 사업비에 영향을 미치므로 별도의 보수규정을 마련하여 운영토록 한 것이나, 조합의 규모에 따라 규약에 보수에 관한 사항 등을 직접 규정할 수도 있음.

③ 유급직원은 조합의 인사규정(또는 규약의 인사에 관한 규정 제○조 제○항)이 정하는 바에 따라 조합장이 임명한다. 이 경우 임명결과에 대해 사후에 총회 또는 대의원회의 인준을 받아야 하며 인준을 받지 못하면 즉시 해임하여야 한다.

 제4장 총회, 대의원회, 이사회

제22조(총회의 설치)

① 조합에는 조합원 전원으로 구성되는 총회를 둔다.

② 총회는 창립총회, 정기총회, 임시총회로 구분하며 조합장이 소집한다. 다만, 창립총회는 주택조합추진위원회 위원장, 발기인 등이 소집한다.

③ 정기총회는 매년 회계연도 종료 후 3개월 내에 개최한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 대의원회 또는 이사회 의결로 일시를 변경할 수 있다.

【주】 정기총회는 매년 일정한 시기에 개최하는 것이 바람직하나 조합의 사정에 따라 탄력적으로 운영할 수 있도록 총회개최 시기의 변경을 가능케 한 것임.

④ 임시총회는 다음 각 호의 경우에 개최한다.

1. 조합장이 필요하다고 인정하는 경우

2. 재적조합원 1/5 이상이나 재적대의원 2/3 이상 또는 감사 전원으로부터 안건을 명시하여 서면에 의한 임시총회의 소집요구가 있을 경우

⑤ 제4항 제2호의 경우 조합장은 필요성 유무에 불구하고 1개월 이내에 임시총회를 개최하여야 한다. 이 경우 7일 이내에 조합장이 총회소집요구에 응하지 않을 경우에는 총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사는 법원의 총회소집허가를 얻어 총회를 소집할 수 있다. 총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사가 법원에 총회소집 허가 신청을 한 뒤에는 조합장은 같은 안건을 목적으로 한 총회를 소집할 수 없다.

【주】 일정비율 이상의 조합원, 대의원 또는 감사에게 총회소집요구권을 부여함으로써 조합원의 권익을 보호하도록 함. 이때, 총회소집요구 정족수는 조합원 수, 조합의 규모 등에 따라 적절히 정할 수 있을 것임.

【주】 조합원, 대의원 또는 감사에게 총회소집권을 부여한 것은 민법의 사단법인에 관한 규정 중 소수조합원의 권리를 원용한 것이므로 이에 따라 법원의 허가를 얻어 총회를 소집할 수 있도록 정한 것임. 법원의 허가를 얻도록 한 것은 소수조합원에 의한 총회소집권 남용을 방지하고, 총회소집절차가 법령 및 규약에 부합하도록 하기 위한 것임.

【주】 총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사가 법원에 총회소집 허가신청을 한 뒤에 조합장이 같은 안건을 목적으로 한 총회를 소집하는 것을 허용한다면 조합장이 총회개최시기를 고의로 지연시키는 것을 방조하는 것이므로 소수조합원 등에 의한 총회소집 요구의 실효성을 높이기 위하여 법원에 총회소집허가신청을 한 뒤에는 조합장이 같은 안건을 목적으로 하는 총회를 소집하는 것을 제한하고자 하는 것임.

⑥ 제2항부터 제4항까지에 따라 총회를 개최하는 경우에는 총회의 목적･안건･일시･장소 등에 관하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 한다.

⑦ 제2항부터 제5항까지에 따라 총회를 개최하는 경우에는 회의개최 14일전부터 회의목적･안건･일시･장소 등을 조합사무소의 게시판에 게시하거나, 인터넷홈페이지 등을 통하여 공고하여야 하며, 각 조합원에게는 회의개최 10일전까지 등기우편으로 이를 발송, 통지하여야 한다. 다만, 긴급을 요하여 이사회의 의결로서 정한 경우에는 위 공고기간을 단축할 수 있으나, 최소한 7일 이상의 공고기간은 부여하여야 한다.

제23조(총회의 의결사항)

① 다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐 결정한다.

1. 조합 규약의 변경

2. 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법

3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약

4. 시공자의 선정․변경 및 공사계약의 체결

5. 조합임원의 선임 및 해임

6. 사업시행계획의 결정 및 변경. 단, 법령에 의한 변경 및 인․허가과정에서 변경된 경우는 제외한다.

7. 사업비의 조합원별 분담 명세

8. 조합해산의 결의 및 해산시 회계보고

9. 업무대행자 선정·변경 및 업무대행계약의 체결

10. 예산 및 결산의 승인

11. 기타 주택법령 및 이 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회의 의결을 요하는 사항

12. 업무규정, 회계규정, 보수규정, 선거관리규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정

【주】 ｢주택법 시행규칙｣ 제7조제5항의 내용 등을 반영하여 반드시 총회의 의결을 거쳐야 할 내용을 명시한 것으로, 사업시행에 있어서 핵심적인 사항에 대하여는 가급적 총회에서 조합원 스스로가 결정하도록 하여야 할 것임.

② 제1항에 따른 총회의 의결사항은 대의원회, 이사회 등에 위임할 수 없다,

【주】 재건축·재개발 조합의 주요한 총회의결사항은 대의원회가 대행할 수 없도록 하여 조합원의 총회의결권을 보호하고 있음. 이를 준용함.

제24조(총회의 의결방법)

① 총회에서 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10(창립총회, ｢주택법 시행규칙｣ 제7조제5항에 따라 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20을 말한다) 이상이 직접 출석하여야 한다.

【주】 서면결의서를 일괄 징구하는 등으로 조합원들의 의사를 제대로 수렴하지 않는 문제가 발생할 수 있으므로, 조합원의 의결권을 실질적으로 보장하기 위한 방안으로 총회에 조합원들의 일정 비율 이상이 직접 참석하도록 함.

② 총회는 이 규약에 달리 정함이 없는 한 재적조합원 과반수의 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결한다.

③ 제1항에 불구하고 다음 각 호에 관한 사항은 재적조합원 2/3 이상의 출석과 출석조합원 2/3 이상의 찬성으로 의결한다.

1. 사업종료의 경우를 제외하고 조합해산을 의결하는 경우

2. 조합규약의 변경

【주】 조합의 존폐에 관계되는 중요사항의 경우 의결정족수를 강화할 수 있으며, 의결요건의 강화 정도 및 구체적인 내용은 조합의 실정에 따라 달리 정할 수 있을 것임.

④ 조합원은 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 제1항 에 따른 직접 참석으로 보지 아니한다.

⑤ 조합원은 제3항에 따라 서면으로 의결권을 행사하는 때에는 안건내용에 대한 의사를 표시하여 총회 전일까지 조합에 도착되도록 제출하여야 한다.

⑥ 조합원은 제3항에 따라 대리인으로 하여금 의결권을 행사하는 때에는 성년자를 대리인으로 정하여 조합에 위임장을 제출하여야 한다.

제25조(대의원회의 설치)

① 조합에는 대의원회를 둘 수 있다.

② 대의원회는 조합원 ○명당 1인을 기준으로 선출하며, 대의원의 총수는 ○명 이상 ○명 이내로 한다.

【주】 소규모 주택조합의 경우에는 총회, 이사회 이외에 별도의 대의원회가 불필요하지만, 대규모 주택조합의 경우에는 대의원회가 필요할 수 있으므로 조합의 실정(예 : 조합원 20명당 대의원 1명)에 따라 대의원회 구성여부를 자율적으로 결정하면 될 것임.

제26조(대의원회의 직무) 대의원회는 다음 각 호의 사항을 심의․의결한다.

1. 총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항

2. 예산 및 결산안의 심의

3. 비위방지 등을 위한 감사요청권 등 기타 규약으로 정하는 사항

【주】 감사는 부정 등을 발견했을 때는 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하고(제19조제4항) 이사회는 감사요청권이 있음(제33조).

제27조(대의원회의 소집)

① 대의원회는 의장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 대의원 1/3 이상이 회의목적 사항을 제시하고 대의원회의 소집을 요구하는 때에는 의장은 즉시 대의원회를 소집하여야 한다. 이 경우 의장이 대의원회의를 소집하지 않을 경우에는 회의소집을 요구하는 대의원 공동명의로 소집할 수 있다.

② 대의원회의 소집은 회의개최 7일전까지 회의목적․안건․일시․장소 등을 조합사무소의 게시판에 게시하거나, 인터넷홈페이지 등을 통하여 공고하여야 하며 각 대의원에게는 등기우편으로 이를 발송, 통지하여야 한다. 다만, 긴급을 요하여 이사회의 의결로써 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제28조(대의원회의 의결방법)

① 대의원회는 재적대의원 과반수의 출석으로 개의하고 출석대의원 과반수 찬성으로 의결한다.

② 제24조제4항 및 제5항(서면 및 대리인에 의한 의결권행사) 규정은 대의원회에 준용한다.

제29조(이사회의 설치)

① 조합에는 조합의 사무를 집행하기 위하여 조합장과 이사로 구성하는 이사회를 둔다.

② 이사회는 조합장이 소집하며, 조합장은 이사회의 의장이 된다.

제30조(이사회의 사무) 이사회는 다음 각호의 사무를 집행한다.

1. 조합의 예산 및 통상사무의 집행

2. 총회에 상정할 안건의 심의․결정

3. 기타 조합의 운영 및 사업시행에 관하여 필요한 사항

4. 총회에서 위임한 사항

제31조(이사회의 소집)

① 이사회는 조합장이 필요하다고 인정할 경우에 수시로 개최할 수 있다.

② 이사회의 소집은 회의 개최 1주일 전에 전 임원에게 서면으로 통지하여야 한다. 단 긴급을 요할 시에는 그러하지 아니하다.

제32조(이사회의 의결 방법) 이사회는 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

제33조(감사의 이사회 출석권한 및 감사요청)

① 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다. 다만, 의결권은 가지지 아니한다.

② 이사회 및 대의원회는 조합운영상 필요하다고 인정될 때에는 감사에게 조합의 회계 및 업무에 대한 감사를 실시하도록 요청할 수 있다.

【주】 이사회의 어용화를 방지하기 위하여 대의원회에도 감사요청권한을 부여한 것임.

제34조(회의록 작성 및 관리)

① 조합은 총회․대의원회․이사회의 회의록을 작성하여 보관하여야 한다.

② 회의록에는 다음 각 호의 사항을 기재하여 조합장 및 출석한 이사, 대의원, 감사가 기명날인하여 조합사무소에 비치하고 조합 인터넷홈페이지에 게시하여 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

1. 회의의 일시 및 장소

2. 출석자의 수

3. 회의 안건

4. 의사진행과정 및 의결사항

【주】 총회･대의원회･이사회의 회의내용 및 결과에 대해 모든 조합원이 수시로 확인할 수 있도록 함으로써 집행부의 조합운영에 투명성과 공정성을 기하도록 한 것임.

제5장 조합회계

제35조(조합의 회계)

① 조합의 회계연도는 매년 1월 1일(설립인가를 받은 당해연도는 인가일)부터 12월말일 까지로 한다.

② 조합의 예산․회계는 기업회계의 원칙에 따르되 조합은 필요하다고 인정하는 경우 별도의 회계규정을 정하여 운영할 수 있다.

제36조(재원) 조합의 운영 및 사업시행을 위한 자금은 다음에 의하여 조달한다.

1. 조합원이 납부하는 부담금

2. ｢주택법｣에 근거한 융자금

3. 조합 또는 시공자가 조달하는 차입금

4. 대여금의 이자 및 연체료 등 수입금

5. 건축물 및 부대․복리시설의 분양 수입금

6. 기타 조합재산의 사용수익 또는 처분에 의한 수익금

【주】 대여금의 이자율, 연체료 이자율 등은 시공사와 공사계약서에서 정한 금융기관의 이자율을 적용할 수 있을 것임.

제37조(부담금의 부과 및 징수)

① 조합원 부담금(조합운영비, 토지구입비, 건축비 등)은 공급받을 주택의 위치(동․호수), 면적, 이용상황, 환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 공평하게 부과하여야 한다. 조합원이 분양받을 조합주택의 동, 층, 호수별로 가격차이가 있을 경우 그 가격 또는 가격산출의 방법을 동․호수 추첨, 지정 전에 공개하여야 한다.

【주】 아파트의 동, 층, 호수별로 가격차이가 발생하므로 개별가격 산정을 동․호수 추첨, 지정 전․후로 하여 전문업체에 위탁하여 부담금에 차등을 두는 것이 합리적임.

② 조합은 납부기한 내에 부담금을 납부하지 아니한 조합원에 대하여는 ○○은행에서 적용하는 연체금리의 범위 내에서 연체이자를 부과할 수 있다.

【주】 사업추진을 위한 경비 등 부담금의 납부 및 이의 연체에 대한 조합의 처분 등에 대한 규정을 두어 조합원이 이를 숙지토록 하고, 일부 미납자로 인한 다수 조합원의 피해를 방지할 수 있도록 한 것임.

제38조(자금의 운영 및 관리)

① 조합원의 부담금은 본 조합주택의 사업목적 이외에는 사용할 수 없다.

② 조합의 사업비는 조합이 지정한 금융기관에 예치하되, 시공사와의 공사계약에 따라 시공사와 공동명의의 계좌를 사용하거나, 신탁회사와 자금관리대리사무 계약을 체결하여 신탁회사로 하여금 관리하도록 할 수 있다.

【주】 조합자금을 안정적으로 관리하기 위한 방안이 필요함. 시공사와 공동명의 관리, 신탁회사와 자금관리대리사무계약 체결 등을 고려할 수 있음.

제39조(조합의 회계감사)

① 감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며, 정기총회에 감사결과 보고서를 제출하여야 한다.

② 조합은 주택법령에 의거 다음 각 호의 1에 해당하는 날부터 30일 이내에 ｢주식회사의 외부감사에 관한 법률｣ 제3조에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 회계감사 결과는 총회 또는 조합원에게 서면으로 보고하고, 3월 이상 조합사무실에 비치하거나 인터넷에 게시하는 등 조합원들이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

1. ｢주택법｣ 제11조에 따른 주택조합 설립인가를 받은 날부터 3개월이 지난 날

2. ｢주택법｣ 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날부터 3개월이 지난 날

3. ｢주택법｣ 제49조에 따른 사용검사 또는 임시 사용승인을 신청한 날

③ 제2항에 따른 회계감사에 대하여는 ｢주식회사의 외부감사에 관한 법률｣ 제5조에 따른 회계감사기준을 적용한다.

④ 제2항에 따른 회계감사를 실시한 자는 회계감사 종료일부터 15일 이내에 회계감사결과를 시장･군수･구청장과 당해 주택조합에 통보하여야 한다.

⑤ 시장･군수･구청장은 제5항에 따라 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 때에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 그 시정을 요구할 수 있다.

【주】 ｢주택법｣ 제14조제3항을 규약에 명시하여 조합원이나 임직원이 이를 명확히 숙지토록 한 것임.

【주】 주택법 제14조제3항 : 주택조합은 대통령령이 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장･군수･구청장에게 보고하고, 인터넷에 게재하는 등 당해 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

【주】 주택법 시행령 제26조제1항 : 주택조합은 법 제14조제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 30일 이내에 ｢주식회사의 외부감사에 관한 법률｣ 제3조에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

 제6장 사업시행

제40조(시행방법)

① 조합원이 토지매입자금과 건축비 등을 부담하고, 주택법령에 따른 주택건설사업자를 시공자로 하여 공동주택과 상가 등 복리시설을 건립한다. 이 경우 조합과 시공능력이 있는 주택건설사업자를 공동사업주체로 한다.

② 인․허가등 각종 행정절차, 설계․시공업체의 선정방법, 관리처분계획의 수립 등 전문지식이 요구되는 업무에 대해서는 전문기관 등에 자문을 구할 수 있다.

③ 조합은 주택건설사업자와 대지 및 주택(상가 등 복리시설 포함)의 사용․처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진 상 각종의 책임 등에 관하여 법령이 정하는 범위 안에서 약정을 체결하여야 한다.

【주】 ｢주택법 시행령｣ 제16조제2항제3호는 위 사항에 관한 약정을 체결하여 사업계획승인 신청을 하도록 하고 있어, 이를 명확히 규정한 것으로 개별 조합의 여건에 따라 관련 사항을 보다 구체화 할 수도 있음.

④ 신축주택은 조합원에게 우선 공급하며, 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 주택법령에 따라 일반에게 분양한다.

⑤ 조합은 공동사업주체인 시공자와 별도로 정하는 약정에 따라 잔여주택 등을 분양하여 상환하거나 대물로 지급할 것 등을 조건으로 시공자에게 소요사업비의 일부를 직접 조달하도록 할 수 있다.

【주】 토지매입비 등을 시공자로부터 대여받아 사업을 추진하는 경우가 있으므로 그 근거를 명확히 하고자 한 것임.

제41조(사업시행기간) 사업시행기간은 조합추진위원회를 구성한 날부터 주택법령에 따른 사용검사를 받고 청산업무가 종료되는 날까지로 한다.

제42조(업무대행자의 선정 및 업무대행계약)

① 조합은 조합의 조합원 가입 알선 등 주택조합의 업무를 공동사업 주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게만 대행하도록 할 수 있다.

1. ｢주택법｣ 제4조에 따른 등록사업자

2. ｢공인중개사법｣ 제9조에 따른 중개업자

3. ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제69조에 따른 정비사업전문관리업자

4. ｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률｣에 따른 등록사업자

5. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁업자

6. 그 밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 ｢주택법 시행령｣에서 정하는 자

② 조합은 업무대행자의 선정 및 업무대행계약의 체결 시 총회의 의결을 거쳐야 한다. 조합은 업무대행자에 대한 업무대행보수의 지급을 용역단계별로 순차적으로 지급하는 등 조합원의 손실을 방지하기 위한 조치를 취하여야 한다.

【주】 업무대행자가 조합설립인가 즉시 대부분의 업무대행비를 수령하였으나 그 후 사업추진이 답보되는 등의 문제가 발생하여 조합원의 손실이 초래되는 상황을 방지하고자 조합규약으로 보수지급시기를 합리적으로 정할 수 있도록 한 것임.

제43조(시공자의 선정 및 사업시행계약)

① 시공자는 ｢주택법｣에 따른 공동사업주체의 요건을 갖추어야 하며, 총회의 의결을 거쳐 선정하여야 한다.

② 조합은 ｢주택법｣에 따른 시공능력 있는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

【주】 주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있으며, 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 봄(｢주택법｣ 제5조제2항).

【주】 시공자의 선정․변경 및 공사계약의 체결은 주택법 시행규칙 제7조제5항에 따라 총회의 의결사항에 해당됨.

③ 조합은 총회의 의결을 거쳐 시공자와 공사 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행의 전반에 관한 내용에 관하여 공사도급계약을 체결하여야 한다. 공사도급계약을 변경할 경우에도 같다. 다만, 조합원의 금전적 부담을 수반하지 않는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.

【주】 조합과 시공자간의 계약은 조합원의 권익보호 및 사업추진에 매우 중요한 사항이므로 조합과 시공자는 미리 공사 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 총회의 인준을 받아 계약을 체결토록 한 것임. 다만, 경미한 사항의 경우에도 총회의 의결로 하는 경우 사업추진에 지장을 줄 수도 있으므로 금전적 부담이 수반되지 않는 경미한 사항 등은 총회의 의결 없이도 변경 가능하도록 한 것임.

④ 조합은 시공자와 체결한 계약서를 조합사무실에 비치하여야 하며, 조합원이 이의 열람 또는 복사를 원할 경우 이에 응하여야 한다.

제44조(공동사업주체인 시공자의 의무)

① 시공자는 주택조합사업이 효율적으로 이루어지도록 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 한다.

② 조합은 사업의 효율적 추진을 위해 필요하다고 판단할 경우 인･허가 등 각종 행정절차 이행을 위한 업무에 대하여 시공자의 협조를 요청할 수 있으며 시공자는 이에 적극 협력하여야 한다.

③ 공동사업주체인 시공자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다.

【주】 ｢주택법｣ 제11조제4항의 내용을 규약에 반영시켜 공동사업주체인 시공자의 책임을 환기하고 시공자가 선량한 관리자의 주의의무를 다하도록 함.

제45조(기성금 지급) 공사 기성금의 지급은 시공자와의 공사계약서에 정한 바에 따른다.

【주】 주택조합에 대한 시공보증제도가 도입되어 시공자가 부도 등으로 시공책임을 이행할 수 없게 되는 경우에 공사이행의 책임을 지도록 하고 있으나, 구체적인 시공보증계약의 내용에 따라 지체상금 등은 시공보증의 대상에서 제외될 수도 있으며, 모든 손해의 전보가 이루어진다고 단정할 수 없으므로 가급적 기성율에 따라 공사대금을 지급하는 것이 바람직 함.

제46조(부동산의 신탁)

① 조합원은 사업의 원활한 추진을 위하여 사업부지를 조합에 신탁등기하여야 한다.

② 조합은 수탁받은 재산권을 사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해제하여 당해 조합원에게 재산권을 반환하여야 한다.

③ 다음 각 호의 등기를 하는 경우에는 ｢민법｣ 제276조제1항과 ｢부동산등기법 시행규칙｣ 제56조제3호에 따른 조합원 총회의 의결은 별도로 받지 아니한다.

1. 조합이 사업부지를 매입하는 경우 및 신탁을 원인으로 하는 등기

2. 사업종료 또는 조합원 자격상실에 따른 신탁해지 등을 원인으로 하는 소유권 이전등기, 신탁원부 변경등기

3. 사업지구 변경 또는 기타 토지의 매입 등 사업지구 승인면적 외의 부동산 매입에 따른 소유권 이전등기

4. 교환, 합병, 분할, 공유물 분할, 기부체납 등에 의하여 발생되는 각종 등기

5. 상가분양, 유치원매각, 학교부지매각 등에 따른 처분등기

【주】 사업의 효율적 추진을 위하여 신탁등기에 관한 근거규정을 마련할 필요가 있음. 또한 효율적인 사업추진을 위하여 사업추진을 위한 등기의 경우에는 별도의 조합원 총회의 의결 없이 신탁등기 등이 가능하도록 한 것임.

제47조(부기등기) 조합은 토지를 취득한 후 사업부지에 대하여 사업계획승인신청과 동시에 ｢주택법｣에 따른 부기등기를 할 수 있으며, 일반분양한 주택에 대하여 소유권보존등기와 동시에 부기등기를 할 수 있다.

【주】 부기등기는 선분양제도하에서 입주예정자(일반분양자)들을 보호하기 위한 제도이므로 주택조합원이 주택조합에 대지를 신탁한 경우 부기등기를 하지 아니하여도 무방함(｢주택법｣ 제61조제3항, ｢주택법 시행령｣ 제72조제2항제1호 다목). 그러나, ｢주택법 시행령｣ 제72조제2항제1호다목의 규정은 부기등기를 하지 아니할 수 있다는 취지이지 부기등기를 금지하는 취지는 아니므로 경우에 따라서는 부기등기를 할 수도 있을 것임.

제48조(조합주택의 공급)

① 조합원에게 공급하는 주택의 규모는 조합의 사업계획 및 사업계획승인의 내용에 따라 평형별로 확정한다.

② 신축주택의 평형별 배정은 조합원이 납입한 부담금을 기준으로 결정한다.

③ 조합원의 동･호수 결정은 조합이 결정한 지정시기에 공정한 추첨 방법에 의하여 결정한다. 세부적인 추첨 방법은 별도로 정할 수 있다.

【주】 추첨시기 및 방법은 사업진행의 정도에 따라 조합원 총회 또는 이사회에서 결정할 수 있을 것임(예 : 입주일 3개월 전 등).

④ 동･호수에 따라 분양가격(조합원 부담금)의 차등을 둘 수 있으며, 이때에는 추첨 전에 분양가 또는 분양가 산정의 방법을 공개하여야 한다.

【주】 동･호수에 따라 시가에 차이가 있는 경우에 이를 반영할 필요가 있으므로 그 경우에는 추첨 전에 분양가 또는 분양가산정방법을 공개하도록 하여 조합원들 사이의 분쟁을 예방할 필요가 있음. 분양가 산정이 완료되지 않은 경우에는 부동산전문회사(부동산투자자문회사, 감정평가회사) 등에 의뢰한 평가결과에 따른다는 정도의 내용을 공개하고, 추후 평가결과에 따라 정산할 수 있을 것임.

제49조(일반분양)

① 조합원에게 분양하고 남는 주택이 30세대 이상인 경우에는 주택법령에 따라 일반에게 공개분양하여야 한다.

② 잔여주택이 30세대 미만인 경우와 상가 등 복리시설에 대하여는 조합원총회 또는 이사회의 의결에 따라 임의 분양할 수 있다.

제50조(입주자로 선정된 지위의 전매 등)

① 본 조합에서 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위는 주택법령 등 관계규정이 정하는 전매금지기간을 경과하지 아니한 때에 타인에게 전매(양도․증여)할 수 없다.

② 조합원이 사업계획승인 후 제1항의 규정에도 불구하고 불법적으로 전매하였을 때에는 조합은 이사회의 의결로 해당 조합원을 제명할 수 있다.

【주】 ｢주택법｣ 제64조제1항제1호 및 제3항, 같은 법 시행령 제22조제1항제2호나목
투기과열지구 안에서 사업주체가 건설･공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 주택건설사업계획의 승인 이후에도 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 이를 전매(매매ㆍ증여 등 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니된다. 이를 위반하여 전매가 이루어진 경우에 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 취득한 것으로 본다.

 제7장 완료조치

제51조(입주 등)

① 조합원은 공사완료 30일 이전에 등록사업자가 통보한 입주자사전점검일에 공사 목적물을 사전점검 할 수 있다.

② 조합은 공사를 완료하고 사용검사필증을 교부받은 때에는 등록사업자와 협의하여 조합원에게 입주일자를 통지하여야 한다.

③ 조합원은 제2항에 따라 지정된 입주일자에 입주하는 경우, 잔금납부와 조합원 부담금, 연체료 등을 완납하여야 한다. 이를 완납하지 아니한 자에게는 입주를 허용하여서는 아니된다.

④ 조합이 제2항에 따라 입주통지를 한 때에는 지체없이 소유자별로 등기신청을 할 수 있도록 필요한 조치를 하여야 하며, 사업부지 및 건축시설 중 일반에게 분양한 것에 대하여는 조합명의로 등기한 후 이전등기절차를 이행하여야 한다.

【주】 입주자 사전점검 내용은 별도로 주택조합에서 마련하고, 사업의 특성을 고려하여 골조공사가 완료된 이후 조합원의 현장방문과 선택형 내부구조변경 및 마감재 등을 선택하게 할 수 있을 것임.

【주】 입주기간을 시공자가 일방적으로 지정할 경우 입주자의 입주시기, 잔금납부 등의 문제가 발생할 수 있어 이를 조합과 협의하여 입주기간을 지정토록 한 규정이며 통상 30일 동안으로 한다.

제52조(조합의 해산)

① 조합은 입주 및 등기절차가 완료된 후 지체없이 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의해야 한다.

② 조합이 해산을 결의한 때에는 해산 당시의 조합장이 청산인이 된다.

③ 조합이 해산하는 경우 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 ｢민법｣의 관계규정에 따른다.

④ 조합이 해산하는 경우, 다음 각 호의 서류를 첨부하여 관할 행정관청의 해산인가를 받아야 한다.

1. 주택조합 해산인가신청서

2. 조합원의 동의를 얻은 정산서

3. 기타 해산인가에 필요한 서류

【주】 ｢주택법 시행령｣ 제20조의 내용을 규정한 것임.

제53조(청산인의 임무) 청산인은 다음 각호의 업무를 성실히 수행하여야 한다.

1. 조합 청산사무의 종결

2. 채권의 추심 및 채무의 변제

3. 잔여재산의 처분

4. 기타 청산에 필요한 사항

제54조 (채무변제 및 잔여재산의 처분) 청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 조합원의 권리(통상적으로는 부담금의 액수가 될 것임)에 비례하여 공정하게 배분하여야 한다.

제55조 (관련서류의 이관) 조합은 사업을 완료하였을 때에는 다음 각 호의 서류를 당해 공동주택을 관리하는 관리주체에 이관하여 이를 보관하도록 하여야 한다. 다만, 관할 행정기관이 관련서류의 이관을 요청하는 때에는 그 요청에 따라야 한다.

1. 조합설립인가 및 사업계획승인에 관한 서류

2. 조합의 규약 또는 내부규정에 관한 서류

3. 조합주택의 공급내역 및 청산에 관한 명세서류

4. 기타 주택의 관리를 위하여 필요하다고 인정되는 서류

 제8장 보 칙

제56조(다른 규정의 적용)

① 이 규약에서 정하는 사항 외에 조합의 운영과 사업시행 등에 관하여 필요한 사항은 관계법령 및 관련 행정기관의 지침, 지시 또는 유권해석 등에 따른다.

② 이 규약에서 정한 사항이 법령 등의 개정으로 인하여 관계법령에 위배될 경우에는 관계법령에 따른다.

제57조(규약의 해석) 이 규약의 해석에 대하여 이견이 있을 경우 1차적으로 이사회에서 해석하고, 그래도 이견이 있는 경우 대의원회에서 해석한다.

제58조(소송 관할) 조합과 조합원 사이에 법률상 다툼이 있는 경우 소송관할은 조합소재지 관할법원으로 한다.

 부 칙

이 규약은 ○○○○년 ○○월 ○○일부터 시행한다.