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출처: 산지개발 연구소 원문보기 글쓴이: 김감독
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부동산개발 사업성 검토 |
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사업성 검토서 작성 및 보고 |
1) 사업성검토시 투입비와 회수금 내역을 명확히 하여야 하며 투입비 내역에는 공사비, 설계비 및 감리비, 제세공과금, 사업추진비(필요시 부지비, 부지취득제세, 용역비, 금융비용)등을 구분하여야 하고, 회수금 내역에는 분양 및 임대단가, 분양 및 임대면적 등을 구분하여야 한다. |
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사업성 검토보고서(안) | |||
■ 사업부지 | |||
부지위치 |
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지목 |
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지번별 면적 |
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■ 용도지역지구 및 행위제한 | |||
지역/지구 |
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건폐율/용적률 |
% | ||
도시계획사항 |
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■ 사업부지의 지가분석 | |||
지주 희망가 |
면적/단가/금액 | ||
공시지가 |
면적/단가/금액 | ||
■ 현장조사서 | |||
부지관련사항 |
이용현황, 기존건축물 현황, 고저차 | ||
도시계획 |
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주변현황 |
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도로상황 |
인접도로현황, 주접근로, 대중교통수단현황 등 | ||
유동인구 |
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편의시설 |
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주변시세현황 |
유형별 평당 분양(매매,임대)가 현황 | ||
계획용도 |
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조사자 의견 |
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■ 사업타당성 분석 | |||
기본설계개요 | |||
대지위치 |
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지역지구 |
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계획용도 |
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계획규모 |
지상/지하 층수 | ||
대지면적 |
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건축면적/건폐율 |
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지상면적/용적률 |
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연면적 |
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주차대수 |
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조경면적 |
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시설개요 | |||
전용면적 |
세대수(가구수,점포수 등) |
적용분양가(임대가) |
비고 |
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합 계 |
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단가산정 | |||
토지단가 |
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건축단가 |
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제세공과금 |
취득세,등록세,교육세,농특세 등 | ||
수지분석 | |||
사업지출액 |
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분양수입액 |
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사업수지 |
분양수입액-사업지출액 |
부동산개발 사업성 검토 |
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1. 분양수입 계획 |
분양수입계획에 있어 분양단가 설정은 실적자료를 적용하거나, 인근 유사사례의 분양가(매매가)를 적용하거나 분양가정보를 전문으로 하는 웹사이트를 활용하거나, 표준 건축비와 대지비를 적용한 분양가 직접산정 등 다양한 방법을 적용할 수 있습니다. |
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2. 지출 계획 |
지출 계획에서는 프로젝트와 관련한 모든 지출 항목과 지급 시점을 설정하게 되는데, 이들 요소들은 지급 시점에 따라 금융비용과 연계되어 자금흐름에 반영되므로 사업성 분석 과정의 중요한 작업입니다. |
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2-1. 토지 관련비용 |
일반적으로 토지 매입비와 제세공과금(토지관련제세)으로 구분합니다. |
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2-2. 직접 공사비 |
직접 공사비 설정시 우선 고려하여야 할 사항은 단가가 아니라 입주자의 수준 및 서비스, 위치 등에 따른 조사와 그에 따른 분양가 목표 설정이 중요합니다. 이를 근거로 하여 원가 계산을 통한 단가 산정을 하게 됩니다. |
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2-3. 간접 공사비 |
1. 사업 초기에 지출이 이루어지는 항목 |
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2-4. 제세공과금 |
제세공과금 항목의 적용 항목에 대한 사례를 보면 다음과 같습니다. |
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