경매란?

[김태호]

※ 경매란?

부동산경매란, 채권자가 공적기관인 법원의 힘을 빌려 채무자의 부동산을 강제적으로 처분하고 그 매각대금으로 채권을 충당하는 절차를 말함.

★ 경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것!

① 경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다.

② 시가보다 비싸게 사는 것은 있을 수 없으며, 최대한의 이익을 남기는 것을 목적으로 한다.

③ 본인의 부주의가 용납되지 않으며 모든 것을 자기 책임으로 한다.

④ 소유권을 이전받기 전까지는 언제나 불안전하며, 인내와 기다림으로 얻어지는 크고 작은 행운이다.

⑤ 실수할 수 있으나 실수에 매달리지 말고 미련 없이 새로운 도전을 시도할 것을 요구한다.

⑥ 혼자보다는 두 사람이, 두 사람보다는 세 사람이 실수를 막는다. 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.

⑦ 큰 이익을 노리는 사람은 적은 이익을 노리는 사람에게 진다.

※ 강제경매와 임의경매

1. 임의경매

채권자가 대여해준 돈에 대하여 보장을 받기위해 채무자나 보증인의 부동산에 담보권(근저당권)을 설정하게 되는데, 만약 채무자가 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때에는 채권자가 담보권을 원인으로 하여 별도의 재판을 거치지 아니하고 법원에 경매신청을 하고, 이것으로 채권을 회수하게 되는데, 이와 같은 경매를 임의 경매라 합니다.  금융기관에서 행하는 경매 대부분이 이에 속하며 '담보권 실행을 위한 경매'라고도 합니다.

2. 강제경매

채권자가 대여금 반환과 관련하여 법원에 민사소송(대여금 청구 소송)을 제기하여 채무명의를 득한 후에,  채무명의(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서 등 채권자의 채권에 대한 채권의 존재와 범위(금액)를 증명할 수 있는 증서)를 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산을 압류, 해당 부동산에 경매신청을 하고, 이를 환가(처분=낙찰) 한 후 그 매각대금으로 채권을 반환 받게 되는데, 이와 같은 경매를 강제 경매라 합니다.

▶ 채무명의 : 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위가 표시되고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 말함.  채무명의에 의한 강제집행을 신청하기 위해서는 채무명의에 집행문을 부여받아야 하고 송달증명원을 첨부하여야 함.

3. 임의경매와 강제경매

		임의경매	강제경매
차이점	집행대상	담보권(저당권)이 설정된 부동산	모든 부동산
	경매신청	담보권실행에 의함	채무명의에 의함
	배당관계	담보권이 설정된 순서에 따른 순위배당	안분(비율)배당
	경매경정의 이의사유	절차상 하자 / 실체상 하자	절차상 하자
	공신력	없음
	경매절차	경매개시결정부터 낙찰에 따른 소유권이전까지 절차가 동일함
공통점	진행주체	자력구제가 금비되므로 공기관인 법원이 주체가 됨

4. 경매신청 시 필요서류

임의경매 시 필요서류	강제경매 시 필요서류
(1) 경매신청서 (2) 근저당권설정 권리증(전세권설정 권리증) 사본 (3) 금전소비대차약정서 및 차용증서 사본 (4) 부동산등기부등본 (5) 주민등록등본 및 법인등기부등본(채권자, 채무자, 소유자 중 일부가 법인인 경우)	(1) 경매신청서 (2) 채무명의(집행력 있는 판결문, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음, 공정증서) (3) 채무명의에 대한 송달증명 (4) 부동산등기부등본 (5) 주민등록등본 및 법인등기부등본(채권자, 채무자, 소유자 중 일부가 법인인 경우)

□ 임의경매 시 필요서류/ 강제경매 시 필요서류

(1) 경매신청서

(2) 근저당권설정 권리증(전세권설정 권리증) 사본

(3) 금전소비대차약정서(및 차용증서) 사본

(4) 부동산등기부등본

(5) 주민등록등본 및 법인등기부등본(채권자, 채무자, 소유자 중 일부가 법인인 경우)

(1) 경매신청서

(2) 채무명의(집행력 있는 판결문, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서)

(3) 채무명의에 대한 송달증명

(4) 부동산등기부등본

(5) 주민등록등본 및 법인등기부등본(채권자, 채무자, 소유자 중 일부가 법인인 경우) 

※ 신경매와 재경매

1. 신경매

적합한 절차를 거쳐 경매를 실시하였으나 낙찰인이 결정되지 않은 경우에 새로운 기일을 정하여 경매를 실시하는 경우를 말함.

- 신경매 사유: 유찰시, 이해관계인의 이의신청 등으로 낙찰불허가 된 경우

2. 재경매

낙찰자가 낙찰허가를 받고 대금지급기일에 대금을 납부하지 않은 경우 차순위 매수신고인도 없는 경우에 법원의 직권으로 다시 경매를 실시하는 것을 말함.

- 재경매의 매각조건은 이전 경매와 동일하나, 입찰보증금은 10%에서 20~30%로 인상됨.

- 재경매의 취소: 이전 낙찰자는 재경매일 3일 전까지 낙찰대금 및 지연이자, 재경매공고 비용 등을 납부하면 재경매는 취소되고 소유권을 취득하게 됨.

- 이전 낙찰자는 재경매기일에 입찰에 참여할 수 없음.

- 대금미납에 의한 재경매의 경우 이전 낙찰자의 보증금은 몰수되어 배당재단에 산입되나, 경매절차가 취소되거나 취하된 경우에는 전 낙찰자는 보증금 반환을 요청할 수 있다.

※ 개별경매와 일괄경매

공동담보의 경우 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 입찰에 부치는 것을 개별경매라 하며 공동담보물의 입찰은 개별경매를 원칙으로 함.

부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 동일인으로 하여금 토지와 건물을 같이 매수하게 하는 것이 고가로 매각시킬 수 있다고 판단되거나, 개별입찰을 하는 것이 현저한 가치의 감소를 가져오는 것으로 우려되는 경우에는 경매신청권자의 신청이나, 법원의 직권으로 일괄입찰에 부칠 수 있다.

※ 경매의 장단점

 ★ 부동산경매의 장점

1. 시가보다 싸게 구입이 가능

2. 소멸기준권리에 우선하는 권리 외에는 모두 소멸

3. 부동산경기에 영향을 받지 않음

4. 투자대상 부동산의 다양성

5. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득 가능

6. 임야매매증명이 없어도 임야를 취득 가능

    (단, 농지의 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아 낙찰기일 전 까지 제출되어야 함)

7. 고수익성의 확실한 재테크 수단

8. 폐쇄적인 시장성으로 인하여 권리분석(임차인분석), 물건분석, 가격분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 한다.

★ 부동산경매의 단점

1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성이 존재한다.

부동산등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인 (임차권양도(전 전대계약)에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘못 하였을 경우에는 큰 손실을 입게 됩니다.

2. 소유권 취득과 부동산 인도의 지연

세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고를 하면 보통 2~3개월, 재항고 시에는 5~6개월의 기간이 소요되어 소유권취득이 지연되게 되며, 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻게 됩니다.

※ 경매대상

부동산경매의 대상은 부동산입니다. 부동산(不-아니 부. 動-움직일 동. 産-재산 산)이라 함은 토지와 그 정착물(건물 등)을 말하며, 부동산과 연속적 관계에 있는 권리(광업권, 지상권 등 부동산과 분리하여 존재 할 수 없는 권리)도 그 대상에 포함.

1. 토지와 건물 및 독립된 부동산으로 취급되는 정착물

- 건물은 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 독립적인 경매 대상이 되지만 , 아파트 같은 집합건물은 원칙적으로 토지와 분리해서 경매를 할 수 없습니다.

- 토지에 정착된 공작물 중에서 담장, 구거 등 독립된 부동산으로서 취급할 수 없는 것과 수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하며 독립적인 경매 대상이 되지 못합니다.

- 토지의 공유지분 및 건물의 공유지분, 구분소유권도 독립된 경매 대상이 됩니다.

- 미등기 부동산이라도 채무자의 부동산임이 입증되면, 경매의 대상이 됩니다.

소유권보존등기는 원칙적으로 소유자가 하는 것이 원칙이나,  소유자가 보존등기를 하지 않아 채권자의 강제집행이 불가능할 경우, 채권자가 소유자를 대신하여 등기신청(대위등기)을 하여 소유자(및 채무자)에게로 등기를 한 후, 경매신청을 하는 방법으로 강제집행을 실행하게 됩니다.

2. 공장재단. 광업재단 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계. 기구 등은 동산이라 하더라도 유체동산으로 보지 않고, 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 대상이 됩니다

3. 광업권. 어업권

4. '입목에 관한 법률'에 의하여 소유권보존등기 된 입목

5. 부동산을 목적으로 하는 지상권

6. 등록된 자동차, 중기, 선박 및 항공기

※ 집행법원

부동산경매는 부동산 소재지의 법원이 집행법원이 됩니다.

하나의 부동산이 수개의 법원에 중복되어 위치한 경우에는 각 법원에 관할권이 있으며, 법원이 필요하다고 인정될 때는 사건을 한쪽 관할 법원으로 이송하여 경매를 진행할 수 있습니다

※ 이해관계인의 범위와 권리

이해관계인이라 함은 경매부동산에 대한 경매절차에서 중대한 권리를 가진 자를 말하며, 민사소송법은 법률로서 이들의 권리를 보호하고, 경매절차의 전반에 걸쳐 경매에 관여할 자격을 주고 있습니다

1. 이해관계인의 범위

1). 압류채권자(경매신청을 한 채권자, 국세 등의 체납처분에 대한 압류채권자)와  집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구를 한 압류채권자

★ 가압류채권자는 이해관계인은 아니지만, 압류가 경합된 경우 집행력 있는 판결정본에 의해 배당 요구한 압류채권자는 이해관계인에 포함됩니다.  국세 등의 체납처분에 대한 압류채권자는 압류가 경합 된 경우에 경매신청자와 동일하게 취급하므로 이해관계인이 됩니다.

2). 채무자 및 소유자

3). 경매신청기입등기 전에 부동산등기부등본에 기입된 권리자 :

- 용익물권자(전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자

- 담보권자(저당권자, 저당채권에 대한 질권자)

- 공유지분의 일부 부동산의 경매 시, 다른 공유자

★ 그러나, 아파트, 상가 또는 다세대주택 등에서 구분 소유적 공유자의 경우에는 공유자라 하더라도 이해관계가 없다 할 것이므로 이해관계인이 되지 않습니다.

- 가등기권리자

4). 부동산 위의 권리자(압류의 효력발생 시기 전에 부동산등기부등본에 권리 기입이 되어 있지 않더라도 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 취득한 자를 )로서 그 권리를 증명한 자.

- 유치권자 , 점유권자, 특수 지역권자(입회권), 건물등기 있는 토지 임차인, 부동산의 인도와 주민등록을 마친 주택임차인(대항력 있는 임차인), 경매신청기입등기 후에 경매부동산을 취득한 자나 용익물권, 담보물권의 설정등기를 한 자로서 , 경매집행법원에 그 권리를 증명할 경우에만 이해관계인으로 인정받게 됩니다.

<대법원 1964. 9. 30. 자 64마525 결정>  

★ 처분금지가처분 채권자, 예고등기권리자, 재경매를 실시하는 경우 전 경매의 낙찰인은 이해관계인이 아닙니다

2. 이해관계인의 권리

1. 집행에 관한 이의신청권

2. 배당요구신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리

3. 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리

4. 경매기일에 출석할 수 있는 권리

5. 경락기일에 경락의 허부에 관하여 진술할 수 있는 권리

6. 경락허가 및 불허가의 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있는 권리

7. 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

8. 입찰을 신청할 수 있는 권리

9. 경락 후의 경매신청취하에 동의할 수 있는 권리

<대법원 1961.5. 5.자 4294 민 재항13 결정> 

※ 경매의 기본용어

1. 입 찰

입찰은 경매부동산을 낙찰 받으려는 입찰신청자들이 서면에 매수가격을 기입하여 신청하면 집행관이 이 가운데서 최고가를 써낸 입찰신청인을 선정하는 경매방식을 말한다.

2. 유 찰

경매 입찰에 참여한 사람이 없는 경우나 어떠한 이유에서든 낙찰자가 선정되지 않은 경우를 말함.

3. 취 하

경매신청 후 채무자가 채무를 변제한 경우와 경매신청채권자가 경매신청을 철회하는 것을 말한다.   ( 최고가매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수신고인의 동의가 필요하며, 차순위 매수신고가 있는 경우에는 그의 동의도 필요하다. 취하기간은 경매절차가 개시된 때부터 경매가 종결되는 시기까지.)

4. 변 경

경매진행 절차상에 하자가 발생된 경우나 지정된 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 법원의 직권으로 경매일정이 변경된다. 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리 변경 등이 이에 해당한다.

5. 연 기

채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매신청채권자의 동의하에 지정된 입찰기일을 다음으로 미루는 것을 말하는데, 약 1개월 이후에 입찰기일이 다시 지정되며, 실무에서는 변경과 연기를 합쳐 '변연'이라고 한다. 경매신청자에게 연기해 주는 경우는 2회에 한해 가능하다.

6. 정지

채권자 또는 이해관계인이 법원에 대하여 경매진행절차를 정지시키는 것을 말함.

- 임의경매 시 경매절차정지에 필요한 서류 :  담보권의 등기가 말소된 등기부등본, 담보권등기의 말소를  명한 확정판결의 정본, 채권자가 담보권을 실행하지 않거나 경매신청을 취하하겠다는 취지, 피담보채권의 변제를 받거나 변제유예를 승낙한 취지를 기재한 사유서 등.

7. 취 소

채무의 변제 또는 경매원인의 소멸, 잉여 없는 경매의 경우 법원이 경매개시결정을 취소하는 것을 말하며 압류채권자에게 그 사유를 통지한다.

이해관계인은 취소결정이 확정되면 즉시항고를 할 수 있음.

8. 기 각

신청내용이 이유 없다고 인정될 때 법원이 신청 자체를 받아들이지 않는 것을 말한다.

9. 각 하

각종 신청 시 절차나 형식이 부적법한 경우, 법원이 이를 처리하지 않는 조치를 말한다.

10. 이의신청

경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고, 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예: 임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청)

11. 항 고

집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예: 경락허가 결정에 대한 즉시항고)

12. 법정지상권

일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의  사용, 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다.

13. 특별매각조건

일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위)

14. 우선변제권

경매대금의 배당 시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차인의 임차보증금, 노임 등)

15. 대항력

다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다. (임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별)

16. 물건번호

여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청 하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별 경매하는 경우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰시 반드시 기재하여야 한다.

※ 경매물건에 따른 투자분석사항

1. 주택의 투자분석

① 안정성: 수해, 풍수, 설해, 해일, 화재, 공해, 가스사고, 지반붕괴, 옹벽석축붕괴, 교통재해, 건물안정성 등

② 쾌적성:   공지확보, 주변의 건축밀도, 공원접근성, 녹지면적, 식재의정도, 오락 위락시설, 시계, 오염도등

③ 편의성: 주택대부시설, 주차 공간, 직장과의 간격, 학교와의 간격, 버스정류장과의 거리, 공공도로와의 거리, 진입도로통행, 구청 등 공공시설 간격, 도로진입, 교외진출여부, 역, 터미널 간격, 시장관의 거리등

④ 보건성: 방한성, 방열성, 차음 및 흡음, 통풍성, 일조, 채광, 차광, 청결, 소음, 지형 및 지질, 수맥, 고압선통과  유무 등

⑤ 경제성: 지가, 건물가, 건폐율, 용적률, 조세부담, 유지관리비, 보수관리비, 도로상태, 환금성 등

⑥ 내구성: 사용검사일, 주택의 년 수, 주요구조부의 년 한, 설비기기의 년 한, 방수시설, 방부시설, 방충시설, 주택의 재건축, 주택의 복구

⑦ 미관성:  정원, 건축면적, 주택의장, 주택디자인, 주택소재, 주택색채, 주변경관조화)

2. 토지의 경매 투자 시 분석사항

토지의 용도 분석,  입지 분석(도로와의 관계성),  건물의 축조 시 건폐율,  용적률, 최소면적 등 , 도로분석,   지형 등의 분석,  정착물의 존부 분석,   개량비용(농지전용, 임야전용비용 등으로 형질변경 할 경우의 비용) 에 대한 분석

3. 건물경매의 투자분석

① 건물의 수리비용과 리모델링비용 ,관리비용 그리고 조세부담, 건물의 감가율 등을 기초로 비용구조를 판단하고, 건물가의 변동에 따른 수익과 임대수익 등은 수익구조로 파악하여야 한다,

② 건물면적, 건물의 부대시설 그리고 건물의 연수, 건물의 노후성, 건물의 편의성과 건물의 안전성을 고려하여야 한다.  특히 리모델링에 따른 건물 구조변화와 건물을 구분할 경우에 구조상 가능성을 고려하여 판단한다.

4. 상가건물의 경매투자 분석

상가 건물의 경매는 상가내부, 외부수리비, 상가의 리모델링 비용, 임차인의 명도 및 인도비용, 임차인들이 설치한 시설비나 유익비 문제를 고려하여야 할 것이며 ,  공실에 따른 손실과 관리비 또한 고려되어야 한다.

5. 공장의 경매투자 분석

공장경매는 동종업을 실행하기 위한 실수요자의 입찰이 유리.. 이는 공장과 그 설비까지도 경매 목적물에 포함되었기 때문이다. 새로운 공장을 건설하기 위한 허가를 받기 위해서는 시간이 소요되고 복잡한 행정절차를 거쳐야 함에도 불구하고 공장을 직접 매수하면 이와 같은 과정이 생략됨으로 투자자에게 유리하게 작용할

수 있다.   또한 공장임대를 통해 수익을 확보할 수 있고, 종국에는 토지의 용도의 변경을 통해 지가의 상승을 기대할 수 있다.  따라서 저가에 매수할 수 있는 이점을 살려 투자를 고려하여 볼 수 있다

6. 주의해야할 부동산

1. 종교시설이 있는 건물

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

3. 외국대사관, 영사관등이 임대한 경우

4. 전용볼링장, 수영장등 스포츠센터

5. 러브호텔

6. 온천지 역 호텔

7. 낙후된 관광지에 위치한 위락시설

8. 신도시의 상가 및 상업용 나지

9. 위법 건축물, 불법건축물

10. 지방도로변의 음식점, 휴게소, 주유소

11. 묘지가 많은 임야

12. 종교용지, 사적지, 학교용지, 도로용지, 하천용지

※ 경매 정보지 보는 법

1. 정보지의 구성

서부지원                                         입찰일 : 2008년 11월 30일 10:00
사건번호	2008-18458	물건종별	다세대	감정가	최저가
채권자	대한생명보험	보증금		75,000,000원	48,000,000원 (64.00%)
채무자	이맹박	낙찰가
소유자	이맹박	감정기관	대화감정
유찰회수	2회	감정일	2008/09/20
소재지/주변환경		임차관계		등기부상 권리분석
경남 통영시 무전동 1055 402호 롯데마트 서쪽인근 소규모다세대, 주택 밀집지역, 버스정류장인근, 정방향 토지 서측 6m 포장도로 접함, 난방설비 철근콘크리트벽돌조 슬래브(평)		(방2)  방종혁 3,000만원 전입 2002. 06. 03 (방1)  최정숙 1,800만원 전입 2002. 09. 06 확정 2002. 09. 06 배당요구 2008. 12. 01		가압 2002. 07. 19 대한생명보험 1억 2,000만원 (경남지역본부) 강제 2008. 09. 01 대한생명보험  청구액 : 34,555,022원 최종소유권이전 2002. 04. 03 발급일자 : 2008. 08. 02  1055  402호 등기임
면적/구조		경매진행결과
대지 27.91/273.6(8.44평) 일반주거지역 건물 55.08(16.66평) 토지 : 30,000,000원 건물 : 45,000,000원 총 4층 중 4층 보존등기일 : 1992. 04. 25		2008. 09. 30 유찰 2008. 10. 30 유찰

2. 사건번호/채권/채무/소유

경매의 사건번호와 채권자, 채무자, 소유자를 기재한 부분으로, 채권자 대한생명보험, 채무자 김경순, 소유자 김경순 임을 알 수 있습니다.

채권자인 대한생명보험은 채무자 김경순이 원금과 이자금의 지급을 성실히 이행하지 않음으로써 김경순에 대한 채권을 회수하기 위하여 2004타경 18458호로서 경매신청을 한 것입니다.

경매사건번호는 원칙적으로 '년도+타경+사건번호'순으로 표기되지만 대부분의 경매정보지는 '타경'을 생략하고 '-'으로 기재하고 있습니다.

하단의 유찰은 입찰보증금의 액수를 표시하는 것으로, 입찰보증금은 최초매각이나 신매각은 입찰금액이 최저매각가의 10%이지만, 전 매각에서 낙찰이 되었으나 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 재매각된 경우는 입찰보증금이 최저매각가의 20%가 되게 됩니다. 그러나 법원마다 약간의 차이가 있으므로 매각당일에 공고된 보증금액을 확인한 후 그에 상응하는 보증금을 납부해야 합니다.

3. 물건내역

매각부동산의 주소와 구조, 현황 및 토지, 건물의 감정가격과 감정일자가 기재된 곳입니다.

4. 면적(㎡)

매각부동산의 토지, 건물의 면적을 표시 하는 부분으로, 표시단위는 평방미터(㎡)가 원칙이지만, 일반인들에겐 평방미터(㎡)보다는 '평'으로 표기하는 것이 친숙하고 이해가 쉽기 때문에, 대부분의 경매정보지가 하단에 평방미터(㎡)를 평으로 환산하여 기재하고 있습니다.

평방미터를 평으로 바꾸는 방법

☞ 평방미터 * 0.3025 = 평  평을 평방미터로 바꾸는 방법

☞ 평 / 0.3025 = 평방미터 

평방미터에 0.3025를 곱하면 평의 환산 값이 나오고, 반대로 평을 평방미터로 바꾸려면 평을 0.3025 로 나누면 됩니다. 

5. 감정평가액/최저매각가

상단의 75,000,000원은 감정평가액으로 최초매각가격이 되며, 우측의 48,000,000원은 최저매각가격을 뜻하는 것으로 이것으로 유찰 횟수를 가늠할 수 있습니다.

매각가격은 1회 유찰 시 마다 20%(법원에 따라 30%가 감액 되는 경우도 있음)씩 감액되므로

'최초매각가: 75,000,000원(유찰) ⇒ 2차 최저매각가: 60,000,000원(유찰) ⇒ 3차 최저매각가: 48,000,000원(유찰)  이와 같은 과정으로 경매가 진행되었음을 가늠할 수 있습니다.

6. 성명-임차금-전입일

주거용 건물에 입찰할 때 가장 주의 깊게 확인해야 하는 부분입니다.

주택임차인에 대한 조사를 간과하여 매각 후 매각대금 외에 임차인의 보증금을 추가로 지급해야 하는 경우가 있는데, 이는 임차인에 대한 조사를 확실히 하지 않았기 때문입니다.

이곳은 임대차에 대한 사항을 기재한 부분으로, 임차인 박종혁은 임대차보증금은 3000만원, 전입일자는 2002.06.03, 확정일자일은 없는 것을 확인할 수 있습니다. 임차인 최정숙은 임대차보증금 1800만원, 전입일자는 2002.9.6, 확정일자 2002.9.6 이며 2004.03.05일 배당요구 한 것을 알 수 있습니다.

경매 정보지 상에는 인수되는 임차인이 없고, 임차인란이 공란으로 되어 있어도 이를 맹신해서는 아니 되며, 반드시 동사무소에서 부동산등기부등본으로 점유자들을 확인해야 합니다.

7. 등기부상의 권리관계

매각부동산에 대한 등기부등본상의 권리관계를 기재한 곳입니다.

입찰자는 매각대금 외에 인수해야 하는 권리 일부를 부동산등기부등본으로서 확인할 수 있습니다.

※ 조사자료 보는 법

★ 입찰물건 명세서의 확인 사항

법원 민사집행과(경매계)에서 입찰기일 1주일 전에 입찰물건명세서를 일반인이 열람할 수 있음.

1. 부동산 현황조사 보고서

(1) 부동산의 위치, 현황, 용도, 구조

(2) 공부상과 실제가 다른 경우에 그 내용

(3) 점유자, 점유부분, 점유의 원인, 점유기간

(4) 제시 외 건물이나 건축 중인 경우 그 사항

2. 감정평가서

(1) 감정평가액과 산출근거 및 산출방법

(1) 건물 및 토지의 상태

(2) 부동산의 주변 상황(교통, 도로, 도시계획과 공법상의 제한 여부)

(3) 임대사항

★ 경매기록조서( 입찰당일에 한하여 열람할 수 있고 이로써 최종 확인하여야)

권리변동 관계, 대위변제 등으로 인한 인수채권의 추가 발생 여부, 송달의 적법 여부, 공고, 게시 등 절차상 하자 여부, 추가배당 여부

▶ 입찰희망자는 매각물건 명세서로써 매각부동산의 전반적인 권리사항을 확인할 수 있습니다.

그러나 매각물건 명세서는 매각기일 1주일 전까지의 사항에 대해서 작성된 자료이고, 열람시기와 매각기일 사이(1주일)에 권리변동이 있을 수 있으므로, 매각물건 명세서만을 확인하고 입찰해서는 아니 되며, 주민등록등본과 부동산등기부등본, 그리고 현장(부동산소재지)확인으로서 권리분석을 하고, 매각당일에 한하여 열람이 가능한 경매기록조서로 최종확인을 한 후 입찰을 결정해야 할 것입니다.

★ 주민등록등본

가장 주의 깊게 확인해야 할 부분은 점유자의 전입일자이며, 이때 임대차계약서 상의 계약인(세대주)과 그 가족 및 동거인들의 전입일자도 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 가족 중 일부가 우선 전입하고 그 후에 임차인(임대차계약서 상의 계약인)이 전입을 한 경우에는 임차인의 전입일자를 기준으로 하지 않고, 가족 중 일부의 최초 전입 일을 전입일자로 적용하게 됨. 즉, 대항력의 구성요소인 전입신고일자는 임차인(임대차계약서 상의 계약인)과 그 가족 중 우선하는 일자를 기준으로 함.

경매가 진행 중인 부동산에 대해서는 '주민등록법 시행규칙 제12조 2항 (행정자치부령 제59호) ' 에 의하여 전입일자의 확인이 가능, 이때 열람하려고 하는 부동산이 경매진행 중임을 증명할 수 있는 자료(신문공고 및 경매 정보지)만 동사무소에 제출하면 됨.

★ 등기부등본 보는 법

단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 별도로 있으나 ,  아파트 등 집합 건물의 경우 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재 되어 있습니다.

즉 건물에 관한 사항은 1동의 건물의 표시(당해 아파트가 소속된 건물의 지번, 구조, 동수, 층별 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨) 와  전유부분의 건물의 표시(당해 아파트의 구조, 층수, 호수, 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨)가 공시되어 있고, 토지에 관한 사항은 대지권의 목적인 토지의 표시란(당해 아파트가 속하여 있는 건물에 관한 토지들의 지번 및 각 토지의 총면적이 기재됨) 및 대지권의 표시란(당해 아파트에 전속된 지분의 표시)에 각 기재되어 있습니다.

갑구와 을구란의 표시는 토지에 관한 사항과 건물에 관한 사항이 하나의 등기부에 기재되어 있는 것 이외는 단독주택의 경우와 같습니다.

▶ 표제부에서 유의 할 사항

집합건물등기부등본의 경우 표제부가 전체 건물에 대한 표제부(동별 표제부)와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부(호별 표제부)로 나뉘어져 있습니다. 

▶ 갑구에서 유의 할 사항

압류, 가압류등기, 예고등기, 소유권이전청구권 가등기와 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는 지 여부를 살펴봅니다.

- 첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있는지 보아야 합니다.

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다. 그리고 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

- 둘째, 예고등기에 관한 것입니다.

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소 등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.

- 셋째, 가등기에 관한 것입니다.

"가등기"   다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.

▶ 을구에서 유의 할 사항

- 을구에 있어서는 근저당권· 저당권, 전세권· 지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다.

선순위 저당권이나 근저당권 권리자가 경매 등의 방법으로 권리를 실행하면 재산을 잃을 수도 있으며, 전세권이 설정된 경우는 매수자가 그 건물을 사용할 수 없으므로 유의해야 합니다.

- 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

- 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다. 

- 그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 

- 전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.

▶기 타

갑구 상의 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 각별히 주의해야 합니다.

▶등기된 권리의 순위

각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기(순위번호가 1-1또는 2-1 등으로 기재된 경우)의 순위는 주등기의 순위에 의합니다.   그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다. 

※ 경매물건 선별요령

경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이다.  통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정 - 지역과 종목 선정 - 투자금액범위 설정 -  권리분석 - 임대차분석의 순으로 진행된다.  이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다.

◇ 취득 목적과 지역. 종목 선정

부동산 물건을 취득하는 목적은 대개 두 가지이다. 하나는 투자고 또 하나는 실수요이다. 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 강남 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등이 알맞다.

반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴야 한다. 주거시설의 경우 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역이어야 한다. 공장 역시 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리 등을 따져봐야 한다. 지역 선정이 어려운 경우엔 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋은 예다.

◇ 투자금액 결정

경매 취득 시 낙찰가외에 제세공과금(낙찰가의 5.8%), 소유주 또는 임차인 이주비용, 수리비용 및 경매컨설팅 의뢰시의 수수료(감정가의 1.0%~1.5%) 등의 비용이 소요된다.  금융권을 통해 경락잔금대출을 쉽게 할 수 있기 때문에 잔금대출을 포함하여 경매물건이 과연 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 보아야 한다.

요즈음에는 신건입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열양상으로 낙찰가가 대폭 증가하였지만 유찰횟수로 볼 때 대개 아파트의 경우 1회 이상, 다세대주택의 경우 2회 이상, 공장과 대지의 경우 3회 이상 유찰된 것만을 고르는 것도 물건 검색의 수고를 더는 방법이다.

◇ 권리관계와 임대차 분석

가장 어려운 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단하다.  말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권 및 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰인이 이를 인수하게 된다.

최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있다. 특히 후순위 임차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생긴다. 경매정보 상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있다.

'법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시 외 건물 소재'라고 표기된 물건역시 피하는 것이 좋다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는바 대로 토지를 이용할 수가 없게 된다.  권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이진행중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 '예고등기'가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수가 있다.

그럼 일반적으로 말하는 우량물건이란 어떤 물건을 말할까?

① 경매주택에 임차인이 없이 소유자가 거주하는 주택

주로 아파트, 빌라물건 중에 많고, 낙찰 후 주택을 명도 받는데 보름에서 1개월 정도 소요된다. 만약 집주인이 집을 비워주지 않을 때는 해당법원에 인도명령을 신청하면 2～3주후 명도집행이 가능하기 때문이다.

② 선순위 임차인의 전세금을 안고 싸게 구입할 수 있는 물건

이런 물건은 낙찰자가 안고 사야할 전세금이 얼마인지 정확히 파악한 후 전세금액과 시세차액 만큼 떨어질 때까지 기다린 후 구입하면 명도받기가 무척 수월하다. 총 구입대금 중 일부는 법원에 내면 되고, 임차인을 내보낼 때 전세금을 뽑아주면 되므로 분납의 효과도 생긴다.

③ 소액임차인만 거주하는 주택

소액임차인이란 주택임대차보호법상 임대보증금이 서울 및 수도권 4,000만원, 광역시 3,500만원, 기타지역 3,000만 원 이하의 임차인을 말하는데, (근)저당 (가)압류. 담보가등기 등의 말소기준권리보다 먼저 전입신고 되어있다면 최선순위로 각각 1,600만원, 1,400만원, 1,200만원씩 낙찰대금에서 배당받을 수 있다. 그리고 법원에서 배당받기 위해서는 전세계약서, 주민등록등본, 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 배당받기 위해서는 먼저 집을 비워야 한다.

④ 세입자들이 확정일자가 빨라 법원에서 전액 배당받는 주택

경락대금에서 전세보증금 전액을 배당받는 주택도 좋은 물건이다. 명도가 자동적으로 해결되기 때문이다.

※ 경매신청 시 구비서류

1. 경매신청서 기재사항

① 채권자, 채무자의 표시  ② 집행법원의 표시  ③ 부동산의 표시  ④ 경매원인이 된 일정한 채권  ⑤ 변제 받고자 하는 일정한 채권과 청구금액.

2. 채권의 존재를 증명할 수 있는 근저당권, 전세권설정계약서 및 채무명의(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 조정조서, 약속어음 공정증서)

3. 채무명의의 송달증명

4. 부동산등기부등본

5. 미등기 부동산인 경우에는 대위등기 신청서에 경매신청 부동산이 채무자 소유임을 증명할 수 있는 토지(임야)대장이나 건축물관리대장 또는 재산세과세증명을 첨부.

6. 채권자, 채무자가 행위무능력자인 경우에는 호적등본을, 법인인 경우는 법인의 대표자임을 증명하는 법인등기부등본(초본)을 제출.

7. 등록세, 교육세 영수필통지서 및 확인서 : 부동산소재지 관할 시청, 구청, 군청에서 발급 (고지서발급신청서에 경매신청서를 첨부)

8. 부동산목록 30통

9. 경매비용을 예납하고 , 소정의 인지를 첨부( 채무명의의 수에 따라)

★ 경매신청비용 및 계산방법

종류	계산방법
등록세	청구금액의 2/1000(지방세법 131조1항7호)
교육세	등록세의 20%(교육세법 5조1항)
인지	건당 5,000원(민사소송 인지법 9조2항)
증지	부동산필지 당 1,000원
송달료	이해관계인 + 3 × 22,000원(송달료 10회분)(송일 87-4 예규 7조)
경매 예납금 (민소법 513조1항)	유찰수수료	6,000원
	신문광고료	부동산 1필지 당 100,000원/법원마다 차이가 있음
	감정료	1천만 원까지 30,000원 1천만 원 초과 5천만 원까지: 15/10,000+15,000 5천만 원 초과 1억 원까지: 8/10,000+50,000 1억 원 초과 50억 원까지: 4/10,000+90,000 50억 원 초과 100억 원까지: 1/10,000+1,090,000 100억 원 초과: 1/10,000+2,090,000 20만 원 이하의 경우는 200,000원(하안선) 350만 원 이상의 경우는 3,500,000원(상한선)
	현황조사료	63,260원
	경매수수료	5천만 원 이하 : 청구금액+2%+3,000원 5천만 원 초과 1억 원 이하: 5천만 원 초과금액 1.2%+1,003,000원 1억 원 초과 5억 원 이하 : 1억 원 초과금+0.5+1,603,000원 청구금액이 5억 원 초과 할 때는 5억 원으로 보며 10만원 미만일 때는 10만원 단위로 함

※ 입찰절차 개관

▷매각공고: 통상매각(입찰)기일 14일전 일간신문과 법원게시판에 공고된 매각공고 또는 경매정보 회사의 경매정보를 보고 적당한 물건을 선택합니다. 

▷물건조사 & 현장답사: 매각기일 7일전부터 법원 민사과 경매계에 비치된 경매서류(매각물건 명세서, 임대차조사서, 감정평가서, 이해관계인 열람표, 현황조사보고서, 배당요구서)를 열람하셔야 합니다.

그 밖에 법원에 비치되어 있지 않은 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록등본을 열람하여 부동산에 대한 권리를 꼼꼼히 체크해야 합니다.

서류열람이 끝난 후 현장답사를 하여 입찰물건의 상태(노. 후), 세입자 관계를 확인 한 후 인근 중개업소를 통해 시세를 파악하여 응찰여부를 최종 결정합니다. 

입찰 당일 경매는 보통 오전10시에 법원에서 진행되며, 응찰자는 약 1시간 동안 법원에 비치된 경매서류를 최종적으로 다시 한 번 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

경매가 연기/취하/정지될 경우 사전 공고 없이 입찰당일 진행하지 않을 수 있으므로 법원의 매각물건목록을 체크하여 진행여부를 확인해야 합니다.

▷기본준비물: 매수신청(입찰)보증금(최저매각가의 10%), 도장, 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등) 단, 경매개시결정일(경매기입등기일)이 7월 1일 이전일 경우 응찰가의 10%

▷대리응찰 시: 매수신청보증금, 대리인도장, 대리인주민등록증, 본인인감증명서, 위임장(본인인감날인)

▷입찰개시선언:  집행관이 종울림으로 입찰개시선언을 하고, 개찰시각을 알립니다. 보통 경매진행시간은 1시간에서 1시간 30분 정도 입니다. 

▷입찰표 작성: 입찰표와 입찰봉투는 입찰자들이 자유롭게 사용하도록 입찰장소에 비치해 놓습니다. 입찰봉투는 입찰보증금을 넣는 흰 색 작은 봉투 및 이 보증금 봉투와 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투 두 가지가 있습니다.

입찰표에는 ①사건번호 ②입찰자 성명과 주소 ③부동산의 표시 ④입찰가격 ⑤대리인이 입찰하는 경우 대리인의 성명과 주소를 기재하고 ⑥그밖에 입찰보증금액도 기재합니다. 

입찰함에 입찰봉투 투입  입찰보증금봉투와 입찰표를 함께 넣은 큰 봉투상단의 수취증을 떼고 입찰함에 넣습니다. 

▷입찰마감선언:  입찰은 통상 11시 30분경에 마감됩니다. 

개찰 및 최고가입찰자결정: 입찰 후 약 한 1시간 이후에 사건번호순으로 개찰결과를 발표합니다. 가장 높은 가격으로 응찰한 사람이 최고가매수인(입찰자)로 결정되며 (서류기재금액과 실제 보증금 금액이 틀릴 경우 낙찰이 불허가될 수 있으니 기재금액과 실제 보증금금액을 꼭 확인하셔야 합니다) 최고가 응찰자가 2인 이상일 경우에는 해당자들만 추가입찰을 실시합니다.

추가입찰의 입찰자는 전에 제시했던 응찰가보다 낮게 응찰할 수 없으며, 이 경우 입찰을 포기한 것으로 봅니다. 추가입찰 실시 후 또 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 해당자 중 추첨에 의해 최고가입찰자가 정해집니다. 또한 추가입찰을 실시했을 때 추가입찰 자격이 있는 해당자들이 입찰에 응하지 않은 경우에도 추첨에 의하여 최고가 입찰자를 정하게 됩니다.

최고가 매수신고인(입찰자) 이외 응찰자 중 최고가 입찰액 에서 보증금을 공제한 금액 보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수 신고를 할 수 있습니다. 이 제도는 낙찰자가 대금을 납부하지 못할 경우 재경매 등의 절차로 인해 경매지연 방지를 위한 목적으로 시행되고 있으며, 차순위매수신고를 하면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.  또 낙찰허가 결정전에 항고가 제기하면 보증금을 돌려받지 못하는 기간이 5∼6개월에 이를 수도 있기 때문에 꼭 필요한 경우가 아니라면 차순위 매수(입찰)신고는 피하는 것이 좋습니다. 

▷입찰종료: 최고가 매수신고인(입찰자) 및 차순위 매수(입찰)신고인이 결정되면 집행관은 성명과 가격을 호창하고 입찰이 종료되었음을 알립니다. 응찰자가 없는 부동산은 입찰불능으로 처리하고 종료를 알립니다. (유찰이라는 말은 정식용어가 아니며 입찰불능(또는 경매불능)이라 하는 것이 정확한 표현입니다.)

입찰불능이 되면 다음 경매기일(통상 40일 후)에 다시 진행됩니다. 경매종결을 알린 후 최고가 매수신고인(낙찰자)과 차순위 매수신고인은 보증금 영수증을 받고 낙찰을 받지 못한 자는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 입찰표의 보증금 반환란 에 서명 후 입찰 보증금을 반환 받습니다. 

낙찰(매각결정). 매각결정기일(낙찰일) - 매각기일(입찰일) 이후 통상 7일 뒤 - 에 법원판사는 낙찰 불허가사유 유무(미성년자, 금치산자, 한정치산자여부, 농지취득자격증명 발급여부 등)심사하고,  이해관계인(부동산에 대해 권리를 행사할 수 있는 채권/채무/소유자)의 진술로 법이 정한 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 뒤 낙찰의 허가 또는 불허가결정을 선고합니다.  낙찰허가 선고 후 비로소 낙찰자가 확정됩니다. 

낙찰 허부에 대한 즉시항고  낙찰허가 / 불허가의 결정에 의해 손해를 본 이해관계인이나 낙찰자 또는 입찰자도 결정에 대하여 즉시항고 할 수 있습니다.

항고를 할 때에는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장 제출일로부터 10일 이내에 항고 이유서를 법원에 제출하여야 합니다. 또한 항고를 하려는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증제공이 없으면 법원은 항고를 인정하지 않습니다.

채무자나 소유자가 아닌 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고일로부터 항고기각결정 확정 일까지의 이자액에 대한 반환요구를 할 수 없으며, 몰수한 항고금액은 배당금액에 포함하여 나중에 배당하게 됩니다. 

▷대금납부: 낙찰허가결정이 확정되면 대금지급기한을 정해 낙찰자와 차순위 매수(입찰)신고인에게 통지되고, 낙찰자는 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.

대금납부는 법관으로부터 납부명령서를 수령하여 법원 출납공무원에게 납부명령서를 제출하면 낙찰자에게 납부서를 교부해 주고 낙찰자는 교부받은 납부서를 법원보관금취급점(구내 은행)에 제시하여 낙찰대금을 납부할 때 법원보관금영수증을 받으면 대금납부가 완료됩니다. 납부금액은 낙찰가격에서 입찰보증금을 제외한 금액입니다.

낙찰자는 배당받을 채권자의 승낙이 있을 경우 낙찰대금한도 내에서 낙찰 대금납부 대신 채무인수가 가능하며, 배당받을 채권자가 동시에 낙찰자인 경우에는 본인수령 배당액과 낙찰대금을 배당액에서 상계할 수 있습니다. 단, 채권자와 낙찰자가 동일한 경우 상계신청은 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하여야 합니다. 낙찰 대금액이 배당액보다 클 경우에는 상계한 잔액을 현금으로 납부 하여야 합니다. 채무인수 또는 상계를 위해서는 미리(가능하면 대금 납부기일이 지정되기 전에 하는 것이 좋음)법원에 신청서를 제출하여야 합니다.

낙찰자는 낙찰대금을 완납한 때에 권리를 확정적으로 취득하게 됩니다.

이에 따라 차순위 입찰신고인은 낙찰자 대금납부 후 즉시 보증금을 반환받을 수 있습니다. 만약 낙찰자가 지정된 대금 지급기한까지 낙찰대금을 지급하지 않고, 차순위 매수(입찰)신고인이 있을 경우 법원은 차순위 매수(입찰)신고인에 대한 낙찰허부를 결정하게 됩니다.

차순위 매수(입찰)신고인에 대하여 낙찰허가 결정이 내려진 때에는 종전 낙찰자는 입찰보증금의 반환을 청구하지 못하며, 입찰보증금은 배당에 포함됩니다. 차순위 입찰신고인에 대해 낙찰기일을 다시 지정하여 낙찰허가결정을 하고, 대금지급기일을 지정하게 되는데 새로 정해진 대금지급기일에도 대금납부를 하지 않으면 재입찰을 하게 됩니다.

재입찰은 전낙찰자가 낙찰 받았던 때의 최저경매가로 진행되며, 전낙찰자는 입찰에 참가할 수 없습니다. 다만, 전낙찰자가 재입찰기일의 3일전까지 낙찰대금, 지연이자(대금지급기일로부터 대금납부 일까지의 年25%의 비율에 의한 이자)와 재입찰절차의 비용을 납부한 때에는 재입찰절차를 취소하게 됩니다. 

배당 낙찰자가 낙찰대금을 완납 후 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다. 각 채권자는 법원에서 통보한 배당요구 마감일까지 채권의 원금, 이자, 비용 기타부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다.

만일 채권자가 계산서를 제출하지 않았을 경우에는 배당 요구서등 기타기록에 첨부된 증빙서류를 참고해 채권액을 계산하며, 배당요구 마감일 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다.

법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 증거서류를 조사한 다음 배당표원안에 추가/정정하여 배당표를 완성, 확정합니다. 

소유권 이전  낙찰자의 대금완납으로 낙찰 부동산에 대한 소유권을 낙찰자가 취득하므로, 법원은 낙찰자 명의의 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 됩니다.

등기와 말소비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세 영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 법원은 소유권이전등기 등을 촉탁하게 됩니다. 

▷부동산 인도명령: 낙찰자가 낙찰대금 완납 후에는 채무자에 대해 낙찰부동산을 인도할 것을 요구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금 완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰 부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.

낙찰자는 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권리를 가진 경우 이외에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.

<자료제공: 통영지회>

[김정열]

유익한 정보 감사 합니다.~~~