[데이터센터] 투자 대상으로 가치 상승/데이터센터의 수요 증가

[John Cho]

20년 12월 14일

코로나에 의한 네트워크수요의 증대를 배경으로 데이터센터 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.
특히 외국계 사업자의 적극적인 참여가 두드러져 하이퍼스케일 데이터센터라 일컬어지는 고스펙 시설이 속속 건설된다.
국내 사업자와 개발자도 신설을 가속화해 데이터센터 시장이 활황이다.
계속 커지는 데이터센터 시장의 최근과 투자에셋으로서의 과제를 살펴보았다.

■개발형 펀드로 대규모 DC의 신설
DC 집적 지역에 외국계 기업의 참여가 잇따라

'수요 급증에 비해 공급 스피드가 따라잡지 못하고, 메가 클라우드 사업자는 97개 자사에서 데이터 센터 시설을 만들어 보유하는 흐름도 나오고 있다' (C&W 스즈키 히데테루 일본법인 리서치 부문 디렉터).
코로나 이전부터 공급 부족감이 있던 데이터 센터(이하, DC).

IT전문 조사회사인 IDC Japan에 따르면 2020년 국내 DC 시장은 전년대비 2.9% 증가한 1조4518억엔이 될 전망이다.
앞으로도 높은 성장률을 유지해 2024년에는 2조1828억엔이 될 것으로 예측하고 있다.
이런 가운데, 많은 DC가 집적하고 있는 치바현·印西 및 오사카부·彩都에서는, 외국계 사업자에 의한 하이퍼스케일 데이터 센터(이하, HSDC)가 건설 러쉬다.

HSDC는 5000여개 서버 이상을 격납하고 있는 1000㎡이상 시설이라는 거대 규모.
이에 따른 DC 개발에는 특별고압 수전, 광섬유 부설이라는 특유 설비가 필요한데다, 데이터 지연을 막기 위해 인구가 밀집한 도시권에서 50㎞ 권내에 입지하는 것이 바람직하다.
단, 자연재해 리스크로 부터의 방비 등, DC 적합지는 한정되어 있어, 최근에는 물류 시설과 개발 용지가 경쟁하고 한다.
용지 취득 가격이 급등하면서 개발사업자들이 개발형 펀드를 조성해 신설을 추진하고 있다.

그 중에서도 외국계 사업자의 움직임이 활발하다.
미국에서 DC특화형 리츠로 상장한 Equinix는 일본에서 HSDC를 사업화하기 위해 올해 4월 싱가포르 펀드인 GIC와 10억 US달러 이상 규모의 합작회사를 설립했다.
도쿄에 2개소, 오사카에 1개소의 HSDC를 개발 및 운용한다.

올해 안에 개설될 도쿄의 한 곳은 치바현 印西에 8월 말 준공된 지상 5층 규모에 총건평 약 17,000㎡
(5142.5평)의 HSDC로 알려졌다.
또, Digital Realty Limited(미·DC특화형 리츠)가 미츠비시상사와 설립한 합작회사 MC Digital Realty 는, 현재 400억엔으로 도쿄, 오사카의 DC를 운용.
2022년까지 2000억엔 규모로 펀드를 확대하겠다며 치바현 印西에 HSDC 4개를 지을 계획이다.

<다이와하우스공업
'Air Trunk TOK1(에어 트렁크 도쿄 원) 데이터 센터'>

印西에리어에는, 호주 AIR TRUNK가 다이와 하우스 공업과 공동출자한 특별 목적 회사를 설립해, 일본 최대 HSDC 개발을 발표.
2021년 후반에 1단계 가동을 시작할 예정이다.
게다가 Google은 자사 DC건설을 예정하며, 그 용지로 2019년 印西지역에 취득이 끝난 상태.
현재 확장 공사가 진행 중인 부지 내에 건설될 가능성도 있다.
이러한 왕성한 수요에 대비해, 도쿄 전력도 전력 시설의 증강을 추진 중이다.
최대 1000 MW의 공급이 가능한 초고압 변전소를 마련해 2024년 가을에 공용 개시될 전망이다.

HSDC가 印西지역에 이 정도로 집적되는 이유는 공항 및 도심에서의 편리성과 함께 北総台地라는 지반 강도가 재해 위험 방지에 적합하기 때문이다.
현재는 전력증강을 전망할 수 있는 등 인프라가 갖추어져 DC 신설이 더욱 새로운 DC를 부르는 상황이 되고 있다.

한편, 국내 플레이어도 개발을 가속하고 있다.
국내 통신사업인 NTT 커뮤니케이션은 9월 18일 수도권 최대 규모인 HSDC를 도쿄·武蔵野시에 개설했다.
KDDI도, 7월 1일 도쿄·多摩시에 HSDC를 신설하고 있어, 향후 부지내에서의 확장이 가능한 용지도 확보가 끝난 상태.
양 회사는 자사에서 보유하는 네트워크를 살려, 대용량과 고속 회선을 제공하면서, 향후 다용도 수요를 수중에 넣으려는 전략이다.

국내 개발자로는 미츠이 부동산이 2019년 印西 지역에 지상 4층, 연면적 약 30,152㎡(9120.98평) 의 HSDC를 착공하고 2021년 2월 완공을 목표로 도쿄 多摩시에 '타마 테크놀로지 빌딩(가칭)'을 건설 중이다.
DC신설은 교외의 대형 HSDC만이 아니다.
도심에 DC를 신설하는, 미츠비시지쇼와 마루베니가 출자한 마루노우치 다이렉트 액세스.
2021년 7월에 '오오테마치 제 2데이터 센터'를 개설할 예정.
이 센터는, 오오테마치 지구 죠반바시 재개발 에리어에 입지한다.
이 회사는 "사무실과 주요 역에서 도보로 접근할 수 있는 데이터 센터에 대한 평가는 갈수록 높아지고 있다"라고 보고 있으며, 자사의 광섬유망이 다이마루큐(오오테마치, 마루노우치, 유락쵸) 지역의 많은 빌딩과 직결되는 강점을 살리는 전개로 생각했다.

■기존 DC의 밸류업에는 한계도
전문 오퍼레이터 확보가 투자 확대의 열쇠

신규 DC가 활발히 개발되는 한편, 기존 DC에는 문제점도 보인다.
첫째, 기존 DC의 유동화 시장이 여전히 소규모라는 점이다.
일본 국내 DC사업자인 통신사업자들과 후지쯔, 노무라종합연구소 등 시스템 인테그레이터는 자사의 토지에 DC를 개설해 보유해 왔다.
하지만 현재 각 회사의 적극적인 신설이 계속되는 가운데 앞으로는 CRE 추진 등으로 오프밸런스 요구가 늘어나 유동화 시장이 활성화될 가능성이 있다.
두번째는, 1990년대 무렵에 건설되어 설비의 갱신 시기를 맞이한 DC의 활용 방법이다.
최근 수요가 확대되고 있는 DC는 전력용량과 바닥하중, 보안, 공조설비 등에서 고스펙의 시설이다.
클라우드 계열은 물론 견실한 수요를 갖는 非클라우드 계열도 마찬가지다.
C＆W에셋매니지먼트의 오기 야스시 영업부문 통괄이사 겸 이그제큐티브 디렉터는 '오프밸런스화 된 DC를 투자가가 밸류업 시키는 안건은 적지 않지만, 실제로 임대인을 들이는 데 매우 고전하고 있다'고 지적했다.
노후화된 DC의 밸류에드는 부지와 몸체 양면에 한계가 있다.
한편 거품경제기에 지어진 물건 중에는 여유 있는 부지나 견고한 몸체를 보유하고 가치를 유지할 수 있는 DC도 있다.
투자 안건은 신중한 판별이 필요하다.

왕성한 수요를 배경으로, 향후 생명이 긴 성장을 전망할 수 있는 DC에셋.
시장에서의 과제에 대해 미츠이 스미토모 트러스트 기초 연구소 스가타 오사무 신규사업개발부 부장은 "데이터센터 개별성이 강하고 벤치마크가 없는 것이 장애물이다.
또 국내에는 전문 오퍼레이터가 적고, 투자를 하고 싶어도 실행할 수 없는 요인이 되고 있다"라고 지적한다.
최종 사용자의 수요에 대응하기 위해서는 시설 및 설비의 하드면을 정비하는 동시에 오퍼레이터가 될 수 있는 인재 확보 등 소프트웨어 측면의 강화도 필요하다.
실제로 외국계 기업을 중심으로 대규모 개발을 추진하는 사업자는 전문 오퍼레이터를 산하에 확보해 운용까지 일체적으로 담당하는 경우도 많다.
"오퍼레이터 기업을 산하에 확보해 일체적으로 DC를 운용함으로써 수익 기회를 다용화한다.
그러한 능력을 가진 플레이어가 증가하면 투자 기회는 증가해 간다"
(스가타 신규사업 개발부 부장)

앞으로 일본정부가 DX를 추진하여 자치단체 클라우드의 이용 등 지방에도 DC 수요가 파급되어 투자기회가 창출될 가능성이 있다.
DC는, 더욱 인프라 애셋으로서의 요소를 강화할 방향인 만큼, 새로운 투자 기회가 만들어진다는 선순환으로 연결되면, 한층 더 시장의 성장이 기대된다.

출처
https://fk-online.jp/archives/1449

投資対象として価値は高まり続ける―需要が急増するデータセンター（下）

[John Cho]

결국 투자형 부동산이 필요로하는 전문 오퍼레이터의 필요성이 가장 큰 키가 될 것이다.
오피스, 물류, 임대주택 등 도심 투자형 부동산에서 그 운영을 책임지고 있는 부분이며, 데이터센터 사업 역시 투자형 전개를 위해서는 전문 LM/PM조직이 연계되어 관리운영과 서비스 체계를 고객들에게 제공하지 못하는 한 효율을 내기 어려운 사업이라는 점이다.
그다지 아직까지 성숙하지 못한 투자형 상품 입장에서, 자금력과 수요까지 갖춘 외국계 오퍼레이터의 시장 선점이 아시아권 시장엔 두려운 이유겠다.
기존 통신사업자가 운영하는 DC는 자사 통신망 판매가 주목적이다보니 오히려 상면 임대에 대해서 소극적이었기에 오퍼레이터 입장에서의 수익률 산정에 마이너스였던 반면, 오퍼레이터가 개발하는 임대형 DC는 통신사들에 구애받지않고 상면임대료를 높일 수 있어, 투자형부동산으로의 상품전개가 가능하게 된 것이다.
AWS나 Equinix가 전문적으로 오퍼레이팅하는 상품과 같이, 대형 HSDC는 보안 및 소프트웨어 제공 등에 소형DC대비 단가, 관리비, 인건비 등 효율화가 가능하여 기존 DC들과의 경쟁에서 우위를 가질 수 밖에 없는 구조이다.
이는 지금까지 타 투자형 부동산의 전개와 다를바 없다