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조망권(일조권)침해에 대한 불법행위책임
대법원 2007.6.28.선고 2004다54282호,
서울고등 2003.10.29.선고 2002나22016
판례연구 21집(2)
(일조권 침해의 경향)
1. 4-5년전 일조권 침해 붐이 일었음(재건축,다세대 신축활성화 시기)
2. 직접 수행한 사례
-구리시 인창동 소재 나홀로 아파트 신축하여 인근 아파트 주민 피해 소송
(의정부법원에서건축공사중지가처분결정인용/공사강행-형사고소-조정합의)
-상봉터미널 근처 다세대 주택 인근에 주상복합아파트 신설로 일조 및 건물피해 발생하여 소송하였으나 조정으로 원만히 마무리
-최근 밀집한 지역(특히 봉천동,신림동 등 고시원 등 원룸/다세대 밀집지역)에서 이웃간 분쟁으로 상담 증가경향
-최근 시공사나 시행사의 노력으로 일조권 분쟁은 사라지는 추세
3.하급심판례전문 연구해 볼것
손해배상(기) 서울중앙지방법원 2008가합8152 선고일 2008-08-19
주 문
1. 원고(선정당사자)의 이 사건 소 중 소음, 분진, 진동을 원인으로 한 금 300,000원의 청구 부분을 각하한다.
2. 피고 주택재개발조합은 원고(선정당사자) 및 선정자들에게 별지 손해배상내역표 ‘인용금액’란 기재 각 해당 금원 및 위 각 금원에 대하여 2008. 1. 7.부터 2008. 8. 19.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
3. 원고(선정당사자) 및 전항 기재 선정자들의 피고 주택재개발조합에 대한 각 나머지 청구와 선정자의 피고 주택재개발조합에 대한 각 청구 및 원고(선정당사자) 및 선정자들의 피고 C건설 주식회사에 대한 각 청구를 각 기각한다.
4. 소송비용 중 원고(선정당사자) 및 제1항 기재 선정자들과 피고 주택재개발조합 사이에 생긴 부분의 2/3는 원고(선정당사자) 및 위 선정자들이, 나머지는 피고 주택재개발조합이 각 부담하고, 나머지 선정자들과 피고 주택재개발조합 사이에 생긴 부분은 나머지 선정자들이 부담하며, 원고(선정당사자) 및 선정자들과 피고 C건설 주식회사 사이에 생긴 부분은 원고(선정당사자) 및 선정자들이 부담한다.
5. 제2항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고들은 각자 원고(선정당사자, 이하 원고라고만 한다) 및 선정자들(이하 원고 및 선정자들을 합하여 ‘원고 등’이라 한다)에게 별지 손해배상내역표 ‘청구금액 합계’란 기재 각 해당 금원 및 위 각 금원에 대하여 2008. 1. 7.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
이 유
1. 기초사실
아래의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1호증 및 감정인의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
가. 당사자의 지위
1) 원고 등은 서울 종로구 (이하 ‘이 사건 각 원고 대지’라 한다) 지상 각 연립주택(이하 ‘이 사건 각 원고 건물’이라 한다) 중 별지 일조시간분석표 ‘소유건물’란 기재 각 해당 건물의 구분소유자들이다.
2) 피고 주택재개발조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)은 이 사건 각 원고 대지 남쪽에 인접한 서울 종로구(이하 ‘이 사건 피고 대지’라 한다) 지상에 지하 2층, 지상 9 내지 20층, 6개동 288세대 규모의 아파트(이하 ‘이 사건 피고 건물’이라 한다)를 신축한 건축주이자 사업시행자이며, 피고 C건설 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)는 이 사건 피고 건물의 시공사이다.
나. 이 사건 피고 건물의 신축
1) 피고 조합은 서울특별시장으로부터 2003. 3. 27. 이 사건 피고 대지 지상에 주택재개발구역의 지정을 받고, 2004. 9. 6. 주택재개발사업의 승인을 받은 뒤, 2006.경 이 사건 피고 건물의 공사에 착공하여, 2008. 1. 7.경 이 사건 피고 건물의 골조공사를 완료하였다.
2) 한편, 이 사건 각 원고 건물은 1991. 10.경 내지 2004. 6.경 사이에 사용승인을 받아 준공되었고, 원고 등은 모두 이 사건 피고 건물의 골조공사 완료일 이전에 이 사건 각 원고 건물의 소유권을 취득한 뒤 이 사건 각 원고건물에 입주하였다.
다. 이 사건 원, 피고 건물의 현황
1) 이 사건 각 원고 대지의 용도는 제2종 일반주거지역이고, 이 사건 피고 대지의 용도는 제3종 일반주거지역이다.
2) 이 사건 각 원고 건물은 지상 4 내지 5층, 각 4세대 규모의 연립주택이고, 이 사건 피고 건물은 지하 2층, 지상 9 내지 20층, 총 6개동 288세대 규모의 아파트 건물로, 이 사건 피고 대지 지표면으로부터 이 사건 피고 건물의 최고층까지의 높이는 약 58m이다.
3) 한편, 이 사건 피고 건물의 신축 이전에 이 사건 피고 대지 지상에는 지상 1~2층 규모의 근린생활시설 및 주택들과 지하 1층 지상 9층 규모의 건물 1동이 소재하였다.
라. 일조시간 등 변화
이 사건 피고 건물의 신축을 전후한 이 사건 원고 건물의 일조시간 등의 변화는 별지 ‘일조시간 분석표’ 및 ‘천공율 및 천공침해율 분석표‘ 각 해당란 기재와 같다.
2. 원고 등의 주장
가. 피고들은 건축법상 이격거리 규정 등을 위반하여 이 사건 피고 건물을 신축하였다.
나. 피고들의 이 사건 피고 건물의 신축으로 인하여 이 사건 각 원고건물에서 원고, 선정자는 수인한도를 넘는 일조, 조망(천공)의 침해를 받게 되었고, 선정자는 기존의 일조, 조망(천공) 침해상태가 심화되었다.
다. 이로 인하여 위 원고 및 선정자들은 이 사건 각 원고 건물의 시가가 하락하는 재산상의 손해를 입었고, 정신적인 고통을 당하였다.
라. 또한, 피고들의 이 사건 피고 건물의 신축공사 도중 발생한 소음, 분진, 진동으로 인하여 원고 등은 정신적인 고통을 당하였다.
마. 따라서, 공동불법행위자인 피고들에 대하여 별지 손해배상내역표 ‘청구금액’란 기재와 같은 재산손해액 및 위자료의 지급을 구한다.
3. 본안 전 항변에 관한 판단
가. 원고가 피고들의 이 사건 공사로 인하여 소음, 분진, 진동으로 인한 피해를 입었다고 주장하면서 피고들에 대하여 위자료 300,000원의 지급을 구하고 있는 이 사건에서, 피고들은 원고가 피고 회사로부터 2,000,000원을 수령하면서 피고들의 이 사건 피고 건물의 공사와 관련하여 일체의 이의를 제기하지 아니하기로 합의하였으므로, 원고의 이 부분 소는 부제소 합의에 반하는 소로써 부적법하다고 주장한다.
나. 살피건대, 을 제2호증의 기재에 의하면 원고가 2007. 6. 26. 그 남편과 함께 피고 회사로부터 합의금 2,000,000원을 받는 대가로 이 사건 피고 건물의 공사에 대하여 파손, 소음, 분진, 진동 등 민?형사상의 일체의 이의를 제기하지 않기로 약정한 사실을 인정할 수 있는바, 이는 위 공사로 인한 파손, 소음, 분진, 진동으로 인한 손해에 대한 부제소 합의이므로, 이를 위반하여 제기된 원고의 이 부분 소는 부적법하다.
4. 손해배상책임의 발생
가. 일조방해행위 또는 그 결과로 인한 손해배상청구권의 발생요건
1) 손해 및 이해교량의 필요성
우리나라 사람들은 일조에 대한 가치를 높게 평가하고 그 결과 주거지를 결정함에 있어 이를 중요시하며, 현실적으로 주거용 건물의 가치에 일조상황이 반영되어 가격이 달라지기도 한다.
그러나 어느 한 당사자의 일조이익을 인정하면, 그의 주변(주로 남쪽이 문제되며, 동쪽과 서쪽도 일조이익에 영향을 줄 수 있으나, 상대적으로 그 비중이 낮다)에 위치한 토지소유자의 이익을 제한하는 것이 필연적인 일이 된다.
그런데 우리나라는 국토가 좁고 특히 도시지역에서는 제한된 공간에 많은 사람들이 거주하여야 하는 상황이므로, 한 당사자의 일조이익을 절대적으로 보장할 수는 없다. 일조이익은 어떤 사람이 특정 토지나 건물을 소유함으로써 곧바로 취득하는 권리가 아니라, 피해자들이 피해건물에서 거주하기 시작
한 이래 특정 정도의 일조량을 누리면서 상당한 시간이 경과하여 그로 인한 피해자들의 생활이익이 피해자들 자신뿐 아니라 주변의 다른 토지의 소유자들을 비롯한 제3자들에 의하여 법적으로 보호될 만한 가치가 있는 것으로 인정될 수준에 이르러야 비로소 인정되는 상대적인 이익이라 하지 않을 수 없다. 그간 일조이익의 침해로 인한 손해액을 건물의 가치하락으로 인한 재산상의 손해를 기준으로 하여 산정하여 온 경우도 있었는데, 그러한 경우에는 그것이 마치 피해건물의 소유권 침해의 한 가지 내용인 것처럼 보이기는 하나, 그 이익과 침해는 가해건물과 피해건물의 여러 사정이 상대적으로 연결되어야 비로소 인정될 수 있는 것이라는 면에서 일조이익의 침해가 그 성질상 피해토지 또는 건물에 내재되어 있는 본질적인 권리를 침해하는 것이라 하기는 어렵다. 따라서 가해건물이 먼저 건축되었다면, 동 가해건물이 존재하지 아니한 경우에 비하여 존재한 경우에 피해건물이 받는 일조의 양이 감소된다 하더라도 가해건물의 건축이 위법한 것이라 할 수 없으며, 이 점은 그 감소의 정도가 극단적인 경우라 하더라도 마찬가지이다.
이와 같이 일조이익의 내용과 그에 대한 침해 정도는 주변 토지 또는 건물과의 상대적인 위치에 따라 정해지는 것이라 하지 않을 수 없으므로 어느 한 당사자의 일조이익이 무한정 보장될 수는 없고, 주변 사람들의 이익과 적절히 교량되어 제한되어야 한다.
비록 일조권이 주거용 건물의 경제적 가치에 실제로 영향을 미치고 있다고 하나, 그렇다고 하여 그 이익이 반드시 법적으로 그대로 보호되어야 하는 것이라 할 수는 없다. 위와 같은 가치에의 영향도 실은 향후 다양한 형태로 일조이익이 침해될 수도 있고, 경우에 따라서는 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없게 될 수도 있는 가능성이 이미 반영된 것이라고 보아야 할 것이다.
2) 판단기준
이상의 점을 고려할 때, 가해건물의 신축으로 피해건물의 일조량이 감소하였다는 사실만으로는 곧바로 일조이익의 침해를 이유로 한 손배배상청구가 인정된다고 단정하기에 부족하며, 일조량의 감소를 기본 전제로 하여 여러 요건들을 고려하여 그것이 사회적으로 용인할 수 있는 수인한도를 초과하였다고 평가할 수 있어야 비로소 그와 같은 청구가 인정될 수 있다. 그러한 한도의 초과여부는 이하에서 보는 여러 가지 사정을 종합하여 인정되어야 한다.
일조방해행위 또는 그 결과로 인하여 손해가 있음을 주장하려면 먼저 피해자에 관해서는 다음과 같은 각 요건이 충족되어야 한다.
① 원칙적으로 피해건물은 주거지역(행정법규에 따라 지정된 용도 외에도 실제로도 주로 주거로 이용되고 있는 지역이어야 하며, 행정법규에 의하여 주거지역외의 용도로 지정되어 있다고 하더라도 해당 주변지역이 장기간에 걸쳐 사실상 주거지역으로 이용되어 왔다면 주거지역에 해당된다고 볼 수 있다)에 위치해 있어야 하며, 주거용으로 건축되고 실제로도 주거용으로 사용되고 있어야 한다. 아파트 기타 집합주택의 경우, 해당 주택의 대부분의 용도가 주거용이어야 한다.
이 요건에 맞지 않는 경우에는, 그 침해의 태양에 있어 부당한 정도 및 침해의 정도가 극심하여 손해를 인정하지 않으면 안될 극히 예외적인 경우에만 손해배상의 청구가 인정될 수 있다.
② 가해건물의 골조가 완성되기 전에 피해건물의 거주자가 상당한 기간 일조이익 등과 관련된 침해 없이 거주함으로써 그들에게 보호받을 만한 충분한 생활이익이 형성되었다고 인정할 수 있어야 한다. 그러한 침해가 전혀 없는 것이 아니라 일부 지속된 상태가 유지되었다면, 그 상황대로의 생활이익이 형성되었다고 볼 수 있다.
한편 피해자들이 피해건물 건축 이전에 동일한 장소에서 이미 철거된 건물에서 거주하였던 경우, 종전의 건물과 현재의 피해건물이 거의 동일한 형태를 갖추고 있고, 그 거주자들이 그 전후에 거의 유사한 위치에서 거주하고 있었던 경우에만 종전의 생활이익을 그대로 주장할 여지가 있다.
다음 가해자에 관해서는 다음의 각 요건이 충족되어야 한다.
③ 피해건물 및 가해건물의 인접지역의 상황에 비추어 가해건물에 건물의 형상과 이용방식 등 여러 면에서 상당한 정도의 이례성이 있어야 한다. 아울러 이러한 이례성은 피해건물과 가해건물 사이에서도 존재하여야 한다. 토지소유자는 법규에 어긋나지 않는 한, 주변 사정에 비추어 이례적이지 않는 범위내에서는 자유롭게 건축할 자유와 권리가 있는 것이며, 아울러 피해건물측에서도 가해건물측에 최소한 자신들이 누리는 정도의 자유와 권리를 누릴 수 있도록 존중해주어야 할 의무가 있다.
④ 가해건물이 피해건물로부터 피해건물의 거주자들에게 직접적인 압박감을 느낄 수 있는 정도의 상당한 거리 이내에 위치하고 있어야 한다. 여기서 말하는 직접적인 압박감은 단순히 차폐율이 상당한 정도로 증가함을 의미하는 것이 아니다. 가해건물이 피해건물 거실의 주요 개구부로부터의 조망을 완전히 차단하는 것이라 하더라도 가해건물과 피해건물 사이에 상당한 정도의 거리가 확보되어 있다면, 가해건물이 직접적인 압박감을 준다고 하기 어렵다. 따라서 위 요건에 대한 판단은 피해건물과 가해건물의 높이 및 건물간의 거리 또는 그와 같은 높이와 거리의 상대적인 비율에만 의존하여 판단할 것이 아니다. 건물간의 거리 자체가 상당하여 심리적 격리감과 개방감이 유지되고 아울러 피해건물의 채광에 지장을 초래하지 않는다면, 가해건물의 건축으로 어느 정도 일조량 감소가 있다 하더라도 그 점을 이유로 하여 손해배상을 청구할 수 없다.
따라서 각종 법규에 어긋남이 없이 건축된 가해건물이 위에서 본 ③에 해당하지 않거나 또는 ④에 해당하지 않는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그에 대한 손해배상청구가 인정될 수 없다.
이상의 ① 내지 ④ 요건이 충족됨을 전제로 하여, 일조량에 관련된 평가가 이루어져야 한다.
즉, ⑤ 일조량 감소로 인한 피해의 정도가 상당한 정도의 것이어야 한다. 그 구체적인 내용은 다음과 같은 것이어야 한다.
첫째, 그 피해는 피해건물의 거실의 주요 개구부(거실과 거실에서 가까운 외부와 사이에 실내문, 베란다, 외부창이 순차로 있는 일반적인 아파트의 경우 그 외부창, 그 외부창이 있는 거실이 여러 개 있는 경우에는 일조가 드는 거실 중 가장 주된 거실의 외부창을 기준으로 한다)를 기준으로 하여 측정된 결과에 따른 일조량의 감소를 기준으로 평가되어야 하며, 따라서 피해건물 거실과 관련한 주요 개구부의 일조에 영향을 주지 않는 가해건물의 건축과 관련하여서는 일조이익의 침해를 주장할 여지가 없다.
둘째, 상당한 정도의 피해라고 할 수 있으려면, 최소한 ‘동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 않고, 8시에서 16시까지 사이의 8시간(이하 이를 ‘기준시간대’라고 한다) 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간(이하 ‘수인한도시간’이라 한다) 정도 확보되지 않을 것’이 되어야 한다.
셋째, 위에서 본 동지일을 기준으로 한 조건이 충족된다고 하여 기계적으로 손해배상의 청구가 가능해진다고 할 수는 없다. 위 기준을 충족하되 (ⅰ) 가해건물의 신축으로 인하여 발생한 일조방해시간의 증가량 자체가 상당하여야 하고, (ⅱ) 기준시간대 중 신축 전후의 일조량을 비교하여 신축전의 기존 전체일조방해시간에 대한 위 증가량의 비율 및 신축후의 전체일조방해시간에 대한 위 증가량의 비율이 모두 상당하여야 하며, (ⅲ) 침해 이후의 일조량이 매우 적게 되는 등 여러 면에서 모두 상당한 수준에 이르러야 한다. 이상의 (ⅰ) 내지 (ⅲ)의 각 요건 중 하나 또는 복수의 결과에 따라 자동적으로 손해배상청구가 인정되는 것이 아니고, 각 요건 및 이 판단기준에서 제시되는 제반 상황을 종합하여 판단되어야 한다.
마지막으로 이상과 같은 각 요건에 더하여, ⑥ 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과, 가해건물이 주거지역에 위치하고 있는지 여부 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 예를 들어 피해건물 건축 이전에 가해건물의 건축이 이미 계획되어 있었던 경우나 가해건물이 비주거지역에 위치해 있는 경우에는 위 수인한도가 높아질 수 있고, 경우에 따라서는 가해자의 책임을 인정하기 어려운 경우도 있을 수 있다. 반면 가해건물의 건축이 법규에 위배하여 이루어진 것이라면, 위에서 본 ① 내지
⑤ 요건에 따르면 손해배상청구가 인정되기 어려운 경우라 하더라도 그 수인한도가 그 위반의 정도에 따라 낮추어져 가해자의 책임이 인정될 수도 있다. 요컨대, 이러한 각 사정을 고려하여 가해자의 책임이 가감되거나 면제될 수 있는 것이다.
나아가 조망 또는 그와 관련된 이익(압박감의 증대, 천공에 관한 사항 등 포함)이나 기타 생활이익에 관련된 침해에 관해서도 그 성질상 달리 보아야 하는 부분을 제외하고는 위와 동일한 기준이 적용되어야 한다.
나. 이 사건 원고 건물의 일조 등 이익의 침해 여부
1) 일조침해
가) 원고 및 선정자 등
살피건대, ① 이 사건 각 원고건물은 제2종 일반주거지역 내 주거용 건물로서, ② 이 사건 피고 건물의 골조완성일인 2008. 1. 7.경보다 훨씬 이전인 1991.경부터 2004.경 사이에 준공되었을 뿐 아니라 원고 및 선정자들이 이 사건 피고 건물의 골조완성일 이전에 실제로 이 사건 각 원고 건물에 입주하여 거주함으로써 원고 및 선정자들의 이 사건 각 원고 건물에서의 주거, 생활상의 이익이 형성되어 있었고, ③ 이 사건 피고 건물은 지상 9 내지 20층의 고층 건물로서 기존에 이 사건 피고 대지에 소재하던 높이 1~2층 주택과 비교하여 이례적일 뿐 아니라 높이 4~5층의 이 사건 각 원고 건물의 건축 상황에 비하여도 이례적이며, ④ 한편, 이 법원의 현장검증결과에 의하면 이 사건 피고 건물은 이 사건 각 원고 건물에서 직접적인 압박감을 느낄 수 있는 정도의 상당한 거리 이내에 위치하고 있는 사실을 인정할 수 있다.
또한, ⑤ 원고 및 선정자 등 의 경우 모두 이 사건 피고 건물의 신축으로 인하여 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 연속하여 2시간 이상의 일조시간 및 기준시간대 중 4시간 이상의 일조시간이 확보되지 않고 있고, 별지 ‘일조시간 분석표’ 각 해당란 기재와 같이 (ⅰ) 기존에 0 내지 2시간 정도에 불과하던 일조방해시간이 5 내지 7시간 정도로 증가하는 등 일조방해시간의 증가량이 상당하고, (ⅱ) 기존 일조방해시간 및 신축 후 일조방해시간에 대한 위 증가량의 비율이 모두 2/3를 훨씬 초과하고 있는 등 위 비율이 상당하며, (ⅲ) 침해 이후의 잔존 일조량도 매우 적다.
여기에 ⑥ 기타 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부(원고 등이 주장하는 바와 같이 이 사건 피고 건물의 건축법상 이격거리 등의 위반사실을 인정할 증거는 없으므로, 원고 등의 이 부분 건축법 위반 주장은 이유 없다), 교섭 경과, 가해건물이 주거지역에 위치한 점 등을 모두 고려하여 보면 원고 및 선정자 등에게는 이 사건 피고 건물의 신축으로 인하여 수인한도를 넘는 일조이익의 침해를 인정함이 상당하다.
나) 선정자의 경우 이 사건 피고 건물의 신축으로 인하여 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 연속하여 2시간 이상의 일조시간 및 기준시간대 중 4시간 이상의 일조시간이 확보되지 않고 있기는 하다.
그러나, (ⅰ) 위 선정자들의 경우 이 사건 피고 건물의 신축 이전에도 이미 일조침해를 받고 있어, 이 사건 각 원고 건물에서의 일조시간이 각 총일조 [31분/2시간25분/1시간21분], 연속일조 [0분/1시간25분/0분]에 불과하였고, (ⅱ) 이 사건 피고 건물의 신축으로 인하여 발생한 일조방해시간의 증가량이 각 [31분/0분/31분]에 불과하여 일조방해시간의 증가가 전혀 없거나 증가량이 상당하지 아니하며, (ⅲ) 기존 일조방해시간 및 신축 후 일조방해시간에 대한 그 증가량의 비율도 [0 내지 0.08]에 불과하여 1/2 내지 1/3에도 미치지 못하고 있으므로, 위 선정자들에게는 수인한도를 넘는 일조침해를 인정할 수 없고, 따라서 위 선정자들의 청구는 이유 없다.
다) 피고 조합의 주장
피고 조합은, 원고는 피고 조합이 이 사건 피고 건물의 주택재개발사업의 승인을 받기 직전인 2004. 6. 21. 이 사건 원고 건물의 소유권보존등기를 경료하였고, 성정자는 위 주택재개발사업의 승인 이후인 2005. 1. 10.경부터 2007. 7. 18.경 사이에 이 사건 각 원고 건물에 관한 소유권이전등기를 경료하여 그 소유권을 취득하였는바, 위 원고 및 선정자들은 이 사건 각 원고 건물을 매수할 당시 일조침해를 예상할 수 있었으므로, 위 원고 및 선정자들의 일조침해 수인한도 내에 있다고 주장한다.
살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 원고 건물은 피고 조합이 주택재개발사업의 승인을 받기 이전인 1991.경부터 2004.경 사이에 사용승인이 완료되어 현재 또는 이전 소유자들이 거주하여 왔고, 피고 조합은 위 사업승인시기보다 뒤인 2006.경에서야 이 사건 피고 건물의 공사에 착공하여 2008. 1. 7.경 이 사건 피고 건물의 골조를 완공하였는바, 이 사건 각 원고 건물에서의 보호받을 거주?생활상의 이익은 피고 조합의 사업승인 이전부터 이 사건 피고 건물로 인한 일조침해 예상 없이 형성되어 현재 소유자들인 원고 등에게 유지 또는 이전되었다고 할 것이고, 달리 원고 등이 소유권이전등기 당시 새로운 거주?생활상의 이익을 형성할 필요는 없으므로, 피고 조합의 위 주장은 이유 없다.
라) 피고 회사의 책임
건물 건축공사의 수급인은 도급계약에 기한 의무이행으로서 건물을 건축하는 것이므로 원칙적으로 일조방해에 대하여 손해배상책임이 없다고 할 것이지만, 수급인이 스스로 또는 도급인과 서로 의사를 같이하여 타인이 향수하는 일조를 방해하려는 목적으로 건물을 건축한 경우, 당해 건물이 건축법규에 위반되었고 그로 인하여 타인이 향수하는 일조를 방해하게 된다는 것을 알거나 알 수 있었는데도 과실로 이를 모른 채 건물을 건축한 경우, 도급인과 사실상 공동 사업주체로서 이해관계를 같이하면서 건물을 건축한 경우 등 특별한 사정이 있는 때에는 수급인도 일조방해에 대하여 손해배상책임을 진다(대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다38792 판결). 그런데 이 사건 피고건물을 건축함에 있어 피고 회사가 피고 조합과 사실상 공동 사업주체로서 이해관계를 같이하면서 건물을 건축하였다는 등의 특별한 사정이 존재한다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고 회사에 대하여 일조이익의 침해를 이유로 손해배상을 구하는 원고 등의 이 부분 청구는 이유 없다.
2) 조망침해
이 사건 피고 건물의 신축으로 인하여 앞서 본 바와 같은 정도로 이 사건 각 원고 건물의 천공율이 감소하고 천공침해율이 증가하였다는 사실만으로는 원고 등에게 수인한도를 넘는 조망침해를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고 등의 위 주장은 이유 없다.
다. 소음, 분진, 진동으로 인한 손해배상책임
살피건대, 이 사건 피고 건물의 신축공사로 인하여 각 선정자들에게 수인한도를 넘는 소음, 분진, 진동이 발생하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 선정자들의 이 부분 청구는 이유 없다.
라. 소결론
따라서 피고 조합은 수인한도를 넘는 일조이익의 침해를 입은 원고 및 선정자 등 에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
5. 손해배상의 범위
가. 원고 등의 주장
원고 등은 피고들의 이 사건 일조방해로 인하여 원고 등이 입은 손해로 이 사건 각 원고 건물의 가치하락분에 해당하는 금액의 지급을 구하고 있다.
나. 일조방해를 원인으로 하여 발생하는 손해배상청구권의 내용
1) 손해배상을 청구할 수 있는 자
일조이익의 원칙적인 근거는 피해자의 피해대상 건물에 대한 소유권에서 찾아야 할 것이다. 위 손해배상이 생활이익의 침해에서 비롯되는 것이기는 하나, 생활이익 역시 소유권 또는 그 소유권에서 파생되는 정당한 생활을 누릴 수 있는 권리를 바탕으로 하여야 한다. 따라서 가령 생활이익이 불법점유에서 비롯된 것이라면 그에 바탕을 두고 손해배상을 청구할 수 없다.
위와 같은 이유에서 피해 건물의 소유자 외에도 그로부터 정당하게 임차권 등을 취득하여 일조방해행위 당시 실제로 거주한 자도 위 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 한 건물{일반주택이라면 주택 1동(棟) 전체, 아파트라면 아파트 1채}에 대해 인정될 수 있는 손해배상액은 소유자와 실제 거주자가 달라진다고 하더라도 다르지 아니한 경우와 원칙상 동일한 금액이어야 하며, 위와 같은 경우 인정될 수 있는 손해배상액은 소유자와 실제 거주자 사이에 적절한 방법으로 분배됨이 마땅하다.
나아가 특별한 사정이 없는 한 한 건물에 거주하는 사람의 수에 따라 그 손해액이 달라진다고 보기 어려우므로, 그 손해액은 건물 단위로 산정되어야 하며, 그 손해액의 배상을 실제 거주자 전원이 나누어 청구할 수도 있고, 그 대표자 1인이 전액의 배상을 청구할 수도 있다고 보아야 한다.
2) 손해배상청구권의 내용
가) 청구의 의미
위에서 본 대로 일조방해로 인한 손해가 위법하게 되려면 피해자측에게 보호가치가 있는 생활이익이 형성되어야 하는 것이므로, 그로 인한 손해배상청구권은 단순히 소유권의 침해라고 할 수는 없고, 소유권 및 그에서 파생되는 정당한 생활을 누릴 수 있는 권리를 바탕으로 하되 그 위에 구체적인 생활이익의 침해라는 면이 내포되어 있다고 보아야 한다. 따라서 위 청구권은 위와 같은 성격에 의해 그 내용이 수정될 수 있다.
한편 위법한 일조방해로 인하여 피해자들이 청구할 수 있는 청구권의 내용은 피해 건물의 가치하락이라는 요소, 생활이익의 침해라는 요소 나아가 그로 인하여 피해자들의 정신에 미치는 영향 등과 관련된 위자료적인 요소 등의 것들이 모두 포함될 수 있을 것이나, 그 특성상 이러한 요소들을 완전히 분리하여 주장하거나 손해배상액을 산정하기 곤란한 특징을 갖는다.
가치하락이 인정된다고 하더라도, 실제로는 그 가치하락 중 순수하게 일조방해로 인한 부분이 구체적으로 얼마인지 산정하는 것은 매우 곤란하며, 가령 광열비, 세탁비 등의 증가분을 생활이익의 침해로 인한 손해로 본다 하더라도 실질적으로 위 손해배상청구권은 피해자 각각이 청구할 수 있는 것이 아니라 독립된 생활단위별로 청구되어야 할 것이라는 점, 피해자(또는 생활단위)별로 소요되는 위 각 비용의 구체적인 금액 자체도 산정하기 어렵거니와상당한 금액을 초과하는 부분은 그 배상청구가 인정되기 어려운 특별손해로 보아야 할 것이라는 점 등을 고려하지 않을 수 없다.
판단컨대 특별한 사정이 없는 한, 건물의 가치하락이 그 일조방해로 인하여 피해자가 입은 손해를 가장 잘 반영하고 있는 것이라 볼 수 있다. 여타의 손해액도 결국 당사자들의 판단에 따라 건물의 가치하락이라는 형태로 반영되는 것이라 볼 수 있기 때문이다. 따라서 피해자들이 여타의 손해를 제외한 순수한 건물가치하락분과 여타의 손해의 내용 및 그 액수를 엄밀히 구분하여 주장하는 것이 아니라면, 피해자들이 건물의 가치하락분만큼을 손해배상으로 청구함으로써 해당 일조방해로 인한 모든 손해배상을 청구하고 있는 것으로 봄이 상당하다. 그러므로 정신적인 손해가 있다는 점 등의 이유를 들어 추후 별도의 손해배상을 청구할 수 없다.
나) 손해배상청구권의 인정가능성
그런데 건물의 거래가격은 일조방해뿐 아니라 주변상황의 변화에 따른 각종의 기대가치(일조방해를 초래한 가해 건물이 신축됨으로써 피해 건물의 주거환경이 개선되어 피해 건물의 가치가 오히려 상승할 수도 있다), 사회적인 상황 등 객관적인 요인 외에도 거래자의 주관적인 사정과 같은 많은 변수가 종합되어 결정되는 것이므로, 가령 일조방해 이전에 비해 낮은 가격으로 거래된 실제 사례가 드러난다고 하더라도, 과연 그 가격하락이 일조방해로 인한 것인지, 그렇다고 하더라도 그 중 어느 정도가 일조방해로 인한 영향에 의한 것인지 단정하기 매우 곤란하다.
그러나 가해 건물의 신축으로 피해 건물의 일조방해량이 늘어났다면, 그로 인하여 피해 건물의 가치가 하락하였다고 볼 것인지 또는 다른 사유로 인하여 상승하였다고 볼 것인지는 별론으로 하고, 최소한 피해자의 생활이익을 침해하여 그의 불편을 증가시키는 점만은 명백히 인정할 수 있다. 구체적인 경우에 가해 건물의 신축 이후에 피해 건물의 거래가격이 상승하였다고 하더라도 통상은 그 상승분이 가해 건물의 신축에서 비롯된 것이라고 단정하기가 매우 어려운 점, 그리고 가해 건물의 신축에서 영향을 받았다 하더라도 그것은 피해자들의 의사와 상관없이 이루어진 것으로 피해자들이 그만큼 이득을 취한 것이라 보기에 적절하지 아니한 면이 있는 점(가해자들이 피해자들에게 부당이득이라는 이유로 그 상승분의 지급을 구할 수는 없을 것이다), 일조상황과 직접 관련이 없는 요인으로 인하여 피해 건물을 비롯한 주변 건물의 가치가 일반적으로 상승하였으나 피해 건물은 일조방해량의 증가로 인하여 그것이 증가되지 않은 건물에 비하여 그 가치상승분이 적을 수도 있는 것이라는 점 등을 고려하면, 일조방해와 관련하여 피해자들이 이득을 얻었거나 손해를 보지 아니하였음이 명백히 밝혀지지 않는 이상 피해자들이 손해를 보았다고 하지 않을 수 없다.
다) 수인한도의 법리에 따른 특수성
한편, 일조방해로 인한 손해에 따른 배상범위를 획정함에 있어서는 그 특수성도 충분히 고려되어야 한다. 즉, 수인한도의 법리에 의하여 위법성이 인정되는 경우, 위법으로 평가되는 행위의 결과 전부를 배상범위로 보고 그에 상응하는 손해의 배상을 명할 것인지, 아니면 이와 판단을 달리 하여 그 배상범위를 일정 부분으로 한정할 것인지 여부는 일률적으로 정할 것이 아니고, 각 청구권이 인정되는 경위와 손해의 특성, 사회적인 의미, 여타 관계자들과의 공평 등을 고려하여 정하여져야 한다.
그런데 일조에 관한 생활이익은 위에서 본 바와 같이 매우 상대적인 것인데 비하여 그에 대한 손해배상청구를 인정함으로써 가해자의 자유를 억압하는 면이 강하다는 점, 그 배상범위의 인정여부에 따라 인용되어야 할 손해배상액의 크기, 여타 관계인들과의 공평 등 여러 사정을 고려하면, 수인한도를 초과하여 일조방해를 이유로 한 손해배상청구권이 인정된다고 하더라도 그 청구권을 적절한 정도로 제한함이 상당하며, 적어도 일조방해가 늘어남으로써 수인한도에 도달하기까지의 부분에 해당하는 만큼은 배상대상에서 제외하고, 수인한도를 넘는 부분에 대해서만 배상을 명함이 상당하다.
라) 인용범위
일조방해로 인하여 피해자들이 입은 손해는 가해 건물의 골조완성시 확정된다고 보아야 할 것이며, 만일 전체로 보아 하나의 불법행위로 평가할 수 있는 일조방해와 관련하여 복수의 가해 건물이 존재하는 경우에는, 최후로 골조가 완성된 가해 건물의 골조완성시를 기준으로 하여야 한다.
나아가 위에서 본 여러 점을 반영하여 적용하여야 할 기준에 대해 살펴보면, 일조방해의 수인한도는 복합적인 여러 기준에 의하여 정해지지만, 기본적으로 기준시간대 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간이 확보되지 않을 것을 최소한의 요건으로 하고 있으므로, 일조방해로 인하여 기준시간대내의 잔존 일조량이 감소하여 4시간에 이르는 범위까지는 배상대상에서 제외하고, 그 범위를 넘는 부분에 대해서만 배상을 명함이 상당하다. 위 4시간의 요건은 최소한의 것이며 실제로는 거기에 여러 요건들이 추가로 인정되어야 비로소 위법성이 인정되는 것이지만, 그렇다고 하여 수인한도시간 자체가 4시간 이하로 축소된다고 단정할 수는 없다.
이상의 판단에 따르면, 배상되어야 할 손해액은 [가해 건물의 골조완성시 기준시간대에 총 4시간의 일조가 확보되어 있음을 전제로 한 피해 건물의 가치 ― 가해 건물의 골조완성시에 실제로 일조방해를 받는 상태의 피해 건물의 가치]에 의하여 산정되어야 할 것이며, 가해 건물의 공사가 시작되기 전 피해 건물의 일조량이 4시간에 미달하였던 경우에는, [가해 건물의 골조완성시, 일조방해 발생전의 상태를 전제로 한 피해 건물의 가치 - 가해 건물의 골조완성시에 실제로 일조방해를 받는 상태의 피해 건물의 가치]에 의하여 산정되어야 할 것이다.
그리고 타인의 불법행위로 인하여 피해자가 재산적 손해 외에 정신적 고통을 겪었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 재산적 손해의 배상에 의하여 정신적 고통도 회복된다고 보아야 할 것인 바, 가해자의 일조방해로 인하여 피해자들이 정신적 고통을 받았다고 하더라도 그 정신적 고통이 재산적 손해의 배상에 의하여 회복될 수 없을 정도의 것이라고 보여지지 아니하므로, 일조방해로 인한 재산적인 손해에 대한 배상이 인정되는 한, 이와 별도로 정신적 고통에 터잡은 손해배상청구는 인정되지 않는다.
마) 산정되어야 할 내용
위에서 본 여러 내용에 의하면, 일조방해로 인하여 피해자들이 청구할 수 있는 손해액을 산정해내기 위해서는 가해 건물의 골조완성시를 기준으로 한 피해 건물의 여러 가지 내용의 가치에 의하여 산정되어야 할 것이나, 그 구체적인 산정은 극히 곤란하다.
개별 건물들의 실제거래가격이 밝혀져 가격하락분이 드러난다고 하더라도 그것이 위에서 본 산정방식에 맞는 금액이라고 하기 어렵다. 한편, 아파트와 같은 집합건물의 경우 층별 선호도가 다르다는 점에서 오는 가치의 차이가 있는가 하면, 같은 층내에서도 그 아파트의 구체적인 상황에 따라 가치에 차이가 날 수 있고, 그러다보니 선호되는 층 중 저가의 것이 그보다는 덜 선호되는 층의 고가의 것에 비해 싼 경우도 적지 않다. 따라서 전문가의 감정에 의하여 피해 건물의 가치를 산출해 낸다고 하더라도 추상적으로 구획할 수 있는 범위내에서의 차이만 반영할 수 있을 뿐, 개개의 구체적인 가치를 정확하게 산출해내는 것은 어려운 일이다.
이상에서 살펴본 이유에 따라 이 사건에서 손해의 발생은 인정되나 그 구체적인 손해액을 엄밀히 밝혀내기 곤란하므로 결국 주어진 여러 사정을 반영하여 가장 합리적인 방법으로 그 손해액을 추산해내는 수밖에 없는데, 이에 따라 손해를 가능한 범위내에서 최대한 현실을 반영하되 구체적으로 밝혀내기 어려운 사항에 대해서는 각 피해자들의 개별적인 사정은 고려대상에서 제외하고, 추상적으로 유형화하여 일률적으로 평가하여 산정하는 방법을 취함이 상당하며, 그 내용은 [피해 건물의 기준시간대의 일조량이 4시간인 경우에 비해 일조가 전혀 들지 않는 경우의 가치하락분]에 [수인한도시간에서 잔존일조량을 공제한 일조방해시간이 수인한도시간에서 차지하는 비율{(240 - 잔존일조량, 단위 : 분)/240}]을 곱한 금액이 되어야 한다. 일조방해 증가량과 건물의 가치하락분이 단순비례하는지 여부도 단정하기 어렵기는 하나, 그와 다른 합리적인 분배방식이나 가중치를 두는 방안 등이 제시됨이 없는 이 사건에서는, 위 두 값의 변동치가 단순비례한다고 봄이 공평의 원칙에 가장 부합한다.
바) 산정방식
이상과 같은 점을 고려하면, 일조방해로 인한 손해배상액은 다음과 같은 식에 의하여 산정할 수 있다.
* ‘피해 건물의 기준가’는 가해 건물 골조완성 시점에 기준시간대에 피해 건물에 일조방해가 없음을 전제로 하는 가치를 의미하며, 하나로 평가될 수 있는 일조방해와 관련된 가해 건물이 복수일 경우에는 최후에 완성된 가해 건물의 골조완성 시점을 기준으로 한다.
** ‘가치하락율’이란 기준시간대 전체에 일조가 드는 경우의 피해 건물의 가치를 100이라고 할 경우, 기준시간대에 전혀 일조가 들지 않는 경우의 하락율을 의미한다.
*** 일조방해 이전에 위 기준시간내의 기존 일조량이 240분에 미달하는 경우에는 ‘240 ― 잔존 일조량’ 대신 ‘기존 일조량 - 잔존 일조량(각 단위 : 분)’의 값을 사용한다.
일조방해로 인한 손해배상액을 산정하기 위한 방식으로는 위와 같은 방식을 기본으로 하되, 주어진 자료에 따라 별지 [일조방해로 인한 손해배상액 산정방식]기재와 같은 다양한 방법 중 하나를 택하여 산정할 수 있다.
3) 이 사건에서의 손해배상액
일조방해로 인한 손해배상액의 산정은 합리적인 범위내에서 어느 정도 일률적으로 행할 수밖에 없는데, 실제로는 가치하락분, 결국 기준가 및 가치하락율을 정확하게 산출해내는 것이 관건이다.
가) 감정서에 대한 판단
원고 등은 위 가치하락분을 감정인의 감정결과에 의하여 주장하고 있으므로 살피건대, 동 감정서의 감정결과는 위에서 본 바와 같은 일조방해로 인한 손해배상청구권의 내용을 전혀 고려하지 아니한 채 작성된 것이므로, 그 결과를 그대로 채용할 수는 없다.
나) 기준가
각 피해 건물의 시가나 실제 거래가격은 구체적인 일조방해상황을 반영한 것이라 볼 수 있으므로, 이를 기준으로 하여 일조방해로 인한 손해배상액 산정을 할 수는 없고, 일조방해를 고려하지 않은 상태의 기준가를 결정하여야 한다. 그런데 그 결정을 위해서는 위에서 본 이유에 따라 구체적인 차이는 고려하지 않고 적정가격을 정하여 이를 기본으로 하여 각 피해 건물의 기준가를 정하여야 하며, 경험칙상 아파트와 같은 집합주택의 경우에는 층별 어느 정도의 가격차이가 나는 점을 인정할 수 있으므로 적정가격에 층별 가격차이를 고려하여 정해져야 한다. 그런데 이와 같이 손해배상액 산정을 위하여 필요한 적정가격을 책정하는 방법과 층별 가격차이를 고려하는 방법 역시 아직은 언제든지 적용될 수 있는 확실한 방식이 존재한다고 하기 어려우므로, 주어진 상황에서 가장 합리적인 방식에 따르면 된다고 볼 수 있다.
감정인의 감정서는 이 사건 각 원고건물에 관하여 인근 유사형 및 동 유형 다세대주택 및 공동주택의 정상적인 거래가격수준과 입지조건, 부근의 상황, 구조, 건물의 주요재료 및 마감재, 층별.층별.위치별 효용도 등 제반 가격형성요인과 일반 수요성 등을 참작하여 건물과 토지의 소유권 대지권을 일체로 한 거래사례비교법으로 평가하여 별지 손해배상내역표 ‘기준가’란 기재 각 해당 금액과 같이 골조완공일인 2008. 1. 7.을 기준으로 이 사건 각 원고 건물의 기초가격을 결정하였는바, 위 감정서가 채택한 위 방식은 이 사건 피해 건물 주변지역의 사정 및 공평관념에도 비교적 부합하는 것으로 보여 그 타당성을 인정할 수 있다. 따라서 이 사건에서는 위 기초가격을 [각 피해 건물별 기준가, 즉, 기준시간대내에 일조방해가 없는 경우의 피해 건물의 가치]로 인정할 수 있다.
다) 일조방해로 인한 가치하락율
일조방해로 인한 가치하락율에 대한 감정인의 감정서의 내용을 살펴보면, 위 감정인은 일조침해율이 0%인 부동산이 일조침해율이 100%일 때 일조침해율이 0%인 부동산의 가치가 얼마나 하락하는가를 ‘일조침해지수’로 정의한 뒤, 서울지역의 유사사례를 분석하여 일조, 조망침해에 의한 ‘전체피해지수’를 13%로 결정한 후, 이 사건과 유사한 정도의 조망을 가지는 아파트들의 ‘조망피해지수’ 5%를 공제하여 이 사건 각 원고 건물의 ‘일조침해지수’를 8%로 산정하고 있는바, 반드시 위 감정인이 산정한 것과 동일한 방법으로 가치하락율을 산정하여야 하는 것은 아니라고 할 것이나, 위 감정결과가 어느 정도의 추세를 반영하고 있는 것으로 봄에는 부족함이 없는 점, 이 사건 이외에 이 법원에서 심리하였거나 심리 중인 유사한 사건에서 여러 감정인들이 대개 위 하락율을 8% 내외로 잡고 있는 점, 이 법원의 현장검증 결과, 일조이익의 특성 및 이 사건의 심리과정에서 드러난 그에 대한 사회적인 평가를 비롯한 여러 사정 등 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 가치하락율을 8%로 봄이 상당하다.
한편, 위 하락율은 각 피해자별로 각각의 일조에 대한 주관적 평가에 따라 크게 차이 날 수 있으며 대개는 위 수치보다 훨씬 높은 하락율이 주장되고 있으나, 개인별 평가치를 손해배상액 산정에 그대로 반영할 수는 없는 것이며, 결국 사회적으로 용인될 수 있는 객관적 기준치를 인정할 수밖에 없다.
라) 소결론
이상의 판단결과를 종합하면, 이 사건에서는 제1방식에 따라 별지 손해배상내역표 에 해당되는 금액을 손해액으로 보아 이를 인용하여야 할 것인바, 이에 따라 산정한 원고 등의 손해액은 별지 손해배상내역표 ‘인용금액’란 기재와 같다.
따라서, 피고 조합은 원고 및 선정자 등에게 별지 손해배상내역표 ‘인용금액’란 기재 각 해당 금원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 피고 건물의 골조공사 완료일인 2008. 1. 7.부터 이 판결선고일인 2008. 8. 19.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있는바, 위 인정범위를 넘어서 손해배상액의 지급을 구하는 원고 및 위 선정자들의 피고 조합에 대한 청구는 이유 없다.
6. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 소 중 소음, 분진, 진동으로 인한 위자료 300,000원의 청구 부분은 부적법하여 각하하고, 원고 및 선정자 등의 피고 조합에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고 및 위 선정자들의 피고 조합에 대한 각 나머지 청구, 나머지 선정자들의 피고 조합에 대한 각 청구 및 원고 등의 피고 회사에 대한 각 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
재판장 판사 임채웅 판사 이수진 판사 한지형